Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti

Transkript

1 č.j.: 137Ex 14694/10 Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo / 11 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 67, Dětenice - Brodek ocenění podle vnějšího vzhledu Adresa nemovitosti: Brodek čp. 67, Dětenice Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Dětenice, k.ú. Brodek, kód ČSÚ: , LV č.: 23 Ostatní stavby: Pozemky: stp.č. 228 Vlastník stavby: Valeria Kulláková, Vratislavská 390/18, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Valeria Kulláková, Vratislavská 390/18, Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; usnesení č.j. 137Ex 14694/10-40, ze dne ul. Veveří čp. 125, Brno IČ: telefon: info@exekutorbrno.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Řezníček Jiráskovo nám. čp. 212, Trutnov IČ: telefon: freznicek@volny.cz DIČ: fax: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Trutnově, dne Ing. František Řezníček

2 - strana č. 2 - STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % / ,00 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Nemovitost není v současnosti obchodována na volném trhu nemovitostí. negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne Věcné břemeno na nemovitosti - NENÍ Omezení vlastnických práv - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč- Komerční banka a.s., dle smlouva ze dne viz LV oddíl C - neuvažuji při ocenění, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč- Komerční banka a.s., dle smlouva ze dne viz LV oddíl C - neuvažuji při ocenění, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Tato omezení neuvažuji při stanovení hodnoty nemovitosti!

3 - strana č. 3 - REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Kč Výnosová hodnota nemá vypovídací hodnotu Věcná hodnota Kč Obvyklá cena Kč - z toho hodnota pozemku Kč Reprodukční cena pro pojištění Kč - z toho hlavní budova Kč - ostatní objekty 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Objekt je jednogeneračním rodinným domem se stodolou, s podstandardním vybavením, s běžným příslušenstvím a s standardními pozemky, který bude v dalším období vyžadovat podstatné investice do běžné údržby. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, na pověřeném stavebním úřadě v Libáni nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti - oceňuji podle vnějšího vzhledu. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, venkovní přístřešek, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy, včetně trvalých porostů. K objektu patří standardní rozsah pozemků. Poloha nemovitosti v obytné okrajové části obce je vhodná pro klidné rodinné bydlení i rekreační využití, výhodou je poloha v klidné obytné části obce, nevýhodou je špatná údržba objektu a nemožnost napojení na veřejnou kanalizaci tento typ nemovitosti je v současné době na trhu nemovitostí prodejný. Cena je stanovena s ohledem na stagnující trh nemovitostí. Na předmětné nemovitosti vázne omezení vlastnických práv, které do ocenění neuvažuji (zástavní práva a nařízení exekuce) - viz. výpis z KN. Objekt nebyl hodnocen výnosovou metodou současná výnosová hodnota nemá vypovídací hodnotu. Nemovitost není v současnosti obchodována. Cena je stanovena za předpokladu uvolněné nemovitosti a bez hodnoty omezení vlastnických práv. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji současnou obvyklou cenu oceňované nemovitosti. V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp T r u t n o v Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

4 - strana č. 4 - NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - výpis z KN Katastrálního úřadu v Trutnově - dálkový přístup, ze dne , výpis z listu vlastnictví č. 23, pozemek č zastavěná plocha, budova bydlení čp m 2, - snímek mapy katastru nemovitostí předmětných pozemků, - podklady a dokumenty Stavebního úřadu v Libáni, informace od pana Radúška - nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti, - databáze prodejů nemovitostí, sestavená dle realizovaných prodejů, společně se spolupracujícími odhadci v okrese Trutnov a Jičín, - podklady stavebního úřadu o stáří stavby nejsou, odhad 1931, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě dne , - fotodokumentace pořízená znalcem, viz. přílohy FOTO, - usnesení soudního exekutora čj.: 137Ex 14694/10-40, ze dne , - informace a údaje sdělené vlastníky sousedních nemovitostí, - dále nebyly na mé požádání předloženy žádné další doklady, které by měly vliv na ocenění. Obec Dětenice má evidováno 694 obyvatel. Obec je se základní infrastrukturou a obecním úřadem, ve správě obce s rozšířenou působností Kopidlno a pověřeným stavebním úřadem v Libáni, správní centrum je v bývalém okresním městě Jičín ve vzdálenosti cca 16 km. Pro obec byl schválen územní plán pouze pro centrální část obce Dětenice, ostatní části nejsou zpracovány. Stavba není v rozporu s okolní zástavbou. Ke stavbě patří standardní rozsah pozemků. Předmětná nemovitost se nachází v okrajové obytné části obce, část zvaná Brodek. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, v klidné částečně zainvestované lokalitě (bez veřejné kanalizace), která je vhodná pro klidné rodinné bydlení. Dům je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný, s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, pravděpodobně částečně podsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných rodinných domů, v okrajové obytné části zastavěného území obce - Brodek. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace. Dostupnost - prodejna potravin cca 1,5 km, autobusová zastávka 200 m, centrum obce cca 1,5 km, správní centrum - Jičín cca 16 km. Přístup k nemovitosti je přímo ze zpevněné veřejné komunikace pp.č. 1111/3 - komunikace ve vlastnictví obce Dětenice. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní zástavbě Riziko nezjištěno Záplavová oblast/zátopové území Riziko nezjištěno Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč- Komerční banka a.s., dle smlouva ze dne viz LV oddíl C - neuvažuji při ocenění, Evidence v KN Právní zánik stavby Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč- Komerční banka a.s., dle smlouva ze dne viz LV oddíl C - neuvažuji při ocenění, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce. Tato omezení neuvažuji při stanovení hodnoty nemovitosti! Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno

5 - strana č. 5 - Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Rodinný dům je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, pravděpodobně částečně podsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných rodinných domů, v okrajové obytné části zastavěného území obce - Brodek. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace. Objekt je jednogeneračním rodinným domem s hospodářskou částí - stodolou, s podstandardním vybavením, s běžným příslušenstvím a se standardními pozemky. Rodinný dům nebyl znalci zpřístupněn, na pověřeném stavebním úřadě v Libáni nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti - oceňuji podle vnějšího vzhledu. Objekt rodinného domu byl postaven, dle svědectví sousedů a dle mého odhadu v roce stáří stavby odhaduji 80 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Objekt má nedokončenou fasádu a zjevně není udržován. Objekt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti. Budova bydlení - rodinný dům - není v současnosti užíván Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, na pověřeném stavebním úřadě v Libáni nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti - oceňuji podle vnějšího vzhledu. Nemovitost má část obytnou a část hospodářskou - stodola. Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba zanedbaná objekt má nedokončenou fasádu. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, venkovní přístřešek, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy, včetně trvalých porostů. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha sedlová 5. Krytina vlnitá bitumenová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody kamenné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností dřevěné 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění kamna na tuhá paliva 17. Elektroinstalace třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená voda 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace částečné odkanalizování 23. Vybavení kuchyně kamna 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí

6 - strana č. 6 - Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků je na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obytných domů, na okraji okrajové obytné části zastavěného území obce. Je možné napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody. Objekt je přímo přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Obec Dětenice má evidováno 694 obyvatel. Celková výměra pozemku je 897 m 2. Pozemky jsou užívány podle evidovaného stavu v katastru nemovitostí, to je stavební pozemek a zahrada, související se stavebním pozemkem. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: celkový rozsah pozemků je 897 m 2. Pozemky tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu - uvažuji jako stavební pozemek v celém rozsahu 897 m 2. Obec Dětenice má schválený územní plán obce, bez okrajových částí. Dle cenové mapy okresu Jičín sestavené společně se spolupracujícími odhadci podle skutečně realizovaných prodejů, určuji obvyklou cenu pozemku v dané lokalitě a čase, ve výši 200,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st Celková výměra pozemků 897 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty staveb Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna, na pověřeném stavebním úřadě v Libáni nejsou k dispozici žádné doklady o předmětné nemovitosti - oceňuji podle vnějšího vzhledu. Nemovitost má část obytnou a část hospodářskou - stodola a není zjevně dlouhodobě užívána. Jelikož pozemek je oplocený jsou výměry budovy udávány odhadem a výpočtem s fotodokumentace. Rodinný dům je postavený jako samostatně stojící, klasicky zděný s jedním nadzemním podlažím, bez podkroví, pravděpodobně částečně podsklepený, na mírně svažitém terénu, volně přístupný ze zpevněné komunikace, v zástavbě obdobných rodinných domů, v okrajové obytné části zastavěného území obce - Brodek. Objekt je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, není možnost napojení na veřejný rozvod kanalizace. Objekt je jednogeneračním rodinným domem s hospodářskou částí - stodolou, s podstandardním vybavením, s běžným příslušenstvím a se standardními pozemky. Příslušenství nemovitosti tvoří přípojky, žumpa, venkovní přístřešek, zpevněné plochy, oplocení a venkovní úpravy, včetně trvalých porostů. Popis dle odborného odhadu a vnějších znaků : nadzemní podlaží je přístupné z úrovně terénu a sestává z obytných místností, kuchyně, chodby se schodištěm a stodoly. Nosné zdivo o tl. 0,45 m, isolace proti zemní vlhkosti vodorovná, stropy s rovným podhledem, podlahy dřevěné, respektive z keramické dlažby, vnitřní omítky hladké štukové. Okna špaletová, dveře dřevěné hladké. Kuchyň se sporákem na tuhá paliva, obložená keramickým obkladem. Koupelna s obloženou vanou, umyvadlem, obložená keramickým obkladem. WC splachovací, bez umývátka neobložené. Rozvod vody studené. Ohřev TUV není. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Elektroinstalace třífázová s pojistkovými automaty. Rozvod plynu není. Ostatní vybavenost - není. Objekt má sedlový krov, krytý vlnitou bitumenovou krytinou na bednění, s úplnými klempířskými konstrukcemi, bez parapetů. Bleskosvod na objektu není. Fasáda neprovedena, bez obkladu soklu. Stavebně technický stav objektu je průměrný, údržba zanedbaná objekt má nedokončenou fasádu. Na prvcích dlouhodobé životnosti se neprojevují žádné znaky statického narušení. Objekt rodinného domu byl postaven, dle svědectví sousedů a dle mého odhadu v roce stáří stavby odhaduji 80 let. Použité konstrukce a materiály tomuto údaji odpovídají. Vzhledem ke stavu objektu použiji odborný odhad opotřebení. Objekt není pronajímán, je užíván vlastníkem nemovitosti, respektive není užíván vůbec.

7 - strana č. 7 - Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha P.P. 14,00 m 2 3,50 m 2 sklep 3,50 m 2 1.N.P. 83,66 m 2 60,10 m 2 bytová jednotka 44,00 m 2 stodola 16,10 m 2 C e l k e m 63,6 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor P.P. (3,5*4,0)*(2,20) = 30,80 m 3 1.N.P. (4,7*17,8)*(3,20) = 267,71 m 3 Krov 2,4/2*4,7*17,8 = 100,39 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 398,90 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 98 Obestavěný prostor [m 3 ] 398,90 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 80 Další životnost roků 40 Opotřebení odhadem % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Jako podklady pro srovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců, sestavené podle skutečně realizovaných prodejů. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost obdobné nemovitosti. Porovnání je podle obvyklé ceny podlahových ploch objektů srovnatelných nemovitostí. Dle databáze znalce je v dané lokalitě cena 1 m 2 užitné podlahové plochy rodinného domu v daném místě a stavebně technickém stavu ve výši cca 9 950,- Kč/m 2. Podlahová plocha nemovitosti : 63,6 m ,- Kč/m ,- Kč Porovnávací hodnota dle databází : ,- Kč Podle vlastní databáze realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, zobchodovány obdobné nemovitosti, ale při porovnání parametrů vypočtených cen, lze určit srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti. Srovnávací hodnotu nemovitosti určuji podle databáze prodejů nemovitostí, sestavená dle realizovaných prodejů, společně se spolupracujícími odhadci v okrese Trutnov a inzerce realitních kanceláří na internetu : Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Dolní Rokytňany 70, , Dům je umístěn na klidném místě v malé obci. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. Dispozice. přízemí - obytná kuchyň s kachlovými kamny, pokoj, komora, chodba, podkroví - půda. K domu náleží velký pozemek. Dům má vlastní příjezd, studnu, vytápění - lokální na tuhá paliva, el. 230/400V, suchý záchod. Z turistického hlediska patří lokalita do velmi atraktivní oblasti Českého ráje, blízko zámek Dětenice. Dům vhodný k rekreaci. Celková plocha pozemku 2291 m2. Nemovitost v obdobné poloze, obdobného rozsahu, v obdobném stavu a vybavení s většími pozemky.

8 - strana č. 8 - Libáň, Zliv 90, , Prodej domu v obci Zliv u Libáně na pozemku o výměře 320 m2. Dům vyžadující částečnou rekonstrukci je vhodný k trvalému bydlení nebo rekreaci. Dispozice: bytová jednotka 2+1 s koupelnou a WC. Vytápění celého domu je krbovými kamny nebo elektrickými akumulačními kamny. Nemovitost v obdobné poloze, obdobného rozsahu, v obdobném stavu a vybavení s menšími pozemky. Kopidlno, Ledkov 100, , Samostatně stojící rodinný dům 3+1 v obci Kopidlno, v části obce Ledkov (okres Jičín). Nemovitost je situována v klidné části obce. Veškerá občanská vybavenost se nachází v obci Kopidlno. Při vstupu do domu se nacházíme v chodbě, na kterou navazují vchody do obyvatelné části domu o velikosti 3+1. Dispoziční řešení: obývací pokoj, ložnice, další obytná místnost, kuchyně, koupelna, toaleta. Schodiště z přízemní části domu vede do půdních prostor. Nemovitost je vytápěna kamny na tuhá paliva, napojena je na vlastní studnu. Odpady jsou svedeny do trativodu. Nemovitost v obdobné poloze, většího rozsahu, v horším stavu a vybavení se stejnými pozemky. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 63,60 m 2 Porovnávací hodnota Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j.spr.1777/92, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro základní obor stavebnictví, pro odvětví stavby obytné a průmyslové, se specializací vady a poruchy staveb. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /11 znaleckého deníku. Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp T r u t n o v Odhadce nemovitostí certifikovaný dne , recertifikovaný dne , Bankovním institutem, vysoká škola, Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON, ev.č. 48/10 s platností do V Trutnově, Ing. František Řezníček Jiráskovo náměstí čp T r u t n o v Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

9 - strana č. 9 -

10 - strana č Snímek katastrální mapy -

11 - strana č Fotodokumentace nemovitosti pohled severovýchodní pohled jihozápadní pohled jižní severní štít pohled od vstupu

12 - strana č Poloha nemovitosti na mapě šipka označuje polohu nemovitosti -