ZNALECKÝ POSUDEK. č insolvenční správce dlužníka Viktora Součka, JUDr. Petr Bohatý Hlavní Vojkovice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé hodnotě pozemku p.č.st. 836, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p.659, část obce Brtnice, a pozemku p.č. 1404/63, vše k.ú. a obec Brtnice, okres Jihlava. Objednavatel znaleckého posudku: insolvenční správce dlužníka Viktora Součka, JUDr. Petr Bohatý Hlavní Vojkovice Účel znaleckého posudku: Návrh obvyklé hodnoty majetku pro potřeby insolvenčního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ing. Jan Janeček Pátkova Brtnice telefon: janecek@janecek-vetchy.cz Počet stran: 14 včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brtnici

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést návrh obvyklé hodnoty předmětného nemovitého majetku pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Školní Brtnice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Brtnice Katastrální území: Brtnice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 506,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti insolvenčního správce JUDr. Petra Bohatého. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.979 k.ú.brtnice Snímek katastrální mapy+ortofoto Skutečnosti zjištěné při obhlídce nemovitostí dne Vlastní databáze prodaných nemovitostí Ocenění pro ČMSS,a.s. z r Vlastnické a evidenční údaje Jsou popsány na LV č.979 k.ú.brtnice, který je v příloze. V části C LV č.979 k.ú.brtnice nejsou evidována žádná omezení vlastnického práva, která by měla vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro daný účel ocenění

3 6. Dokumentace a skutečnost Stav staveb zakreslený v katastrální mapě odpovídá skutečnosti. 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům je součástí pozemku p.č.st. 836 a nachází se na okraji zastavěné části menšího města Brtnice (3,5 tis.obyv.) v ulici Školní v lokalitě výstavby řadových rodinných domů a bytových domů v Nové Čtvrti. Brtnice se nachází 10 km od Jihlavy a cca 20 km od Třebíče, služby odpovídají velikosti a statutu obce. Přístup je po místní zpevněné komunikaci, je provedeno napojení na veřejný vodovod, plynovod,elektřinu i obecní splaškovou kanalizaci, rodinný dům není několik roků obydlen ani užíván, čemuž odpovídá i celkový neutěšený stav. Jedná se o koncový řadový, částečně podsklepený zděný RD se 3 nadzemními podlažími a plochou střechou. V I.PP jsou 3 sklepní místnosti, v I.NP je zádveří, chodba se schodištěm, garáž, prádelna, dílna. Ve II.NP je chodba se schodištěm, kuchyně, pokoj, WC a terasa s balkónem. Ve III.NP je chodba se schodišťovým prostorem, koupelna s WC, 3 pokoje a lodžie. Příslušenství tvoří navazující pozemek p.č.1404/63, přípojky inž.sítí, venkovní úpravy s neošetřovanými trvalými porosty na oceňovaných pozemcích. 8.Základní pojmy a metody ocenění Nejprve je provedeno orientační ocenění podle platného cenového předpisu (administrativní cena), a poté stanovena obvyklá hodnota pomocí srovnávací metody, kdy jsou oceňované nemovitosti porovnány se skutečně realizovaným prodeji srovnatelných rodinných domů

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Administrativní cena Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky+stavby Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,060 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00-4 -

5 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,960 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění pozemků 1.1. Pozemky+stavby 11 i = 2 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 0,960 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 0,960 = 1,018 6 i = 1-5 -

6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,11 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 515, ,75 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1404/63 307,00 515, ,77 Stavební pozemky celkem 432, ,52 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Koncový řadový, částečně podsklepený, zděný RD se 3 nadzemními podlažími a plochou střechou. Zdivo je tl.36,5-45 cm, stropy s rovným, omítaným podhledem, střecha plochá s krytinou z živičných svařovaných pásů, venkovní omítka ze škrábaného břizolitu s břidlicovým obkladem, okna dřevěná zdvojená, dveře náplňové s ocelovými zárubněmi, gar.vrata palubková otevírací, vytápění etážové s plynovým kotlem (je odmontován stejně jako sporák), schodiště v nadzemních podlažích ocelové s dřevěnými nášlapy, zavedeno je 220 i 380 V, podlahy z PVC,koberce, keram.dlažba nebo beton, vnitřní zař.předměty jsou na stávající standardní úrovni, TUV je připravována v plynové karmě. Dispozice: I.PP - 3 sklepní místnosti s ocelovými schody I.NP - zádveří, chodba se schodištěm, garáž, prádelna, dílna. II.NP- chodba se schodištěm, kuchyně, pokoj, WC a terasa s balkónem. III.NP- chodba se schodišťovým prostorem, koupelna s WC, 3 pokoje a lodžie. Stáří stavby je 32 roků, žádné podstatné stavení úpravy nebyly prováděny. Objekt není několik roků užíván, čemuž odpovídá i zhoršený stavebně-technický stav. Ve štítovém zdivu je patrná trhlina (není aktivní), vybavení i konstrukce jsou původní, omítka balkónu je oprýskaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec obyvatel Stáří stavby: 32 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 091,- Kč/m 3-6 -

7 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] I.NP: 6,25*11,5 = 71,88 m 2 II.NP-III.NP: 6,25*11,5 = 71,88 m 2 I.PP: 6,5*5,8-2,0*2,4 = 32,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 71,88 m 2 2,80 m II.NP-III.NP: 71,88 m 2 2,80 m I.PP: 32,90 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP-III.NP: (6,25*11,5)*(0,1+2,8+2,8+2,55+0,45) = 625,31 m 3 I.PP: (6,5*5,8-2,0*2,4)*2,50 = 82,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 707,56 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny II typ B zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - Chybí kotel a II -0,05 sporák 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: s = 1-0,005 * 32 = 0,

8 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,840 = 0,778 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 0,960 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 091,- Kč/m 3 * 0,778 = 848,80 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 707,56 m 3 * 848,80 Kč/m 3 * 1,060 * 0,960= ,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,08 Kč Cena staveb celkem = ,08 Kč Pozemky - celkem ,52 Kč Pozemky+stavby - zjištěná cena = ,60 Kč REKAPITULACE administrativních cen Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky+stavby ,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmsettřicettřitisícšestsetosmdesát Kč - 8 -

9 II. Obvyklá hodnota Výhodou je převaha poptávky nad nabídkou u rodinných domů v Brtnici, napojení na veškeré inž.sítě, jedná se o koncový řadový RD s větším pozemkem Nevýhodou je zhoršený stavebně-technický stav, původní vybavení, šířka pouze 6 m a skutečnost, že se jedná o řadový objekt. Obvyklá hodnota je navržena na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod předmětných nemovitostí oproti následujícím, skutečně realizovanými prodejům srovnatelných rodinných domů: 1) Shodný vnitřní RD v této řadě v lepším stavebně-technickém stavu s menším pozemkem byl v r.2008 prodán za cenu 1,9 mil.kč 2) Shodný vnitřní RD v této řadě v lepším stavebně-technickém stavu s menším pozemkem byl v r.2011 prodán za cenu 1,5 mil.kč 3) Samostatně stojící rodinný dům v Brtnici ul.školní, přízemní, podsklepený se sedlovou střechou s podkrovím, 2 byty 4+kk a 2+1,OP=980 m 3, pozemek 1090 m 2, opotř.30%, podlah.plocha 170 m 2, prodáno v roce 2015 za 3,0 mil.kč - srovnatelná lokalita, větší, samostatně stojící RD s větším pozemkem, lepší stav i vybavení 4) Koncový rodinný dům poblíž centra města Brtnice, přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou bez podkroví, OP=650 m 3, pozemek 600 m 2, opotř.50%, podlah.plocha 94 m 2, prodáno v roce 2013 za 850 tis.kč - mírně horší lokalita, srovnatelný stav i vybavení, větší pozemek, menší podlah.plocha 5) Koncový rodinný dům poblíž centra města Brtnice, přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou s částečným podkrovím, OP=500 m 3, pozemek 290 m 2, opotř.50%, podlah.plocha 150 m 2, prodáno v roce 2015 za 800 tis.kč - mírně horší lokalita, srovnatelný stav i vybavení, menší pozemek - 9 -

10 Na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod oceňovaného majetku oproti těmto skutečně realizovaným prodejům srovnatelných bytů považuji za přiměřené stanovit obvyklou hodnotu předmětných nemovitých věcí evidovaných na LV č.979 k.ú. Brtnice v rozmezí 1,1-1,4 mil.kč. Zároveň je přihlédnuto i ke zjištěné administrativní ceně, která porovnávacím způsobem činí cca 830 tis.kč - podobné rodinné domy se nyní prodávají vždy nad úrovní jejich administrativní ceny. Návrh obvyklé hodnoty při uvažování středu uvedeného rozpětí : 1,25 mil.kč (slovy: Jedenmilióndvěstěpadesáttisíc Kč) V Brtnici D. ZNALECKÁ DOLOŽKA ing. Jan Janeček Pátkova Brtnice telefon: janecek@janecek-vetchy.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne , č.j.440/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne , č.j.3053/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

11

12