ZNALECKÝ POSUDEK. č. 5914

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé hodnotě spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na nemovitostech evidovaných na LV č.201 k.ú. Panské Dubenky, okres Jihlava Objednavatel znaleckého posudku: JUDr. Marie Sárová Plk. Švece 152/ Jihlava Účel znaleckého posudku: Návrh obvyklé hodnoty nemovitých věcí pro potřeby exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Janeček Pátkova Brtnice telefon: janecek@janecek-vetchy.cz Počet stran: 20 včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brtnici

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést návrh obvyklé hodnoty předmětných nemovitých věcí (spoluvlastnického podílu) pro potřeby exekučního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p.34 v Panských Dubenkách Adresa předmětu ocenění: Panské Dubenky Panské Dubenky LV: 201 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Panské Dubenky Katastrální území: Panské Dubenky Počet obyvatel: 116 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 140,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,60 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo III 0,90 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 193,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti zástupce exekutora a spoluvlastnice L.Bílé. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.201 k.ú.panské Dubenky Snímek katastrální mapy+ortofoto Skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitostí dne Usnesení o ustanovení znalce ze dne Usnesení Okresního soudu v Jihlavě ve věci dědictví po Ivetě Pavlíčkové ze dne Vlastní databáze prodaných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou popsány na LV č.201 k.ú.panské Dubenky, který je v příloze. V části C LV č.201 k.ú.panské Dubenky nejsou uvedena žádná omezení vlastnického práva, která by měla vliv na návrh obvyklé hodnoty pro daný účel ocenění

3 6. Dokumentace a skutečnost Zákres hlavní stavby v katastrální mapě odpovídá skutečnosti. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky p.č.st.40 a p.č.54 k.ú. Panské Dubenky, které tvoří funkční celek, vč.všech součástí a příslušenství v lokalitě výstavby starších rodinných domů a zem. usedlostí. Součástí pozemku p.č.st.40 je o bývalá menší zem.usedlost č.p.34 nacházející se na okraji zastavěné části malé obce (bez služeb) na Českomoravské vysočině. Obec je vzdálena od Jihlavy cca 35 km a od Jindřichova Hradce cca 25 km. Přístup je přímo z místní veřejné zpevněné komunikace, ke dni ocenění není RD několik roků užíván (cca od r.2012). Je provedeno napojení na elektřinu i na veřejný vodovod (měřiče spotřeby jsou osazeny), splaškové vody jsou svedeny do jímky na dvorku. Příslušenství tvoří zastřešený průjezd (p.č.st.40 k.ú. Panské Dubenky, horší stav, zatéká, zast.pl. 3,5*6,0m), stodůlka (p.č.st.40 k.ú. Panské Dubenky, horší stav, zast.pl. 9,0*9,5m), přípojky inž.sítí, venkovní úpravy a trvalé porosty na oceňovaných pozemcích. Celkový stavebně-technický stav je velmi špatný, objekt nelze užívat, stavby vyžadují zásadní rekonstrukci nebo asanaci. 8. Základní pojmy a metody ocenění Nejprve je provedeno hrubé orientační ocenění hlavní stavby a pozemků podle platného cenového předpisu (administrativní cena zjištěná porovnávacím způsobem, která má především popisný charakter), a poté navržena obvyklá hodnota pomocí srovnávací metody, kdy je oceňovaný majetek porovnán se skutečně realizovanými cenami prodeji porovnatelných nemovitostí

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK I.Administrativní cena Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům č.p.34 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Oceňuje se pouze I -0,04 spoluvlastnický podíl ve výši id.1/2 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Neobyvatelný I -0,30 stavebně-technický stav z důvodu dlouhodobé neužínanosti (od r.2012), nutnost zásadní rekonstrukce. 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a VI 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,660 i = 1-4 -

5 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,660 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Okraj malé obce bez služeb ve větší vzdálenosti od okresních měst a hlavních dopravních tras I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,467 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Pozemky 1.1. pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,660 Index polohy pozemku I P = 0,

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,660 * 1,000 * 0,707 = 0,467 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0,467 90,13 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st , ,21 nádvoří 4 odst. 1 zahrada , ,14 Stavební pozemky - celkem , Rodinný dům č.p.34 Zděný, přízemní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou bez podkroví, stavby má charakter rodinného domu. Zdivo je smíšené tl cm, stropy s rovným, omítaným podhledem, krov dřevěný sedlový s cementovými taškami, okna dřevěná zdvojená, podlahy betonové nebo dlažba, omítky štukové, vytápění 1 ks kamen na tuhá paliva, rozvod 220 i 380 V, studná voda (protéká), sporák, WC i bývalá sprcha jsou zcela dožité, schody na půdu chybí. Dispozice: I.NP - chodba, kuchyně, pokoj, sprcha, WC (celk. podlah. plocha 32 m2), Ze dvora je přístupný prostor bývalých chlévů - místnost s rozestavěnou příčkou s ocel. zárubní, chodbička, sklad a komora. Stáří stavby je okolo 100 roků, celkový stavebně-technický stav je velmi špatný, objekt vyžaduje - 6 -

7 asanaci nebo zásadní rekonstrukci (je cca 7 roků neobydlen). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec do obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 299,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 6,0*15,0 = 90,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 90,00 m 2 2,80 m Obestavěný prostor I.NP: (6,0*15,0)*(0,1+(3,0+5,7)*0,5) = 400,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 400,50 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 90,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD: pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: významně snižující cenu - absence I -0,10 izolací proti zemní vlhkosti, okolo komína zatéká, vhké zdivo, vnitřní omítky narušené vzlínající vlhkosti, dožité prvky krátkodobé životnosti 13. Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40-7 -

8 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,178 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,660 Index polohy pozemku I P = 0,707 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 299,- Kč/m 3 * 0,178 = 231,22 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 400,50 m 3 * 231,22 Kč/m 3 * 0,660 * 0,707= ,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,70 Kč 1.1. Pozemky: ,35 Kč Pozemky - zjištěná cena = ,05 Kč REKAPITULACE administrativní ceny 1. Pozemky ,10 Kč 1.1. Oceňované pozemky ,35 Kč 1.2. Rodinný dům č.p ,70 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šedesátdevěttisícosmset Kč ,10 Kč ,- Kč - 8 -

9 II.Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota je navržena na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod oceňovaných nemovitostí v porovnání s následujícími skutečně realizovanými cenami při prodeji srovnatelného nemovitého majetku. Výhodou je klidná lokalita v ekologicky nezávadném prostředí Českomoravské vysočiny Nevýhodou je umístění v malé obci bez služeb a pracovních příležitostí, velmi špatný stavebně-technický stav, malá výměra pozemků (stísněná lokalita). V části C LV č.201 k.ú. Panské Dubenky nejsou uvedena žádná omezení vlastnického práva, která by měla vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro dané účely ocenění. Skutečně realizované prodeje srovnatelných nemovitostí v okrese Jihlava: 1) Oceňované nemovitosti byly v r.2001 odkoupeny údajně za cenu okolo 150 tis.kč, poté byly do r.2011 užívány k bydlení bez stavebních úprav. 2) Rodinný domek k.ú.arnolec, okraj malé obce s cca 160 obyvateli vzdálené 20 km od Jihlavy, zděný, přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou bez podkroví s bytem 1+1, OP=350 m 3, pozemek 233 m 2, opotř.65%, bez hodnotného příslušenství, prodán v r.2017 za 500 tis.kč, podlah.plocha bytu 50 m 2 - výrazně lepší stav, větší podlah.plocha, srovnatelné umístění, srovnatelný pozemek 3) Rodinný domek k.ú.brtnice, menší město s cca 3500 obyvateli vzdálené 10 km od Jihlavy, zděný, přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou bez podkroví s bytem 1+1, OP=270 m 3, pozemek 197 m 2, opotř.70%, bez hodnotného příslušenství, prodán v r.2017 za 330 tis.kč, podlah.plocha bytu 46 m 2 - lepší umístění, větší podlah.plocha, mírně lepší stav, lepší napojení na inž.sítě, menší pozemek 4) Rodinný domek k.ú.puklice, obec s cca 800 obyvateli vzdálená 5 km od Jihlavy, zděný, přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou bez podkroví s bytem 1+1, OP=365 m 3, pozemek 160 m 2, opotř.60%, bez hodnotného příslušenství, prodán v r.2014 za 300 tis.kč, podlah.plocha bytu 49 m 2 - lepší umístění, větší podlah.plocha, lepší stav, lepší napojení na inž.sítě, menší pozemek, mírně horší příslušenství 5) Rodinný domek k.ú.brtnice, menší město s cca 3500 obyvateli vzdálené 10 km od Jihlavy, zděný, přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou bez podkroví s bytem 2+1, OP=660 m 3, pozemek 210 m 2, opotř.80%, bez hodnotného příslušenství, prodán v 2018 za 350 tis.kč, podlah.plocha bytu 94 m 2 - lepší umístění, větší podlah.plocha, srovnatlený lepší stav, lepší napojení na inž.sítě, mírně menší pozemek Na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod oceňovaného majetku oproti těmto skutečně realizovaným prodejům srovnatelných nemovitých věcí považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu nemovitostí evidovaných na LV č.201 k.ú. Panské Dubenky, okr. Jihlava, okolo 100 tis. Kč. Zároveň je přihlédnuto i ke zjištěné administrativní ceně, která porovnávacím způsobem činí cca 70 tis.kč (v současné době bývají nižší než prodejní ceny)

10 Návrh obvyklé hodnoty celku: 100 tis. Kč (slovy: Jednostotisíc Kč) Návrh obvyklé hodnoty spoluvlastnického podílu ve výši id.1/2: Při prodeji spoluvlastnického podílu je nutné zohlednit nevýhody s tímto prodejem spojené (časová prodleva, komunikační problémy, atp.) Proto považuji za přiměřené upravit aritmetický podíl z celku odpovídající výši spoluvlastnického podílu koeficientem 0,8, který podle názoru znalce objektivizuje nevýhody při prodeji spoluvlastnických podílů. Výpočet: x 0,5 x 0,8 = 40 tis.kč. 40 tis. Kč (slovy: Čtyřicettisíc Kč) V Brtnici D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Ing. Jan Janeček Pátkova Brtnice telefon: janecek@janecek-vetchy.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne , č.j.440/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne , č.j.3053/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku