Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 1075/16

Transkript

1 č.j. 056 EX7536/11-76 Z n a l e c k ý p o s u d e k č. 1075/16 O obvyklé ceně nemovitostí: bytu č. 1844/11 v bytovém domě čp na pozemku p.č. 1040, p.č. 1041, p.č. 1042, k.ú. Město Žďár, okres Žďár nad Sázavou Objednavatel posudku : Exekutorský úřad Brno město, JUDr. Vít Novozámský, Bratislavská 73, Brno Účel posudku : Zjištění ceny obvyklé pro účel exekučního řízení Posudek vypracoval : ing. Antonín Čermák, Sluneční 62, Jihlava Datum místního šetření : Ocenění nemovitostí ke dni : Zvláštní požadavky objedn..: Stanovit výslednou cenu bytu a příslušenství Stanovit cenu jednotl.práv a závad Použitý oceňovací předpis : Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Posudek obsahuje čtyři strany textu, předává se ve dvou písemných vyhotoveních, plus jedno vyhotovení elektronicky. Jihlava

2 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 2343/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1075/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

3 N á l e z 1.1 Podklady pro vypracování posudku : - výpis z Katastru nemovitostí, opis LV č , LV č. 1040, k.ú. Město Žďár, obec Žďár n. Sázavou - kopie katastrální mapy 1 : údaje zjištěné znalcem při místním šetření, vlastnice poskytla pouze část údajů - údaje sdělené zástupkyní bytového správce fy Pamex paní Vaškovou 1.2. Situace oceň. nemovitosti : Bytový dům č. 1844, ve kterém se posuzovaný byt č. 1844/11 nalézá, je situován v SZ části města na pozemcích p.č. 1040, p.č. 1041, p.č. 1042, k.ú. Město Žďár, obec Žďár nad Sázavou. Byt č. 1844/11 ve střední bytové sekci ( pozemek p.č ) ve 3. NP. Při místním šetření dne po poledni jsem zastihl majitelku doma. S odůvodněním, že své dluhy splácí, poskytla pouze minimum informací. Proto jsem v dalším týdnu zjistil správce bytového domu firmu Pamex. Jeho pracovnice paní Vašková mi poskytla základní údaje o podlahové ploše a vybavení bytu Obec a okolí nemovitosti Druh obce Okresní město Počet obyvatel Obchod potravinami Školy Poštovní, stavební úřad Kulturní zařízení Sportovní zařízení Poptávka nemovitostí markety rovnoměrně na okraji města základní, střední ano kina, společenský sál venk. hřiště, krytá hala, bazén, fotbalový, zimní stadion převažuje nabídka nad poptávkou Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru Poloha k nádraží ČD Poloha k autobus.nádraží JV vzdušnou čarou 700 m jižně m jižně m

4 Poloha k zastávce MHD Dopravní podmínky Konfigurace terénu Převládající zástavba Parkovací možnosti západně 100 m asfaltové místní komunikace svažitý k jihu převážně bytové domy, místy rodinné domy omezený počet parkovacích stání před domem Vlastní nemovitost Tři sekce, postavené zděnou technologií, tři nadzemní podlaží, kryté sedlovou střechou, stropy nespalné. Okna plastová, pastozní omítka. Podlahy PVC, koberce, keramická dlažba, obklady bělninové. Vnitřní rozvody vody, elektro původní, vytápění ústřední, standardní kuch.linka, sporák elektrický Dům postaven v 70. letech minulého století, pravidelná průměrná údržba Připojení nemovitosti na inž. sítě Vodovod Kanalizace Elektřina Plyn Vytápění, TÚV přípojka z veřejného vodovodu do veřejné kanalizační sítě, ČOV zemní kabel, dostatečný příkon zemní, STL přípojka, ústřední, plyn.kotel, ohřev TUV kotlem, sporák elektrický Byty jsou v osobním vlastnictví, správu vykonává real. Kancelář Pamex, Žďár n. Sázavou Stavební úpravy v průběhu životnosti : - asi 2006 : výměna zdvojených oken za plastová, zateplení kontaktním zateplovacím systémem menší tlouštky, pastozní omítka. Rekapitulace podlahové plochy bytu č. 1844/11 : byt 2 + 1, podlahová plocha 52,64 m2, balkon 1 m2, sklep.koje 1 : 3,69 m2, sklep.koje 2 : 0,83 m2. Cena zjištěná dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 166/2014 Sb. viz přílohu. Byt č. 1844/11 včetně podílu 528/10000 na společných částech domu Podíl 33/625 ( = 528/10000 ) na pozemcích p.č. 1040, Cena zjištěná dle platného oceňovacího předpisu ,41,- Kč ,86,- Kč ,27,- Kč

5 Stanovení ceny obvyklé k 12/2015 : V současné době platná oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 předepisuje pro ocenění bytů porovnávací metodu. Porovnáváním cen zjištěných touto metodou s cenami skutečně realizovanými při konkrétních převodech mohu konstatovat, že ceny zjištěné dle této vyhlášky jsou na Vysočině o % nižší než cena za kterou jsou byty v současné době skutečně obchodovány. Na realitním servru S-reality je v současné době nabízen na stejné ulici stejný byt jako byt posuzovaný za cenu ,- Kč, za stejnou cenu je nabízen další byt na ulici Švermova. Uvažuji-li reálně dosažitelnou cenu ve výší 80 % ceny inzerované, tj ,- Kč. Na výpisu z Katastru nemovitostí uvedený způsob ochrany nemovitosti rozsáhlé chráněné území Žďárské vrchy, nemá dle mého názoru na výši obvyklé ceny žádný vliv. Vzhledem k výše uvedenému si dovoluji odhadnout cenu obvyklou bytu č. 1844/11 včetně podílu na pozemcích p.č. 1040, p.č. 1041, p.č. 1042, k.ú. Město Žďár ve výši ,- Kč, slovy devětsettisíckč. V Jihlavě ing. Čermák

6 Byt 2+1 na prodej, Žďár nad Sázavou / Žďár nad Sázavou 4, ulice Švermova Exkluzivně nabízíme k prodeji byt 2+1 s balkonem a šatnou. Byt se nachází ve 4. patře domu s výtahem. Byt je v původním ale zachovalém stavu. Má plastová okna, umakartové jádro, na podlaze v pokojích parkety jinde PVC. Pokoje jsou neprůchozí přístupné z chodby, menší má balkon, do většího je vstup Žďár nad Sázavou Žďár nad Sázavou 4 Švermova 54 m 2 Rezervace Kč + provize RK Byt 2+1 na prodej, Žďár nad Sázavou / Žďár nad Sázavou 3, ulice Revoluční Exkluzivně v naší společnosti nabízíme byt 2+1 v OV ve 2. patře cihlového domu. Byt je po celkové rekonstrukci. V bytě byla vyměněna okna za eurookna, vyzděno bytové jádro, jsou nové rozvody elektřiny a odpady v plastu. K bytu náleží dva sklepy. V domě je k dispozici kolárna, kočárkárna a sušárna. D Žďár nad Sázavou Žďár nad Sázavou 3 Revoluční 54 m Kč + provize R

7

8

9 5 Index trhu I T - příloha č. 3, tabulka č. 1 I P6 1 i 1 Výpočet indexu trhu podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1 T P i Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel, program ABN14b Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí Poptávka nižší než nabídka I. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku Bez vlivu nebo stabilizovaná území -0,01 až - 0,06-0,02 IV. 0,00 0,00 II. 0,00 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Bez vlivu II. 0,00 0,00 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Bez dalších vlivů II. 0 0,00 6 Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV. 1,00 1,000 Součet znaků č. 1 až 4 = -0,020 Index I T = 0,980

10 Znak č. Název znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Index polohy I P - příloha č. 3, tabulka č. 3 I P1 1 Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční Rezidenční stavby (bytové a rodinné domy) v obcích nad 2000 obyvatel Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel, program ABN14b Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Popis kvalitativního pásma Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota I 1,00 1,00 Rezidenční zástavba I. 0,04 0,04 3 Poloha pozemku v obci Ostatní neuvedené VI. -0,03-0,03 11 P P i i Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava,* Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku I. 0,00 0,000 I. 0,00 0,00 V. 0,00 0,00 III. 0 až 0,02 0,00 II. 0,00 0,000 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0, Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost II. 0 0, Vlivy ostatní neuvedené** Vlivy snižující cenu I. 0 až -0,30 0,000 Součet znaků č. 2 až 11 0,010 Povolené maximum srážek (příloha č. 3, text za tab. č. 3) -0,800 Použitá hodnota 0,010 Index polohy I P 1,010

11 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 27, tabulka č. 2 1 Typ stavby 2 Společné části domu 3 Příslušenství domu 4 Umístění bytu v domě 5 6 Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu. kterým se rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad Bez dopadu na cenu bytu 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu Ostatní světové strany - částečný výhled Příslušenství úplné - standardní provedení IV. 0,10 0,10 II. 0,00 0,00 II. 0,00 0,00 I. -0,05-0,05 II. 0,00 0,00 III. 0,00 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 10 Kriterium jinde neuvedené Součet znaků 1 až 9 Stavebně- technický stav Stáří stavby (roků) Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje Dálkové, ústřední, etážové II. -0,01-0,01 III. 0,00 0,00 Bez vlivu na cenu III. 0,00 0,00 Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,04 III. 0,85 0,85 55 Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení)? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % ne ,73 Jen do 50 let Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit 0,05 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s - 0,775 Kval. pásmo s 0,659 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 27, tabulka č. 2 0,685

12 Ocenění bytu J, K porovnávacím způsobem podle 38 a příloh č. 3 a 27 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN14b Obec Žďár n.sázavou Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR Okres Žďár n.sázavou Kraj Vysočina Katastrální území Město Žďár Pokud je obec rozdělena, oblast příloha č. 2 Položka z přílohy č. 27, tabulka 1 Žďár n.sázavou Základní cena příloha č. 27, tab. 1 ZC Kč / m ,00 Výpočet základní ceny upravené podle 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,685 Základní cena upravená = ZC Iv ZCU Kč / m ,55 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1 I T 0,980 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 1,010 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m ,28 Výměra bytu Délka Šířka Koef. PP po krácení (m 2 ) byt č. 1844/11 52,64 Sklepní kóje ( 0,10) 3,69 1,00 0,10 0,37 Sklepní kóje ( 0,10) 0,83 1,00 0,10 0,08 Balkon ( 0,17) 1,00 1,00 0,17 0,17 Výměra celkem m 2 53,26 Cena bytu vč. ev. příslušenství bez pozemku Kč ,41 Ocenění pozemků

13 5 Index trhu I T - příloha č. 3, tabulka č. 1 I P6 1 i 1 Výpočet indexu trhu podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1 T P i Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel, program ABN14b Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí Poptávka nižší než nabídka I. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku Bez vlivu nebo stabilizovaná území -0,01 až - 0,06-0,02 IV. 0,00 0,00 II. 0,00 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Bez vlivu II. 0,00 0,00 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Bez dalších vlivů II. 0 0,00 6 Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV. 1,00 1,000 Součet znaků č. 1 až 4 = -0,020 Index I T = 0,980

14 Index omezujících vlivů pozemku I O - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak č Název znaku Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Svažitost pozemku a expozice Ztížené základové podmínky Chráněná území a ochranná pásma Omezení užívání pozemku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota Tvar bez vlivu na využití II. 0 0,00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace Neztížené základové podmínky Chráněná krajinná oblast2) v 1. a 2. zóně, nebo národní park3), IV. 0,00 0,00 III. 0,00 0,00 III. -0,01 až -0,05-0,01 Bez omezení užívání I. 0,00 0,00 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II.* 0 0,00 I O 1 P i 6 i 1 Součet znaků č. 1 až 6 = -0,01 Index I O = 0,990

15 Kraj Okres Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, vyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Obec (městská část) Typ obce Vysočina Žďár nad Sázavou Žďár nad Sázavou Okresní město Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území město Žďár Pozemek p.č. 1040, 1041, 1042 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m Druh pozemku dle KN Druh pozemku dle skutečnosti Stavba na parcele Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků v jednotném funkčním celku (JFC) se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Vypočteno oceňovacím programem ABN 14b ano/ne Zastavěná plocha a nádvoří Zastavěná plocha a nádvoří Bytový dům ano Σvp i m Pokud součet výměr všech pozemků v JFC se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím je větší než 1000 m 2, koeficient Pokud je obec rozdělena na oblasti (Praha, Brno, Plzeň, Karlvy Vary, Ostrava), oblast obce dle přílohy č. 2, tabulky 3 vyhlášky, jinak název vyjmenované obce R -- 1,000 Žďár n. Sázavou Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Žďár n. Sázavou Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC Kč/m 2 680,00 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 0,980 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství - viz též 48a) I O -- 0,990 I P -- 1,010 Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,980 Základní cena upravená ZCU = ZC I ZCU Kč/m 2 666,40 Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ( 4 odst. 2 - krát 0,80) ano / ne ne, jako zastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění ZCU Kč/m 2 666,40 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 5) R 1,000 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 666,40 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m Cena pozemku bez staveb Kč ,20 Podíl 528/10000 Kč ,86