ZNALECKÝ POSUDEK. č. 84/7834/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 84/7834/2017 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 1472, jehož součástí je stavba č.e. 8776, rodinná rekreace a pozemku čís. parcely 1473, k.ú. Sebuzín, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 84/7834/2017 LV no.: 363 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 1472 jehož součástí je stavba č.e. 8776, rodinná rekreace a pozemku čís. parcely 1473, k.ú. Sebuzín, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Sbuzín č.e. 9717, Ústí nad Labem GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota celkem Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena celkem Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rekreační chata Čísla parcel Parcel of land nr. 1472, 1473 Other constructions: Další stavby: venkovní úpravy (přípojky inž. sítí - předpoklad) Size: Velikost: 17, 1259 m 2 m 2 Location in the town: Poloha v obci: jižní okraj městské části Sebuzín Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Infrastructure: Infrastruktura: základní občanská vybavenost odpovídající velikosti městské části Unit price: Jednotková cena: 830 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: dřevěný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 17 m 2 Resident area: Bytové plochy: 13 m 2 Storage area: Skladové plochy: 58 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1280 Kč/m 3 Income: Příjem: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: odhadem 1970 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 85 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2, Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 363, výpisu z katastru nemovitostí prokazujícímu stav evidovaný k datu : - Kolář Josef, bytem Jizerská 2932/40, Severní Terasa, Ústí nad Labem Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 363 jsou evidována následující omezení: 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 2x exekuční příkaz k prodeji Jiné zápisy se nachází v části E (nabývací tituly a podklady k zápisu) listu vlastnictví č. 363, kde je uvedený zápis o Usnesení exekutora č.z-15085/ Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 363 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 363 jsou evidována následující zástavní práva: 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba rekreační chaty č.e je v katastru nemovitostí evidována se zp ůsobem využití stavba rodinné rekreace. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je rekreační chata stavebně technicky uspořádána a užívána pro účely rekreace, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - chata vyžaduje zvýšené investice do celkové rekonstrukce - obtížný přístup po nezpevněné přístupové cestě zarostlým lesem Strong points / silné stránky: - oblíbená lokalita vhodná k rekreaci - dobrá dostupnost do Ústí nad Labem (asi 10 km do centra) i linkami MHD - velikost pozemku Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 363 pro k.ú. Sebuzín, obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Sebuzín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne ve 16:30 hodin za p řítomnosti zástupce zámečnické firmy Svět klíčů Jozef Fusek, Ústí nad Labem, který rekreační chatu zpřístupnil

4 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Sebuzín Kód obce: Název obce: Ústí nad Labem Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část obce Sebuzín Infrastructure / infrastruktura: Městská část Sebuzín je částí Statutárního města Ústí nad Labem, nachází se na jihovýchodním okraji území města, přibližně 3 km jihozápadně od centra města Ústí nad Labem. Městská část Sebuzín je stavebně oddělena od města Ústí nad Labem, má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti, s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na centrální části města. Po dopravní stránce je městská část Sebuzín dobře dostupná silniční, železniční i městskou hromadnou dopravou MHD Ústí nad Labem, leží na silni ční komunikaci II/261 z Liběchova přes Litoměřice do Děčína. Městskou částí Sebuzín prochází dvoukolejná elektrifikovaná železni ční trať číslo 072 Lysá nad Labem - Ústí nad Labem. Dostupnost vlakem do Ústí nad Labem a do Litoměřic je poměrně uspokojivá. Městskou částí Sebuzín prochází také cyklostezka, která vede z Velkých Žernosek podél Labe až do N ěmecka. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází na jižním okraji městské části Sebuzín, v klidné lokalitě zahrádkářských, rekreačních chat a rodinných domů, v blízkosti se nachází řeka Labe. Short description property / stručný popis majetku: Rekreační chata č.e. 8776: Rekreační chata č.e je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 1472, k.ú. Sebuzín. Dispoziční řešení: Dům má jedno nadzemní podlaží přízemí: Vnitřní dispozici tvoří obytná místnost s kuchyňským koutem, záchodem a zastřešenou verandou. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce dřevěné oboustranně obíjené, se založením na kamenných a betonových základech, stropy jsou dřevěné s podhledem, střecha je sedlová s dřevěným krovem a krytinou z asfaltových izola čních pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové opat řené krytinou z PVC a koberci, okna jsou dřevěná jednoduchá, dveře jsou dřevěné do dřevěných zárubní. Vybavení tvoří záchod. Chata má přípojku el. proudu, topení je lokální elektrické s p římotopem (ostatní nelze blíže specifikovat ). Stáří a stavební stav: Stáří stavby bylo stanoveno odborným odhadem, a to s p řihlédnutím k použitým materiálům na rok 1970, její stáří činí ke dni ocenění za tohoto předpokladu 47 let. Chata je dlouhodobě nevyužívaná, neudržovaná, poškozená při násilných vniknutích, její stavební stav je špatný (viz fotodokumentaci v p říloze)

5 Ostatní stavby a venkovní úpravy: Na pozemcích se dále nachází oplocení, přípojka elektrické energie, částečné oplocení. Pozemky(dle LV č. 363): Pozemek čís. parcely 1472, k.ú. Sebuzín, o výměře 17 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastav ěná plocha a nádvoří, způsob využití zastavěno rekreační chatou č.e. 8776, - rozsáhlé chráněné území, ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupně. Pozemek čís. parcely 1473, k.ú. Sebuzín, o výměře 1259 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, způsob ochrany rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond, ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupn ě. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (p řípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy apod.). Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 1362 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace, vlastník Statutární město Ústí nad Labem, Velká Hradební 2336/8, Ústí nad Labem-centrum, Ústí nad Labem, a z pozemku čís. parcely 1475 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku lesní pozemek, který je ve vlastnictví Česká republika, s právem hospodaření Lesy České republiky

6 C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 1472, jehož součástí je stavba č.e. 8776, rodinná rekreace a pozemku čís. parcely 1473, k.ú. Sebuzín, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základ ě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. května 2017 celkem Slovy: Dvěstědesettisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Zástavní práva: (podrobně na LV č. 363 v příloze) Na listu vlastnictví jsou evidována následující zástavní práva: 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Další omezení vlastnického práva (podrobně na LV č. 363 v příloze) Na listu vlastnictví jsou evidována další omezení: 2 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Stanovená obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiná rizika nebo omezující podmínky v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna

7 ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 84/7834/2017. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 19. května

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 84/7834/2017 LV no.: 363 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rekreační chata č.e , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří zahrada Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena za Celková cena za Koeficient Plocha pozemků Cena pozemků Cena za objekty nabídková cena nabídky prostor pozemky objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rekreační chata v části obce Sebuzín, okr.ústí nad Labem , nestanoven ,00 0, nabídka RK *1), RCH s 1 PP, 1NP, novostavba 2 Rekreační chata v části obce Střekov, okr.ústí nad Labem , nestanoven ,00 0, nabídka RK *2), RCH s 1 NP, dřevostavba 3 Rekreační chata v části obce Ústí nad Labem-Brná, okr.ústí nad Labem , nestanoven ,00 0, nabídka RK *3), RCH s 1 NP, dřevostavba 1/ nabídka realitní kanceláře M&M reality 2/ nabídka realitní kanceláře M&M reality 3/ nabídka realitní kancelá ře Sartoreality Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,085 mil.kč nebyla stanovena 0,211 mil.kč 0,210 mil.kč

9 Situace lokality Mapa oblasti

10

11

12

13

14

15 Rekreační chata č.e k.ú. Sebuzín pohlrd severní pohled severozápadní přístřešek verandy přístřešek verandy obytná místnost kuchyňský kout záchod vstupní branka na pozemek