ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 332/5782/2012 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na pozemku čís. parcely 290/3 (lesní pozemek), k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle, okres Písek, Jihočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 332/5782/2012 LV no.: 501 Name of subject / Předmět ocenění: spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na pozemku čís. parcely 290/3, k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle, okres Písek, Jihočeský kraj Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 074 054 Kč Market value Tržní hodnota 450.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 450.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 462 002 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná stavba Čísla parcel Parcel of land nr. 290/3 Appurtenances: Příslušenství: není Size: Velikost 465 884 m 2 Location in the town: Poloha v obci: lesní porost na jižním okraji katastrálního území Brloh u Drhovle Type: Druh lesní pozemek Infrastructure: Infrastruktura v obci Drhovle základní, úplná ve městech Písek, Strakonice Unit price: Jednotková cena 17,00 (vztaženo k pozemku jako celku, bez zohlednění podílu) Kč/m 2-2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 501 ze dne 14.3.2012 je pozemek ve vlastnictví následujících osob: spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Miloslav Babák, bytem Budovatelská 1985, 397 01 Písek. spol. podíl o velikosti 3/48 - pan Václav Čapek, bytem Obránců míru 1246, 386 01 Strakonice. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Jaroslav Douša, bytem Kožlí u Čížové 41, 397 01 Předotice. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Pavel Dubský, bytem Jemnice 30, 386 01 Osek. spol. podíl o velikosti 1/36 - Ing. Miroslav Jačka, bytem Radobytce 18, 398 04 Mirotice. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Miroslav Jačka, bytem Brloh 37, 397 01 Drhovle. spol. podíl o velikosti 1/48 - pan Vojtěch Kinkor, bytem Otakara Jeremiáše 2405, 397 01 Písek. spol. podíl o velikosti 1/48 - paní Ludmila Miklasová, bytem Nová Dobev 3, 397 01 Dobev. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Jaroslav Pitipáč, bytem Brloh 16, 397 01 Drhovle. spol. podíl o velikosti 29/144 - PPLD - WOOD, a.s., sídlem Brloh 56, 397 01 Drhovle. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Jaroslav Strnad, bytem Jemnice 28, 386 01 Osek. spol. podíl o velikosti 1/48 - pan Kamil Trávníček, bytem Javorová 1417, 388 01 Blatná. spol. podíl o velikosti 1/16 - pan Stanislav Trávníček, bytem Javorová Brichtova 810/14, 152 00 Praha. spol. podíl o velikosti 1/12 - pan Alois Zeman, bytem Vratislavova 180, 394 01 Písek. Předmětem ocenění je podíl 1/12, který je ve vlastnictví pana Jaroslava Pitipáče, bytem Brloh 16, 397 01 Drhovle. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 501 ze dne 14.3.2012 a podle zjištění z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí není vlastnické právo k oceňovanému spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/12 omezeno žádnými omezeními. Poznámka: Omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 501 se nevztahují k oceňovanému podílu. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 501 ze dne 14.3.2012 a podle zjištění z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí není oceňovaný spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 zatížen žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 501 ze dne 14.3.2012 a podle zjištění z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí není oceňovaný spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 zatížen žádnými zástavními právy. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití jako lesní pozemek. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek je užívány v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Dotčený lesní pozemek je taxačně zařízen, potřebné taxační údaje pro ocenění lesního pozemku a lesního porostu byly použity na základě údajů z lesnické hospodářské osnovy s platností 1.1.2008-31.12.2017. Weak points / slabé stránky: - místy skalnaté stráně Strong points / silné stránky: - pozemek s poměrně velkou výměrou - část porostů poměrně značného stáří s možností obmytí - 3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 501 pro k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle, prokazující stav evidovaný k datu 14.3.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ informace o pozemku vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. Brloh u Drhovle, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ lesní hospodářská osnova s platností 1.1.2008-31.12.2017, vyhotovená odborem životního prostředí na městském úřadě Písek dne 4.7.2012 e/ zjištění při prohlídce na místě f/ informace zjištěné na odboru životního prostředí na městském úřadě Písek dne 4.7.2012 Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne 3.7.2012 bez přítomnosti zástupce vlastníků. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 632406 Název katastrálního území : Brloh u Drhovle Kód obce : 549380 Název obce : Drhovle Počet obyvatel obce : 522 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2011 Kód okresu : CZ0314 Název okresu : Písek Název kraje : Jihočeský Poloha v obci : jižní okraj katastrálního území Brloh u Drhovle Short description property / stručný popis majetku: Pozemek čís. parcely 290/3, k.ú. Brloh u Drhovle: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Brloh u Drhovle, v prostoru západního svahu Žižkova vrchu, od vrcholu směrem k vodním tokům Mísníček a Brložský potok. Pozemek je přístupný lesními cestami ze silnice I.třídy č. 4 spojující město Strakonice a město Čimelice (viz situaci širších vztahů v příloze). Pozemek je svažitý, místy skalnatý se severozápadní a západní orientací. Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN). Celková výměra oceňovaného pozemku činí 46,5884 ha a jedná se o lesní pozemek, který je užíván k plnění funkcí lesa. Oceňovaný lesní porost je podle lesní hospodářské osnovy zařazen do kategorie lesa hospodářského a náleží do přírodní lesní oblasti 10 Předhoří Středočeské pahorkatiny. Lesní pozemek je podle lesní hospodářské osnovy rozdělen do 21 porostních skupin. Převažující dřeviny jsou smrkové a borové. Výměry jednotlivých porostních skupin jsou uvedeny v následující tabulce. Poznámka: Pro výpočet ceny pozemku a pro výpočet ceny lesního porostu jsou převzaty parametrové údaje (výměry v ha) pro jednotlivé porostní skupiny dle lesní hospodářské osnovy doložené odborem životního prostředí Městského úřadu Písek dne 4.7.2012 s platností od 1.1.2008 do 31.12.2017. - 4 -
M.1.1. Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) parcely 290/3 Lesní pozemek 465884,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako lesní pozemek, pozemek určený k plnění funkce lesa, menší chráněné území Plocha pozemku celkem : 465 884,00 m 2 Cena pozemku Cena lesního pozemku je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. (dále jen vyhláška). Cena lesního pozemku je stanovena podle kódů jednotlivých souborů lesních typů (SLT - viz. příloha ocenění), které jsou stanoveny dle doložené lesní hospodářské osnovy. Pozemek čís. parcely 290/3 Porostní skupina Výměra SLT Cena Cena (m2) v Kč/m2 (Kč) 11Cf0 600 3S 5,23 3 138 11Cf14 16 600 3K 2,32 38 512 11Cf15 72 000 3M 2,09 150 480 11Cf1a 3 100 3K 2,32 7 192 11Cf1b 9 500 3K 2,32 22 040 11Cf4 10 700 3K 2,32 24 824 11Cf6 23 100 3K 2,32 53 592 11Cf7 1 000 3K 2,32 2 320 11Cf8 6 200 3S 5,23 32 426 11Cg0 3 700 3K 2,32 8 584 11Cg10 8100 3K 2,32 18 792 11Cg1 3 000 3S 5,23 15 690 11Cg17 14 300 3S 5,23 74 789 11Cg5 11 000 3H 5,87 64 570 11Cg7 39 400 3K 2,32 91 408 11Cg8 86 100 3S 5,23 450 303 11Cg9 157 000 3K 2,32 364 240 11Fg14 6 600 3I 4,77 31 482 11Fg2 1 300 3P 3,39 4 407 11Fg4 7 600 3I 4,77 36 252 11Fg6 4 500 3P 3,39 15 255 Celková cena (Kč) 1 510 296 Plocha (m 2 ): 465 884,00 Celková cena - pozemek : 1 510 296 Kč - 5 -
Cena lesního porostu Cena lesního porostu je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a vyhlášky 387/2011 Sb. (dále jen vyhláška). Cena lesního porostu vychází ze zjednodušeného postupu ( 40 oceňovací vyhlášky). Cena lesního porostu je součtem dílčích cen jednotlivých skupin dřevin v poměru jejich plošného zastoupení v oceňovaném lesním porostu. Podle lesního hospodářského plánu nejsou zaznamenána žádná poškození, při místním šetření nebyly na vybraných vzorcích lesa patrná poškození. Cena jednotlivých skupin dřevin je zjištěna podle vzorce: ZC SD = V SD * C SD * B a * K p v němž ZC SD = zjištěná cena skupiny dřevin v Kč/m2 V SD = výměra zastoupené skupiny dřevin v m2 C SD = cena v Kč/m2 pro příslušnou skupinu dřevin, věk, bonitní stupeň a zakmenění 1,0 z tabulek č.1 až 6 v příloze č.33 B a = zakmenění porostu ve věku ke dni ocenění K p = koeficient prodejnosti uvedený v příloze č.39, pro lesní porosty má hodnotu 1,00 Pozemek čís. parcely 290/3 Porostní skupina: 11Cf0, výměra 0,06 Ha, věk 0, zakmenění 10 holina 0 Porostní skupina: 11Cf14, výměra: 1,66 Ha, věk: 134, zakmenění: 9 BO 96 6 18,2-290 035 SM 4 9 18,9-12 549 Porostní skupina: 11Cf15, výměra: 7,2 Ha, věk: 144, zakmenění: 10 BO 83 8 13,4-800 784 SM 15 9 18,9-204 120 JD 2 8 23,1-33 264 Porostní skupina: 11Cf1a, výměra: 0,31 Ha, věk: 2, zakmenění: 10 BO 50 4 2,9-4 495 BK 35 5 2,2-2 387 DB 10 4 1,6-496 SM 5 5 2,4-372 Porostní skupina: 11Cf1b, výměra: 0,95 Ha, věk: 8, zakmenění: 10 DB 33 4 1,6-5 016 SM 30 5 2,4-6 840 BK 28 5 2,2-5 852 DG 9 5 2,4-2 052 Porostní skupina: 11Cf4, výměra: 1,07 Ha, věk: 38, zakmenění: 10 SM 100 1 12,5-133 750 Porostní skupina: 11Cf6, výměra: 2,31 Ha, věk: 51, zakmenění: 10 SM 70 1 21,5-347 655 BK 20 2 15,2-70 224 BO 7 1 12,7-20 535 DB 3 1 12,5-8 662 Porostní skupina: 11Cf7, výměra: 0,1 Ha, věk: 67, zakmenění: 10-6 -
SM 100 2 28,1-28 100 Porostní skupina: 11Cf8, výměra: 0,62 Ha, věk: 77, zakmenění: 9 BK 70 2 24,4-105 896 BO 15 1 17,8-16 554 MD 10 1 17,8-11 036 SM 5 3 24,3-7 533 Porostní skupina: 11Cg0, výměra 0,37 Ha, věk 0, zakmenění 10 holina 0 Porostní skupina: 11Cg10, výměra: 0,81 Ha, věk: 97, zakmenění: 9 SM 85 3 36,3-249 925 BO 15 1 24,6-29 889 Porostní skupina: 11Cg1, výměra: 0,3 Ha, věk: 2, zakmenění: 10 SM 70 5 2,4-5 040 BK 30 5 2,2-1 980 Porostní skupina: 11Cg17, výměra: 1,43 Ha, věk: 164, zakmenění: 8 BO 65 7 15,4-143 143 SM 35 5 38,6-193 193 Porostní skupina: 11Cg5, výměra: 1,1 Ha, věk: 47, zakmenění: 9 BO 60 1 12,7-83 820 SM 25 2 18,4-50 600 MD 10 1 12,7-13 970 BK 5 1 17,6-9 680 Porostní skupina: 11Cg7, výměra: 3,94 Ha, věk: 65, zakmenění: 9 BO 40 1 17,8-280 528 SM 35 1 32-441 280 DB 20 1 19,3-152 084 MD 5 1 17,8-35 066 Porostní skupina: 11Cg8, výměra: 8,61 Ha, věk: 72, zakmenění: 9 SM 55 2 28,1-1 330 675 BO 25 1 17,8-383 145 JD 10 1 32-275 520 BK 5 2 24,4-105 042 DB 4 1 19,3-66 469 OS 1 1 8,4-7 232 Porostní skupina: 11Cg9, výměra: 15,7 Ha, věk: 84, zakmenění: 9 SM 60 3 36,3-3 419 460 BO 35 1 24,6-1 351 770 JD 5 2 41,4-324 990 Porostní skupina: 11Fg14, výměra: 0,66 Ha, věk: 134, zakmenění: 10 BO 70 5 21,3-98 406 SM 30 7 27,4-54 252 Porostní skupina: 11Fg2, výměra: 0,13 Ha, věk: 17, zakmenění: 10 BO 90 1 6,3-7 371-7 -
DB 10 2 3,8-494 Porostní skupina: 11Fg4, výměra: 0,76 Ha, věk: 31, zakmenění: 10 BO 100 1 8,2-62 320 Porostní skupina: 11Fg6, výměra: 0,45 Ha, věk: 60, zakmenění: 9 SM 100 2 18,4-82 800 Celková cena - lesní porost (Kč) 11 378 351 Plocha (m 2 ): 465 884,00 Celková cena lesní porost : 11 378 351 Kč Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle - celkem : Věcná hodnota celkem 12 888 647 Kč Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 celkem: Věcná hodnota podílu 1/12 1 074 054 Kč Výnosová hodnota majetku Výnosový způsob ocenění není v řešeném případě uplatněn. Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 celkem: Výnosová hodnota Není stanovena Porovnávací hodnota majetku Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech www.sreality.cz, www.reality.cz a www.farmy.cz a informace zjištěné na městském úřadě Písek. Z nabídek prodeje lesních pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej lesního pozemku o celkové výměře 5,7 ha k.ú. Borovany, okres České Budějovice, nabídková cena 10,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz ( pozemek je částečně po těžbě, nezalesněný ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 1,3 ha poblíž obce Koclov, okres Strakonice, nabídková cena 2,5 Kč/m2, nabídka serveru www.lesnipozemky.cz ( pozemek je po těžbě ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 18,8 ha poblíž obce Hostýn, okres Vsetín, nabídková cena 30,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře realitycermak.cz ( lesní porost ve srovnatelném stavu ) - prodej lesního pozemku o celkové výměře 0,35 ha poblíž obce Laziště, okres Prachatice, nabídková cena 43,-Kč/m2, nabídka serveru www.lesnipozemky.cz - prodej lesního pozemku o celkové výměře 0,5 ha poblíž obce Chvalšovice, okres Strakonice, nabídková cena 9,- Kč/m2, nabídka serveru www.lesnipozemky.cz V uvedených příkladech jde o nabídky prodeje, realizované ceny lesních pozemků jsou ve skutečnosti nižší. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaného pozemku jako celku byla odhadnuta vzhledem k poloze, kvalitě půdy a lesního porostu, dostupnosti a využitelnosti ve výši 17,00 Kč/m2. - 8 -
Vzhledem ke skutečnosti, že předmětem ocenění je podíl ve výši 1/12, což představuje výrazný faktor snížené prodejnosti, je uvedená skutečnost zohledněna snížením přepočtené ceny podílu 1/12 o 30%. Výpočet : 465 884*17.00*(1/12)*0,7 Porovnávací hodnota : 462 002 Kč Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 celkem: Porovnávací hodnota : 462 002 Kč Rekapitulace cen majetku Název Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 1 074 054 Není stanovena 462 002-9 -
Závěrečná analýza Název Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 1 074 054 Není stanovena 462 002 Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : 1 074 054 Kč Není stanovena 462 002 Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v segmentu lesních pozemků v lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti, využitelnosti a kvalitě porostu odpovídajícím způsobem k současným cenám na trhu s lesními pozemky v dané lokalitě. Byl zohledněn negativní vliv, že oceňovaný majetek je spoluvlastnickým podílem o velikosti 1/12. Pozemek čís. parcely 290/3 včetně lesního porostu, k.ú. Brloh u Drhovle podíl 1/12 celkem: Tržní hodnota (obvyklá cena): 450 000 Kč - 10 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/12 na pozemku čís. parcely 290/3, k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle, okres Písek, Jihočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 501 pro k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrálního pracoviště Písek, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 3. července 2012 450.000,- Kč Slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 501 ze dne 14.3.2012 a podle zjištění z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí není vlastnické právo k oceňovanému spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/12 omezeno žádnými omezeními. Poznámka: Omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 501 se nevztahují k oceňovanému podílu. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 332/5782/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. července 2012-11 -
PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH 1. SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ 2. INFORMACE O POZEMKU VHOTOVENÁ Z NAHLÍŽENÍ DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ 3. KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 4. POROSTNÍ MAPA 5. LESNÍ HOSPODÁŘSKÁ OSNOVA - 12 -