Znalecký posudek č. 2436 / 58 / 2018 ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na pozemku p.č.6262, jehož součástí je vyhořelý rodinný dům č.p.86, dále pozemku p.č.6263, příslušenství a trvalých porostech (LV č.610), k.ú.varnsdorf, obec Varnsdorf, okr.děčín Objednatel: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716 / 2b 140 78 Praha 4 IČ: 29414873 DIČ: CZ29414873 Vypracoval: Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 Datum vypracování: 15.5.2018 Účel ocenění: Zpracováno pro: Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel insolvenčního řízení Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: KSUL 79 INS 15567 / 2016 Toto ocenění obsahuje 14 stran textu a 5 číslovaných stran příloh+ 20 stran dalších příloh. Předává se ve dvou tištěných vyhotoveních.
Obsah 1. Rekapitulace - současný stav... 3 2. Účel ocenění... 4 3. Metody zjištění hodnoty... 4 4. Podklady pro ocenění... 4 5. Předmět ocenění... 5 6. Místopis... 5 7. Přístup k věcem nemovitým... 7 7.1. Katastrální mapy přístupů - KÚ Varnsdorf (776971)... 8 8. Omezení vlastnictví... 8 9. Popis nemovitostí... 9 9.1. Parcela 6262, součástí je stavba č. p. 860... 9 9.2. Parcela 6263... 10 9.3. Přehled výměr pozemků podle druhu... 11 9.4. Katastrální mapy - KÚ Varnsdorf (776971)... 12 9.5. Příslušenství... 13 9.6. Venkovní úpravy... 13 10. Znalecká doložka... 14 Přílohy... 15 11. Rizika... 16 12. Podmínky platnosti ceny... 16 13. Porovnávací metoda... 16 13.1. Analýza trhu... 17 13.2. Výpočet porovnávací hodnoty... 19 Další přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6101, k.ú. Varnsdorf - 2 -
1. Rekapitulace - současný stav Rekapitulace zjištění: Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 220 000 Kč Každá z těchto metod hodnotí věc nemovitou z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní hodnoty. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě vlastní hodnoty určené odborným odhadem. Nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků. Místní šetření bylo provedeno 9.5.2018 za přítomnosti znalce se souhlasem insolvenčního dlužníka. Nemovitá věc je volně přístupná. Jsou viditelné závady na fasádě vlivem vlhkosti, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou - celkový havarijní stav objektů kladné faktory - sousedství širšího centra - možnost napojení na všechny základní inženýrské sítě - dobré parkovací možnosti záporné faktory - technický stav objektů - dostupnost obecní komunikací - dle metodiky pojišťovacích ústavů záplavové území Na základě výše uvedených skutečností odhadujeme tržní hodnotu věcí nemovitých - ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemku p.č.6262, jehož součástí je vyhořelý rodinný dům č.p.86, dále pozemku p.č.6263, příslušenství a trvalých porostech (LV č.610), k.ú.varnsdorf, obec Varnsdorf, okr.děčín, ke dni ocenění 9.5.2018 ve výši: 100 000 Kč Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, které vydal mezinárodní výbor pro oceňovací standardy (IVSC). Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis, razítko - 3 -
2. Účel ocenění Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty předmětu ocenění, kterou se dle International Valuation Standards (Mezinárodní oceňovací standardy) rozumí: odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. 3. Metody zjištění hodnoty Pro odhad tržní hodnoty je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny v současném stavu budou použity metody: porovnávací Nemovitosti jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a provedeného místního šetření. Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 9.5.2018. 4. Podklady pro ocenění 1. Základní podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6101, k.ú. Varnsdorf 2. Ostatní podklady mapa oblasti - 4 -
5. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité (včetně inženýrských sítí, přípojek, příslušenství a všech součástí) zapsané na LV 6101, k.ú. Varnsdorf ve vlastnictví Halba Petr Nám. E. Beneše 470, 40747 Varnsdorf 1/2 Halbová Petra Karlova 2697, 40747 Varnsdorf 1/2 Parcelní Výměra v číslo m2 Druh pozemku Způsob využití Stavba 6262 98 zastavěná plocha a nádvoří + č. p. 860 6263 390 zahrada Celkem 488 (poznámka: + ve sloupci Stavba před názvem stavby znamená, že stavba je součástí pozemku) Stavba Název Na parcele Způsob využití č. p. 860 Rodinný dům + 6262 rodinný dům (poznámka: + ve sloupci Na parcele před názvem parcely znamená, že tato stavba je součástí pozemku) 6. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Varnsdorf je město v nejsevernější části Česka, ve východní části Ústeckého kraje, v okrese Děčín, na jihovýchodě Šluknovského výběžku. Je ze tří stran obklopen územím Německa. Leží 32 kilometrů východně od Děčína a 34 kilometrů severozápadně od Liberce. Podle Malého lexikonu obcí ČR ná město 15477 obyvatel. Jedná se o obec s rozšířenou působností. Občanská vybavenost odpovídá jeho velikosti (městský úřad, pošta, základní a střední školství, mateřská školka, nemocnice, obchody a pohostinství,...). Městem prochází silniční komunikace nižších tříd, hraniční přechody. Je napojeno na lokální autobusovou a železniční dopravu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Poloha v obci širší centrum-zástavba RD Dostupnost MHD do 10 minut pěšky Ano Dostupnost dálnice/silnice I. třídy do 10 minut autem Ano Předmětná nemovitost je postavená v úzké ulici Horní Nábřeží, se zakázaným vjezdem. Je situovaná jihovýchodně od centra, v řídké rezidenční zástavbě, podél říčky Mandava. Centrum města je vzdálené cca 800m, zastávka autobusu cca 200m. Parkování je velmi dobré v ulici. Nemovitost jižně sousedí s ulicí Horní Nábřeží, severně s říčkou Mandava, východně s rodinným domem. Koryto říčky je regulované. Dle metodiky pojišťoven se jedná o lokalitu s vysokým rizikem povodně (4), dle Geoportálu se nachází za jižní hranicí záplavového území. V platném územním plánu se nachází v území B1 obytná zástavba nízkopodlažní. Je možnost napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny. Informace o nemovitosti Nemovitost je tvořena pozemkem p.č.6262, jehož součástí je rodinný dům č.p.860. Pozemek p.č.6263 je užíván jako zahrada. Na pozemku p.č.6263 se nachází dřevěná jednoduchá garáž, přistavěná k východní štítové stěně domu, s možností přímého vjezdu z ulice. Garáž je komunikačně propojená s domem. Dále je na pozemku postavená zděná přístavba zádveří k severní fasádě domu. Garáž a přístavba nejsou zanesené v katastrální mapě. Nemovitost je cca rok opuštěná vlastníkem a dále neoprávněně užívána a vypálena. Rodinný dům i garáž jsou k předmětnému datu v havarijním stavu, zdevastované. Dům je vypálený, s ohniskem požáru v podkroví. Větší část krovu je ohořelá, krytina v místě požáru chybějící, strop je omezeně pochozí, částečně propadlý. Odstraněné jsou výplně otvorů. Dům je volně přístupný. Vytrhané jsou zařizovací předměty, rozvody elektro, ZTI, ÚT, poškozené veškeré úpravy povrchů a sádrokartonové předstěny. Celý dům je zanesený skládkou. Interiér je vystavený povětrnostním vlivům. Přípojky - 5 -
inženýrských sítí jsou pravděpodobně nefunkční, kabely vytrhané. Hodnota objektů je minimální, z hlediska obvyklé ceny představuje spíše náklady. Dům před opuštěním prošel rekonstrukcí. Původní dřevěný, z přelomu století byl obezděn a zrekonstruován. Dřevěná zůstala pouze severovýchodní zahradní fasáda. Nemovitost je oplocená na východní hranici. Plot uliční je pobořený, poškozený. V místě poškození je založena skládka. Trvalé porosty i trávník nejsou ošetřované. Kategorie povodňového ohrožení 4 - vysoké ohrožení Adresa Kraj Ústecký kraj Město Varnsdorf Počet obyvatel 15611 Kat. území Varnsdorf Ulice Horní Nábřeží č.p. 860 Část obce Varnsdorf - 6 -
přispěvatelé OpenStreetMap 7. Přístup k věcem nemovitým Přístup a příjezd k nemovitostem Přehled přístupových parcel: Parcela Druh Způsob využití Vlastník 6260/3 ostatní plocha ostatní komunikace Město Varnsdorf Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený průjezd. úzká ulice, vjezd omezený dopravní značkou - 7 -
7.1. Katastrální mapy přístupů - KÚ Varnsdorf (776971) červená - parcely v ocenění, žlutá - přístup 1, zelená - přistup 2, modrá - přistup 3 8. Omezení vlastnictví Omezení vlastnictví zapsaná na LV (část C) LV 6101 Kód 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti K nemovitosti p.č. 6262; p.č. 6263; č. p. 860 na parcele 6262 Riziko Ano LV 6101 Kód 0 Nařízení exekuce - Halba Petr K nemovitosti p.č. 6262; p.č. 6262; p.č. 6263; p.č. 6263; č. p. 860 na parcele 6262; č. p. 860 na parcele 6262 Riziko Ano LV 6101 Kód 170 Zahájení exekuce - Halba Petr K nemovitosti p.č. 6262; p.č. 6262; p.č. 6263; p.č. 6263; č. p. 860 na parcele 6262; č. p. 860 na parcele 6262 Riziko Ano LV 6101 Kód 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu K nemovitosti p.č. 6262; p.č. 6263; č. p. 860 na parcele 6262 Riziko Ano LV 6101 Kód 32 Zástavní právo smluvní K nemovitosti p.č. 6262; p.č. 6263; č. p. 860 na parcele 6262-8 -
Riziko Ano Ochrany nemovitosti zapsaná na LV LV 6101 Kód 27 zemědělský půdní fond K nemovitosti p.č. 6263 Riziko Ano 9. Popis nemovitostí Katastr 9.1. Parcela 6262, součástí je stavba č. p. 860 776971 Varnsdorf Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Druh zastavěná plocha a nádvoří Využití Stavba č. p. 860 LV 6101 Výměra m 2 98 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 0 Nařízení exekuce - Halba Petr 0 Nařízení exekuce - Halbová Petra 170 Zahájení exekuce - Halba Petr 170 Zahájení exekuce - Halbová Petra 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu 32 Zástavní právo smluvní Dispozice Kategorie plochy Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří Název plochy zastavěná plocha a nádvoří Výměra [m 2 ] 98.0 Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy napojeno není není Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku napojeno napojeno není - 9 -
Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku není není Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění napojeno není 9.2. Parcela 6263 Katastr 776971 Varnsdorf Typ parcely Parcela katastru nemovitostí Druh zahrada Využití LV 6101 Výměra m 2 390 Omezení vlastnictví Kód Omezení vlastnického práva 105 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 0 Nařízení exekuce - Halba Petr 0 Nařízení exekuce - Halbová Petra 170 Zahájení exekuce - Halba Petr 170 Zahájení exekuce - Halbová Petra 163 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu 32 Zástavní právo smluvní Ochrany nemovitosti Kód Způsob ochrany nemovitosti 27 zemědělský půdní fond Dispozice Kategorie plochy Pozemky - zahrada Název plochy zahrada Výměra [m 2 ] 390.0 Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku napojeno není není není není Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění napojeno napojeno není napojeno není - 10 -
9.3. Přehled výměr pozemků podle druhu Druh pozemku Výměra [m 2 ] zahrada 390 zastavěná plocha a nádvoří 98 CELKEM 488-11 -
9.4. Katastrální mapy - KÚ Varnsdorf (776971) červená plná - cenotvorné, červená šrafovaná - necenotvorné, šedě šrafovaná - není předmětem ocenění - 12 -
9.5. Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kolna(garáž) Dřevěná jednostranně obíjená, obdélníkového půdorysu s pultovu střechou. Vjezd vraty z ulice. Zdevastovaná. 18.00 9.6. Venkovní úpravy Venkovní úprava Popis Výměra Stáří [roků] Přípojky inženýrských sítí Přípojka veřejného přívodu elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Stav pravděpodobně nefunkční. Oplocení uliční Plot z betonových bloků a polí. Poškozený, pobořený. - 13 -
10. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.2436 znaleckého deníku. - 14 -
Přílohy - 15 -
11. Rizika Rizika plynoucí z omezení vlastnictví a ochrany nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - LV 6101 Nařízení exekuce - Halba Petr - LV 6101 Zahájení exekuce - Halba Petr - LV 6101 Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu - LV 6101 Zástavní právo smluvní - LV 6101 zemědělský půdní fond - LV 6101 Další rizika Věc nemovitá situována v záplavovém území Kategorie povodňového ohrožení: 4 - vysoké ohrožení Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží skládka na pozemku a v objektu Stavba se zhoršeným technickým stavem Na pozemku rodinný dům s garáží vyhořelý, zdevastovaný, k případné demolici nebo kompletní obnově. Hodnota objektu minimální. 12. Podmínky platnosti ceny Věc nemovitá situována v záplavovém území Platnost ocenění je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 13. Porovnávací metoda Principem této metody je vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. - 16 -
S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Pro porovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách, které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. 13.1. Analýza trhu stavební pozemek s roubenkou, 1277 m 2 užitné plochy Kategorie rodinný dům Datum 2.5.2018 Název stavební pozemek s roubenkou Lokalita Varnsdorf, ul.nymburská Kraj Ústecký kraj Okres Děčín Obec Varnsdorf Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Výměra pozemku m2 1 277 Zastavěná plocha m2 stavební pozemek - lokalita v sousedství - možnost napojení na základní ing.sítě - na pozemku roubenka, havarijní stav (demolice kompenzována slevou 150000 Kč) Plocha [m 2 ] 1 277 Cena 880 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 704 000 Kč Cena / m 2 689 Kč 20 % Redukovaná cena / m 2 551 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: - méně atraktivní lokality - výrazně větší pozemek - stavba v havarijním stavu stavební pozemek se zdevastovanou budovou ubytovny, 1284 m 2 užitné plochy - 17 -
Kategorie pozemek Datum 7.5.2018 Název stavební pozemek se zdevastovanou budovou ubytovny Lokalita Varnsdorf, ul.západní Kraj Ústecký kraj Okres Děčín Obec Varnsdorf Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Výměra pozemku m2 1 284 Zastavěná plocha m2 stavební pozemek - lokalita v širším sousedství - možnost napojení na základní ing.sítě : vodovod, kanalizace, plyn, elektřina - na pozemku budova bývalé ubytovny, k rekonstrukci nebo demolici Plocha [m 2 ] 1 284 Cena 750 000 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 600 000 Kč Cena / m 2 584 Kč 20 % Redukovaná cena / m 2 467 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: větší pozemek atraktivnější lokalita stavební pozemek, 1422 m 2 užitné plochy Kategorie pozemek Datum 21.5.2018 Název stavební pozemek Lokalita Varnsdorf. ul.kolínská Kraj Ústecký kraj Okres Děčín Obec Varnsdorf - 18 -
Zdroj realitní inzerce nabídky realitní server Obestavěný prostor m3 Výměra pozemku m2 1 422 Zastavěná plocha m2 stavební pozemek - lokalita Dolní Nábřeží - oplocený, rovinný - přivedeny ing.sítě : voda, kanalizace, elektřina, plyn Plocha [m 2 ] 1 422 Cena 426 600 Kč Redukce ceny Redukovaná cena 383 940 Kč Cena / m 2 300 Kč 10 % Redukovaná cena / m 2 270 Kč Porovnání s oceňovanou nemovitostí: - méně atraktivní lokalita - menší ohrožení záplavami - větší pozemek, oplocený Vyhodnocení údajů z databáze - rozpětí cen Kategorie Redukovaná cena Redukovaná cena / m 2 Plocha m 2 rodinný dům 704 000 551.00 1 277 pozemek 383 940-600 000 270.00-467.00 1 284-1 422 Vyhodnocení vzhledem k plochám v ocenění- rozpětí cen Kategorie Převzít z Redukovaná cena /m 2 Pozemky - zahrada 350.00-600.00 Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří 350.00-600.00 13.2. Výpočet porovnávací hodnoty Vychází se z porovnání s nabídkovými a prodejními cenami obdobných nemovitostí v lokalitě a širším sousedství. Je zohledněna lokalita, velikost, technický stav, stáří. Nabídka je omezená. Kategorie Plocha [m 2 ] Zap. plocha [m 2 ] Cena /m 2 Cena Pozemky - zahrada 390.0 450.00 175 500 Pozemky - zastavěná plocha a nádvoří 98.0 450.00 44 100 CELKEM 488.0 219 600 Porovnávací hodnota věci nemovité Hodnotu věcí nemovitých stanovenou porovnávací metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 220 000 Kč - 19 -
Fotodokumentace - 20 -
Fotodokumentace - 21 -
Fotodokumentace - 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -