Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail: rina.trencin@gmail.com Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností ZNALECKÝ POSUDOK č.56/2017 určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.186, LV č.37, k.ú. Breziny s príslušenstvom a pozemkov parc.č. 385, 386, 387/2, 387/3, 388/1 a 388/3, LV č.37, k.ú. Breziny, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z. Objednávateľ : Copytrend s.r.o., Macharovova 1116/9, 851 01 Bratislava (pre účely dobrovoľnej dražby realizovanej spoločnosťou Dom Dražieb s.r.o., Podzámska 37, 920 01 Hlohovec) Číslo spisu (objednávky) : č. DDBA 003/2017 zo dňa 10.03.2017 (EP 172000170) Počet strán (z toho príloh) : 34(15) Počet vyhotovení : 5 Počet odovzdaných vyhotovení : 4 V Trenčíne 13.04.2017
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.186, LV č.37, k.ú. Breziny s príslušenstvom a pozemkov parc.č. 385, 386, 387/2, 387/3, 388/1 a 388/3, LV č.37, k.ú. Breziny, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 10.03.2017 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : 13.04.2017 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 05.04.2017 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka č.ddba 003/2017, zo dňa 10.03.2017 - kópia - Výzva na umožnenie vykonania obhliadky zo dňa 10.03.2017 - kópia - Ohodnotenie nehnuteľnosti zo dňa 28.2.1968 (Jozef LUKAČOVIČ) - kópia 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 37, k.ú. Breziny, zo dňa 04.04.2017 - kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 04.04.2017 - kópia z katasterportálu - Informácie o obci Breziny - (www.e-obce.sk) - Zameranie nehnuteľnosti - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: V prípade nesprístupnenia nehnuteľnosti za účelom vykonania obhliadky, zadávavateľ posudku požaduje v zmysle 12, ods.3 zákona č.527/2002 Z.z. spracovať znalecký posudok na základe dostupných podkladov, ktoré boli znalcovi poskytnuté. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba podľa zákona 527/2002 Z.z. Strana 2
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 4. štvrťrok 2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.37 kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parc.č.385 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 562 m2 parc.č.386 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 263 m2 parc.č.387/2 Záhrady o výmere 258 m2 parc.č.387/3 Záhrady o výmere 250 m2 parc.č.388/1 Záhrady o výmere 2105 m2 parc.č.388/3 Trvalé trávne porasty o výmere 241 m2 Parcely registra "E" evidované na mape určeného operátu parc.č.447/1 Trvalé trávne porasty o výmere 155 m2 parc.č.1443/11 Trvalé trávne porasty o výmere 598 m2 parc.č.1447 Trvalé trávne porasty o výmere 301 m2 Stavby Rodinný dom s.č.186 na pozemku parc.č.386 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 6 JANČÍK Pavel r. JANČÍK, Hiadeľ 172, Lučatín, PSČ 976 61, SR Dát.nar.: 12.02.1968 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka: viď. Príloha č.2 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa 05.04.2017 za účasti susedky zástupkyne vlastníka nehnuteľnosti p. JANČÍKOVEJ. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 05.04.2017. d) Technická dokumentácia: Znalcovi boli predložené pôdorysy rodinného domu, ktoré tvoria prílohy k Znaleckému posudku č.160/2014 (Ing. Štefan PASTIEROVIČ). Skutočne zamerané vonkajšie rozmery rodinného domu sú uvedené v grafickej prílohe znaleckého posudku. Strana 3
Vek rodinného domu je určený na základe Ohodnotenia nehnuteľnosti zo dňa 28.02.1968, ktorá tvorí prílohu k znaleckému posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Na LV č.37 je zapísaná stavba rodinného domu s.č.186 na pozemku parc.č.386. Pri obhliadke znalec zistil, že na časti (západnej) pozemku parc.č.386 sa skutočne nachádza dvojpodlažná stavba rodinného domu. Na východnej časti tohto pozemku sa nachádza trojpodlažná budova mlyna priľahlá k budove rodinného domu. Táto skutočnosť nezodpovedá údajom na LV č. 37. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Rodinný dom s.č.186 - Budova mlyna na parc.č.386 - Vonkajšie úpravy - Vodovodná prípojka - Kanalizačná prípojka - Prípojka NN - Pozemok - parc.č.385 - parc.č.386 - parc.č.387/2 - parc.č.387/3 - parc.č.388/1 - parc.č.388/3 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Znalec vzhľadom na požiadavku objednávateľa neohodnocuje pozemky registra KNE uvedené na LV č.37. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č.186 POPIS STAVBY Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Breziny v časti stavebne nezrastenej s centrom, nachádzajúcej sa cca 1,5 km severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do okresného mesta Zvolen je cca 7,0 km. Rodinný dom je zrealizovaný ako nepodpivničený objekt s dvoma nadzemnými podlažiami. K východnej strane rodinného domu je pristavaná budova mlyna, ktorí je s rodinným domom dispozične prepojená. Stavba rodinného domu bola podľa Ohodnotenia nehnuteľnosti spracovaného p. Jozefom LUKAČOVIČOM dňa 28.2.1968, zrealizovaná v roku 1947. Tomu zodpovedajú aj použité stavebné materiály a technológie. V období rokov 2012-2016 bola započatá čiastočná rekonštrukcia domu, ktorá je v súčasnosti pozastavená. Na I.NP je umiestnená chodba, kuchyňa, izba, komora a kúpelňa s WC. Na II.NP sa nachádza chodba, schody, 3 obytné miestnosti, dve komory a balkón. Z konštrukčného hľadiska je objekt rodinného domu zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú zrealizované ako murované s celkovou hrúbkou do 500 mm. Vnútorné nosné múry ako aj deliace konštrukcie sú murované. Stropy sú betónové s rovným podhľadom. Strecha je valbová, pokrytá pálenou jednodrážkovou krytinou. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie úpravy povrchov sú riešené ako hrubé vápenné omietky. Sokel je taktiež omietaný. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené ako hladké vápenné omietky. Strana 4
I.NP Podlaha obytnej miestnosti sú riešené ako textilná, v ostatných miestnostiach sú podlahy prevažne z PVC. Okná sú drevené dvojité, vnútorné dvere s výplňou v oceľových zárubniach, vstupné dvere sú drevené. Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni. Kuchynská linka dĺžky cca 1,0 m sa nachádza v kuchyni. V linke je zabudovaný nerezový drez. V kúpelni je umiestnené keramické umývadlo, sprchovací kút, obmurovaná smaltovaná vaňa a WC Kombi. Nachádza sa tu aj elektrický zásobníkový ohrievač TÚV. Vykurovanie je riešené ako teplovodné radiátorové s oceľovými vykurovacími telesami (čiastočne poškodenými). Ako alternatívny zdroj tepla slúži piecka na pevné palivo umiestnená. Schody na II.NP sú betónové s povrchom z terazza. II.NP Podlahy obytných miestností sú riešené ako drevené palubovky, v ostatných miestnostiach sú prevažne terazzové podlahy, resp. cementové potery. Okná sú drevené dvojité, vnútorné dvere s výplňou v oceľových zárubniach. Vykurovanie je riešené ako teplovodné radiátorové s oceľovými vykurovacími telesami (väčšina radiátorov je odstránená). Na celom II.NP sú započaté rekonštrukčné práce. V komore sa nachádza elektrický zásobníkový ohrievač TÚV. Rodinný dom je vybavený rozvodmi vody, TÚV, kanalizácie a NN. Dom je pripojený na verejné rozvody vody a NN. Kanalizácia je zvedená do trativodu Technický stav objektu je pomerne zlý, Vnútorné vybavenie čiastočne vykazuje znaky nadmerného opotrebenia, resp. poškodenia. Začaté rekonštrukčné práce boli počas obhliadky určitú dobu zastavené. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: 803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP 1947 10,97*12,35+1,50*3,30 140,43 120/140,43=0,855 2. NP 1947 10,97*12,35+1,50*3,30 140,43 120/140,43=0,855 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 960 3 Podmurovka 4 Murivo 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 380 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm 1290 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky Strana 5
6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 8 Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové 625 10 Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridľové obyčajné jednodrážkové 535 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 55 14. Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 135 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl. 340 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.4 podlahoviny textilné vpichované (Jekor...) 105 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy 95 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 7260 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 35 Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) 20 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1 bm) 55 37 Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30 37.5 umývadlo (1 ks) 10 37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (4 ks) 60 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25 Strana 6
40 Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 55 40.4 vane (1 ks) 15 40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 725 2. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm 1290 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 7 Stropy 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované 1040 14. Fasádne omietky 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/3 135 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.5 liate terazzo, betónová, keramická dlažba 190 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené 135 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl. 340 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit 185 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy 95 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická 280 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 4785 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) 25 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 65 41 Balkón 41.1 výmery nad 5 m 2 (1 ks) 120 Spolu 210 Strana 7
Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [EUR/m 2 ] 1. NP (7260 + 725 * 0,855)/30,1260 261,56 2. NP (4785 + 210 * 0,855)/30,1260 164,79 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP 1947 70 30 100 70,00 30,00 2. NP 1947 70 30 100 70,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. NP z roku 1947 Východisková hodnota 261,56 EUR/m 2 *140,43 m 2 *2,320*0,95 80 954,84 Technická hodnota 30,00% z 80 954,84 24 286,45 2. NP z roku 1947 Východisková hodnota 164,79 EUR/m 2 *140,43 m 2 *2,320*0,95 51 003,78 Technická hodnota 30,00% z 51 003,78 15 301,13 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [EUR] [EUR] 1. nadzemné podlažie 80 954,84 24 286,45 2. nadzemné podlažie 51 003,78 15 301,13 Spolu 131 958,62 39 587,58 2.2 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY 2.2.1 Budova mlyna POPIS STAVBY Budova mlyna sa nachádza v intraviláne obce Breziny v časti stavebne nezrastenej s centrom, nachádzajúcej sa cca 1,5 km severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do okresného mesta Zvolen je cca 7,0 km. Objekt je zrealizovaný ako nepodpivničený objekt s troma nadzemnými podlažiami. Budova je pristavaná k východnej strane rodinného domu je s rodinným domom dispozične prepojená. Stavba bola podľa Ohodnotenia nehnuteľnosti spracovaného p. Jozefom LUKAČOVIČOM dňa 28.2.1968, zrealizovaná v roku 1947. Tomu zodpovedajú aj použité stavebné materiály a technológie. Na I.NP - III.NP sú umiestnené technologické zariadenia mlyna. Strana 8
Z konštrukčného hľadiska je objekt zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú zrealizované ako murované s celkovou hrúbkou do 500 mm. Stropy sú drevené trámové s viditeľnými trámami. Strecha je sedlová, pokrytá pálenou jednodrážkovou krytinou. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie úpravy povrchov sú riešené ako hrubé vápenné omietky. Sokel je taktiež omietaný. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené ako hladké vápenné omietky. Podlaha sú prevažne riešené ako drevené palubovky. Okná sú jednoduché oceľové, vnútorné dvere s výplňou v oceľových zárubniach, vstupné dvere sú oceľové. Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni. Schody sú drevené Objekt je vybavený rozvodmi NN. Technický stav objektu je primeraný veku. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz: 10,97*11,20*0,30 36,86 Ov: 10,97*11,20*8,40 1 032,06 Ot: 10,97*11,20*4,50/2 276,44 Obstavaný priestor stavby celkom 1 345,36 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy potravinárskeho priemyslu KS: 1251 Priemyselné budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = 2 156 / 30,1260 = 71,57 EUR/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 10,97*11,20 122,86 Repr. 3,20 3,2 Nadzemné 2 10,97*11,20 122,86 Repr. 3,20 3,2 Nadzemné 3 10,97*11,20 122,86 Repr. 4,00 4 Priemerná zastavaná plocha: (122,86 + 122,86 + 122,86) / 3 = 122,86 m 2 Priemerná výška podlaží: (122,86 * 3,2 + 122,86 * 3,2 + 122,86 * 4) / (122,86 + 122,86 + 122,86) = 3,47 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 122,86) = 1,1153 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,47) = 0,9052 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 8,00 1,00 8,00 10,83 2 Zvislé konštrukcie 21,00 1,00 21,00 28,41 3 Stropy 11,00 1,00 11,00 14,88 Strana 9
4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 8,12 5 Krytina strechy 2,00 0,80 1,60 2,17 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 0,60 0,60 0,81 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,00 0,80 4,80 6,50 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,80 2,40 3,25 9 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,00 0,00 0,00 10 Schody 3,00 0,50 1,50 2,03 11 Dvere 3,00 0,50 1,50 2,03 12 Vráta 1,00 1,00 1,00 1,35 13 Okná 5,00 0,60 3,00 4,06 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 4,06 15 Vykurovanie 4,00 0,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 8,12 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 2,00 0,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 2,00 0,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 5,00 0,50 2,50 3,38 Spolu 100,00 73,90 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 73,90 / 100 = 0,7390 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 71,57 EUR/m 3 * 2,320 * 0,7390 * 1,1153 * 0,9052 * 0,939 * 0,95 VH = 110,5068 EUR/m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Budova mlyna 1947 70 30 100 70,00 30,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 110,5068 EUR/m 3 * 1345,36 m 3 148 671,43 Technická hodnota 30,00 % z 148 671,43 EUR 44 601,43 Strana 10
2.3 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.3.1 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejný vodovod. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm Počet merných jednotiek: 40 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka 2010 7 43 50 14,00 86,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 40 bm * 41,49 EUR/bm * 2,320 * 0,95 3 657,76 Technická hodnota 86,00 % z 3 657,76 EUR 3 145,67 2.3.2 Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka slúži k odvádzaniu dažďových odpadových vôd do trativodu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.2. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie betónové Položka: 2.2.a) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2140/30,1260 = 71,03 EUR/bm Počet merných jednotiek: 20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka 1970 47 13 60 78,33 21,67 Strana 11
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 20 bm * 71,03 EUR/bm * 2,320 * 0,95 3 131,00 Technická hodnota 21,67 % z 3 131,00 EUR 678,49 2.3.3 Prípojka NN Prípojka NN slúži na pripojenie objektu rodinného domu na verejné rozvody NN. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 EUR/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 EUR/bm Počet merných jednotiek: 20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,320 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN 1980 37 13 50 74,00 26,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] Východisková hodnota 20 bm * (15,93 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,320 * 0,95 702,19 Technická hodnota 26,00 % z 702,19 EUR 182,57 2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov Technická hodnota [EUR] [EUR] Rodinný dom s.č.186 131 958,62 39 587,58 Budova mlyna 148 671,43 44 601,43 Vodovodná prípojka 3 657,76 3 145,67 Kanalizačná prípojka 3 131,00 678,49 Prípojka NN 702,19 182,57 Celkom: 288 121,00 88 195,74 Strana 12
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Breziny v časti stavebne nezrastenej s centrom, nachádzajúcej sa cca 1,5 km severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do okresného mesta Zvolen je cca 7,0 km. V obci sa nachádza obchod so základným sortimentom potravín, autobusová zastávka prímestskej dopravy, vlaková zastávka a obecný úrad. V tesnej blízkosti sa nachádza kameňolom. V priľahlej miestnej komunikácii sa nachádzajú verejné rozvody NN. Možnosť napojenia na verejný vodovod je vo vzdialenosti cca 100 m Orientácia okien obytných miestností rodinného domu je prevažne na juhovýchod. Dom sa nachádza na rovinatom, približne obdĺžnikovom pozemku. Prístup k rodinnému domu je priamo z verejnej komunikácie. Miera evidovanej nezamestnanosti v okolí sa dlhodobo pohybuje okolo 15%. Vzhľadom na skutočnosť, že sa dom nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, spôsobenej blízkosťou a dobrou dopravnou dostupnosťou okresného mesta Zvolen, stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na hodnotu 0,30. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená na trvalé bývanie. Objekt mlyna nie je možné vzhľadom na chýbajúci zdroj prúdiacej vody využiť na pôvodný účel. Vzhľadom na veľmi dobrý technický stav technologického vybavenia, by bolo možné tento objekt využiť na agroturistiku, ako múzeum, resp. na podobné účely. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Technický stav rodinného domu nie je dobrý, ohodnocovaná nehnuteľnosť vyžaduje rekonštrukciu vnútorného vybavenia. Objekt mlyna je bez vážnejších rizík z hľadiska budúceho možného užívania. riemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Strana 13
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,165 13 2,1450 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,300 30 9,0000 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0,165 8 1,3200 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti priemyselná ťažká výroba s negatívnymi vplyvmi na okolie, susedstvo diaľnic, železníc, letísk, skládok odpadov, ťažby surovín, poľnohospodárskej výroby a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby V. 0,030 7 0,2100 II. 0,600 6 3,6000 II. 0,600 10 6,0000 III. 0,300 9 2,7000 malá hustota obyvateľstva I. 0,900 6 5,4000 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 0,900 5 4,5000 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0,900 6 5,4000 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0,165 7 1,1550 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti 13 železnica a autobus III. 0,300 7 2,1000 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) žiadna V. 0,030 10 0,3000 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,030 8 0,2400 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť a ďalšie exhalácie, alebo zápach IV. 0,165 9 1,4850 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0,300 8 2,4000 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0,165 7 1,1550 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,030 4 0,1200 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0,165 20 3,3000 Spolu 180 52,53 Strana 14
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 52,53/ 180 0,292 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = 88 195,74 EUR * 0,292 25 753,16 EUR 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok POPIS Ohodnocovaný pozemok sa nachádza v intraviláne obce Breziny, v časti stavebne nezrastenej s centrom, nachádzajúcej sa cca 1,5 km severovýchodne od centra obce. Vzdialenosť do okresného mesta Zvolen je cca 7,0 km. Pozemok sa skladá z parciel č. 385, 386, 387/2, 387/3, ktoré tvoria zastavanú plochu, resp. dvor okolo objektov rodinného domu a mlyna a z parciel č. 388/1 a 388/3, ktoré tvoria zatrávnené plochy východne od objektu domu za prístupovou komunikáciou. V obci sa nachádza obchod so základným sortimentom potravín, autobusová zastávka prímestskej dopravy, vlaková zastávka a obecný úrad. V tesnej blízkosti sa nachádza kameňolom. V priľahlej miestnej komunikácii sa nachádzajú verejné rozvody NN. Možnosť napojenia na verejný vodovod je vo vzdialenosti cca 100 m Jedná sa o rovinatý pozemok rozdelený prístupovou komunikáciou na dve oddelené časti. Prístup k pozemku je priamo z verejnej komunikácie. Miera evidovanej nezamestnanosti v okolí sa dlhodobo pohybuje okolo 15%. Vzhľadom na skutočnosť, že sa pozemok sa nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, spôsobenej blízkosťou a dobrou dopravnou dostupnosťou okresného mesta Zvolen, je východisková hodnota pozemku stanovená na 60% hodnoty platnej pre mesto Zvolen. Blízkosť kameňolomu a z toho vyplývajúce negatívne vplyvy na možnosť využitia pozemku je zohľadnená v použitom koeficiente redukujúcich faktorov. Podľa internetových realitných portálov sa ceny bežných stavebných pozemkov v obci Breziny pohybujú v intervale 19-25 EUR/m2. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 385 zastavaná plocha a nádvorie 562 562,00 1/1 562,00 m 2 386 zastavaná plocha a nádvorie 263 263,00 1/1 263,00 m 2 387/2 záhrada 258 258,00 1/1 258,00 m 2 387/3 záhrada 250 250,00 1/1 250,00 m 2 388/1 záhrada 2105 2105,00 1/1 2105,00 m 2 388/3 trvalý tráv. porast 241 241,00 1/1 241,00 m 2 Spolu výmera 3 679,00 m 2 Strana 15
Obec: Breziny Východisková hodnota: VH MJ = 60,00% z 16,60 EUR/m 2 = 9,96 EUR/m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, bytové domy s podštandardným vybavením, 3 4-podlažné nebytové stavby pre priemysel s malým technickým vybavením, využívané poľnohospodárske stavby 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,10 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) 1,00 0,95 0,90 1,00 0,50 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 0,95 * 0,90 * 1,20 * 1,10 * 1,00 * 0,50 0,5643 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 EUR/m 2 * 0,5643 5,62 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 3 679,00 m 2 * 5,62 EUR/m 2 20 675,98 EUR VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota [EUR] parcela č. 385 3 158,44 parcela č. 386 1 478,06 parcela č. 387/2 1 449,96 parcela č. 387/3 1 405,00 parcela č. 388/1 11 830,10 parcela č. 388/3 1 354,42 Spolu 20 675,98 Strana 16
III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží Rodinný dom s.č.186 0,00 140,43 2 Budova mlyna 812 11 1 345,36 122,86 3 Pozemky: Druh pozemku Číslo parcely Výmera (m2) Pozemok 385 562,00 Pozemok 386 263,00 Pozemok 387/2 258,00 Pozemok 387/3 250,00 Pozemok 388/1 2 105,00 Pozemok 388/3 241,00 2. OTÁZKY A ODPOVEDE Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.186, LV č.37, k.ú. Breziny s príslušenstvom a pozemkov parc.č. 385, 386, 387/2, 387/3, 388/1 a 388/3, LV č.37, k.ú. Breziny, za účelom dobrovoľnej dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 3. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 25 753,16 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 20 675,98 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie Strana 17
4. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Všeobecná hodnota [EUR] Rodinný dom s.č.186 11 559,58 Budova mlyna 13 023,62 Vodovodná prípojka 918,54 Kanalizačná prípojka 198,12 Prípojka NN 53,31 Pozemky Pozemok - parc. č. 385 (562 m 2 ) 3 158,44 Pozemok - parc. č. 386 (263 m 2 ) 1 478,06 Pozemok - parc. č. 387/2 (258 m 2 ) 1 449,96 Pozemok - parc. č. 387/3 (250 m 2 ) 1 405,00 Pozemok - parc. č. 388/1 (2 105 m 2 ) 11 830,10 Pozemok - parc. č. 388/3 (241 m 2 ) 1 354,42 Spolu VŠH 46 429,14 Zaokrúhlená VŠH spolu 46 400,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 46 400,00 EUR Slovom: Štyridsaťšesťtisícštyristo EUR V Trenčíne dňa 13.4.2017 Ing. Juraj Sedláček Strana 18
IV. PRÍLOHY 1. Objednávka č. DDBA 003/2017, zo dňa 10.03.2017 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 37, k.ú. Breziny, zo dňa 04.04.2017 3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 04.04.2017 4. Výzva na umožnenie vykonania obhliadky zo dňa 10.03.2017 5. Ohodnotenie nehnuteľnosti zo dňa 28.2.1968 (Jozef LUKAČOVIČ) 6. Informácie o obci Breziny 7. Rodinný dom pôdorys I.NP 8. Rodinný dom pôdorys II.NP 9. Budova mlynu schematický pôdorys 10. Budova mlynu schematický rez 11. Fotodokumentácia Strana 19