ZNALECKÝ POSUDOK. Znalec : Ing. Pavol Raška, Alexandra Rudnaya č. 2559/14, Žilina tel

Transkript

1 Znalec : Ing. Pavol Raška, Alexandra Rudnaya č. 2559/14, Žilina tel Zadávateľ : LICITOR Group, a. s., Tajovského ul. č. 5, Žilina IČO Číslo spisu (objednávky) : ZNALECKÝ POSUDOK číslo : 3/2013 vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 440 na parc. č. KN 1279/1 v k. ú. Horelica, pre účel dražby podľa zák. č, 527/2002 Z. z. Počet listov (z toho príloh) : ( ) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 V Žiline dňa :

2 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súp. č. 440 na parc. č. KN 1279/1 bez parciel v k. ú. Horelica, obec Čadca, okres Čadca. 2. Dátum vyžiadania posudku : Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje : Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : objednávka na vypracovanie ZP, vystavená dňa Zabezpečené znalcom : výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č pre k.ú. Čadca, vytvorený cez katastrálny portál dňa , informatívna kópia z katastrálnej mapy na parc. č. KN - C 1279/1 pre k. ú. Horelica, vytvorená cez katastrálny portál dňa 07. januára 2013, rozhodnutie o prípustností stavby č. j. Výst. 1738/1963, vydané MsNV - OV a VH v Čadci dňa na prístavbu RD súp. č. 218 na parc. č. KN - C 1384 v k. ú. Horelica, rozhodnutie o prípustností stavby č. j. Výst. 3746/1969, vydané MsNV - OV v Čadci dňa na nadstavbu RD na parc. č. KN - C 1384 v k. ú. Horelica, obhliadka, miestne šetrenie, zameranie a zakreslenie skutkového stavu objektu RD, fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. v znení Vyhl. č. 626/2007 Z. z., Vyhl. č. 605/2008 Z. z. a Vyhl. č. 254/2010 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov, Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 74/2011 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky objednávateľa :

3 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 3 Neboli uplatnené žiadne. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť : Dražba nehnuteľnosti podľa zák. č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy : Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, technického vybavenia a zastavanej plochy. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok 2012 vo výške 2,211. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Hodnotená nehnuteľnosť je zapísaná na LV č pre k. ú. Horelica, obec Čadca, okres Čadca V časti A - LV - Majetková podstata - bez parciel Stavby súp. č. 440 na parc. č. KN 1279/1 - druh stavby 10 ( rodinný dom ) - popis stavby rodinný dom č. s.440 ( stavba postavená na zemskom povrchu ). Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 440 nie je evidovaný na LV. V časti B - LV - Vlastníci a iné oprávnené osoby, je zapísaný celkom jeden vlastník, a to : Účastník právneho vzťahu - Vlastník 1. Koňušík Rudolf, r. Koňušík, Blažkov 563, Krásno nad Kysucou nar Spoluvlastnícky podiel - 1/1 Poznámka - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva v prospech EURO CASH, s. r. o., IČP , Banská Bystrica, na RD súp. č. 440 a parcelu 1279/1. Titul nadobudnutia : darovacia zmluva č. V 829/2011 z ; V časti C - LV - Ťarchy - por. č. 1 - záložné právo v prospech Euro Cash, s. r. o., ČSA 24, Banská Bystrica, IČO , podľa zmluvy č. V 4224/2011 zo dňa ( na RD č. s.

4 Znalecký posudok č. 3/2013 list č , postavený na p. č. KN 1279/1 ) Iné údaje - bez zápisu; c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti vlastníka, kontrolné zameranie vykonané dňa , fotodokumentácia vyhotovená dňa d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : e) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: rodinný dom súp. č. 440 na parc. č. KN - C 1279/1 f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a ostatných nehnuteľností, ktoré sú predmetom hodnotenia : rodinný dom súp. č. 440 na parc. č. KN - C 1279/1, vonkajšie úpravy kanalizačná žumpa, - vonkajšie predložené schody. g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Pozemok - parc. č.- KN - C 1279/1. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY RD súp. č. 440 na parc.č. KN - C 1279/1 v k. ú. Horelica POPIS STAVBY Hodnotený je jednoposchodový, murovaný, nepodpivničený objekt bytového domu, charakteru rodinného domu približne štvorcového pôdorysu, zastrešený v prevládajúcom rozsahu strechou sedlového tvaru ( čiastočne nad manzardou plochou strechou ), s vybudovaným obytným podkrovím v časti povalového priestoru, postavený na rovinatom teréne pôvodnej parc.č. KN - C 1384 svojpomocne a to na základe vydaných rozhodnutí o povolení stavby z r a 1969, t. j. pravdepodobne v dvoch časovo rozdielnych obdobiach, bezprostredne na seba nadväzujúcich. Uvedenie objektu ako celku do užívania stanovujem k spoločnému odhadovanému roku definitívneho ukončenia výstavby v roku Pôvodné - prvé Rozhodnutie o prípustnosti stavby ( stavebné povolenie ) bolo vydané v roku 1964 ako povolenie na prístavbu k existujúcemu RD súp. č. 218, následne bolo v roku 1969 vydané Rozhodnutie o povolení nadstavby izby kuchyne a príslušenstva. Z uvedených Rozhodnutí nie je jasné, v akom rozsahu bolo v prvej etape výstavby uvažované s prístav bou pôvodného RD č. s. 218 a v druhej etape s nadstavbou v uvedenom rozsahu. Podľa dátumu vystavenia druhého rozhodnutia a predpokladu trvania výstavby druhej etapy, je teda odhadované úplné ukončenia stavby a jej uvedenia do užívania tak, ako je uvedené vyššie. Základy stavby sú plošné betónové - pásové s vodorovnou izoláciou, obvodové a vnútorné nosné steny domu sú murované zo škvarových tvárnic, malá časť I. NP (

5 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 5 rohová miestnosť v priamej nadväznosti na pôvodný objekt č.s. 218 ) je s betónovými stenami, strop nad I. NP je betónový s rovným podhľadom, strop nad II. NP je drevený trámový s rovným podhľadom, strop nad manzadou v III. NP je betónový, schody v I. i II. NP do vyšších podlaží sú jednoramenné priame z mäkkého dreva bez podstupníc, resp. s podstupnicami, deliace priečky sú v dome murované, vnútorné omietky sú vápenné dvojvrstvové hladené, podlahy miestností v I. NP technickom prízemí sú betónové s cementovým poterom, podlahy obytných miestností v II. NP sú drevené doskové a povlakové z PVC, podlahy ostatných miestností sú, povlakové z PVC a čiastočne z keramickej dlažby 10/10, podlahy obytných miestností podkrovia sú drevené z drevovláknitých lisovaných dosák, resp. doskové, okná sú v dome drevené dvojité s doskovým ostením, dvere boli drevené hladké a čiastočne zasklené, osadené do typových oceľových zárubní ( väčšinou sú odstránené ), garážové vráta v I. NP sú drevené rámové s výplňou, vykurovanie RD bolo ústredné teplovodné z centrálneho zdroja - kotla na pevné palivá osadeného v I. NP, radiátory boli oceľové rebrované ( vnútorné rúrkové rozvody a vykurovacie telesá sú odstránené, kotol ÚK v I. NP je na svojom mieste ale úplne nefunčný, devastovaný ), rozvody vody boli v dome len studenej v oceľových rúrkach ( v prevládajúcom rozsahu odstránené ), kanalizácia je z liatinových rúr zo splachovacieho záchodu, kúpeľne, kuchyne a práčovne do vlastnej kanalizačnej žumpy vo dvore, el. inštalácia bola 220/380, resp. 220 V s poistkami ( čiastočne demontovaná, zostatkové rozvody sú nefunkčné ), kompletné vybavenie objektu ďalšími technickými zariadeniami a zariaďovacími predmetmi kuchyne a zdravotechniky je kompletne odstránené, okrem zničenej liatinovej vane v práčovni v I. NP a misy splachovacieho záchodu v II. NP. Zastrešenie objektu je v prevládajúcom rozsahu dreveným krovom sedlového tvaru ( menšia časť nad jednou izbou podkrovia - manzardou má plochú jednoplášťovú strechu ), krytina na krove i plochej streche je z hladkého pozinkovaného plechu, klampiarske konštrukcie v rozsahu žľaby, zvody, parapety a záveterné lišty sú z pozinkovaného plechu, fasádne omietky sú klasické brizolitové. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m2 ] k ZP 1. NP ,48*9,75 102,18 120/102,18=1, NP ,48*9,75 102,18 120/102,18=1, Podkrovie ,2*(3,23*3,42+5,05*4,15) 38,4 120/38,4=3,125 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s ,0

6 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 6 4 Murivo vodorovnou izoláciou 4.2.e murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke do 30 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.a s rovným pohľadom betónové monolit. i prefabrikované ,0 8 Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované ,0 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc ,0 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené ,0 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl ,0

7 Znalecký posudok č. 3/2013 list č Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.3 rámové s výplňou (1 ks) ,0 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) ,0 37 Vnútorné vybavenie 37.1 vaňa liatinová (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) ,0 Spolu ,0 2. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 4 Murivo 4.2.e murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke do 30 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0

8 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 8 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7 Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.7 mäkké drevo s podstupnicami ,0 17 Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené ,5 18 Okná 18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.4 liate terazzo, lepené povlakové podlahy ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná ,0 30 Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody ,0 Spolu ,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

9 Znalecký posudok č. 3/2013 list č liatinové a kameninové potrubie (1 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) , drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (1.5 bm) ,0 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (2 ks) ,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) ,0 Spolu ,0 1. PODKROVIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 4 Murivo 4.2.e murované z iných materiálov v skladobnej hrúbke do 30 cm ,0 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7 Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky

10 Znalecký posudok č. 3/2013 list č a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Dvere 18 Okná 17.3 hladké plné alebo zasklené , dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zaskl ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit ,0 24 Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná ,0 Spolu ,5 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 41 Balkón 41.2 výmery do 5 m 2 (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia Hodnota RU dokončeného podlažia [EUR/m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [EUR/m 2 ] 1. NP ( * 1,174)/30,1260 ( * 1,174)/30, ,98 175,93 2. NP ( * 1,174)/30,1260 (2897, * 1,174)/30, ,78 98,91 1. Podkrovie ( * 3,125)/30,1260 (3062, * 3,125)/30, ,93 112,55 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

11 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 11 Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 57,00 2. NP ,00 57,00 1. Podkrovie ,00 57,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 1. NP z roku 1970 nedokončeného podlažia Technická 193,98 EUR/m 2 *102,18 m 2 *2,211*1, ,96 175,93 EUR/m 2 *102,18 m 2 *2,211*1, ,10 57,00% z , ,28 2. NP z roku 1970 nedokončeného podlažia Technická 136,78 EUR/m 2 *102,18 m 2 *2,211*1, ,33 98,91 EUR/m 2 *102,18 m 2 *2,211*1, ,75 57,00% z , ,08 1. Podkrovie z roku 1970 nedokončeného podlažia Technická 119,93 EUR/m 2 *38,40 m 2 *2,211*1, ,34 112,55 EUR/m 2 *38,40 m 2 *2,211*1, ,77 57,00% z 9 555, ,79 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie po dokončení [EUR] nedokončenej stavby [EUR] Technická [EUR]

12 Znalecký posudok č. 3/2013 list č nadzemné podlažie 2. nadzemné podlažie 1. podkrovné podlažie , , , , , , , , ,79 Spolu , , ,15 Dokončenosť stavby: (71 647,62EUR / ,63EUR) * 100 % = 84,38 % 2.2 VONKAJŠIE ÚPRAVY Vodovodná prípojka Pitná voda je zabezpečená cez vlastnú vodovodnú prípojku oceľ DN 25 mm v celkovej dl. 5,0 bm, napojenú na verejný vodovod v miestnej komunikácii. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 EUR/bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 5 bm * 59,09 EUR/bm * 2,211 * 1,00 653,24 Technická 14,00 % z 653,24 EUR 91, Kanalizačná prípojka do žumpy Splašková kanalizácia z RD je zavedená do vlastnej kanalizačnej žumpy na p. č. KN - C 1280 prípojkou kamenina DN 125 mm v celkovej dl. 4,0 bm.

13 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 13 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 EUR/bm Počet merných jednotiek: 4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka do žumpy ,75 46,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 4 bm * 30,54 EUR/bm * 2,211 * 1,00 270,10 Technická 46,25 % z 270,10 EUR 124, Kanalizačná žumpa na p. č. KN - C 1280 v k. ú. Horelica Vo dvore hlavnej stavby, na parc. č. KN - C 1280 je vybudovaná štandardná podzemná betónová kanalizačná žumpa, do ktorej je napojená splašková kanalizácia z RD. Objekt bol uvedený do užívania v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP Počet merných jednotiek: 2,50*2,50*2,20 = 13,75 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná žumpa na p. č. KN - C 1280 v k. ú. Horelica ,75 46,25

14 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 14 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 13,75 m 3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,211 * 1, ,69 Technická 46,25 % z 3 279,69 EUR 1 516, Vonkajšie predložené schody do RD Pred hlavným vstupom do RD sú vybudované vonkajšie predložené betónové schody s povrchom z keramickej dlažby v celkovom počte 3 stupne šírky 1,30 bm. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 EUR/bm stupňa Počet merných jednotiek: 3*1,30 = 3,9 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,211 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie predložené schody do RD ,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [EUR] 3,9 bm stupňa * 12,78 EUR/bm stupňa * 2,211 * 1,00 110,20 Technická 14,00 % z 110,20 EUR 15, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov [EUR] Technická [EUR] RD súp. č. 440 na parc. č. KN - C 1279/1 v k. ú. Horelica , ,15 Vodovodná prípojka 653,24 91,45

15 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 15 Kanalizačná prípojka do žumpy 270,10 124,92 Kanalizačná žumpa na p. č. KN - C 1280 v k. ú. Horelica 3 279, ,86 Vonkajšie predložené schody do RD 110,20 15,43 Celkom: , ,81 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti : Hodnotená nehnuteľnosť sa nachádza v okrajovej časti zastavaného územia mesta Čadca, situovaná ako samostatne stojaca v priestore jednostrannej zástavby ( po pravej strane ) popri hl. prístupovej št. komunikácii ( pôvodnej ) v smere od Žiliny ( Krásna nad Kysucou ), v miestnej časti Horelica, ktorá bola do r samostatnou obcou pri Čadci a s ktorou je dnes administratívne i stavebne zlúčená. Budova je orientovaná s obytnými miestnosťami na JV - JZ. V mieste obce je priame zastúpenie objektmi občianskej vybavenosti na úrovni väčšieho okresného mesta, v tesnej blízkosti domu je zastávka autobusovej prímestskej dopravy ( MHD v Čadci do tejto lokality nepremáva ), v dopravnej vzdialenosti 3,0 km je centrum mesta Čadca. Lokalita je vybavená rozvodmi verejných inžinierskych sietí, len v rozsahu elektriky a vodovodu. Vlastné mesto Čadca má železničnú stanicu na hlavnej trati Žilina - Bohumín. b) Analýza využitia nehnuteľností : Objekt rodinného domu súp. č. 440 bol projektovaný, postavený a využívaný v minulosti len na rodinné bývanie. T. č. je objekt dlhší čas opustený a devastovaný ( hlavne zvnútra ). S prihliadnutím na okolitú zástavbu jen rodinných domov, využívanie na iný účel nie je predpokladané. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností : V zabezpečenom právnom doklade je zapísaná ťarcha vo forme záložného práva v prospech nebankovej spoločnosti; vlastný objekt RD je postavený na parc. č. KN - C 1279/1, na ktorú nie je založený LV. Pôvodné právne doklady, ktoré by eventuálne dokazovali právny nárok vlastníka RD na pozemok, neboli predložené žiadne. V danej lokalite nie sú známe žiadne pripravované zmeny v územnoplánovacej dokumentácii. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY Hodnotená nehnuteľnosť sa nachádza v okrajovej časti zastavaného územia okresného mesta Čadca, v miestnej časti Horelica, pôvodne samostatnej obce, ktorá bola po r administratívne a dnes už je aj stavebne zlúčená s mestom Čadca, dopravne vzdialená od jej centra 3,0 km. V mieste situovania RD sú vybudované verejné inž. siete len v rozsahu elektrika a vodovod. Prístup je bezproblémový aj v zimných mesiacoch po hlavnej asfaltovej št. komunikácii I. tr. v smere Čadca - Žilina ( stará cesta ). Súčasťou stavby RD je len objekt kanalizačnej žumpy na susednom pozemku - parc. č. KN - C 1280; pozemok pod hlavnou stavbou RD súp. č. 440 nie je majetkovo právne vysporiadaný.

16 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 16 Vlastný objekt RD je niekoľko rokov nevyužívaný - opustený, kompletné vnútorné vybavenie je demontované, k opätovnému budúcemu užívaniu je potrebná rozsiahla oprava - rekonštrukcia. Základný koeficient predajnosti je určený s prihliadnutím na popísané skutočnosti a podmienky realitného trhu s nehnuteľnosťami v danom mieste a čase. Podrobný rozsah a popis jednotlivých faktorov, ktoré majú vplyv na konečný kpd a tým aj výslednú VŠH, jr uvedený v nasledovnej tabuľke : Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, , Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, , Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, , Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, , Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, , Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným III. 0, ,0000

17 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 17 riešením. Obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, , Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 1, , Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 1, , Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, , Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, , Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0, , Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 1, , Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, , Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, , Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, , Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, , Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,2000

18 Znalecký posudok č. 3/2013 list č Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,0000 Spolu ,15 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 103,15/ 180 0,573 Všeobecná VŠH S = TH * k PD = ,81 EUR * 0, ,82 EUR III. ZÁVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov RD súp. č. 440 na parc. č. KN - C 1279/1 v k. ú. Horelica JKSO OP (m3) ZP (m2) Počet podlaží 0,00 122, VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná polohovou diferenciáciou : ,82 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná [EUR] Stavby RD súp. č. 440 na parc.č. KN - C 1279/1 v k. ú. Horelica ,84 Vodovodná prípojka 52,40 Kanalizačná prípojka do žumpy 71,58 Kanalizačná žumpa na p. č. KN - C 1280 v k. ú. 869,16

19 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 19 Horelica Vonkajšie predložené schody do RD 8,84 Spolu VŠH ,82 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Dvadsaťštyritisícštyristo EUR 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Budova RD súp. č. 440 je postavená na majetkovo právne neusporiadanom pozemku. V Žiline dňa : Ing. Pavol Raška IV. PRÍLOHY výpis z LV č pre k. ú. Čadca, kópia z katastrálnej mapy, rozhodnutie o povolení prístavby z , rozhodnutie o povolení nadstavby z , pôdorysy podlaží hodnoteného objektu RD, fotodokumentácia objektu.

20 Znalecký posudok č. 3/2013 list č. 20 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor Stavebníctvo, odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 3/2013 znaleckého denníka pre rok Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 3/2013. V Žiline dňa : Ing. Pavol Raška.