ZNALECKÝ POSUDEK č. 2420-66/2016 pozemků st.p.č.373/2, p.č.1621/1, p.č.1621/3, p.č.1761/3 s rodinným domem čp.37 v kat.území: Loučná nad Nisou, obec: Janov nad Nisou, okres: Jablonec nad Nisou. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 5807/14 ul.petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 31.10.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 29.11.2016
- 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu pozemků st.p.č.373/2, p.č.1621/1, p.č.1621/3, p.č.1761/3 s rodinným domem čp.37 v kat.území: Loučná nad Nisou, obec: Janov nad Nisou, okres: Jablonec nad Nisou; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Loučná nad Nisou 37 468 11 Janov nad Nisou Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou Obec: Janov nad Nisou Katastrální území: Loučná nad Nisou Počet obyvatel: 1 389 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Katastrální území lázeňských II 0,90 míst typu B a obce s lyžařskými středisky kategorie 2 až 3 hvězdiček O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 719,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.10.2016. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - venkovní obhlídka nemovitosti dne 31.10.2016 (prohlídka a zaměření mně nebylo umožněno zvenku ani uvnitř...) - fotodokumentace nemovitosti zvenku ze dne 31.10.2016 - výpis z KN ze dne 26.7.2016 - snímek katastrální mapy ze dne 2.10.2016 - usnesení Ex.úřadu Kladno o ustanovení znalce ze dne 26.4.2016 (č.j.088ex 5807/14) - exekuční příkaz ze dne 23.2.2015 - žádost vypracování posudku ze dne 26.7.2016
- 3 - - údaje zjištěné na OÚ Janov nad Nisou dne 31.10.2016 : a/ stavební náčrt domu z r.1960 b/ v r.1974 výměna vodovodní přípojky c/ v r.2006 nahlášeny terenní úpravy - v archívu staveb.úřadu v Jablonci nejsou žádné doklady ohledně domu čp.37 - údaje zjištěné na KÚ Jablonec dne 31.10.2016: a/ kupní smlouva ze dne 3.12.1997 uzavřená mezi p.rosemarií Drážnou a p.jiřím Langerem b/ kupní smlouva ze dne 24.4.2006 uzavřená mezi obcí Janov nad Nisou a p.jiřím Langerem 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky st.p.č.373/2, p.č.1621/1, p.č.1621/3, p.č.1761/3 s rodinným domem čp.37 části: Loučná nad Nisou, obec: Janov nad Nisou, při hlavní silnici jenž prochází touto částí obce, severně od města Jablonec. Oceněno pouze obhlídkou zvenku a dle předpokládaného stavu...! 7. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky st.p.č.373/2, p.č.1621/1, p.č.1621/3, p.č.1761/3 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům čp.37 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00
- 4-5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,939 Koeficient pp = I T * I P = 0,939 1. Pozemky st.p.č.373/2, p.č.1621/1, p.č.1621/3, p.č.1761/3 11 i = 2 1.1. pozemky Jedná se o pozemky svažité k západu, přístupné ze zpevněné komunikace; s možností napojení na všechny inženýrské sítě (pravděpodobně...?). Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 648,00 m 2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp
- 5 - R = (200 + 0,8 * 1 648,00) / 1 648,00 = 0,921 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,939 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; I -0,04 orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,03 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,930 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,930 * 0,939 = 0,873 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 662,20 0,873 578,10 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,921 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.373/2 290,00 578,10 167 649,- nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1621/1 1 101,00 578,10 636 488,10 4 odst. 1 zahrada 1621/3 257,00 578,10 148 571,70 Stavební pozemky - celkem 1 648,00 952 708,80 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] Index P Index T Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ]
- 6-9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 1,26 0,25 120 % 0,69 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 1761/3 246,00 0,69 246,- Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,- Jiný pozemek - celkem 246,00 246,- Ocenění staveb na pozemcích 1.2. Rodinný dům čp.37 Jedná se o přízemní rodinný dům se sedlovou střechou a eternitovou krytinou; žádné doklady ohledně stáří domu se nedochovaly; bylo stanoveno pouze odhadem. Vycházím pouze z předpokládaného stavu, protože mně nebyla prohlídka a zaměření umožněno...! Také rozměry jsou určeny přibližně ze stavebního náčrtu z r.1960 a ze snímku kat.mapy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 194,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 16,0*9,35+3,50*3,0 = 160,10 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 160,10 m 2 3,20 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (16,0*9,35+3,50*3,0)*(3,20) = 512,32 m 3 zastřešení, podkroví: 16,0*9,35*(0,50+4,50/2)+3,0*3,50*(0,50+ = 429,78 m 3 2,50/2) podezdívka: 160,10*0,60 = 96,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 038,16 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 160,10 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 160,10 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i
- 7-0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,495 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,939 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 194,- Kč/m 3 * 0,495 = 1 086,03 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 038,16 m 3 * 1 086,03 Kč/m 3 * 1,000 * 0,939= 1 058 697,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 058 697,- Kč Cena staveb celkem = 1 058 697,- Kč Pozemky - celkem + 952 954,80 Kč Pozemky st.p.č.373/2, p.č.1621/1, p.č.1621/3, p.č.1761/3 - zjištěná cena = 2 011 651,80 Kč
- 8 - C. REKAPITULACE 1. Pozemky st.p.č.373/2, p.č.1621/1, p.č.1621/3, p.č.1761/3 2 011 652,- Kč 1.1. Oceňované pozemky 952 954,80 Kč 1.2. Rodinný dům čp.37 1 058 697,- Kč = 2 011 652,- Kč Výsledná cena - celkem: 2 011 652,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 011 650,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti: Nemovitost byla zobchodována v r.1997 za částku 1 200 000,-Kč, poté byla nemovitost pravděpodobně částečně modernizována a opravena..., v r.2006 byly přikoupen pozemek p.č.1761/3. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po vyhodnocení porovnatelných současných nabízených prodejů v této lokalitě (viz Příloha č.5 znaleckého posudku), konstatuji, že dle mého názoru a dle předpokládaného stavebního stavu nemovitosti: Výsledná cena zjištěná cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti. Tržní hodnota nemovitosti...2 000 000,-Kč (slovy:dvamilionykč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 29.11.2016 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz
- 9 - D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 6. 1991 č.j. Spr. 310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7. 7. 1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2420-66/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2420-66/2016. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti (zvenku) ze dne 31.10.2016 2 Situace - poloha obce 1 Kopie katastrální mapy ze dne 2.10.2016 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.671 ze dne 26.7.2016 6 Porovnatelné současné nabídky nemovitostí k prodeji v této lokalitě 4