ZNALECKÝ POSUDEK č. 2357-3/2016 spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemcích st.p.č.31/1, st.p.č.31/2 s budovou čp.27 a příslušenstvím v kat.území a obci: Žabovřesky nad Ohří, okres: Litoměřice. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 1942/14 Petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 18.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 16 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 14.3.2016
- 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemcích st.p.č.31/1, st.p.č.31/2 s budovou čp.27 a příslušenstvím v kat.území a obci: Žabovřesky nad Ohří, okres: Litoměřice; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Budova - spoluvlastnický podíl:1/4 Adresa předmětu ocenění: Na Návsi 27 411 17 Žabovřesky nad Ohří Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Žabovřesky nad Ohří Katastrální území: Žabovřesky nad Ohří Počet obyvatel: 259 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 163,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.2.2016 za přítomnosti p.česala Karla (vykonavatel Exekutorského úřadu v Kladně). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka nemovitosti dne 21.12.2015 pouze zvenku (povinný se na výzvu nedostavil...) - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 18.2.2016 (povinný se opětovně nedostavil..., částečná vnitřní prohlídka byla zajištěna vykonavatelem Ex.úřadu Kladno...) - fotodokumentace pořízená znalcem dne 18.2.2016 při prohlídce nemovitosti - usnesení o ustanovení znalce ze dne 10.3.2015 (č.j.088ex 1942/14) - usnesení Exekutorského úřadu Kladno ze dne 11.1.2016 - exekuční příkaz ze dne 14.10.2014 - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne 26.10.2015 - snímek katastrální mapy ze dne 17.2.2016 - výpis z KN ze dne 26.10.2015 - kupní smlouva ze dne 29.3.2011(nabývací titul) vytažený z KÚ Litoměřice dne 18.2.2016 - údaje zjištěné na OÚ Žabovřesky a Stavebním úřadě v Libochovicích dne 21.12.2015: a/ vodovodní přípojka v r.1984
- 3 - b/ sdělení o stáří objektu : cca 140 roků - porovnatelné nabídky k prodeji v této lokalitě ze dne 20.2.2016 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Žádné stavební plány objektu nebyly k dispozici...! 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je budova bývalé restaurace čp.27 s příslušenstvím ve středu obce Žabovřesky a pozemky st.31/1, st.31/2. Doklady ohledně stáří objektu se nedochovaly..., po konzultaci na OÚ Žabovřesky odhaduji stáří na cca 140 roků. Budova byl přístupná pouze částečně (zajištěno vykonavatelem Ex.úřadu Kladno), u ostatních prostor vycházím z předpokládaného stavu..., a z venkovního zaměření) Budova je cca půl roku opuštěna...; má 2 nadzemní podlaží, valbovou střechu s taškovou krytinou, půdorysný tvar je do U; za budovou je skladový přístřešek a na východní straně je zděná stodola (na st.p.č.31/1). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.31/1, st.31/2 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i
- 4-1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický I -0,04 podíl je vždy obtížně prodejný, a proto bylo použito max.srážky...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,05 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,800 Koeficient pp = I T * I P = 0,720 1. Ocenění pozemků 11 i = 2
- 5-1.1. Pozemky st.31/1, st.31/2 Jedná se o pozemky přístupné ze zpevněné komunikace; s možností napojení na elektroinstalaci a vodovod; bez možnosti napojení na plynovod, kanalizaci; pozemky se nacházejí ve střední části obce, ul.na Návsi. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,800 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,800 = 0,720 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 163,- 0,720 117,36 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.31/1 152,00 117,36 17 838,72 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.31/2 1 034,00 117,36 121 350,24 Stavební pozemky - celkem 1 186,00 m 2 139 188,96 Ocenění staveb na pozemcích
- 6 - Budova čp.27 Jedná se o budovu půdorysně do U, s valbovou (část: sedlovou) střechou a taškovou krytinou; jenž byla postavena cca před 14 lety, naposledy byla užívána jako prodejní prostory, restaurace s tanečním sálem a skladovými prostory; budova je cca půl roku opuštěna, neprovozována. Budova má 2 nadzemní podlaží, přístup byl zajištěn pouze do části prostor; nebylo možné zjistit mj. např. rozsah podsklepení a stav půdních prostor (úzké dřev.schodiště ve špatném stavu...) a téměř všechny prostory byly pod samostatným uzamčením...! V 1.nadzemním podlaží jsou prostory prodejen se zázemím, průjezd do dvora; ve 2.nadzemním podlaží je restaurace s tanečním sálem, malým sálem a sociálním zařízením. Budova je zděná, obvodové zdivo je o tl.cca 60cm, okna jsou dřevěná, dvojitá; podlahy ve 2.nadzem.podlaží jsou parketové, kobercové. Budova je napojena na veřejnou elektroinstalaci, vodovod; kanalizace je svedena pravděpodobně do jímky; vytápění v tanečním sále jen nově provedeno (ústřední vytápění: měděné rozvody a nové radiátory), zdrojem tepla je pravděpodobně kotel na pevná paliva. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Plocha [m 2 ] 1.nadz.podl. 22,80*9,30+9,75*7,20+6,20*6,20+7,30*10,80+ = 524,80 11,60*10,80 2.nadz.podl. 22,80*9,30+9,75*7,20+6,20*6,20+7,30*10,80 = 399,52 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.nadz.podl. 524,80 m 2 3,80 m 1 994,24 2.nadz.podl. 399,52 m 2 3,80 m 1 518,18 Součet 924,32 m 2 3 512,42 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 3 512,42 / 924,32 = 3,80 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 924,32 / 2 = 462,16 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.nadz.podl. 22,80*9,30*3,80+(9,75*7,20+6,20*6,20)*3,50+ 7,30*10,80*3,60+11,60*10,80*3,0 2.nadz.podl. 22,80*9,30*3,80+(9,75*7,20+6,20*6,20)*3,0+ 7,30*10,80*2,80+11,60*10,80*2,80 zastřešení 22,80*9,30*4,0/2+(9,75*7,20+6,20*6,20)*2,60/2 +7,30*10,80*4,0/2+11,60*10,80*3,50/2 = 1 845,66 m 3 = 1 703,21 m 3 = 942,23 m 3
- 7 - (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Typ Obestavěný prostor 1.nadz.podl. NP 1 845,66 m 3 2.nadz.podl. NP 1 703,21 m 3 zastřešení Z 942,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 4 491,10 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6,10 100 0,46 2,81 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce P 0,60 100 0,46 0,28 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů P 3,30 100 0,46 1,52 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody S 2,70 100 1,00 2,70 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody P 2,00 100 0,46 0,92 22. Vybavení kuchyní C 1,90 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 85,53 Koeficient vybavení K 4 : 0,8553 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,-
- 8 - Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9343 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8526 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8553 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1330 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 914,- Plná cena: 4 491,10 m 3 * 2 914,- Kč/m 3 = 13 087 065,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 140 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 170 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 140 / 170 = 82,4 % Koeficient opotřebení: (1-82,4 % / 100) * 0,176 Nákladová cena stavby CS N = 2 303 323,- Kč Koeficient pp * 0,720 Cena stavby CS = 1 658 392,56 Kč Budova čp.27 - zjištěná cena = 1 658 392,56 Kč Stodola na st.p.č.31/2 Jedná se o stodolu se sedlovou střechou a taškovou krytinou, objekt byl nepřístupný, stáří stanoveno odhadem; vychází se z venkovní obhlídky a předpokládaného stavu; vrata jsou kovová. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Plocha [m 2 ] 1.nadz.podl. 14,50*8,0 = 116,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Součin plocha výška 1.nadz.podl. 116,00 m 2 6,50 m 754,00 Součet 116,00 m 2 754,00 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 754,00 / 116,00 = 6,50 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 116,00 / 1 = 116,00 m 2
- 9 - Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.nadz.podl. 14,50*8,0*(3,0+3,50/2) = 551,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Typ Obestavěný prostor 1.nadz.podl. NP 551,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 551,00 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce N 30,40 100 1,54 46,82 3. Stropy C 13,80 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100 1,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,40 100 0,00 0,00 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna C 3,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 3,00 100 0,46 1,38 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 6,10 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 73,73
- 10 - Koeficient vybavení K 4 : 0,7373 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9769 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,6231 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7373 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 525,- Plná cena: 551,00 m 3 * 1 525,- Kč/m 3 = 840 275,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1-80,0 % / 100) * 0,200 Nákladová cena stavby CS N = 168 055,- Kč Koeficient pp * 0,720 Cena stavby CS = 120 999,60 Kč Stodola na st.p.č.31/2 - zjištěná cena = 120 999,60 Kč Skladový přístřešek na st.31/2 Jedná se o skladový přístřešek s pultovou střechou a eternitovou krytinou (vlnovky), konstrukce je kombinací kovu (kovové přední sloupky) a dřeva; stáří je stanoveno odhadem; podlaha je betonová, zadní stěna je zděná. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: J. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1252 Výpočet jednotlivých ploch Plocha [m 2 ] 1.nadz.podl. 27,60*5,60 = 154,56 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Součin plocha výška 1.nadz.podl. 154,56 m 2 3,70 m 571,87 Součet 154,56 m 2 571,87 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 571,87 / 154,56 = 3,70 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 154,56 / 1 = 154,56 m 2
- 11 - Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor 1.nadz.podl. 27,60*5,60*(3,20+3,70)/2 = 533,23 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Typ Obestavěný prostor 1.nadz.podl. NP 533,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 533,23 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12,20 100 1,00 12,20 2. Svislé konstrukce P 29,30 100 0,46 13,48 3. Stropy C 8,90 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,20 100 0,00 0,00 12. Vrata C 2,30 100 0,00 0,00 13. Okna C 4,30 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah P 4,80 100 0,46 2,21 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 4,70 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 51,19
- 12 - Koeficient vybavení K 4 : 0,5119 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 599,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9627 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 1,0568 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5119 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0680 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 481,- Plná cena: 533,23 m 3 * 1 481,- Kč/m 3 = 789 714,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CS N = 262 975,- Kč Koeficient pp * 0,720 Cena stavby CS = 189 342,- Kč Skladový přístřešek na st.31/2 - zjištěná cena = 189 342,- Kč Cena staveb celkem = 1 968 734,16 Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Budova čp.27 1 658 392,56 Kč Stodola na st.p.č.31/2 120 999,60 Kč Skladový přístřešek na st.31/2 189 342,- Kč Stavby na pozemku - celkem 1 968 734,16 Kč Pozemky - celkem + 139 188,96 Kč Pozemky st.31/1, st.31/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 2 107 923,12 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky st.31/1, st.31/2 - zjištěná cena = 526 981,- Kč
- 13 - C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.31/1, st.31/2 526 981,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 526 981,- Kč Celkem 526 981,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 526 981,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 526 980,- Kč Závěr - stanovení tržní hodnoty nemovitosti: Porovnatelné uskutečněné prodeje nemovitostí v této lokalitě jsem neměl žádné k dispozici, a protože se běžně s těmito nemovitostmi v místě neobchoduje, nemohu stanovit obvyklou cenu; a proto jsem provedl pouze porovnání s nabízenými prodeji obdobných nemovitostí (viz Příloha č.5 ZP). Celá nemovitost byla zobchodována v 03/2011 za 1 500 000,-Kč (zjištěno z uzavřené kupní smlouvy...), dle mého názoru v té době byla tržní hodnota nemovitosti vyšší...! Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností a při zohlednění současného stavu nemovitosti a skutečnosti, že spoluvlastnický podíl: 1/4 je vžedy obtížně prodejný, mohu konstatovat. že dle mého názoru je: Tržní hodnota 1/4 nemovitosti...450 000,-Kč (slovy:čtyřistapadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např.věcná břemena, nájemní
- 14 - smlouvy...) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 14.3.2016 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2357-3/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2357-3/2016.
- 15 - E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 18.2.2016 3 Situace - poloha obce 1 Snímek katastrální mapy ze dne 17.2.2016 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 14 ze dne 26.10.2015 2 Porovnatelné nabídky nemovitostí k prodeji v této lokalitě ze dne 20.2.2016 5