Znalecký posudek č. 6551 31/2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku parcelní číslo 1310, jehoţ součástí je rodinný dům č.p. 307 a pozemku parcelní číslo 1311 v katastrálním území Ţidlochovice, obci Ţidlochovice, okrese Brnovenkov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/25 602 00 Brno Usnesení č.j. 169 EX 7792/11 82 ze dne 15. 1. 2018, doručeno 31. 1.2 018 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 16. 2. 2018 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 2376/9 769 01 Holešov Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1 x v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Holešově, dne 17. února 2018 1
Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovitých věcech 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí 3 5. Pouţitá literatura 3 6. Metody zjištění hodnoty 3 7. Vlastnické a evidenční údaje 4 8. Věcná břemena, závazky a omezení 5 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 5 10. Základní popis lokality 5 11. Kopie katastrální mapy 6 12. Popis nemovitých věcí 6 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. 7 2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá 8 C. Rekapitulace 11 D. Přílohy 11 2
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 15. 1. 2018 č.j. 169 EX 7792/11 82. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo 1310 zastavěná plocha a nádvoří, jehoţ součástí je rodinný dům č.p. 307 a pozemek parcelní číslo 1311 zahrada v katastrálním území Ţidlochovice, obci Ţidlochovice, okrese Brno-venkov. 2. Informace o nemovitých věcech: Adresa nemovitosti: 667 01 Ţidlochovice, Husova č.p. 307 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Ţidlochovice Katastrální území: Ţidlochovice 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Ţidlochovice, LV č. 628 ze dne 15. 1. 2018 2) Usnesení soudního exekutora ze dne 15. 1. 2018 Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňované nemovité věci 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené dne 16. 2. 2018, fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí 2017 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z katastrálního úřadu, realitních kanceláří a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí: Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 16. února 2018 asistentem znalce, povinný znalce nekontaktoval a neumoţnil prohlídku interiéru ač byl písemně informován doporučeným dopisem, který prokazatelně převzal.. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb. 3
b) Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění moţného budoucího vyuţití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, uţitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného uţití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného vyuţití, pokud toto nebude moţné tak cena nabídek staveb obdobného vyuţití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je moţné pouţít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel uţití, poloha v obci vzhledem k účelu uţití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a moţnost komerční vyuţitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 aţ 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako váţený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu sníţit nebo zvýšit aţ o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu sníţit aţ o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění moţného budoucího vyuţití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z jiţ realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloţeného výpisu z katastru nemovitostí LV č. 628 jsou pan Vlastimil Pezlar, nar. 7. 8. 1958 a paní Jaroslava Pezlarová, nar. dne 20. 5. 1961 oba bytem 667 01 Židlochovice, Husova 307 vlastníky (SJM) oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo 1310 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 168,0 m 2, jehoţ součástí je rodinný dům č.p. 307 a pozemku parcelní číslo 1311 zahrada o výměře 170,0 m 2 v katastrálním území Ţidlochovice, obci Ţidlochovice, okrese Brno-venkov. 4
8. Věcná břemena, závazky a omezení: K pozemku parcelní číslo 1311 je evidované věcné břemeno ve prospěch sklepa na tomto pozemku, právo pravděpodobně není vykonáváno, ocenění paušální částkou 10.000,00 Kč. Finanční závazky vlastníka evidované na předloţeném LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitých věcí nepodléhá odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, ţe nebylo předloţeno měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Ţidlochovice I. kategorie nízké radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Město Ţidlochovice se nachází na území okresu Brno-venkov a náleţí pod Jihomoravský kraj. Ţidlochovice jsou také obcí s rozšířenou působností, a rozkládají se asi patnáct kilometrů jiţně od Brna. Úředně ţije v katastru této obce 3803 obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). Děti školního věku mohou v obci navštěvovat jednu základní školu a gymnázium, předškoláci mohou chodit do mateřské školy. Pro vyuţití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a jiné sportoviště. V obci má ordinaci několik lékařů. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel, hřbitov, poštovní úřad a obchod. Místní obyvatelé mohou vyuţívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obec Ţidlochovice leţí v průměrné výšce 190 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 593 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je stavební plocha zastavěná rodinným domem a pozemek uţívaný v jednotném funkčním celku evidovaný jako zahrada v katastrálním území a obci Ţidlochovice. Jedná se o přízemní řadový dům, který není podsklepen. Dům byl postaven přibliţně před 90-ti lety, v posledních 10ti letech byl však částečně renovován. Příslušenství domu tvoří vedlejší stavba zděné kůlny. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní asfaltové komunikace, ulice Husova. Parkování je moţné na krajnici před domem. Obec Ţidlochovice je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy. Obec je dopravně obsluhována autobusy příměstské dopravy města Brna, nejbliţší zastávka je vzdálena asi 450 m od posuzovaného domu. Účel využití Stavba je dni ocenění uţívána vlastníkem k bydlení. Pozemky Pozemek parcelní číslo 1310 je z větší části zastavěn stavbou hlavní, zbylá část spolu s pozemkem parcelní číslo 1311 tvoří zahradu za domem. Moţnost napojení na elektřinu, plyn, kanalizaci a vodovod. Obec Ţidlochovice nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Obsah ocenění: a) 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo 1310 a 1311 v katastrální území a obci Ţidlochovice, okres Brnovenkov b) 35 rodinný dům č.p. 307 na pozemku parcelní číslo 1310 včetně příslušenství v katastrálním území a obci Ţabovřesky, okres Brno-venkov c) Věcné břemeno 5
11. Kopie katastrální mapy: Pozemek parcelní číslo 1310, jehož součástí je rodinný dům č.p. 307 a pozemek parcelní číslo 1311 užívaný v jednotném funkčním celku, v katastrálním území a obci Židlochovice, okres Brno-venkov. 12. Popis nemovitých věcí: a) 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo 1310 a 1311 v katastrální území a obci Ţidlochovice, okres Brno-venkov Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané na LV č. 628 vedeném pro katastrální území a obec Ţidlochovice. Pozemky jsou uţívány v jednotném funkčním celku s rodinným domem č.p. 307. Celková plocha pozemků je malá, v místě však u domů v řadové zástavbě obvyklá. Pozemky jsou svaţité, se svaţitostí terénu nad 15%. V místě je moţnost napojení na obecní vodovod, kanalizaci, plyn i síť elektrické energie. Občanská vybavenost obce je dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Ţidlochovice není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. b) 35 rodinný dům č.p. 307 na pozemku parcelní číslo 1310 včetně příslušenství v katastrální území a obci Ţidlochovice, okres Brno-venkov Předmětem ocenění je rodinný dům je uţíván neţ 80 let. Jedná se o přízemní řadový objekt, který není podsklepen a je zastřešen sedlovou střechou, podkroví není vyuţíváno. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný dům je zaloţen na převáţně kamenných základech, izolace proti zemní vlhkosti jiţ zřejmě nefunkční. Konstrukční systém je stěnový, zdivo smíšené v tloušťce 45 cm. Stropní konstrukce dřevěné polospalné s rovnými podhledy. Střešní konstrukci tvoří dřevěný krov, krytina střechy keramické tašky, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, jsou taktéţ zděné. Nášlapné vrstvy vnitřních prostor tvoří cementový potěr, keramická dlaţba, dřevěná prkna popřípadě PVC. Výplně otvorů tvoří plastová okna, vstupní dveře také plastové. Vnitřní dveře v kovových zárubních, křídla na bázi dřevních hmot. Fasádní omítka cementová, částečně poškozená, vnitřní omítky vápenné, obklady v běţném rozsahu a provedení. Stropní konstrukce jsou ve většině prostor opatřeny omítkami. Stavba je napojena na elektřinu, vodovod a kanalizaci. Dům je vytápěn lokálně topidly na tuhá paliva, ohřev TUV pomocí elektrického bojleru. Dispoziční řešení stavby: Vstup do domu je po betonovém schodišti v úrovni 1.NP. V objektu se nachází chodba, tři obytné pokoje, jeden s kuchyňským koutem, koupelna s vanou, umyvadlem a WC a komora. Vybavení kuchyně je kompletní, stejně tak vybavení sociálních zázemí, ikdyţ morálně zastaralé. 6
Přehled využitelných kapacit objektu: Celková uţitná plocha: 61,57 m 2 Zastavěná plocha: 72,44 m 2 Obestavěný prostor objektu: (72,44 * 2,8) + (72,44 * 3,2 * 0,5) = 318,74 m 3 Objekty technické infrastruktury: Přípojka elektrické energie, plynu, kanalizace a vody. Příslušenství stavby: Příslušenství stavby tvoří vedlejší stavba zděná kůlna ve špatném technickém stavu. Technický stav, vady a nedodělky: Technický stav domu je zhoršený, přesto je na něm prováděna alespoň minimální nutná údrţba. V minulosti proběhly také investice do výměny výplní otvorů. Vnitřní vybavení domu je kompletní a funkční, i kdyţ částečně morálně zastaralé. B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. a) 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo 1310 a 1311 v katastrální území a obci Ţidlochovice, okres Brno-venkov Ocenění stavebního pozemku dle 3,4 vyhlášky: Pozemky parcelní číslo 1310 a 1311 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2017 Základní cena příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) Plocha pozemků P (m 2 ) Židlochovice Židlochovice Jihomoravský 3803 1352 Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O 1 Velikost obce II. 2001-5000 obyvatel 0,85 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 O 3 Poloha obce III. Do 20 km od Brna 1,02 O 4 Technická infrastruktura v obci I. Kompletní 1,00 O 5 Dopravní obsluţnost obce I. Příměstská doprava 1,00 O 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZC v *O 1 *O 2 *O 3 *O 4 *O 5 *O 6 ZC 703 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 338 1,0000 P 1 Geometrický tvar a velikost II. Bez vlivu na vyuţití 0,00 P 2 Svaţitost pozemku a expozice II. Svaţitost pozemku nad 15%, ostatní orientace -0,01 P 3 Ztíţené základové podmínky III. Neztíţené základové podmínky 0,00 P 4 Chráněná území a ochraná pásma I. Mimo chráněná území a ochraná pásma 0,00 P 5 Omezení uţívání pozemku I. Bez omezení uţívání 0,00 P 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O 0,9900 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel uţití stavby I. Rezidenční stavby v obcích nad 2000 obyvatel 1,00 P 2 Převaţující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 P 3 Poloha pozemku v obci II. Navazuje na střed obce 0,02 P 4 Moţnost napojení na inţ. sítě v obci I. Lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 P 5 Občanská vybavenost v okolí I. Občanská vyb. obce je dostupná 0,00 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Zpevněný příjezd, dobré parkování 0,00 P 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka do 1000 m od objektu -0,01 P 8 Komerční vyuţitelnost II. Bez moţnosti komerčního vyuţití 0,00 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1+ΣP i ) I P Cena pozemků celkem CP = ZC * I T * I O * I P * P CP (Kč) 1,0500 246 999,75 7
b) 35 rodinný dům č.p. 307 na pozemku parcelní číslo 1310 včetně příslušenství v katastrální území a obci Ţidlochovice, okres Brno-venkov Stanovení ceny rodinného domu dle 35 vyhlášky: Rodinný dům č.p. 67 Obec Katastrální území Židlochovice Židlochovice Malý lexikon obcí ČR 2017 3 803 Jihomoravský příloha č. 24 ZC Kč/m3 2 087,00 OP m3 318,74 Počet obyvatel Kraj Základní cena Obestavěný prostor Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 24, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby II. Řadový dům -0,01 2 Provedení obv. stěn I. Smíšené zdivo -0,08 3 Tl. obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veř. sítě V. Kompletní 0,08 6 Vytápění I. Lokální na tuhá paliva -0,08 7 Zákl. příslušenství III. Úplné standardní 0,00 8 Ostatní vybavení I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu -0,03 10 Vedlejší stavby II. Zděná kůlna 0,05 11 Pozemky II. Od 300 do 800 m2 0,00 12 Jiné kriterium III. Bez vlivu na cenu 0,00-0,07 Stáří staby 80 s = 1-0,005*y 0,60 13 Stav III. Stavba se zanedbanou údržbou Iv 0,85 0,47 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 1,0000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 1,0500 Cena stavby celkem C = OP*ZC*Iv*It*Ip 331 284,75 Administrativní cena dle platného cenového předpisu č. 443/2016 Sb., 457/2017 Sb. - rekapitulace: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) 3,4 pozemky p.č. 1310 a 1311 Židlochovice Židlochovice Kč 246 999,75 b) 35 rodinný dům č.p. 307 Židlochovice Židlochovice Kč 331 284,75 c) 16b zákona - věcné břemeno Židlochovice Židlochovice Kč -10 000,00 Cena nemovitých věcí celkem 568 284,50 Administrativní cena nemovitých věcí činí (zaokrouhleno) 568.280,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je rodinný dům č.p.307 v obci Ţidlochovice. Jedná se o přízemní řadový dům, který není podsklepený a je zastřešen sedlovou střechou, podkroví není vyuţíváno. Jedná se o zděnou stavbu uţívanou nad 80 let, která byla částečně zrekonstruována. Objekt je schopen trvalého uţívání, část vnitřního vybavení je morálně zastaralá. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 podlahové plochy obdobných rodinných domů. 8
Analýza trhu: Uskutečněné prodeje obdobných domů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 3. 8. 2017 Číslo řízení: V-13876/2017-703 Popis: Uskutečněný prodej výrazně většího řadového domu v obci Ţidlochovice na ulici Komenského. Jednalo se o přízemní dům, zastřešený sedlovou střechou s vyuţívaným podkrovím. Celková plocha pozemků ve funkčním celku byla mírně větší. Součástí stavby byla také garáţ. Jednalo se o starší dům, také částečně rekonstruovaný. Celková sjednaná cena činila 4.000.000,00 Kč. Cena: 17.423,73 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 větší řadový dům, mírně větší celková plocha pozemků, lepší příslušenství Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 12. 9. 2017 Číslo řízení: V-16406/2017-703 Popis: Uskutečněný prodej obdobného řadového domu v obci Ţidlochovice na ulici Palackého. Jednalo se o přízemní dům, zastřešený sedlovou střechou, podkroví není vyuţíváno. Celková plocha pozemků ve funkčním celku byla mírně větší. Jednalo se o dům v mírně horším technickém stavu. Celková sjednaná cena činila 2.100.000,00 Kč. Cena: 21.593,83 Kč/m 2 Prodej č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 obdobný řadový dům, mírně větší celková plocha pozemků, mírně horší technický stav Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 10. 1. 2018 Číslo řízení: V-25145/2017-703 Popis: Uskutečněný prodej obdobného řadového domu v obci Ţidlochovice na ulici Komenského. Jednalo se o přízemní dům, zastřešený sedlovou střechou, podkroví není vyuţíváno. Celková plocha pozemků ve funkčním celku byla obdobného rozsahu. Příslušenství tvořili další vedlejší stavby za domem. Jednalo se o starší dům v horším technickém stavu. Celková sjednaná cena činila 1.100.000,00 Kč. Cena: 14.433,80 Kč/m 2 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobný řadový dům, obdobná celková plocha pozemků, obdobný technický stav Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 17 423,73 1,00 1 17 423,73 Prodej č. 2 21 593,83 1,00 2 21 593,83 Prodej č. 3 14 433,80 1,00 3 14 433,80 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 17 318,80 9
Úprava základní ceny: 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 1,2) Objekt se nachází v blízkosti centra obce Ţidlochovice, občanská vybavenost obce je dostupná. Dostupná je i veřejná doprava. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Příslušenství stavby tvoří vedlejší stavba zděné kůlny ve zhoršeném technickém stavu. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky v jednotném funkčním celku jsou podstandardního rozsahu, částečně svaţité. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Pozemek je dobře přístupný z místní komunikace po zpevněné příjezdové cestě. V blízkosti pozemku je moţnost napojení na všechny inţenýrské sítě v obci. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K oceňovaným nemovitým věcem se váţe věcné břemeno, které pravděpodobně jiţ není vykonáváno. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Celkově technický stav objektu odpovídá jeho stáří, s částečně zanedbanou údrţbou. Na objektu byla provedena částečná rekonstrukce, byly vyměněny veškeré výplně otvorů. Vnitřní vybavení kompletní, částečně morálně zastaralé. Váţený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) 17 318,80 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 0,98 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 1,00 6 Širší vztahy 0,95 Upravená základní cena v Kč za m 2 16 123,80 Základní upravená cena dle metody srovnání je 16.123,80 Kč/m 2. Celková plocha prostor uţitných je 61,57 m 2, celková cena stavby metodou srovnání tedy činí 992.742,37 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 568.280,00 Kč, a cena srovnávací ve výši 992.742,37 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění 900.000,00 Kč 10
C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovitých věcí Srovnávací cena nemovitých věcí 568.280,00 Kč 992.740,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 628, tj. pozemku parcelní číslo 1310, jehoţ součástí je rodinný dům č.p. 307 a pozemku parcelní číslo 1311 v katastrálním území Ţidlochovice, obci Ţidlochovice, okrese Brno-venkov vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: devětsettisíc korun českých 900.000,00 Kč V Holešově, dne 17. února 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doloţka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6551 31/2018 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 33/18. D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaný rodinný dům č.p. 67 v obci Židlochovice, okrese Brno-venkov. 11
Výpis z katastru nemovitostí: 12