č. vyhotovení: 1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 1613-24/2017 o ceně stavby pro rodinnou rekreaci č.e. 172 stojící na parcele parc.č. 1122 a parcel parc. č. 1122 a 2043/1, vše v obci Zadní Třebáň, k.ú. Zadní Třebáň, zapsané na listu vlastnictví č. 588 Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: KOPPA, v.o.s. Mozartova 679 460 01 Liberec Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely insolvenčního řízení Oceněno ke dni: 10. července 2017 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 27 stran včetně titulního listu. 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni 10. 7. 2017. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 172 stojící na parcele parc.č. 1122 a parcel parc. č. 1122 a 2043/1, vše v obci Zadní Třebáň, k.ú. Zadní Třebáň, zapsané na listu vlastnictví č. 588 Adresa předmětu ocenění: Zadní Třebaň č.e. 172 Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Zadní Třebaň Katastrální území: Zadní Třebaň Počet obyvatel: 809 3. Prohlídka Vnější prohlídka byla provedena dne 10. 7. 2017. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Zadní Třebáň, obec Zadní Třebáň, list vlastnictví č. 588, Realitní servery, Archiv znalce, Místní šetření znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: SJM Černý Pavel a Černá Iveta, vlastnictví: výhradní Černý Pavel, Nad Pěšinou 172, 26729 Zadní Třebaň Černá Iveta, Na víru 447, 25229 Lety Vlastníci pozemku: SJM Černý Pavel a Černá Iveta, vlastnictví: výhradní Černý Pavel, Nad Pěšinou 172, 26729 Zadní Třebaň Černá Iveta, Na víru 447, 25229 Lety 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost stavba pro rodinnou rekreaci č.e. 172 stojící na parcele parc.č. 1122 a parcel parc. č. 1122 a 2043/1, vše v obci Zadní Třebáň. Jedná se o zděnou stavbu s 2 nadzemními podlažími. Vnější obhlídkou byl zjištěn zhoršený technický stav stavby. Oceňovaná nemovitost stojí na parcele parc. č. 1122 s parcelou ve funkčním celku (zahradou) parc. č. 2043/1. Přístup k chatě je možný pouze přes parcelu parcel. č. 2043/2. 2
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,01 nabídka neudržovaný objekt s rozestavěnou stavbou 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu neudržovaný objekt s I -0,20 další dlouhodobě rozestavěnou stavbou 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 3
7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha východ, Praha západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 1,00 V 1,00 II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č. 1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,790 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,790 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí nezjištěno neumožněn přístup 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů ostatní vlivy, jinde neuvedené, se nevyskytují II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,980 11 i = 2 4
V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č. 1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,774 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,774 1. Stavba rodinné rekreace Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chalupa, rekreační domek 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 299,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: = 58,00 m 2 2.NP: = 58,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 58,00 m 2 3,00 m 2.NP: 58,00 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1.NP: (58) *(3,00) = 174,00 m 3 2.NP: (58) *(2,50) = 145,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 319,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 58,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 116,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: rekreační chalupa a rekreační domek I -0,02 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 5
9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Rozestavěná stavba 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené: významně snižující cenu dlouhodobě I -0,10 rozestavěná stavba na pozemku parc. č. 2043/1 13. Stavebně technický stav: stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) - Podle vnější obhlídky je objekt dlouhodobě neudržován. Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,800 = 0,253 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,790 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 299,- Kč/m 3 * 0,253 = 581,65 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 319,00 m 3 * 581,65 Kč/m 3 * 0,790 * 0,980= 143 649,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 143 649,98 Kč 2. Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,790 Index polohy pozemku I P = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,790 * 1,000 * 0,980 = 0,774 6 i = 1 6
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 480,- 0,774 371,52 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1122 58,00 371,52 21 548,16 nádvoří 4 odst. 1 lesní pozemek 2043/1 713,00 371,52 264 893,76 Stavební pozemky celkem 771,00 286 441,92 Pozemky zjištěná cena = 286 441,92 Kč 7
C. REKAPITULACE 1. Stavba rodinné rekreace 143 650,- Kč 2. Pozemky 286 441,90 Kč Výsledná cena celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Čtyřistatřicettisícdevadesát Kč 430 091,90 Kč 430 090,- Kč 8
B) Ocenění podle oceňovacího předpisu Pozn.: není zohledněno věcné břemeno užívání Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k technickému stavu a umístění hodnotím obchodovatelnost jako horší. Ceny rekreačních chat v okolí se pohybují v poměrně širokém cenovém pásmu (cca 600 tis. Kč 1 800 tis. Kč) v závislosti na umístění, konstrukci objektu (dřevěná, zděná) či vybavení. Příklady obdobných nemovitostí v okolí nabízených v současnosti na realitním trhu Nabídková cena 590 tis. Kč Ulice Rovinská, obec Hlásná Třebaň Dřevěná chata na okraji obce Hlásná Třebáň, necelých 20 km od Prahy. Chata o výměře 20 m 2 sestává z předsíňky, ze které je vstup do koupelny se sprchou a WC a do obývacího pokoje s kuchyňským koutem, z něho pak následuje vstup do ložnice. Svažitý oplocený pozemek orientovaný na jihozápad o rozloze 565 m 2. Na pozemku je septik a vrtaná studna. Klidné místo nedaleko řeky v zajímavé rekreační oblasti, jen 4 km od hradu Karlštejn, s docházkovou vzdáleností do obce s veškerou občanskou obslužností. 9
Nabídková cena 960 tis. Kč Ulice Klidná, obec Svinaře Zateplená chata s dispozicí 2+kk, na vlastním pozemku o celkové ploše 310 m 2 na kamenné podezdívce. Je po částečné rekonstrukci. IS: elektřina 230 a 380 V, veřejný vodovod a kanalizace na hranici pozemku. Možnost napojení na plynofikaci, vede před chatou. Vytápění budou zajišťovat kamna na tuhá paliva, popř. elektrokotel. Ve výstavbě koupelna a kuchyň. Plastová okna, na podlaze OSB desky. Postaveno z cementových desek Cetris, na střeše pozinkovaný plech. Mírně svažitá zahrada částečně oplocená. Parkování před chatou. Veškerá občanská vybavenost v Řevnicích. Snadná dostupnost Prahy. Nabídková cena 1 750 tis. Kč Ulice Lesní, obec Zadní Třebaň Chata 2+1 o obytné ploše 50 m 2, nacházející se na vlastním pozemku o rozloze 356 m 2 v klidné části obce Zadní Třebáň. Chata má kamenné základy a kompletní zateplení. V chatě je kuchyňka, obývací pokoj se vstupem na balkón, prostorná ložnice, koupelna se sprchovým koutem a toaletou, vytápění řešeno topením WAW. Do chaty zaveden plynovod, voda z vlastní studny (12 m) a kanalizace řešena dvěma jímkami. Chata je z 1/2 podsklepena. Možnost napojení na obecní vodovod. Na zahradě je mnoho ovocných stromů a keřů, parkovací stání pod pergolou a terasa s posezením. Nabídková cena 1 449 tis. Kč 10
Ulice Pod Lesem, obec Srbsko Podsklepená chata určena k rekonstrukci na trvalé bydlení nebo rekreaci s pozemkem o rozloze 400 m 2 ve velmi žádané lokalitě, obci Srbsko u Karlštejna. Nemovitost se nachází na konci slepé ulice ve staré zástavbě. Veškeré inženýrské sítě na pozemku. Velmi dobré dopravní spojení do Prahy i Berouna. Oceňovaná nemovitost je, podle provedené venkovní obhlídky, neudržovaná, ve špatném technickém stavu s dlouhodobě rozestavěnou přístavbu. Nebylo zjištěno, zda je tato rozestavěná přístavba povolená, či zda se jedná o tzv. černou stavbu. Přístup k nemovitosti vede z veřejné komunikace přes pozemek jiného vlastníka (parc. č. 2043/2) bez zřízení věcného břemene chůze a jízdy. Vzhledem k porovnání s výše uvedenými prodávanými nemovitostmi v okolí stanovuji cenu obvyklou na spodní hranici tohoto cenového rozpětí ve výši 600 000,-Kč. Pozitivní stránky: - oblíbená rekreační oblast - dobrá dopravní dostupnost (vlak, autobus, automobil) Negativní stránky: - špatný technický stav nemovitosti - dlouhodobě rozestavěná hrubá stavba přístavby - není zajištěn přístup z veřejné komunikace 11
E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem 600.000,- Kč Obvyklá (tržní) cena 600.000,- Kč Slovy: Šestsettisíc Kč V Praze, dne 31. července 2017... vypracoval 12
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 2. 5. 1995, č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1613-24/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 24/2017. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/4 155 00 Praha 5 13
Snímek z katastrální mapy náhled z KN: 14
15
Mapa okolí: 16
Fotopříloha: 17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27