ZNALECKÝ POSUDEK č. 20-4204 O ceně pozemku číslo parcely st. 610 s rekreační chatou č.e. 711 s příslušenstvím, v katastrálním území Přestavlky u Slap, obec - Slapy, okr. Praha západ. Vlastník nemovitosti : Polák Miloslav, Boženy Stárkové 643, 156 00 Praha -Zbraslav Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 6451/11-41 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 18.7.2015
1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rekreačních chat a dalších nemovitostí, tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o běžnou rekreační chatu v dobrém stavu, na mírně sklonitém pozemku. Okrajová část obce, rekreační osada nad Slapskou přehradou. Pro ocenění je dále použita kombinace metod nákladová, administrativní, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovité věci pozemku číslo parcely st. 610 s rekreační chatou č.e. 711 a zahradou číslo parcely 440/11 v katastrálním území Přestavlky u Slap, obec Slapy, okr. Praha západ. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 370. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovité věci) na nemovitý majetek povinného pana Miloslava Poláka. 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR -2-
proti povinnému : Miloslav Polák, bytem Boženy Stárkové 643, 156 00 Praha 5. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou. 1.4. Ocenění je provedeno ke dni 8.7.2015. 1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Katalogy ÚRS Praha průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku z roku 2014 - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2015 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy ( informativní.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí -3-
- Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 8.7.2015 za účasti povinného pana Miloslava Poláka. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 370 pro katastrální území Přestavlky u Slap, obec Slapy, okr. Praha západ. V části A je zapsán vlastník Polák Miloslav... 1/1 V části B vlastnictví pozemku st. 610 s rekr.chatou č.e. 711 a pozemek č.parcely 440/11 V části C - zástavní právo, exekuční příkazy V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění. 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Miloslava Poláka, bytem Boženy Stárkové 643, 156 00 Praha 5 - Zbraslav, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je běžná rekreační chata, s příslušenstvím a s pozemkem v jednotném funkčním celku. Výrazně okrajová část obce, mimo souvislou zástavbu. Soustředěná rekreační osada nad levým břehem Slapské přehrady. 3.2. Metodika ocenění -4-
Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 199/2014 Sb (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rekreačních chat a dalších nemovitostí používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy I. cenové vyhlášky a ocenění pozemků ve funkčním celku. (Bližší - viz dále). 3.3. Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemku číslo parcely st. 610 s rekreační chatou a jejím příslušenstvím č.e. 711, postavené na pozemku číslo parcely st. 610 a zahrady číslo parcely 440/11 pro katastrální území Přestavlky u Slap, obec - Slapy, okr. Praha západ. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 5 č.j. 36 EXE 342/2012-13 ze dne 1.8.2012, pravomocného dnem 15.9.2012, kterým byla nařízena exekuce vykonatelných platebních výměrů VZP ČR, č.j. 2141100054 ze dne 4.1.2011 a další, k vymožení pohledávky VZP ČR proti povinnému : Miloslav Polák, bytem Boženy Stárkové 643, 156 00 Praha 5. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádná věcná břemena apd. která by zatěžovala nemovitost i nadále, nejsou zjištěna. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemek číslo parcely st. 610 s rekreační chatou č.ev. 711 "Kopanina" 711-5-
252 08 Slapy Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Slapy Katastrální území: Přestavlky u Slap Počet obyvatel: 806 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 71 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) č. IV I Pi 0,65 0,85 I 1,02 IV I IV 0,55 0,90 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 680,38 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.7.2015 za přítomnosti pana Miloslava Poláka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 3.6.2015, číslo listu vlastnictví 370, katastrální území Přestavlky u Slap, okr. Praha západ - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Informace o řízení ( P ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 6451/11-41 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 6451/1126 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) - Informace získané znalcem při místním šetření od vlastníka nemovité věci - 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 370 pro katastrální území Přestavlky u Slap, okr. Praha západ. Bližší - viz přílohy posudku - -6-
6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady a zjištěné informace odpovídají skutečnostem zjištěným při místním šetření. Nemovitost je užívána v souladu s právním stavem - 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá mimo souvisle zastavěné území obce, východně od vlastních Přestavlk ( Slap ). Rekreační osada Kopanina, ve svažitém terénu nad levým břehem Vltavy ( Slapské přehrady ). Příjezd po štěrkové místní cestě, která po cca 1 km navazuje na asfaltovou a dále po okresní silnici do vlastní obce. Příjezdová cesta do rekreační osady probíhá přes golfové hřiště. Osada ( chata ) je původního datování ze 70 let. Poměrně klidné a čisté prostředí, úzké místní cesty, končící nad břehem přehrady, omezené možnosti parkování. V letním období vyšší kumulace rekreantů. Slapy jsou středně velkou obcí se základní občanskou vybaveností : pošta, OÚ, MŚ, ZŠ, sportovní zázemí, obchody, hospody, základní služby, lékař. Případně další v sousedících Štěchovicích. Slapy jsou výhradně letní rekreační lokalitou, s navazující Ždání a dalšími rekreačními středisky. Počet obyvatel se v sezóně výrazně navyšuje. Pozn. Jedná se o dokončenou rekreační chatu. Pro ocenění se použije porovnávací způsob ve smyslu hlavy I. cenové vyhlášky. Vyjmenované venkovní úpravy a vedlejší stavby o zastavěné ploše do 25 m2 jsou součástí ceny chaty. Dále je uveden stručný výčet příslušenství k rekreační chatě. - Přípojka elektrické energie - Přípojka vodovodu - kamenné opěrné zídky a zdi u vjezdu do suterénu chaty ( garáž ) - Oplocení - podezdívka z betonu a kamene, dřevěné výplně - Dlažby 50/50 betonové, cca 5 m2 - Odpadní jímka a event. další venkovní úpravy - 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rekreační chata č.e. 711 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. -7- Pi
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavní právo, exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav V I -0,04 IV 1,00 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,960 i=1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační I 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není I dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné I -0,03 komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,876 i=2 Koeficient pp = IT * IP = 0,841 a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rekreační chata č.e. 711 Samostatná chata postavená s odstupem do mírně sklonitého pozemku, číslo parcely st. 610. Chata -8-
je součástí pozemku. Dle informací z místního šetření pochází stavba z roku 1971. S ohledem na stavebně - dispoziční řešení je tento údaj odpovídající. Stavba je zčásti zaklenuta v terénu a cca z 1/2 zastavěné plochy vytváří podzemní podlaží. Dále obsahuje přízemí na kamenné podezdívce, bez podkroví. Spodní stavba zděná z kamene a cihel, nespalný strop. Vrchní stavba montovaná z panelů na bázi rostlinné hmoty ( panely Likus ). Nízká sedlová střecha, falcovaný plech. Stropní podhled olištovaný sololit. Jemnozrnná nástřiková fasáda, část palubky, kvalitní kamenný sokl a podezdívka. Okna zdvojená a jednoduchá, okenice. Palubková vrata a vstupní dveře, ostatní dveře hladké sololit a prosklené. Zaveden elektrický proud, rozvod vody, boiler, kanalizace z kuchyně a WC. Omezeně keramický obklad, sporák na PB. Lokální topení, vnitřní krb. Podlahy PVC, koberec. Vnitřní dispozice : garáž a sklad, chodba, veranda, kuchyň. kout, obýv. místnost, WC s umyvadlem, ložnice, komora, balkon. Konstrukce HSV nevykazují zjevné, podstatné stavební poruchy, chata je běžně užívána pro rodinnou rekreaci. Stavebně - technický stav je určen jako velmi dobrý. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25): Rekreační chata 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 45 let 3 580,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,0*8,55 Název podlaží 1. NP: = Zastavěná plocha 51,30 m2 51,30 m2 Konstrukční výška 2,50 m Obestavěný prostor Stavba: 51,0*0,5*2,50+51,0*(2,20+1,50/2,0)+15,0 Obestavěný prostor - celkem: = = 229,20 m3 229,20 m3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Montované na bázi dřevní hmoty 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty - Jen staré oplocení, odhad jímka a studna 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou -9- č. I Vi typ H I I I I -0,01 I I 0,03 1,00
údržbou Koeficient stáří upraven o + pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-5 * 45 = 0,775 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,775 = 0,791 i=1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,876 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 580,- Kč/m3 * 0,791 = 2 831,78 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 229,20 m3 * 2 831,78 Kč/m3 * 0,960 * 0,876= 545 820,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 545 820,02 Kč b) Ocenění pozemků b1) Pozemek - Zhruba obdélníkový tvar, mírně přikloněn k jihovýchodu. Pozemek sestává ze dvou parcel, které tvoří jednotný funkční celek. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pozemek je v nezastavěné části osázen okrasnými keři a stromky, živý plot. S ohledem na účel posudku nejsou dále tyto trvalé porosty podrobně posuzovány. ( Neovlivní závěry posudku ). Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 304,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 304,00) / 1 304,00 = 0,953 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i=1-10 - č. IV Pi I I I
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,876 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,876 = 0,841 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 648,40 0,841 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,953 Typ Název 4 odst. 1 zast. plocha 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem Parcelní číslo 610 440/11 Výměra [m2] 51,00 374,00 425,00 Pozemek - - zjištěná cena Koef. Upr. cena [Kč/m2] 545,30 Jedn. cena [Kč/m2] 545,30 545,30 m2 Cena [Kč] 27 810,30 203 942,20 231 752,50 = 231 752,50 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rekreační chata č.e. 711 545 820,- Kč a) Ocenění staveb celkem 545 820,- Kč b) Ocenění pozemků b1) Pozemek - 231 752,50 Kč b) Ocenění pozemků celkem 231 752,50 Kč Celkem 777 572,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 777 572,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: - 11-777 570,- Kč
slovy: Sedmsetsedmdesátsedmtisícpětsetsedmdesát Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami na klíč apd.). Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rekreační chata č. e. 711 3.4.2. Pozemek 3.4.1. Rekreační chata č. e. 711 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) zaokr. 230,0 m3 ZCU základní cena dle vyhlášky 3.580,- Kč/m3 OP Reprodukční cena 230,0 m3 OP * 3.580,- Kč Znehodnocení opotřebením - technický odhad 45% Věcná hodnota rekreační chaty č.e. 711 ke dni ocenění 823.400,- Kč - 370.530,- Kč 452.870,- Kč 3.4.2. Pozemek Porovnávací údaje z korigovaných inzercí a z místního šetření se pohybují v rozpětí 600,- Kč 900,- Kč/m2. Dále určena střední hodnota 700,- Kč/m2. Výměra celkem 425,0 m2 * 700,- Kč 297.500,- Kč 3.4. Věcná hodnota rekapitulace 3.4.1. Rekreační chata č.e.711 3.4.2. Pozemek 452.870,- Kč 297.500,- Kč - 12 -
3.4. Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem 750.370,- Kč Tj. slovy : Sedmsetpadesáttisíctřistasedmdesát Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Výnosová hodnota se nestanovuje! 3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí pro rodinnou rekreaci jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Slapy a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav a případné další parametry. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí 900.000,- Kč 1,400.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob pozemku číslo parcely st. - 13 -
610 s rekreační chatou č. e.711 a pozemkem č.440/11, evidované na LV číslo 370, v katastrálním území Přestavlky u Slap, obec Slapy, okr. Praha západ, je odhadována u spodní hodnoty cenového rozpětí (princip opatrnosti) 1,000.000,- Kč 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena 3.4. Věcná hodnota nemovitosti 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota rozpětí 777.570,- Kč 750.370,- Kč se nestanovuje 900.tis. 1,400.tis.Kč 3.6.3. Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení prodej nemovité věci pro rodinnou rekreaci. Rekreační objekty v okrajové části obce, mimo zastavěné území, soustředěná chatová osada nad břehem Slapské přehrady. Jedná se o rekreační nemovitost, která reálně nelze jinak využít, než pro sezónní letní rekreaci. Zhoršený příjezd (hlavně v zimním období), dle informací z místního šetření není příliš vhodný přístup na koupání. Soustředěná chatová osada, v sezónním období poměrně hlučné prostředí. Rekreační objekty, které nelze užívat celoročně a event. upravit na trvalé bydlení, nejsou tak vyhledávané jako ostatní rekreační nemovitosti, které jsou situované v klidném prostředí, dobře dostupné a jsou vhodné na celoroční užívání. To, co dříve bylo předpokladem osobní prestiže a vyšší úrovní společenského postavení, pozbylo po roce 1990 svůj význam. Nicméně v posledním období je zřejmý opětovný zájem o tuzemské rekreace, vlastní rekreační objekty. Na základě uvedeného rozboru a předchozích kategorií ocenění je obvyklá cena celé předmětné nemovitosti odhadována ve výši, dodržení principu opatrnosti : 1,000.000,- Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovité věci : pozemku číslo parcely st. 610 s rekreační chatou č.e. 711 a zahradou číslo parcely 440/11, v katastrálním území Přestavlky u Slap, obec Slapy, okr. Praha západ, ve výši zaokrouhleně : - 14 -
1,000.000,- Kč Tj. slovy : Jedenmilion Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech 18.7.2015 Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 20-4204 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20-4204. - 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
Rekreační chata č.e. 711 Přestavlky u Slap Chata od přístup. komunikace "Slepá" přístup. cesta Chata, suterén, vjezd do garáže Západní pohled Pozemek Kuchyň. kout - 19 -
Veranda Krb, obýv. místnost - 20 -