ZNALECKÝ POSUDEK č. 2850/06/2014 o ceně rodinného domu č.p. 16 s příslušenstvím na p.č. St. 29/1 - zastavěné ploše a nádvoří, p.č. St. 29/1 - zastavěné plochy a nádvoří a p.č 1422/2 - ostatní plochy, jiné plochy v obci Býkov - Láryšov, kat. území Býkov. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 31.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239 e-mail: zdenek.konecny@quick.cz Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve
3 vyhotoveních. V Bruntále 9.6.2014-2 -
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitostí v souvislosti s exekučním příkazem JUDr. Karla Urbana, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, Brno, vydaným dne 30.1.2013 pod č.j. 97 EX 11090/12-19, ev.č. opr.: 5805024547 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Býkov 16 794 01 Býkov - Láryšov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Býkov-Láryšov Katastrální území: Býkov Počet obyvatel: 154 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 510,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 43,08 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 31.21.2014 za přítomnosti paní Milady Oszeldové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Dopis od Exekutorského úřadu Brno - město, soudního exekutora JUDr.Karla Urbana, Minská 54, 616 00 Brno ze dne 11.12.2013 - Exekuční příkaz č.j. 97EX 11090/12-19 ze dne 30.1.2013 - Usnesení o ustanovení znalce, č.j. 97EX 11090/12-60 ze dne 11.12.2013 - Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 18, ze dne 10.12.2013 - Kopie katastrální mapy, mapový list č. KRNOV 4-6/44, ze dne 11.12.2013 - Fotodokumentace ze dne 31.1.2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 655718/0663, Paní Milada Oszeldová, Býkov 16, 616 00 Býkov -Láryšov, vlastnictví: výhradní - 3 -
Vlastník pozemku: 655718/0663, Paní Milada Oszeldová, Býkov 16, 616 00 Býkov -Láryšov, vlastnictví: výhradní Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 18 pro obec Býkov - Laryšov, kat. území Býkov, zapsána: Oszeldová Milada, Býkov 16, 79401 Býkov - Láryšov 6. Dokumentace a skutečnost Skutečný stav užívání nemovitosti je v souladu s právním stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Obec Býkov - Láryšov je malou zemědělskou obcí, vzdálenou 5 km jižně od Krnova. Býkov je částí obce Býkov - Láryšov, ležící liniově okolo silnice č. III/4593 mezi Úvalnem a Láryšovem. Rodinný dům č.p. 16 je starší stavbou, původní zemědělskou usedlostí. Jedná se o samostatně stojící, částečně podsklepenou stavbu s podkrovím, ve kterém jsou dvě bytové jednotky vel. 3+1 s příslušenstvím. Zastření sedlovou střechou. Vytápění je ústřední na tuhá paliva. Rodinný dům č.p. 16 je napojen na elektrovodnou síť NN. Vodou je zásobován ze studny a odkanalizování je do žumpy. Přístup k němu je po zpevněné komunikaci,sil. č.iii/4593 na p.č 1397/1 - silnici, ostatní ploše, ve vlastnictví Moravskoslezského kraje. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 16 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská část 1.2.2. Kůlna 1.2.3. Studna kopaná 1.2.4. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 29/1 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1422/2 - ostatní plocha - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 16 Rodinný dům č.p. 16 je zděný, přízemní, částečně podsklepený s podkrovím. Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou zděné. Obvodové zdivo je vyzděno v tl. 600 mm. Stropy nad podzemím železobetonové, nad přízemím dřevěné s rovným podhledem, v podkroví jsou tvořeny podbitím střešní konstrukce. Zastřešení je vázaným krovem sedlové střechy. Krytina na krovu je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápennocementová štuková. Vnější obklady chybí. Vnitřní omítky vápenní štukové. Vnitřní obklady keramické. Schody železobetonové. Dveře hladké. Okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou plovoucí laminátové. Podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby. vytápění je ústřední na tuhá paliva. V přízemí ocelová článková otopná tělesa, v podkroví panelová. Elektroinstalace je světelná i motorová, jištěná pojistkovými automaty. Bleskosvod není instalován. Rozvod teplé i studené vody je v přízemí v ocelovém potrubí, v podkroví plastovým potrubím. Zdrojem teplé vody je kombinovaný bojler. Instalace propan butanu. Odkanalizování od zdr. zařizovacích předmětů do žumpy je plastovým potrubím. Kuchyně jsou vybaveny kombinovanými sporáky. Koupelna v přízemí je vybavena vanou, sprchou a umyvadlem, v podkroví vanou a umyvadlem. V přízemí jsou dvě WC kombi, v podkroví závěsné. Dispozice: Podzemí (1.PP): Schodiště a dva sklepy. Přízemí (1.NP): Závětří, zádveří, předsíň, chodba, koupelna, dvě WC, kotelna, hala, komora, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj. Podkroví (2.NP): Chodba, předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj. Stáří a stavebně technický stav: Stáří: 2014-1936 = 78 roků. Stavebně technický stav je průměrný při průměrné záchovné údržbě. V současné době byla dokončena vestavba podkroví do původního půdního prostoru. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně vyšší než nabídka V 0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 1,060 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,10 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku VII 0,01 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,05 maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Nezaměstnanost ve I -0,04 výši 25 % přesahuje vysoko průměr v kraji. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,793 Koeficient pp = I T * I P = 0,841 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] - 6 -
Podzemí (1.PP) 6,58*9,39 = 61,79 Přízemí (1.NP) 15,01*9,66+8,26*2,40 = 164,82 Podkroví (2.NP) 15,01*9,66 = 145,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Podzemí (1.PP) 61,79 m 2 2,29 m Přízemí (1.NP) 164,82 m 2 2,91 m Podkroví (2.NP) 145,00 m 2 2,34 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba (6,58*9,39)*(2,29) = 141,49 m 3 Vrchní stavba (15,01*9,66+8,26*2,40)*(2,91) = 479,63 m 3 Zastřešení (15,01*9,66)*(0,88+3,84*0,5)+1,50*1,00*2,40+2,40*1,00*2+2,40*1,0*1/3*1,20 = 415,35 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Spodní stavba PP 141,49 m 3 Vrchní stavba NP 479,63 m 3 Zastřešení Z 415,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 036,47 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamené S 100 2. Zdivo zděné v tl. 600 mm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky vápennocementové štukové S 100 9. Vnější obklady chybí C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem S 100-7 -
12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Podlahy obytných místností plovoucí podlaha N 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu propan - butan S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadla, vany S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní odsavač par S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností N 2,20 100 1,54 3,39 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 100,09-8 -
Koeficient vybavení K 4 : 1,0009 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0009 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1300 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 374,35 Plná cena: 1 036,47 m 3 * 4 374,35 Kč/m 3 = 4 533 882,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 78 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 52 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 78 / 130 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 Nákladová cena stavby CS N = 1 813 553,02 Kč Koeficient pp * 0,841 Cena stavby CS = 1 525 198,09 Kč Rodinný dům č.p. 16 - zjištěná cena = 1 525 198,09 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská část Přízemní zděná stavba spojená í stavebně s rodinným domem je zděná, přízemní. Zastřešení je plochou střechou. Krytina a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vrata ocelová. Dveře dřevěné hladké. Okna dřevěná zdvojená. Podlaha betonová. Elektroinstalace je světelná i motorová, jištěná pojistkovými automaty. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně vyšší V 0,06 než nabídka - 9 -
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 1,060 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,10 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku VII 0,01 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,05 maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Nezaměstnanost ve I -0,04 výši 25 % přesahuje vysoko průměr v kraji. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,793 Koeficient pp = I T * I P = 0,841 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Přízemí (1.NP) 8,63*9,66 = 83,37 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška - 10 -
Přízemí (1.NP) 83,37 m 2 2,91 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba, vč zastřešení (8,63*9,66)*(2,91) = 242,59 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba, vč zastřešení NP 242,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 242,59 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna zdvojená S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00-11 -
10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 96,06 Koeficient vybavení K 4 : 0,9606 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9606 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 993,25 Plná cena: 242,59 m 3 * 1 993,25 Kč/m 3 = 483 542,52 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 78 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 52 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 78 / 130 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1-60,0 % / 100) * 0,400 Nákladová cena stavby CS N = 193 417,01 Kč Koeficient pp * 0,841 Cena stavby CS = 162 663,71 Kč Hospodářská část - zjištěná cena = 162 663,71 Kč 1.2.2. Kůlna Dřevěná kůlna se sedlovou střechou. Krytina živičná. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná jednoduchá dveře svlakové. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ E Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně vyšší V 0,06 než nabídka - 12 -
2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 1,060 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,10 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku VII 0,01 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,05 maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Nezaměstnanost ve I -0,04 výši 25 % přesahuje vysoko průměr v kraji. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,793 Koeficient pp = I T * I P = 0,841 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] Přízemí 4,61*3,10 = 14,29 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška - 13 -
Přízemí 14,29 m 2 2,91 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (4,61*3,10)*(2,91) = 41,59 m 3 Zastřešení 4,61*3,10*3,82*0,5 = 27,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 41,59 m 3 Zastřešení Z 27,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 68,89 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný umožňující podkroví S 100 5. Krytina živičná S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů nátěry S 100 8. Schodiště dřevěné S 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,70 100 1,00 7,70 2. Obvodové stěny S 27,40 100 1,00 27,40 3. Stropy S 20,20 100 1,00 20,20 4. Krov S 10,90 100 1,00 10,90 5. Krytina S 6,80 100 1,00 6,80 6. Klempířské práce S 1,80 100 1,00 1,80 7. Úprava povrchů S 5,20 100 1,00 5,20 8. Schodiště S 3,60 100 1,00 3,60-14 -
9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,30 100 1,00 1,30 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 3,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 96,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,9610 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9610 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 547,40 Plná cena: 68,89 m 3 * 1 547,40 Kč/m 3 = 106 600,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 38 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 38 / 50 = 76,0 % Koeficient opotřebení: (1-76,0 % / 100) * 0,240 Nákladová cena stavby CS N = 25 584,09 Kč Koeficient pp * 0,841 Cena stavby CS = 21 516,22 Kč Kůlna - zjištěná cena = 21 516,22 Kč 1.2.3. Studna kopaná Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 12,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně vyšší než nabídka V 0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-15 -
Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 1,060 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,10 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku VII 0,01 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,05 maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Nezaměstnanost ve I -0,04 výši 25 % přesahuje vysoko průměr v kraji. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,793 Koeficient pp = I T * I P = 0,841 Ocenění 11 i = 2 Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč další hloubka: 2,00 m * 5 200,- Kč/m + 10 400,- Kč Základní cena celkem = 39 200,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = 72 190,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 78 roků - 16 -
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 22 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 78 / 100 = 78,0 % Koeficient opotřebení: (1-78,0 % / 100) * 0,220 Nákladová cena stavby CS N = 15 881,96 Kč Koeficient pp * 0,841 Cena stavby CS = 13 356,73 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = 13 356,73 Kč 1.2.4. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Venkovními úpravami je: Přípojka elektro závěsným kabelem, přípojka vody z plastového potrubí ze studny, přípojka kanalizace z plastového potrubí do žumpy, domácí vodárna a oplocení s vraty a vrátky a zpevněné plochy z betonových dlaždic a monolitického betonu. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p. 16 1 525 198,09 Kč Hospodářská část 162 663,71 Kč Kůlna 21 516,22 Kč Celkem: 1 709 378,02 Kč Ocenění Cena staveb celkem: 1 709 378,02 3,50 % z ceny staveb * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 59 828,23 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 29/1 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1422/2 - ostatní plocha P.č. St. 29/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 269 m 2 je zastavěna rodinným domem č.p. 16 s hospodářskou částí. P.č. 1422/2 - ostatní plocha, jiná plocha tvoří s rodinným domem č.p. 16 a p.č. St. 29/1 - zastavěnou plochou a nádvořím jednotný funkční celek. Ocenění - 17 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Žádné omezující vlivy. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi 6 i = 1 Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je výrazně vyšší než nabídka V 0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + S P i ) = 1,060 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,03 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,00 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,10 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku VII 0,01 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,05 maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití I 0,00-18 -
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - Nezaměstnanost ve I -0,04 výši 25 % přesahuje vysoko průměr v kraji. 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 0,793 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 0,793 = 0,841 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 43,08 0,841 36,23 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 29/1 269,00 36,23 9 745,87 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 1422/2 761,00 36,23 27 571,03 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 37 316,90 P.č. St. 29/1 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1422/2 - ostatní plocha - zjištěná cena = 37 316,90 Kč - 19 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 16 1 525 198,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Hospodářská část 162 663,70 Kč 1.2.2. Kůlna 21 516,20 Kč 1.2.3. Studna kopaná 13 356,70 Kč 1.2.4. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 59 828,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 782 562,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 29/1 - zastavěná plocha a nádvoří a p.č. 1422/2 - ostatní plocha 37 316,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 37 316,90 Kč Celkem 1 819 879,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 819 879,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 819 880,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetdevatenácttisícosmsetosmdesát Kč Srovnávací metoda. 1. srovnatelná nemovitost. Zdroj informace: www.sreality.cz ze dne 2.7.2014, aktualizace ceny 9.4.2014 Konstrukční provedení: Stavba zděná. Počet PP: 1 Počet NP: 1 Počet podkroví: 0 Zastavěná plocha: 161 m 2 Podlahová plocha: 161 m 2, celková výměra pozemků: 253 m 2. Nabízená cena za nemovitost: 1 800 000,- Kč, t.j. 11 180,- Kč/m 2 Redukce ceny: 30 % Redukovaná cena: 1260 000,- Kč, t.j. 7 826,- Kč - 20 -
Porovnání s nemovitostí oceňovanou: Rodinný dům v Horním Benešově, Svobody, je celkově větší v lepším stavu. Jeho užitná plocha je menší. Je lepší v napojení na inženýrské sítě. Foto: Viz.: 1. srovnatelná nemovitost - Rodinný dům, Horní Benešov, Svobody 2. srovnatelná nemovitost. Zdroj informace: Kupní smlouva a odhad obvyklé ceny z 16.6. 2014 Konstrukční provedení: Stavba zděná. Počet PP: 1 Počet NP: 1 Počet podkroví: 0 Zastavěná plocha: 128,73 m 2 Podlahová plocha: 130,50 m 2, celková výměra pozemků: 1 616 m 2. Kupní cena: 1 350 000,- Kč, t.j. 10 345,- Kč/m 2 Redukce ceny: 0 % Redukovaná cena: 1350 000,- Kč, t.j. 10 345,- Kč Porovnání s nemovitostí oceňovanou: Rodinný dům v Branticích je celkově menší včetně užitné plochy. Je v horším stavu v lepší poloze. Brantice ve vztahu k městu Krnov a v občanské vybavenosti a infrastruktuře jsou lepší. Foto: Viz.: 2. srovnatelná nemovitost - Rodinný dům v Branticích 3. srovnatelná nemovitost. Zdroj informace: Odhad obvyklé ceny z 20.6.2014 Konstrukční provedení: Stavba zděná. Počet PP: 1 Počet NP: 1 Počet podkroví: 1 Zastavěná plocha: 123,34 m 2 Podlahová plocha: 153,49 m 2, celková výměra pozemků: 1 676 m 2. Odhadnutá obvyklá cena: 2 000 000,- Kč, t.j. 13 030,- Kč/m 2 Redukce ceny: 0 % Redukovaná cena: 2 000 000,- Kč, t.j. 13 030,- Kč Porovnání s nemovitostí oceňovanou: Rodinný dům v v Horním Benešově, Lidická, je celkově menší, je v lepším stavu. Jeho užitná plocha je menší. Je lepší v napojení na inženýrské sítě. Foto: Viz.: 3. srovnatelná nemovitost - Rodinný dům v Horním Benešově, Lidické. Vyhodnocení srovnávací metody: - 21 -
Rozpětí redukovaných cen: 7 826,- Kč až 13 030,- Kč Rozpětí redukovaných cen: 1 260 000,- Kč až 2 000 000,- Kč Stanovená cena za 1 m 2 podlahové plochy v oceňované nemovitosti je 7 826,- Kč. Ke srovnání byly použity tři podobné nemovitosti, kdy u první jde o nabízenou nemovitost na trhu, druhá byla reálně obchodována a u třetí se jedná o odhad obvyklé ceny. Stanovené ceně 7 826,- Kč /m 2 odpovídá cena při velikosti podlahové plochy oceňované nemovitosti: 212,59 m 2 * 7 826,- Kč /m 2 = 1 663729,- Kč, při zaokrouhleemní ne celé padesátitisíce se jedná o cenu: 1650 000,- Kč. Stanovení obvyklé ceny Při stanovení obvyklé ceny vycházím z hodnoty zjištěné srovnávací metodou t.j. hodnoty: 1 650 000,- Kč. Obvyklá cena nemovitostí je stanovena na hodnotu: 1 650 000,- Kč. Obvyklá cena: 1 650 000,- Kč, slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisíc. V Bruntále 9.6.2014 Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova 25 792 01 Bruntál telefon: 554711625, 603934239 e-mail: zdenek.konecny@quick.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.9. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j. Spr. 2315/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2850/06/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 29/2014. - 22 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18 ze dne 10.12.2013 3 Kopie katastrální mapy ze dne 11.12.2013 1 Fotodokumentace nemovitosti 6 Mapa oblasti 1-23 -
Rodinný dům, Býkov č.p.16, Býkov - Láryšov, okres Bruntál Pohled od jihovýchodu Pohled od severovýchodu Pohled od severozápadu Pohled od jihozápadu Obývací pokoj v podkroví Kuchyň v podkroví - 24 -
Rodinný dům, Býkov č.p.16, Býkov - Láryšov, okres Bruntál Chodba v podkroví WC v podkroví Koupelna v podkroví Koupelna v přízemí WC v přízemí Kuchyň v přízemí - 25 -
Rodinný dům, Býkov č.p.16, Býkov - Láryšov, okres Bruntál Obývací pokoj v přízemí Ložnice v přízemí Pokoj v přízemí Kotelna Chodba Pokoj - 26 -
1. srovnatelná nemovitost - rodinný dům, Horní Benešov, Svobody - 27 -
2. srovnatelná nemovitost - Rodinný dům v Branticích - 28 -
3. srovnatelná nemovitost - Rodinný dům v Horním Benešově. Lidická - 29 -