ZNALECKÝ POSUDEK č. 5816/65/14 O ceně nemovitosti - bytového domu č.p. 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš v obci Aš, okres Cheb Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Nejdku 21.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytového domu č.p. 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš v obci Aš, okres Cheb dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytový dům č.p. 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš Adresa předmětu ocenění: Dlouhá 1357/17 35201 Aš Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Aš Katastrální území: Aš Počet obyvatel: 13 076 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 940,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce I 1,00 O6. Občanská vybavenost v obci I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 428,64 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.3.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 4195 k.ú. Aš ze dne 17.3.2014 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - výměry a skutečnosti zjištěné na místě - údaje o obvyklých cenách nemovitostí v lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Aš z listu vlastnictví č. 4195 ze dne 17.3.2014 je vlastníkem st.p.č. 1514 o výměře 208 m 2 vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a bytového domu č.p. 1357 na st.p.č. 1514, Grabovský Jiří, Kamenná 473/52, 35201 Aš. 6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníka, byl provedena prohlídka nemovitosti za účasti osob, které se zdržují v domě bez nájemních smluv (bezdomovci). Dům je volně přístupný. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňován je řadový koncový bytový dům č.p 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš situovaný v souvisle - 2 -
zastavěné části města Aš v ulici Dlouhá. Bytový dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny, vody, plynu a na kanalizaci (měřiče jsou demontovány), nemovitost je přístupná z přilehlé zpevněné komunikace. Ke dni ocenění vykazuje značně zanedbanou údržbu, je využíván k přespání bezdomovci. 8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. Znalecký posudek B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a 1 ) Bytový dům č.p. 1357 b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 1514 k.ú. Aš a) Ocenění staveb a 1 ) Bytový dům č.p. 1357 Zděný bytový dům č.p. 1357 je podsklepen, dále obsahuje 1. a 2. nadzemní podlaží a půdní prostor. V 1. PP jsou sklepní místnosti, v 1. NP je chodba se schodištěm byt obsahující předsíň, kuchyň, koupelnu s WC a 2x pokoj a dále byt obsahující předsíň, kuchyň, 2x pokoj a koupelnu s WC. V 2. NP je chodba, byt obsahující předsíň, kuchyň, 3x pokoj a koupelnu s WC a dále byt obsahující kuchyň, 2x pokoj a WC přístupné ze společné chodby. Nad 2. NP je půdní prostor, ve kterém byla zahájena vestavba podkroví, Dle podkladů objednatele byl dům postaven v roce 1911, asi v roce 2005 byla provedena výměna střešní krytiny, klempířských konstrukcí, výměna části oken a provedena částečná rekonstrukce bytu v 1. NP. Ke dni ocenění vykazuje dům značně zanedbanou údržbu, není obyvatelný, je v havarijním stavu, je užíván bezdomovci. Fasádní omítky jsou narušené, krytina částečně poškozená, zdivo 1. PP je vlhké, zdivo 1. NP částečně vlhké, dřevěná okna stavebně dožitá, dveře zničené, hygienické vybavení zničené, vybavení kuchyní chybí, omítky a podlahy poškozené, vytápění chybí, elektroinstalace dožitá. Vzhledem ke zjištěnému stavebnětechnickému stavu je výpočet opotřebení proveden analytickou metodou. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) - 3 -
Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0,959 11 i = 2-4 -
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. PP 21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,45- = 190,93 1,80*1,80/2 1. NP 21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,45- = 190,93 1,80*1,80/2 2. NP 21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,45-1,80*1,80/2 = 190,93 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1. PP 190,93 m 2 2,20 m 420,05 1. NP 190,93 m 2 3,20 m 610,98 2. NP 190,93 m 2 3,20 m 610,98 Součet 572,79 m 2 1 642,01 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 642,01 /572,79 = 2,87 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 572,79 / 3 = 190,93 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor spodní stavba (21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,45-1,80*1,80/2)*(2,20) vrchní stavba (21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,55*1,45-1,80*1,80/2)*(6,40) zastřešení (21,30*8,95+1,15*10,00-4,50*1,63-1,80*1,80/2)*(0,65+3,75/2) = 420,05 m 3 = 1 221,97 m 3 = 487,78 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor spodní stavba PP 420,05 m 3 vrchní stavba NP 1 221,97 m 3 zastřešení Z 487,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 129,80 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací bez izolací proti zemní vlhkosti P 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 a 30cm P 100 3. Stropy s podhledem rovným i členitým S 100 4. Krov, střecha sedlová S 100 5. Krytiny střech šablony Beronit S 100-5 - Část [%]
6. Klempířské konstrukce titanzinek N 100 7. Úprava vnitřních povrchů štukové S 70 7. Úprava vnitřních povrchů hrubé omítky P 30 8. Úprava vnějších povrchů štukové S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody kamenné S 100 11. Dveře hladké S 50 11. Dveře chybí C 50 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná, dvojitá rámová P 80 13. Okna plastová N 20 14. Povrchy podlah betonové, dřevěné P 70 14. Povrchy podlah vlýsky, plovoucí, dlažby S 30 15. Vytápění chybí C 100 16. Elektroinstalace světelná P 100 17. Bleskosvod ano S 100 18. Vnitřní vodovod studená a teplá voda S 100 19. Vnitřní kanalizace od všech připojovacích míst S 100 zařizovacích předmětů 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody chybí C 100 22. Vybavení kuchyní chybí C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, vany S 30 23. Vnitřní hygienické vyb. chybí C 70 24. Výtahy ne C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6,00 100 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce P 18,80 100 0,46 8,65 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 70 1,00 4,83 7. Úprava vnitřních povrchů P 6,90 30 0,46 0,95 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 50 1,00 1,60 11. Dveře C 3,20 50 0,00 0,00 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna P 5,40 80 0,46 1,99 13. Okna N 5,40 20 1,54 1,66 14. Povrchy podlah P 3,10 70 0,46 1,00-6 -
14. Povrchy podlah S 3,10 30 1,00 0,93 15. Vytápění C 4,70 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace P 5,20 100 0,46 2,39 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody C 2,10 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 30 1,00 1,14 23. Vnitřní hygienické vyb. C 3,80 70 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 60,38 Koeficient vybavení K 4 : 0,6038 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 6,00 100,00 0,46 2,76 4,57 103 150 68,67 3,1382 2. Svislé konstrukce P 18,80 100,00 0,46 8,65 14,32 103 150 68,67 9,8335 3. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 13,57 103 140 73,57 9,9834 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 8,78 103 140 73,57 6,4594 5. Krytiny střech S 2,40 90,00 1,00 2,16 3,58 9 40 22,50 0,8055 5. Krytiny střech S 2,40 10,00 1,00 0,24 0,40 9 9 100,00 0,4000 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100,00 1,54 1,08 1,79 9 30 30,00 0,5370 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 35,00 1,00 2,42 4,01 103 110 93,64 3,7550 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 35,00 1,00 2,42 4,01 103 103 100,00 4,0100 7. Úprava vnitřních povrchů P 6,90 30,00 0,46 0,95 1,57 103 103 100,00 1,5700 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 5,13 103 103 100,00 5,1300 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 50,00 1,00 1,05 1,74 9 9 100,00 1,7400 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 50,00 1,00 1,05 1,74 20 20 100,00 1,7400 10. Schody S 3,00 100,00 1,00 3,00 4,97 103 140 73,57 3,6564 11. Dveře S 3,20 25,00 1,00 0,80 1,32 103 105 98,10 1,2949 11. Dveře S 3,20 25,00 1,00 0,80 1,32 20 20 100,00 1,3200 13. Okna P 5,40 80,00 0,46 1,99 3,30 103 103 100,00 3,3000 13. Okna N 5,40 20,00 1,54 1,66 2,75 9 30 30,00 0,8250 14. Povrchy podlah P 3,10 70,00 0,46 1,00 1,66 60 65 92,31 1,5323 14. Povrchy podlah S 3,10 30,00 1,00 0,93 1,54 60 65 92,31 1,4216 16. Elektroinstalace P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,96 20 20 100,00 3,9600 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,66 9 30 30,00 0,1980 18. Vnitřní vodovod S 3,30 50,00 1,00 1,65 2,73 30 30 100,00 2,7300 18. Vnitřní vodovod S 3,30 50,00 1,00 1,65 2,73 9 9 100,00 2,7300 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 50,00 1,00 1,60 2,65 60 70 85,71 2,2713 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 50,00 1,00 1,60 2,65 9 19 47,37 1,2553-7 -
20. Vnitřní plynovod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,66 9 9 100,00 0,6600 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 30,00 1,00 1,14 1,89 9 9 100,00 1,8900 Opotřebení: 78,1 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9546 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0317 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6038 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1120 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 535,51 Plná cena: 2 129,80 m 3 * 2 535,51 Kč/m 3 = 5 400 129,20 Kč Zdůvodnění použití snížení ceny v důsledku morálního opotřebení: Vzhledem ke zjištěnému stavebnětechnickému stavu bez možnosti užívání stavby a celkovému provedení stavby je při výpočtu ceny uvažováno morální opotřebení stavby ve výši 10 %. Přidané morální opotřebení: 10 % Koeficient opotřebení: (1- (78,1 + 10)% /100) * 0,119 Nákladová cena stavby CS N = 642 615,37 Kč Koeficient pp * 0,959 Cena stavby CS = 616 268,14 Kč Bytový dům č.p. 1357 - zjištěná cena = 616 268,14 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 1514 k.ú. Aš Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 4 odst. 1 vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn bytovým domem, bez dalších omezujících vlivů. II 0,00-8 -
Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi 6 i = 1 Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 1,020 = 0,959 11 i = 2-9 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 428,64 0,959 411,07 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 stavební 1514 208,00 411,07 85 502,56 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 85 502,56 St.p.č. 1514 k.ú. Aš - zjištěná cena = 85 502,56 Kč B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Aš, Nádražní 415,00 185 2 000 000 4 819 0,49 2 377 Nabízíme k prodeji bytový dům u hlavní silnice v Aši. V domě je 5 bytů 2+1 a nebytové prostory. Jedná se o třípodlažní bytový dům. V přízemí je jeden byt a nebytové prostory, v každém podlaží jsou dva byty 2+1. Jeden z bytů je obsazen nájemníkem. Čtyři byty jsou v dobrém stavu, schopny užívání, jeden byt vyžaduje rekonstrukci. Byty mají samostatné etážové topení s plynovými kotli, koupelnu, WC a kuchyňskou linku. Dům je podsklepený. K1 Zdroj ceny - nabídka RK NEXT REALITY 0,90 K2 Velikosti objektu - větší budova, 6 bytů 0,85 K3 Poloha - horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - lepší, uživatelné 0,85 K5 Celkový stav - užívaný dům 0,85 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - užívaná budova se šesti byty 0,85-10 -
Aš, Smetanova 420,00 384 1 890 000 4 500 0,47 2 114 Nabízíme k prodeji činžovní dům se čtyřmi byty i s nájemníky a dva byty v 1 NP po započaté rekonstrukci. Jedná se o cihlový, třípodlažní a podsklepený činžovní dům. V 1NP je započatá rekonstrukce bytů 2+1 a 1+1. V 2NP a ve 3NP je jeden byt 3+1 a jeden byt 2+1, každý má samostatný plynový kotel a odpočet vody a elektr. Podkroví domu je vhodné k adaptaci na další byt. Vytápění UT a ohřev teplé vody plynovým kotlem. Ve 3NP jsou plastová okna. V roce 2006 byla provedena rekonstrukce střechy, elekt.rozvodů a kanalizace. V současné době jsou obsazené byty v 2NP a ve 3NP, v 1NP je třeba dokončit započatou rekonstrukci bytů. Součástí této nabídky je nedokončená hrubá stavba přístavby a oplocený pozemek 222 m2 s vlastním vjezdem. Dům se nachází v klidné lokalitě nedaleko centra města Aše K1 Zdroj ceny - nabídka RK NEXT REALITY 0,90 K2 Velikosti objektu - větší budova, 6 bytů 0,85 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - lepší, uživatelné 0,85 K5 Celkový stav - užívaný dům 0,85 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - užívaná budova se šesti byty 0,85 Aš, Smetanova 385,00 1 614 3 080 000 8 000 0,36 2 876 Podsklepená rodinná vila s okrasnou zahradou a garáží v klidné lokalitě Aše. Jedná se o třípodlažní, podsklepený RD s balkonem a garáží. V 1. NP a ve 2. NP jsou byt.jednotky 3+1, ve 3. NP je byt.jednotka 2+KK. Každá jednotka má samostatný vchod, sociální zařízení a vytápění plynovým kotlem. V jedné bytové jednotce je krb. Okna jsou dřevěná špaletová, podlahy dřevěné, v koupelnách a WC je dlažba. Objekt je v dobrém stavebně technickém stavu, jeho dispoziční řešení nabízí různá využití, bydlení pro 3 rodiny, penzion, kanceláře, nájemní byty apod. Součástí této nabídky je také udržovaná okrasná zahrada 1 461 m2 se skleníky, jezírky a krbem. Dům se nachází v klidné lokalitě Aše K1 Zdroj ceny - nabídka RK NEXT REALITY 0,85 K2 Velikosti objektu - rodinný dům, 3 byty 1,02 K3 Poloha - lepší, klidná poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení - lepší, uživatelné 0,80 K5 Celkový stav - užívaný dům 0,80 K6 Vliv pozemku - pozemek zahrady 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - RD se třemi byty a se zahradou 0,90 Variační koeficient před úpravami: 27,37 % Variační koeficient po úpravách: 12,87 % Průměrná cena 2 456 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena 2 202 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 318 m 2 Porovnávací hodnota 700 236 Kč V současné době je na trhu s nemovitostmi poptávka nižší než nabídka. V lokalitě jsou nabízeny obdobné nemovitosti ale ke dni podání nabídek užívané, obyvatelné, jsou známé nabídkové ceny. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi a stavebnětechnickému stavu oceňované stavby je nutno při porovnání s nabídkovými cenami srovnávaných nemovitostí cenu oceňované nemovitosti, která je v havarijním stavu a vyžaduje pro další užívání provedení celkové rekonstrukce podstatně snížit. Vzhledem k umístění, k velikosti domu a pozemku, zjištěnému stavebnětechnickému stavu domu a vybavení, požadovaným cenám za obdobné užívané nemovitosti v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytového domu č.p. 1357 se st.p.č. 1514 k.ú. Aš v obci Aš, okres Cheb na 700.000,- Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných zjištěných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Bytový dům č.p. 1357 616 268,10 Kč a) Ocenění staveb celkem 616 268,10 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 1514 k.ú. Aš 85 502,60 Kč b) Ocenění pozemků celkem 85 502,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 701 770,70 Kč Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle 50: 701 770,- Kč slovy: Sedmsetjedentisícsedmsetsedmdesát Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem 700 000,- Kč slovy: sedmsettisíc Kč V Nejdku 21.3.2014 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5816/65/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 65/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4195 ze dne 17.3.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 1-12 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -