6 Znalecký posudek číslo 3056-11/2017 NEMOVITOST: Pozemek pro rezidenční výstavbu, Pozemky č. 1400 a 1417 v katastrálním území Moravská Ostrava dle LV č. 2558 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Moravská Ostrava, kód k.ú. 713520, LV 2558 Vlastník pozemku: ELSPOL spol. s r. o., Mírová 563, 73932 Řepiště, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Mírová 563, 739 32 Řepiště ELSPOL spol. s r.o, Insolvenční správce Jan Malý; č. obj.:, telefon: 608 246 3339 IČ: 42767857 e-mail: Muller@hsf.cz DIČ: ZHOTOVITEL : Ing. Miloslav Kalous Adresa zhotovitele: Hradecká 64 64 / 52, 500 11 Hradec Králové 11 telefon: 603 451 813 e-mail: kalous.m@znalcihk.cz IČ: 13204351 DIČ: cz 5703172409 ÚČEL OCENĚNÍ: Návrh tržní hodnoty (současný stav) TRŽNÍ HODNOTA Současný stav 1 750 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 5.1.2017 Datum zpracování : 28.3.2017 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 3 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.25 V Hradci Králové, dne 28.3.2017 Otisk razítka Ing. Miloslav Kalous
STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - ostatní Počet obyvatel: 294 200 (stagnace) Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 751 950 Kč 0 Kč Tržní hodnota 1 750 000 Kč Komentář ke stanovení tržní hodnoty posuzovaných nemovitostí Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů obdobných nemovitostí je na běžné úrovni. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Jedná se o dva samostatné rovinaté pozemky pravidelného tvaru vedené v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha - zbořeniště. Okolní zástavbu tvoří areály menších firem a bytová zástavba. Nedaleko je nájezd na dálnici a vlakové nádraží Ostrava. Přístup na pozemky je ze zpevněné jmenované komunikace. Vzhledem k poloze pozemků navrhuji hodnotu pozemku č. 1400 v souladu s porovnávací hodnotou ve výši 740.000,- Kč. pozemku č. 1417 v souladu s porovnávací hodnotou ve výši 1.010.000,- Kč. Navržená hodnota je navržena při tržních podmínkách a není v ní zahrnut vliv nuceného prodeje. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Jedná se o dva samostatné rovinaté pozemky pravidelného tvaru vedené v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha - zbořeniště. Okolní zástavbu tvoří areály menších firem a bytová zástavba. Nedaleko je nájezd na dálnici a vlakové nádraží Ostrava. Přístup na pozemky je ze zpevněné jmenované komunikace. Ostrava je statutární a univerzitní město na severovýchodě České republiky v Moravskoslezském kraji, poblíž hranice s Polskem. Nachází se na soutoku řek Odra, Opava, Ostravice a Lučina. Ostrava je počtem obyvatel i rozlohou třetí největší město v Česku, druhé největší město na Moravě a největší město v Českém Slezsku (leží na hranici těchto dvou historických zemí). Žije zde zhruba 300 tisíc obyvatel, v celé ostravské aglomeraci už ale žije téměř 1 milion obyvatel, která je tak po pražské druhou největší aglomerací v České republice. Ostrava vyrostla jako průmyslové středisko černouhelné pánve. Pro svůj hornický a hutnický průmysl v minulosti zvaná ocelové srdce republiky, prošla výraznými změnami po roce 1989. V důsledku restrukturalizace průmyslu byla utlumena důlní činnost a poslední uhlí se na území města vytěžilo v roce 1994. Živoucím důkazem hornické minulosti je Dolní oblast Vítkovice, bývalý průmyslový areál s unikátním souborem industriální architektury aspirující na zápis do seznamu Světového dědictví UNESCO. Ostrava se od 90. let transformuje v moderní kulturní město. Nachází se zde řada divadel, galerií a kulturních domů. Po celý rok se ve městě pořádají různorodé kulturní a sportovní akce. Vysoké školství je v Ostravě zastoupeno Vysokou školou báňskou Technickou univerzitou Ostrava a všeobecněji zaměřenou Ostravskou univerzitou. Pro rok 2014 byla Ostrava evropským městem sportu Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - ostatní Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Jedná se o dva samostatné rovinaté pozemky pravidelného tvaru vedené v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha - zbořeniště. Přístup na pozemky je ze zpevněné jmenované komunikace. Jedená se o lokalitu vedenou v platném územním plánu jako území pro bydlení v bytových domech v blokové a sídlištní zástavbě městského charakteru. Plochy tohoto funkčního využití jsou charakteristické intenzivní vícepodlažní převážně bytovou zástavbou o výškové hladině vyšší než 3 nadzemní podlaží. Veškeré nové stavby musí svým objemovým a výrazovým řešením odpovídat charakteru zástavby převládající funkce a musí ji vhodně doplňovat, nikoliv ji narušovat nebo negativně ovlivňovat svým provozem. Dle platného regulativu je hlavní využití lokality pro bytové domy. Přípustné využití je základní občanské vybavení (kromě zařízení obchodu) do 2 000 m2 zastavěné plochy (v případě integrace občanského vybavení do jedné budovy nebo do komplexu na sebe navazujících budov nesmí být součet jejich zastavěných ploch větší než 2000 m2) - např. místní správa, školky, základní školy, služby, obchodní, stravovací, společenská, kulturní, zdravotnická a sociální zařízení (domy s pečovatelskou službou, domovy důchodců, charitativní zařízení apod.), sportovní zařízení a plochy včetně provozního zázemí, z toho zastavitelná plocha obchodním vybavením nesmí přesáhnout 1000m2. Dopravní infrastrukturu tvoří silniční, cyklistické a pěší komunikace, parkoviště a hromadné podzemní a nadzemní garáže pro osobní automobily, zastávky MHD, alternativní druhy dopravy lanovky, visuté dráhy apod. Technickou infrastrukturu tvoří inženýrské sítě, trafostanice, rozvodny, telekomunikační zařízení, čistírny odpadních vod pro předmětné budovy, alternativní zdroje energie k zajištění provozu předmětných objektů (např. fotovoltaické články, degazační stanice s kogenerační jednotkou) splňující omezující prostorové a architektonické podmínky této funkční plochy, plocha pro odpadní kontejnery, podzemní kontejnery pro komunální odpad. Veřejné prostory jsou tvořeny plochami zeleně a vodní plochy. Podmíněně přípustné využití plochy je pro : občanské vybavení (kromě zařízení obchodu) přesahující 2 000 m2 zastavěné plochy, maximálně však do 3 000 m2 zastavěné plochy (v případě integrace občanského vybavení do jedné budovy nebo do komplexu na sebe navazujících budov nesmí být součet jejich zastavěných ploch větší než 3000 m2) např.: zařízení obchodu, služeb, veřejné správy, administrativní, vzdělávací, ubytovací, sociální, sportovní a volnočasová, společenská, kulturní, církevní, z toho zastavěná plocha obchodním vybavením nesmí přesáhnout 1000m2,. sběrný dvůr, rodinné domy, sakrální stavby a stavby určené k náboženským účelům, stavby a zařízení pro reklamu, informaci a propagaci. - 3 -
Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 3556 Využití pozemků: RD byty rekreační objekt výstavba individuální garáže Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář 3556 ostatní komunikace Statutární město Ostrava Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Bez komentáře Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 2 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Rok zaplavení: 1997 Rozsah poškození: zaplavené přízemí okolních domů Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Popis věcných břemen a obdobných zatížení Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 5.000.000,- Kč s příslušenstvím, pohledávek ve výši 5.000.000,- Kč s příslušenstvím, pohledávek ve výši 3.000.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČSOB, a.s. ze dne 21.6.2012; V-5813/2012-807 Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 1.500.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČSOB, a.s. ze dne 12.2..2013; V-1108/2013-807 Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.518,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČR - Okresní správa soc. zabezpečení Frýdek-Místek. ze dne 29.6.2016; V-9560/2016-807 - 4 -
Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 234.255,- Kč s příslušenstvím ve prospěch ČR - Okresní správa soc. zabezpečení Frýdek-Místek. ze dne 29.6.2016; V-9559/2016-807 Zahájení exekuce - exekutor Mgr. Pavla Fučíková exekutor JUDr. Vlastimil Porostlý exekutor JUDr. Filip Exner exekutor Mgr. Pavel Struminský Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 2558 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0806 Ostrava-město Obec: 554821 Ostrava Katastrální území: 713520 Moravská Ostrava Ulice: Harantova č.o.: Vlastníci Podíl PO IČO: 42767857 ELSPOL spol. s r. o. Mírová 563, 73932 Řepiště 1 / 1 Pozemky 1400 Pozemková parcela Parcela KN 399 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1417 Pozemková parcela Parcela KN 548 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o rovinaté pozemky celkem pravidelného tvaru, které jsou snadno přístupné z místní komunikace na pozemku ve vlastnictví města. Na pozemek jsou přivedeny inženýrské sítě - vodovod, kanalizace dešťová i splašková a elektro 220/380. Pozemky jsou vhodné pro bytovou výstavbu Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Obdobné pozemky se v současnosti prodávají v cenách 1450-3000,- Kč/m 2. Cena pozemku dle cenové mapy platné od 1.1.2017 je 1.330,- Kč/m 2. Vzhledem k umístění a využití oceňovaného areálu navrhuji hodnotu pozemků 1850 Kč/m 2. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Ostrava, Cihelní 300 550 000 1 833,33 1,00 1 833,33 Jedná se o komerční pozemek 300 m2 na ulici Cihelní, Moravská Ostrava. Dříve na pozemku stála pizzerie, jsou tu přivedeny všechny sítě. Pozemek se nachází v blízkosti nového komplexu Orchard s restauracemi, hotelem, službami, kancelářemi, s přímým výjezdem na nově vybudovanou ulici Cihelní s dobrým přístupem do centra města i na výpadovky z města Ostravy a na dálnici D1. Také MHD je v dosahu pěší chůze. Objekt je napojen na stávající elektrickou síť, vodovodní řád, kanalizaci a plyn. Je možno rozšířit nabídku tohoto pozemku o vedlejší pozemky 475 m2 a zadní třípodlažní budovu. Prohlídky nemovitostí jsou možné kdykoliv po dohodě s makléřem, který je zároveň finančním poradcem a poskytne bezplatnou konzultaci o možnostech financování těchto nemovitostí. Hlavní využití dle územního plánu je pro rodinné domy, budovy, zařízení a plochy nezávadné průmyslové výroby a služeb, které svým charakterem a kapacitou nezvyšují nadměrně dopravní zátěž území a nesnižují kvalitu prostředí v této ploše, spojené s bydlením v rodinných a bytových domech. Přípustné využití je pro bytové domy do 3 nadzemních podlaží a podkroví, zahrady, sady, provozní zázemí staveb a zařízení uvedených v hlavním využití - altány, garáže osobních vozidel, skleníky, bazény, pergoly, zpevněné plochy, či objekty pro relaxaci a sport, to - 5 -
vše pro majitele a obyvatele rodinného nebo bytového domu, oplocení, zařízení pro chov domácích zvířat za podmínky, že nezhorší kvalitu prostředí a možnost využití sousedních pozemků pro bydlení, základní občanské vybavení slučitelné s bydlením a sloužící zejména obyvatelům v takto vymezené ploše, - např. zařízení obchodu do 2 000 m2, služby, místní správa, školky, základní školy, ubytování, zdravotnické a sociální zařízení, (domy s pečovatelskou službou, domovy důchodců, charitativní zařízení apod.), společenská, kulturní, stravovací a sportovní zařízení, dopravní infrastruktura Ostrava, Cihelní 1 083 3 400 000 3 139,43 0,58 1 808,31 Jedná se o pozemek určený k výstavbě činžovního domu v Ostravě Přívoz na ulici Cihelní, o velikosti 1083m2. Pozemek je určen pro výstavbu dvou třípodlažních domů cca o 18-25 bytech typu 1+kk o velikosti 38m2 dále 2 až 4 podkrovní velké byty. Parkování je řešeno a plánováno na pozemcích uvnitř zástavby. Díky své poloze, je tato zástavba jedna z posledních v této lokalitě. Veškerá občanská vybavenost, přímé napojení na dálnici, výborná dostupnost do nedalekého centra. Ostrava, Jungmannova 235 470 000 2 000,00 0,95 1 890,00 Jedná se o stavební pozemek - zbořeniště v Jungmannově ulici v Ostravě Přívoze. V katastru nemovitostí vedeno jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je vhodný pro výstavbu sídla firmy, nebytového domu nebo rodinného domu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Příjezd po obecní komunikaci. Jedná se o atraktivní místo u vlakového nádraží. Ostrava, Škrétova 239 410 000 1 715,48 1,05 1 801,25 Jedná se o pozemek v Moravské Ostravě leží mezi ulicí Nádražní a Sokolská tř. a je dle územního plánu vhodný pro bytové domy, budovy, zařízení a plochy sloužící k zajištění potřeb obyvatel širšího území (např. obchody, služby, administrativa, úřady, soudy, kulturní, vzdělávací, sportovní, společenská a církevní zařízení, stravování, ubytování, vědeckotechnologická zařízení, zdravotní a sociální zařízení ordinace, domovy důchodců, charitativní zařízení) samostatné nebo integrované do domů s bydlením, ale je možné jej i komerčně využít (např. jako parkoviště, pomocné provozy, sklady, prostory technického vybavení předmětných budov, dílny údržby) apod. Přípustné jsou také objekty pro výrobu, obchod a služby, výjimečně i pro rodinný dům. Přístup k pozemku je po veřejné asfaltové místní komunikaci, inženýrské sítě jsou k dispozici v okolí pozemku. Sousední pozemky jsou ve vlastnictví města Ostravy. Průměrná jednotková cena 1 833,22 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1400 399 1 850 1 / 1 738 150 zastavěná plocha a nádvoří 1417 548 1 850 1 / 1 1 013 800 Celková výměra pozemků: 947 Hodnota pozemků celkem: 1 751 950-6 -
Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení tržní ceny Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů obdobných nemovitostí je na běžné úrovni. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Jedná se o dva samostatné rovinaté pozemky pravidelného tvaru vedené v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha - zbořeniště. Okolní zástavbu tvoří areály menších firem a bytová zástavba. Nedaleko je nájezd na dálnici a vlakové nádraží Ostrava. Přístup na pozemky je ze zpevněné jmenované komunikace. Vzhledem k poloze pozemků navrhuji hodnotu pozemku č. 1400 v souladu s porovnávací hodnotou ve výši 740.000,- Kč. pozemku č. 1417 v souladu s porovnávací hodnotou ve výši 1.010.000,- Kč. Navržená hodnota je navržena při tržních podmínkách a není v ní zahrnut vliv nuceného prodeje. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota NHZP Současný stav 1 751 950 Kč 1 750 000 Kč Silné stránky nemovitosti Poloha nedaleko centra, lokalita pro bydlení Slabé stránky nemovitosti Malé pozemky Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Územní plán 1 Cenová mapa 2-7 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 25.10.1996, č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3056-11/2017 znaleckého deníku. V Hradci Králové, 28. 3. 2017 Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové - 8 -
- 9 -
- 10 -