Ing. Libor HAMPL Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina ev.č. 380100-10293-00 Znalec z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí E.Krásnohorské 1706/27, 792 01 Bruntál, tel. 554 712252, 603 778280 e-mail:hampl.libor@tiscali.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 5268/181/2013 O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 190 s příslušenstvím na p.č. st.153, s pozemky p.č. st.153 a p.č. 672, v obci Holčovice, katastrální území Spálené, a o ceně podílu o velikosti id. 1/22 na pozemcích p.č. 137, p.č. 138, p.č. 139, v obci Osoblaha, katastrální území Osoblaha. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno město JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno Č.j. 056 EX 9414/11 Účel znaleckého posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti k provedení exekuce prodejem nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 23.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Libor Hampl Elišky Krásnohorské 27 792 01 Bruntál Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bruntále 10.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: 1) stanovit obvyklou cenu nemovitostí, a to: - rodinného domu č.p. 190 s příslušenstvím na p.č. st.153, s pozemky p.č. st.153 a p.č. 672, v obci Holčovice, katastrální území Spálené, - podílu o velikosti id. 1/22 na pozemcích p.č. 137, p.č. 138, p.č. 139, v obci Osoblaha, katastrální území Osoblaha. 2) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Nepodaří li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných dokladů, které mu byly zaslány a pomocí dokladů, které získá sám. 2. Základní informace 1.LV 39 Název předmětu ocenění: rodinný dům s přísl. Adresa předmětu ocenění: Holčovice 793 71 Holčovice Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Holčovice Katastrální území: Spálené Počet obyvatel: 716 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 2.LV 316 - podíl id. 1/22 Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Osoblaha 793 99 Osoblaha Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Osoblaha Katastrální území: Osoblaha Počet obyvatel: 1 107 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,7933 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,79 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka rodinného domu č.p. 190 v k.ú. Spálené se zaměřením byla provedena dne 23.10.2013 za přítomnosti zástupce povinného, prohlídka pozemků v k.ú. Osoblaha byla provedena dne 23.10.2013 bez přítomnosti povinného. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN LV 39 pro k.ú. Spálené k datu 25.9.2013 (viz příloha), - výpis z KN LV 316 pro k.ú. Osoblaha k datu 25.9.2013 (viz příloha), - kopie katastrální mapy (viz příloha), - informace o stavbě na p.č. 137 v k.ú. Osoblaha (viz příloha), - pořízená fotodokumentace (viz příloha), - usnesení o ustanovení znalce ze dne 25.9.2013, - exekuční příkaz ze dne 1.2.2012, - zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění, - vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, - úřední oceňování majetku ve znění platném od 1.1.2013 vydané CERM Brno autorský kolektiv Doc. Ing. A.Bradáč DrSc., Ing. Vlasta Schulzová a Ing. P. Krejčíř, - znalecký standard č.1 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu - obecně, - informace získané v realitních kancelářích ve městě Bruntál a na realitních serverech, - informace a údaje zjištěna SPÚ ČR, KPÚ Ostrava, - informace získané na PF ČR Krajském pracovišti pro Moravskoslezský kraj, - odborná literatura Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně - Teorie oceňování nemovitostí, - časopis Soudní inženýrství, - časopis Znalec, který vydává Komora soudních znalců ČR, - výměry a skutečnosti zjištěné na místě samém, měřeno digitálním přístrojem TLM 130. 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 39: Podle výpisu z KN je k oceňovanému rodinnému domu č.p. 190 a pozemkům p.č. st. 153 a p.č. 672 zapsáno právo vlastnické na: Jedlicska Karel, Spálené 190, 793 71 Holčovice V oddíle C Omezení vlastnického práva je uvedeno: viz výpis z KN LV 316: Podle výpisu z KN je k oceňovanému podílu o velikosti id. 1/22 na pozemcích p.č. 137, p.č. 138, p.č. 139 zapsáno právo vlastnické na: Jedlicska Karel, Spálené 190, 793 71 Holčovice podíl 1/22 V oddíle C Omezení vlastnického práva je uvedeno: viz výpis z KN 6. Dokumentace a skutečnost Povinný pan Karel Jedlicska se k místnímu šetření nedostavil. Zástupce povinného, který se zúčastnil místního šetření ve Spáleném, mi umožnil vstup do budovy rodinného domu, pořízení eotodokumentaci nemovitosti a zaměření rodinného domu. Dle sdělení účastníka místního šetření je rodinný dům 2 roky opuštěný. Znalci nebyla předložena projektová dokumentace. Stav zjištěný v terénu odpovídá údajům zapsaným v KN. V KN je nemovitost zapsána jako budova č.p. 190 se způsobem využití rodinný dům. Veškeré výměry byly zjištěny fyzickým měřením na místě samém. Pozemky v k.ú. Osoblaha byly volně přístupné, na pozemku p.č. 137 se nachází zemědělská stavba, která je jiného vlastníka. Stav zjištěný v terénu odpovídá údajům zapsaným v KN. - 3 -
7. Celkový popis nemovitosti LV 39: Nemovitost se nachází v obci Holčovice, v katastrálním území Spálené, na okraji Spáleného, v prostoru nalevo od silnice č. 453, která vede do Heřmanovic, v blízkosti křižovatky silnic Spálené Heřmanovice a Spálené Sokolí Důl. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 190, stavební parcela č. st. 153. Půdorys domu je přibližně obdélníkového tvaru. Je přízemní, nepodsklepený, s půdním prostorem. Je postaven v tradiční technologii té doby, je zděný z cihel, se sedlovou střechou. Stropy jsou dřevěné s rovným podhledem. Krov je dřevěný s dřevěným bedněním, střešní krytina je z eternitových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna i dveře jsou dřevěné.vytápění je ústřední, kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem. Ohřev teplé vody je pomocí boileru. Rodinný dům má základní sociální vybavení. Rodinný dům je odpojen od rozvodu NN, vnitřní vodovod je napojen na studnu a kanalizace je svedena do žumpy. Celkový technický stav rodinného domu je zanedbaný. Na rodinný dům č.p. 190 a stavební pozemek p.č. st. 153 navazuje zahrada p.č. 672. Zahrada je neudržovaná. Obec Holčovice se nachází se nachází na okraji Moravskoslezského kraje, v okrese Bruntál v Nízkém Jeseníku na toku říčky Zlatá Opavice. V dřívější době byla obec vyhledávaným místem k rekreaci. V současné době zájem o tuto lokalitu poklesl. Jde o oblast s vysokou nezaměstnaností, se špatným dopravním spojením, oblast s drsnými klimatickými podmínkami a se špatnou prodejností nemovitostí. Podrobný popis rodinného domu a pozemků je proveden v části B posudek. LV 316: Jedná se o pozemky p.č. 137, p.č. 138, p.č. 139, v obci Osoblaha, katastrální území Osoblaha. Pozemky se nacházejí na okraji obce, v prostoru nalevo od zpevněné místní komunikace, která vede kolem zemědělského areálu. Pozemek p.č. 137 je zastavěný zemědělskou stavbou bez č.p. a č.e., která je jiného vlastníka. Pozemky p.č. 138 a p.č. 139 jsou neudržované a zarostlé. Obec Osoblaha se nachází na okraji okresu Bruntál, nedaleko od hranice s Polskem. Jde o oblast s nejvyšší nezaměstnaností, se špatným dopravním spojením a se špatnou prodejností nemovitostí. Podrobný popis pozemků je proveden v části B posudek. 8. Obsah znaleckého posudku LV 39 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 190 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 316 - podíl id. 1/22 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV 39 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 190 Popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 190, stavební parcela č. st. 153. Půdorys domu je přibližně obdélníkového tvaru. Je přízemní, nepodsklepený, s půdním prostorem. Je postaven v tradiční technologii té doby, je zděný z cihel, se sedlovou střechou. 1.NP obsahuje chodbu, WC, koupelnu (vana, umyvadlo), kuchyň, tři pokoje, kotelnu a schodiště na půdu. Nad 1.NP se nachází půdní prostor.celkový technický stav objektu je zanedbaný. Popis a hodnocení objektu je proveden v tabulkách. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 410,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8,82*14,46 = 127,54 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 127,54 m 2 2,76 m Obestavěný prostor Vrchní stavba: (8,82*14,46)*(2,99) = 381,34 m 3 Zastřešení: (8,82*14,46)*(5,41)/2 = 344,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 726,33 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 127,54 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 127,54 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený - se šikmou nebo strmou střechou I typ A 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné podstand. II -0,05 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - dům je 2 I -0,10 roky neobydlený, je odpojen od NN, plíseň na omítkách 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,403 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, III 0,05 parky, význačné přírodní lokality 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazně negativní I -0,06 změny trvalého charakteru - v důsledku hospodářské stagnace dochází k omezování výdajů státu, úbytku pracovních míst a jejich koncentrace do velkých měst, jedná se o výrazně negativní změnu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,870 i = 1-6 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavní práva, nařízení exekuce, I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,403 * 0,870 * 0,850 = 0,298 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 410,- Kč/m 3 * 0,298 = 1 016,18 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 016,18 Kč/m 3 * 726,33 m 3 = 738 082,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 738 082,02 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Popis Jedná se o kopanou studnu, hloubku nebylo možné zaměřit a je stanovena odhadem s ohledem na blízkost potoka. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 7,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 2,00 m * 3 810,- Kč/m + 7 620,- Kč Základní cena celkem = 17 370,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7540 Plná cena: = 25 749,32 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 100 = 90,000 % - 7 -
Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 21 886,92 Kč Studna - zjištěná cena = 3 862,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jedná se o pozemky p.č. st. 153 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 260m 2 a p.č. 672 - zahrada o výměře 397m 2. Zahrada tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem a stavebním pozemkem. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +80 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou +80 % úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: + 160 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 160% + -7% * (100 % + 160%) + 141,80 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: jedná se o pozemky v turisticky významné obci s polohou v zastavěné části obce Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,7540 141,80 136,94 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0,7540 141,80 54,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st. 153 260,00 136,94 35 604,40 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 672 397,00 54,78 21 747,66 Stavební pozemky - celkem 57 352,06 Pozemky - zjištěná cena = 57 352,06 Kč - 8 -
LV 316 - podíl id. 1/22 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Popis Jedná se o pozemky p.č. 137 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 343m 2, p.č. 138 - ostatní plocha, jiná plocha o výměře 1531m 2 a p.č. 139 - zahrada o výměře 67m 2. Pozemek p.č. 137 je zastavěný zemědělskou stavbou. Pozemky p.č. 138 a p.č. 139 tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Jedná se o pozemky v zastavěné části obce na jeho okraji. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,2710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1650 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,79 1,00 2,1650 0,2710 50,00 31,50 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,79 0,40 2,1650 0,2710 50,00 12,60 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 137 343,00 31,50 10 804,50 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 138 1 531,00 20,00 30 620,- 28 odstavec 5 zahrada 139 67,00 20,00 1 340,- Stavební pozemky - celkem 42 764,50 Pozemky - zjištěná cena = 42 764,50 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE LV 39 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 190 738 082,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 3 862,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 741 944,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 57 352,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 57 352,10 Kč LV 39 celkem 799 296,50 Kč LV 316 - podíl id. 1/22 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 42 764,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 42 764,50 Kč LV 316 - podíl id. 1/22 celkem 42 764,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 22 Výsledná cena: 1 943,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 801 240,30 Kč 801 240,- Kč slovy: Osmsetjedentisícdvěstěčtyřicet Kč V Bruntále 10.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. Ing. Libor Hampl Elišky Krásnohorské 27 792 01 Bruntál - 10 -
Obvyklá cena Obvyklá cena majetku je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., kde je konstatováno: obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011Sb. a č. 450/2112Sb., je prováděcí vyhláškou k některým ustanovením zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tato vyhláška dostala již tržní charakter tím, že do výpočtu ceny nemovitostí jsou zapojeny dva koeficienty, koeficient inflační Ki a koeficient prodejnosti Kp. Koeficient Ki pak sleduje nárůst cen stavebních prací k jednotlivým typům staveb od roku 1994. Koeficient prodejnosti (Kp) pak upravuje a koriguje cenu nemovitosti o vlivy tržních poměrů s nemovitostmi v daném místě a čase. Koeficient je přiřazen k jednotlivým druhům staveb s ohledem na lokalitu, která je specifikována počtem obyvatel v jednotlivých obcích v rámci celého okresu. Oceňovací předpis má co nejvíce přiblížit zjištěnou cenu nemovitosti k cenám sjednaným. Koeficient prodejnosti je každoročně aktualizován na základě analýzy údajů z prodejů nemovitostí, které byly předány finančními úřady na Ministerstvo financí. V oceňovaném případě se jedná o rodinný dům č.p. 190 s pozemky v obci Holčovice, k.ú. Spálené a o podíl na pozemcích v obci a k.ú. Osoblaha. Cena rodinného domu byla zjištěna porovnávacím způsobem. Jedná se o oblast s vysokou nezaměstnaností, se špatnou prodejností nemovitostí. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno porovnáním s prodanými a nabízenými obdobnými rodinnými domy v blízkém okolí. Zjištěná cena nemovitostí podle cenového předpisu je současně s největší pravděpodobností, s ohledem na poměry trhu v daném místě a čase, cenou obvyklou. Zjištěná celková cena pozemků podle cenového předpisu je současně s největší pravděpodobností, s ohledem na poměry trhu v daném místě a čase, cenou obvyklou. Podle informací zjištěných na Státním pozemkovém úřadě na KPÚ Ostrava byly pozemky zastavěné zemědělskými stavbami a přilehlé pozemky k těmto stavbám prodávány za cenu zjištěnou podle cenového předpisu. Výslednou obvyklou cenu nejvíce ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění podílu o velikosti id. 1/22 k oceňovaným nemovitostem. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve výkonu svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky. Spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, popřípadě jsou kupovány se spekulativním záměrem. Jedná se o ocenění menšinového spoluvlastnické podílu. Výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu se stanoví jako aritmetický podíl snížený o cca 10%. Cena obvyklá: 1943,80,-Kč *0,90 = 1776,-Kč Cena obvyklá po zaokr. 1 800,-Kč V Bruntále 10.11.2013 Ing. Libor Hampl - 11 -
D. ZÁVĚR Úkolem znalce je: 1) stanovit obvyklou cenu nemovitostí, a to: - rodinného domu č.p. 190 s příslušenstvím na p.č. st.153, s pozemky p.č. st.153 a p.č. 672, v obci Holčovice, katastrální území Spálené, - podílu o velikosti id. 1/22 na pozemcích p.č. 137, p.č. 138, p.č. 139, v obci Osoblaha, katastrální území Osoblaha. 2) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. 1) Po provedených výpočtech určuji cenu nemovitosti, a to: - rodinného domu č.p. 190 s příslušenstvím na p.č. st.153, s pozemky p.č. st.153 a p.č. 672, v obci Holčovice, katastrální území Spálené, v místě a čase obvyklou ve výši: slovy: Osmsettisíc Kč 800 000,- Kč - podílu o velikosti id. 1/22 na pozemcích p.č. 137, p.č. 138, p.č. 139, v obci Osoblaha, katastrální území Osoblaha, v místě a čase obvyklou ve výši: slovy: jedentisícosmset Kč 1 800,- Kč 2) Práva a závady s nemovitostí spojené nebyly zjištěné. V Bruntále 10.11.2013 Ing. Libor Hampl E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989 pod č. j. Spr. 2794/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5268/181/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 175/2013. V Bruntále 10.11.2013 Ing. Libor Hampl - 12 -
F. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 39 4 Snímek katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 316 8 Informace o stavbě 1 Snímek katastrální mapy 1-13 -