Znalec : Ing. Jana Zavadilová, P. Jilemnického 78, 906 32 Jablonica Tel.: 0905254315, E-mail: jana.zavadilova@centrum.sk Zadávateľ : Aukčný Dom s.r.o. Pribinova 462/84 920 01 Hlohovec Číslo spisu /objednávky/ : Objednávka zo dňa 08.07.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo 140/2016 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.39 v bytovom dome na ul. P.J.Šafárika s.č.379/21 v Šali, podľa LV č. 3920, pre obec a k.ú. Šaľa, pre účely vykonania dobrovoľnej dražby. Počet strán /príloh/ : 17 strán /z toho 7 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení : 5
- 2 - I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanoviť všeobecnú hodnotu hodnoty bytu č.39 v bytovom dome na ul. P.J.Šafárika s.č.379/21 v Šali, podľa LV č. 3920, pre obec a k.ú. Šaľa, pre účely vykonania dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku : 08.07.2016 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok : 04.08.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 22.08.2016 5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1. Dodané zadávateľom 1. Objednávka zo dňa 08.07.2016 2. Odborné posúdenie bytu k žiadosti o konsolidáciu HypoPôžičky 3. Fotodokumentácia bytu z odborného posúdenia 4. Doklad o veku bytového domu zo dňa 14.08.2016 5.2. Získané znalcom 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.3920 pre obec a k.ú. Šaľa, zo dňa 09.08.2016 2. Kópia katastrálnej mapy 3. Fotodokumentácia bytového domu 6. Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. MS SR č. 626/2007 a vyhl. č. 605/2008. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Vyhláška MS SR č. 534, ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhl. Č.500/2005 Z.z. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. STN 7340 55 Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Zákon č. 50/76 Z.z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov 8. Osobitné požiadavky zadávateľa : - 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť Organizovanie dobrovoľnej dražby. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Porovnávaciu metódu nie je možné použiť z dôvodu, že nie sú doklady o predaji porovnateľného bytu pre danú lokalitu a typ stavby, kombinovanú metódu nepoužijem, pretože nie sú k dispozícii doklady o prenájme bytu v Šali. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2016.
- 3 - b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.3920 - pre obec a k.ú. Šaľa Časť A: Majetková podstata: Parcely registra C evidované na katastrálnej mape parc.č. 524/5 682 m2 zastavané plochy a nádvoria Stavby súp.č. 379 na parc.č. 524/5 bytový dom B. Vlastníci: Byty a nebytové priestory Vchod: 21 5.p. Byt č. 39 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku: 83/10000 Vlastník: 57 Minárik Jozef r. Minárik, P.J.Šafárika 379/21, Šaľa, PSČ 927 00, SR dát.nar.: 30.11.1956 spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Aukčný dom, s.r.o., Pribinova 462/84, 920 01 Hlohovec, IČO: 36253073 - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č. DDr. 121/2016 zo dňa 24.05.2016 v prospech Všeobecná úverová banka, a.s., Mlynské nivy 1, 829 90 Bratislava, IČO: 31 320 155, a to predajom na dobrovoľnej dražbe - byt č. 39/V./21 - P 121/16. C. Ťarchy : Viď príloha č.2 Iné údaje: Viď príloha č.2 Poznámka: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením, zameraním a vyhotovením fotodokumentácie bola vykonaná dňa 08.08.2016 za účasti vlastníka. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom : Jestvujúci stav bol pri obhliadke zameraný a zistené rozmery boli použité pri výpočte podlahových plôch. e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutočným stavom : Právna dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom. rozdiely. Nezistila som žiadne f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: 1. Byt č. 39 2. Pozemok g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia : -
- 4-2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY 2.1.1 Byt č.39 POPIS Bytový dom s.č. 379 je panelový so 7 NP a 1 PP. Bytový dom bol daný do užívania v roku 1975. V 1.PP sa nachádzajú pivnice a spoločné priestory, na ostatných podlažiach sú byty. Bytový dom je montovaný panelový na betónových základoch, stropy sú prefabrikované, okná a vchodové dvere plastové. Podlahy v spoločných priestoroch sú z terazzovej dlažby, vnútorné omietky hladké, vonkajšie sú na báze umelých omietok na zateplení. V bytovom dome nie výťah. Byt č.39 je umiestnený na 5.NP. Dispozične pozostáva z 1 izby, kuchyne, kúpeľne s WC, chodby a pivnice umiestnenej v 1.PP. Nakoľko byt nebol na obhliadku sprístupnený, použijem fotografie a pôdorys bytu, ktoré boli prílohou k posudku k žiadosti o konsolidáciu HypoPôžičky v Consumer Finance Holding. S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 83/10000. Spoločnými časťami domu sú: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, vchody, schodištia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné a izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami domu sú: práčovňa, sušiareň, kočíkareň, bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, elektrické, plynové, telefónne domové prípojky, ktoré sú určené na spoločné užívanie, slúžia výlučne domu a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu, v ktorom sa byt nachádza. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 3 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Izba: 2,73*4,67 12,75 Kuchyňa: 3,79*3,46 13,11 Chodba: 1,21*2,10 2,54 Kúpeľňa: 2,16*1,17+1,28*0,76 3,50 Výmera bytu bez pivnice 31,90 Pivnica: 4,10 4,10 Vypočítaná podlahová plocha 36,00 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313
- 5 - Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 1 Výpočet u vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,31 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 19,15 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,49 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,18 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,31 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,12 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,06 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,30 3,90 4,14 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,12 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,10 0,55 0,58 12 Okná 5,00 1,10 5,50 5,84 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,53 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,65 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,12 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,06 17 Vnútorný vodovod 2,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,00 0,00 0,00 19 Vnútorný plynovod 1,00 0,00 0,00 0,00 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 2,12 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4,25 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 1,06 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,12 25 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,92 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,65 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,18 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,06 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,06 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,53 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,12 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 2,12 33 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 1,00 4,00 4,25 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 4,25 35 Ostatné 2,50 1,00 2,50 2,65 Spolu 100,00 94,20 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 94,20 / 100 = 0,942 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 *2,313* 1,037 * 0,9420 * 1,00 VH = 735,00 /m 2
- 6 - Rozostavanosť bytu: 100,00 % Nedokončenosť bytu: 0,00 % TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č.39 1975 41 59 100 41,00 59,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 735,00 /m 2 * 36m 2 26 460,00 Technická hodnota 59,00% z 26 460,00 15 611,40 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1.1 Analýza polohy nehnuteľností: Oceňovaný byt sa nachádza na ulici P.J.Šafárika v okresnom meste Šaľa. Obytný dom je umiestnený v širšom centre. V okolí sa nachádzajú bytové domy, základná škola, parl a záchranná zdravotná služba. Príjazdová komunikácia k domu je miestna komunikácia. Doprava v meste je možná železnicou, autobusová doprava a mestská doprava v dosahu do 5 min. V tejto časti je vysoká hustota obyvateľov. V okolí bytového domu je tiché prostredie. Pozemok je v časti obce, kde sú vybudované inžinierske siete vodovod, kanalizácia, plyn, elektrina, káblová televízia a telefón. 3.1.2 Analýza využitia nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť bola vybudovaná na bývanie a na tento účel ju je možné využívať. 3.1.3 Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Aukčný dom, s.r.o., Pribinova 462/84, 920 01 Hlohovec, IČO: 36253073 - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva č. DDr. 121/2016 zo dňa 24.05.2016 v prospech Všeobecná úverová banka, a.s., Mlynské nivy 1, 829 90 Bratislava, IČO: 31 320 155, a to predajom na dobrovoľnej dražbe - byt č. 39/V./21 - P 121/16. 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný polohovej diferenciácie: 0,7 Určenie ov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,700 + 1,400) 2,100 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,400 III. trieda Priemerný 0,700 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,385 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,700-0,630) 0,070
- 7 - Výpočet u polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI *v I 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0,700 10 7,00 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a najlepšie polohy vo vybraných sídliskách I. 2,100 30 63,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu veľmi dobre udržiavaná nehnuteľnosť I. 2,100 7 14,70 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2,100 5 10,50 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, výťah III. 0,700 6 4,20 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením II. 1,400 10 14,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0,700 8 5,60 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov III. 0,700 6 4,20 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0,700 5 3,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v stredovej sekcii na 2-6 NP I. 2,100 9 18,90 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 20 bytov III. 0,700 7 4,90 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút I. 2,100 7 14,70 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby II. 1,400 6 8,40 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0,070 4 0,28 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov I. 2,100 5 10,50 16 Názor znalca výborný byt I. 2,100 20 42,00 Spolu 145 226,38
- 7 - VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota Názov Výpočet Hodnota k PD = 226,38/ 145 1,561 VŠH B = TH * k PD = 15 611,40 * 1,561 24 369,40 3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 LV č. 3920 524/5 Parcela Druh pozemku Vzorec zastavané plochy a nádvoria Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 682 682,00 83/10000 5,66 Obec: Šaľa Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov u k S všeobecnej situácie k V intenzity využitia k D dopravných vzťahov k P obchodnej a priemyselnej polohy k I technickej infraštruktúry pozemku k Z povyšujúcich faktorov k R redukujúcich faktorov Hodnotenie 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov, 3. bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota u 1,10 1,00 1,00 3. obytná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť 1,50 Zvýšený záujem o kúpu pozemkov 2,00-1,00
- 9 - VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 1,10 * 1,00 * 1,00 * 1,20 3,9600 diferenciácie * 1,50 * 2,00 * 1,00 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 /m 2 * 39,44 /m 3,9600 2 Všeobecná hodnota pozemku v VŠH POZ = M * VŠH MJ = 682,00 m 2 * 26 898,08 celosti Všeobecná hodnota podielu pozemku 39,44 /m 2 VŠH = Podiel * VŠH POZ = 83/10000 * 26 898,08 223,25 III. ZÁVER REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Stavby Byt č.39 24 369,40 1/1 24 369,40 Pozemky LV č. 3920 - parc. č. 524/5 (5,66 m 2 ) 26 898,08 83/10000 223,25 Spolu VŠH 24 592,65 Zaokrúhlená VŠH spolu 24 600,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 24 600,00 Slovom: Dvadsaťštyritisícšesťsto Eur V Jablonici, dňa 22.08.2016 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa 08.07.2016 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.3920 pre obec a k.ú. Šaľa, zo dňa 09.08.2016 3. Kópia katastrálnej mapy 4. Doklad o veku bytového domu zo dňa 14.08.2016 5. Nákres bytu 6. Fotodokumentácia
- 17 - V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 913880. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 141/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 141/2016. Ing. Jana Zavadilová