František Čuboň, znalec z oboru ekonomika ceny a odhady nemovitosti, jmenován rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 28.07.1976, č.j.:3334/76 bytem :792 01 Bruntál, Lomená ul. 199/15, tel 554714027, mobil :603569414 ZNALECKÝ POSUDEK č. 34/4498/2013 o ceně 1/2 spoluvlastnického podílu na rodinném domku č.p. 122 v k.ú. a obec Staré Heřminovy, okr. Bruntál Objednatel znaleckého posudku: Soudní exekutor, Exekutorského úřadu Praha 3, Pan Mgr. Jan Vedral Senovážné náměstí 977/24 11000 Praha 1 Účel znaleckého posudku: Určen usnesením soudního exekutora Mgr. Jana Vedrala, sp. Zn. 140EX 00213/10-045 Ocenění je dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.5.2013 Znalecký posudek vypracoval: František Čuboň Lomená 199/15 792 01 Bruntál Znalecký posudek obsahuje NUMPAGES stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bruntále 22.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně 1/2 spoluvlastnického podílu na rodinném domku č.p. 122 v k.ú. a obec Staré Heřminovy, okr. Bruntál 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný domek Adresa předmětu ocenění: Staré Heřminovy 122 793 12 Staré Heřminovy Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Staré Heřminovy Katastrální území: Staré Heřminovy Počet obyvatel: 228 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 /m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- /m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.5.2013 za přítomnosti Milana Žižky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z Katastru nemovitostí, - kopie Katastrální mapy, - prohlídka a měření na místě, - vyjádření pana Milana Žižky 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z Katastru nemovitosti oceňovanou nemovitost vlastní : Žižka Milan č.p. 122, 79312 Staré Heřminovy 1/2 Žižková Ivana č.p. 122, 79312 Staré Heřminovy 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Evidenční stav je shodný se stavem skutečným. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný rodinný domek je umístěný ve střední části v obce v lokalitě zastavěné smíšenou zástavbou. Přístup do domku je ze státní silnice, po zpevněné ploše na vlastním pozemku. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek - 2 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek Popis Přízemní z části podsklepený objekt provedený tradičním způsobem se sedlovou střechou bez obytného podkroví. V podzemní části je kotelna s uhelnou. V prvním nadzemním podlaží je zádveří, obytná kuchyň, 3 obytné místnosti, koupelna s WC. V podkroví je půda. Prohlídkou bylo zjištěno, že na objektu byla provedená výměna oken a nová střešní krytin. V opotřebovaném stádiu je fasádní omítka. Součásti ceny domku jsou i venkovní úpravy: žumpa, přípojka vody a kanalizace, ploty, plotová vrata a vrátka a zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 410,- /m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] I.NP: 8,10*5,50 = 44,55 m 2 I.NP: 12,00*10,53 = 126,36 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 44,55 m 2 2,26 m I.NP: 126,36 m 2 2,68 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba: (8,10*5,50)*(2,26) = 100,68 m 3 vrchní stavba a podezdívka: (12,00*12,53)*(2,68)+(81,41*0,40) = 435,53 m 3-3 -
střecha a nadezdívka: 12,00*8,10*0,67+12,00*8,10*3,53/2+2,43*12, = 253,30 m 3 00*0,57 Obestavěný prostor - celkem: 789,51 m 3-4 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 126,36 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 170,91 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,35 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,70 = 0,601 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00-5 -
11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,860 i = 1 Index trh s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 Celkový index I = IV * I P * I T = 0,601 * 0,860 * 0,900 = 0,465 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 410,- /m 3 * 0,465 = 1 585,65 /m 3 CP = CU * OP = 1 585,65 /m 3 * 789,51 m 3 = 1 251 886,53 Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 251 886,53 = 1 251 886,53 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Rodinný domek - zjištěná cena = 625 943,27 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Popis Zastavěný pozemek s nemožnosti napojení na veřejnou kanalizaci. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % - 6 -
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460-7 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,7540-7,00 52,67 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [/m 2 ] Cena [] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 122 476,00 52,67 25 070,92 nádvoří Stavební pozemek - celkem 25 070,92 = 25 070,92 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek - zjištěná cena = 12 535,46 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek 625 943,30 1. Ocenění staveb celkem 625 943,30 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 12 535,50 2. Ocenění pozemků celkem 12 535,50 Celkem 638 478,80 Rekapitulace výsledných cen, celkem 638 478,80-8 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 638 480,- slovy: Šestsettřicetosmtisícčtyřistaosmdesát - 9 -
D. Obvyklá cena rodinného domku 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby obvyklém obchodním styku tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V souladu s výše uvedeným bylo provedeno cenové porovnání obdobných nabízených a prodaných rodinných domků. 1. Prodej, dům rodinný Celková cena: 1 950 000 za nemovitost včetně provize Adresa: Nerudova, Bruntál Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 322606 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 140 m 2 Plocha užitná: 244 m 2 Plocha podlahová: 280 m 2 Plocha pozemku: 244 m 2 Plocha zahrady: 100 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice - 10 -
Zařízeno: Ne Prodej rodinného domu 4+1.Přízemí domu je možno využívat jako prostory k podnikání,v ceně zařízení obchodu s potravinami,v mezipatře pracovna a v1. patře byt 2+1.Dům má pěkné půdní prostory,kde je možno vybudovat další obytné prostory. K domu náleží dvorek za domem. Dům po částečné rekonstrukci - nová okna, plynový kotel, nové pokrytí střechy 2. Prodej, dům rodinný Celková cena: 2 300 000 za nemovitost včetně provize Adresa: Bruntál Datum aktualizace: Včera ID zakázky: 321113 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 131 m 2 Plocha užitná: 440 m 2 Plocha podlahová: 232 m 2 Plocha pozemku: 131 m 2 Plocha zahrady: 130 m 2 Sklep: 30 m 2 Zařízeno: Ano Dvoupodlažní řadový dům v klidné části města Bruntál. Jedná se o cihlový dům s obytnou plochou 232 m2, po rekonstrukci: nová fasáda, nová plastova okna. V přízemí je položena dlažba. V přízemí se nachází rozlehlý obývací pokoj, ložnice kuchyň, koupelna a WC. V patře se nachází 3 obytné místnosti a WC. Vytápění bytu a ohřev vody je zajištěn pomocí kotle na plyn. Zahrada 130 m2. 3. Prodej, dům rodinný Celková cena: 1 910 000 za nemovitost včetně provize Adresa: Oborná Datum aktualizace: 09.05.2013 ID zakázky: 318367 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý - 11 -
Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 408 m 2 Plocha užitná: 200 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 4 017 m 2 Plocha zahrady: 3 609 m 2 Voda: Dálkový vodovod Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Prodej rodinného domu v lukrativní a rozvíjející se obci Oborná. Ve spodní části se nachází kuchyně, 2 pokoje, 2 komory a koupelna. V podkroví 4 pokoje, kuchyně, koupelna. K domu patří rozlehlá zahrada, hospodářské stavení, kotelna, garáž. Dům je částečně podsklepený. Cena rodinného domku porovnáním cen na trhu Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) Kmísta Kpozemku Kvybav. KRK Jednotková cena (JC) Rodinný domek č. 1 1 950 000, Váha (V) 280,00 m2 0,90 1,0 1,00 0,95 1,0 5 954, Rodinný domek č. 2 440,00 m2 2 300 000, - 12 -
0,90 1,0 1,00 0,95 1,0 4 469, Rodinný domek č. 3 1 910 000,- 200,00 m2 1,00 0,85 0,80 0,95 1,0 6 169, kde JC = (VC / M) (Kmísta asový Kvybav. KRK) Minimální jednotková cena za m 2 : 4 469, Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): 5 589,- Maximální jednotková cena za m 2 : 6 169, Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 5 600,00,- Užitná plocha domku = 145,27 m2 Porovnávací hodnota: 145,27 m2 * 5 800,00,- /m2 842 = 566,00 Spoluvlastnický podíl ½ = 842 566,00 /2 = = 421 000,00-13 -
Závěr Na základě provedeného cenového porovnání cen nemovitostí realizovaných a nabízených současnosti na trhu realitními kancelářemi, kde jsou známy pouze nabídkové ceny, které se od skutečně dosažených cen při prodeji budou zpravidla odlišovat, nejméně o cenu služeb za zprostředkování. Cenu ovlivni i skutečnost, že k realizaci je spoluvlastnický podíl. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem k poloze, celkovému technickému stavu domku a úrovní jeho vybavení, a podle názoru znalce je ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, obvyklá cena ½ spoluvlastnického podílu na rodinném domku č.p. 122 v k.ú. a obec Nové Heřminovy, okr. Bruntál činí 421 000,- Slovy: čtyřistadvacetjednatisíc E. Práva a závady Ocenitelné práva a závady týkající se oceňované nemovitosti nebyly zjištěny. F. Výsledná cena nemovitosti obvyklá cena ½ spoluvlastnického podílu na rodinném domku č.p. 122 v k.ú. a obec Nové Heřminovy, okr. Bruntál činí 421 000,- slovy : čtyřistadvacetjednatisíc V Bruntále 22.5.2013 František Čuboň Lomená 199/15 792 01 Bruntál e-mail: f.cubon@quick.cz G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 28.7.1976, pod č.j.spr.3334/76 byl jmenován znalcem v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 34/4498/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/2013. - 14 -
- 15 -