088EX 5092/13-59 Znalecký posudek č. 3847/87/15 Š O ceně spoluvlastnického podílu 2/12 rodinného domu č.p.,87, parc.č.st. 32, parc.č. 134/4 v k.ú a obci Podlešín, o. Kladno Postup při zpracování posudku : Pan Kandráč Martin nemovitost nezpřístupnil, proto je oceněna zvenku. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 5092/13-59, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 18.9.2015 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 13 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 5. 10. 2015
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny spoluvlastnického podílu 2/12 nemovitostí zapsaných na LV č. 154, vše pro obec a k.ú Podlešín a to : Pozemku parc.č. St.32 o výměře 235 m2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 134/4 o výměře 277 m2, ostatní plocha Stavby : č.p.87, bydlení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti zvenku byla provedena dne 18.9.2015. 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno, vypracovaný dne 2.9.2015 z LV 15 pro katastrální území Podlešín, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kandráč Martin, č.p.87, 27325 Podlešín 2/12 Matějů Alena, Choceradská 3060/24, Záběhlice, 14100 Praha 4 5/12 Robová Marcela, č.p. 103, 274 01 Knovíz 5/12 5. Dokumentace a skutečnost Plánek půdorysu a řezu z r. 1890 ( zapůjčené z Obvodního úřadu - jiná dokumentace není k dispozici) a skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě zvenku. 6. Celkový popis nemovitosti Z důvodu, že nebyla nemovitost zpřístupněna, je oceněna zvenku. Jedná se volně stojící rodinný dům z r. 1890 situovaný v k.ú a obci Podlešín, o. Kladno. Dům je patrový, nepodsklepený, situovaný v rovinném terénu. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, přístup po zpevněné komunikaci. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 87 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou
4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku žádná občanská vybavenost v obci V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce 0,02 0,01
5 8 Poloha pozemku nebo stavby z I. Nevýhodná pro účel užití realizované 0,01 hlediska komerční využitelnosti stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 0,949 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 87 Jedná se volně stojící rodinný dům z r. 1890 situovaný v k.ú a obci Podlešín, o. Kladno. Dům je patrový, nepodsklepený, situovaný v rovinném terénu. Napojení je provedeno na el.síť, kanalizaci, vodovod, přístup po zpevněné komunikaci. Střecha je sedlová s taškovou krytinou se žlaby a svody, bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 70 cm. Vnitřní omítky jsou hladké, štukové, vnější omítky jsou břízolitové. okna jsou dvojitá otevíravá, dveře jsou dřevěné náplňové. Vnitřní v\bavení není známe, vzhledem k tomu, že nemovitost nebyla zpřístupněna. Výčet místností : 1.NP : předpoklad - 1. bytová jednotka 2+1 Technický stav : Objekt je před kompletní rekonstrukcí b) Pozemky 1) Pozemky Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 87 35 Podlaží: Přízemí Výška: 3,60 m Zastavěná plocha: 14,20 8,40 = 119,28 m 2 Podlažnost: 119,28 / 119,28 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Přízemí 3,60 14,20 8,40 = 429,41 m 3 Střecha (1,20+4,40 0,50) 14,20 8,40 = 405,55 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 834,96 m 3
6 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Podlešín Počet obyvatel: 315 Základní cena (ZC): 2 453, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1890 Rok celkové rekonstrukce: 1937 Stáří stavby (y): 125 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,402 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 986,11 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,949 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 834,96 986,11 1,000 0,949 = 781 370,92 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 2 / 12 Cena po úpravě: = 130 228,49 Kč Rodinný dům č.p. 87 zjištěná cena: 130 228,49 Kč
7 b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Podlešín Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová 0,95 zastávka 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 1 500, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 290,70 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,949 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,949 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 275,8743 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.32 zastavěná pl. 235 64 830,46 134/4 ostatní plocha 277 76 417,18 Součet: 512 141 247,64
8 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 2 / 12 Cena po úpravě: = 23 541,27 Kč Pozemky zjištěná cena: 23 541,27 Kč c) Ocenění porovnávací metodou RD oceňovaný, pozemek 512 m2 RD Stehelčeves 1+1 RD zděný, přízemní, před rekonstrukcí, pozemek 151 m2 RD 2+1, Slaný - Kvíc RD zděný, přízemní, podsklepený, před rekonstrukcí, pozemek 701,0 m2 RD Zvoleněves RD přízemní, volně stojící, před rekonstrukcí, pozemek 1455 m2 Seznam porovnávaných objektů: RD Stehelčeves 1+1 Výchozí cena (VC): 890 000, Kč Množství (M): 1,00 K místa : 1,00 K stavební stav : 1,00 K vybav. : 1,00 K pozemek : 1,10 K prodejnost : 0,80 K podíl : 0,17 Jednotková cena (JC): 133 144, Kč Váha (V): 1,0
9 RD 2+1, Slaný - Kvíc Výchozí cena (VC): 1 200 000, Kč Množství (M): 1,00 K místa : 0,90 K stavební stav : 1,00 K vybav. : 1,00 K pozemek : 0,90 K prodejnost : 0,80 K podíl : 0,17 Jednotková cena (JC): 132 192, Kč Váha (V): 1,0 RD Zvoleněves Výchozí cena (VC): 1 000 000, Kč Množství (M): 1,00 K místa : 1,00 K stavební stav : 1,00 K vybav. : 1,00 K pozemek : 0,80 K prodejnost : 0,80 K podíl : 0,17 Jednotková cena (JC): 108 800, Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K pozemek K prodejnost K podíl ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: 108 800, Kč 124 712, Kč 133 144, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: 124 712, Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = 124 712, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 124 710, Kč
10 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 130 230, Kč 23 540, Kč 153 770, Kč 124 710, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu 2/12 podle odborného odhadu znalce 124 710, Kč Cena slovy: jednostodvacetčtyřitisícesedmsetdeset Kč
11 Závěr: Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 2/12oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 154, vše pro obec a k.ú Podlešín činí celkem včetně příslušenství a to a) Pozemku parc.č. St.32 o výměře 235 m2, zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 134/4 o výměře 277 m2, ostatní plocha Stavby : č.p.87, bydlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu 2/12 podle odborného odhadu znalce 124 710, Kč Cena slovy: jednostodvacetčtyřitisícesedmsetdeset Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu 2/12 podle odborného odhadu znalce 124 710, Kč Cena slovy: jednostodvacetčtyřitisícesedmsetdeset Kč V Kladně, 5. 10. 2015 Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno
12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3847/87/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3847/87/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská 3157 272 01 Kladno v Kladně dne 5. 10. 2015
13 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (3 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (1 list) 4) Mapa (1 list)