Znalecký posudek číslo 1990-225/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rodinného domu č.pop. 39 v Ochozi u Brna, okres Brno - venkov včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 657 s pozemkem parc. č.657 a 658, včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsané na LV č. 725 pro k.ú. Ochoz u Brna, obec Ochoz u Brna, okres Brno - venkov. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni 23.09.2011 včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 6707/06 13 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : 23.09.2011 Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 21.10.2011
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota 8 2.2. Výnosová hodnota 9 2.3. Srovnávací metoda nemovitostí 10 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 12 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 6707/06-13, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Filouše Libora RD č.pop. 39 v Ochozi u Brna ze dne 4. 08. 2011, podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 725) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 6707/06-13, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Filouše Libora - rodinný dům č.pop. 39 včetně všech součástí a příslušenství s pozemkem parc.č.657 a 658 ze dne 04.08.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 725 pro k.ú. Ochoz u Brna, vyhotovil ČÚZ ak SCD dne 04.08.2011; 3. kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem KP Brno venkov dne 04.08.2011, mapový list BLANSKO 5-7/42 v k.ú. Ochoz u Brna, obec Ochoz u Brna, okres Brno - venkov (viz příloha); 4. informace a sdělení poskytnutá vlastníkem nemovitosti panem Filoušem Liborem při místním šetření dne 23.09.2011, 5. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konanou dne 23.09. 2011; 6. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), 8. fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 23.09.2011, 9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 10. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 11. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 12. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rodinný dům č.pop. 39 v Ochozi u Brna, okres Brno - venkov, včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 657 s pozemkem parc. č.657 a 658 včetně všech součástí a příslušenství, zapsaný na LV č. 725 pro k.ú. Ochoz u Brna, obec Ochoz u Brna, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 725 pro k.ú. Ochoz u Brna. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 725 v k.ú. Ochoz u Brna pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 23. 09. 2011. Informace o nemovitostech: LV č. 427 Vlastník Filouš Libor, Ochoz u Brna 39, 664 02 Ochoz u Brna LV č. 725 Katastrální území Ochoz u Brna (709433) Obec, okres Ochoz u Brna (583537), Brno - venkov (CZ0643) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 39 na parc.č.657, 170 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 657 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 170m 2 rozsáhlé chráněné území parc.č. 658...zahrada výměra 111m 2, rozsáhlé chráněné území Způsob ochrany parc.č. 658, zemědělský půdní fond BPEJ 36811 111m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno za účasti vlastníka nemovitosti pana Filouše Libora. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, sdělení vlastníka nemovitosti a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 23.09.2011. Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení povinné v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 725 ze dne 04.08.2011 pro k.ú. Ochoz u Brna v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí rodinného domu č.pop. 39 v kat.ú. Ochoz u Brna včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 657 s pozemkem parc.č.657 a 658 včetně všech součástí a příslušenství, obec Ochoz u Brna, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 725 pro k.ú. Ochoz u Brna. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí rodinný dům č.pop. 39 včetně součástí a příslušenství s pozemkem parc.č.657 a 658, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Ochoz u Brna, obec Ochoz u Brna, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 725 pro k.ú. Ochoz u Brna Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Obec se nalézá v jižní části Drahanské vrchoviny poprvé zmíněna r. 1237, v okolí těžba vápence. Katastrální území obce Ochoz u Brna leží 10 km severovýchodně od Brna. Výměra katastru je 1.454 ha. Katastr obce se rozprostírá ve výjimečné přírodní oblasti rozsáhlých lesních komplexů jižní části Drahanské vrchoviny, částečně na území CHKO Moravský kras. V údolí potoka Říčky Ochozské krasové jeskyně, proslulé nálezy pravěkého člověka, mezi nejznámější patří Netopýří jeskyně a Pekárna. V obci žije 1251 obyvatel a obec s rozšířenou působností jsou Šlapanice. Obec má přiměřenou občanskou vybavenost včetně základní a mateřské školy, obyvatelé obce jsou převážně zaměstnáni v Brně a za prací dojíždí autobusy IDS. Obcí prochází od Brna na severovýchod silnice II/373 a dělí se na směr přes Obec na Křtiny s odbočkou na Řícmanice a do údolí Svitavy a pokračuje na Křtiny a Jedovnice. V centru Ochoze odbočuje na jihovýchod další silnice II/383 na Hostěnice a Pozořice. Od křižovatky silnic do Obce a Ochoze je centrum obce vzdálené asi 400m na silnici II/383. Ochoz leží v údolí Ochozkého potoka, který směřuje od severu k jihu do údolí potoka Říčky. Rovnoběžně s potokem, na jeho levém břehu, za zahradami řadových RD stojí na souběžné místní komunikaci oceňovaný RD. Tato komunikace odbočuje ze silnice II/383 v centru obce směrem na sever a končí v údolí Ochozkého potoka jako lesní cesta. Centrum obce je na jihozápadním úpatí zalesněného kopce Skalka ( 478m.n.m.), samotná obec je ve výšce 364m.n.m. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 Řadový přízemní nepodsklepený RD stojí na parcele mezi místní komunikací a potokem po levé straně, 30m od hlavní komunikace směrem na sever. Proti řadovým domům je velká hospodářská stavba. Dům stojí jako druhý od konce řadové zástavby na severním konci do oblouku postavených řadových domů, zatáčejících od hlavní silnice vedoucí na severovýchod do boční ulice vedoucí na sever. Uliční strana domu je obrácena k severovýchodu. Kolem domu vede úzký dlážděný chodník a okno do ulice je asi 80cm nad chodníkem. Místní komunikace je málo frekventovaná. V ulici vedou všechny inžęnýrské sítě. Dispozice : Vstup je z místní komunikace do chodby, s průchodem na dvůr. Po levé straně za domem je hospodářský přístavek t.č. se jedná o neužívaný a chátrající přízemní přístavbu s pultovou střechou. Z průchozí chody je vstup do pokoje s oknem do ulice a do kuchyně s oknem do dvora. Proti chlévu je dvůr a za dvorem zanedbaná a zarostlá zahrada, která končí plotem u potoka. Půda je nezateplená, sklep není Dům nemá kromě elektřiny žádné přípojky. Voda se nosí z obecní studny. Kanalizace není žádná. Dešťová voda stéká do potka a na ulici.. Konstrukce a vybavení Popis Základy Základy původní bez izolace Podezdívka není Zdivo zdivo z kotovic Stropy nad 1.PP- dřevěné trámové Krov, střecha Tesařský, sedlová střecha Krytina pálená taška dvoudrážková Komíny komín cihelný Klempířské konstrukce pozinkované úplné Vnitřní omítky vápenné hladké Úprava vnějších povrchů do ulice zaxchovalý břízolit, do dvora vápenná opadaná omítka Vnitřní obklady bez obkladu Vnější obklady sokl z keramických pásků do ulice Schody - Dveře náplňové do dřevěných zárubní Vrata nejsou Okna Dřevěná dvojitá Podlahy obytných beton částečně zakrytý linoleem nebo kobercem místností Podlahy ostatních cementový potěr, místností Vytápění kamna na tuhá paliva a sporák Elektroinstalace 220 Bleskosvod není Rozvod vody není Zdroj teplé vody není Instalace plynu není Kanalizace není Vybavení kuchyní sporák na TP Vnitřní hygienické není vybavení Záchod není, jen suchý Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 Stáří a stavebně technický stav objektu : Stáří domu cca 120let. Údržba domu dlouhodobě zanedbávaná, závady jsou v důsledku zanedbané údržby, chlévy jsou neopravitelné. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 95 %. Oceňované nemovitosti Rodinný dům č.pop. 39 v Ochozi u Brna - bytová jednotka 1+1 bez příslušenství, suché WC na dvoře, na pozemku parc.č. 657 s pozemkem parc.č. 657 a 658 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Ochoz u Brna, obec Ochoz u Brna, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 725 pro k.ú. Ochoz u Brna. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové zastavěné plochy objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd. Rodinný dům Obestavěný prostor: Půdorys obytné části 7,0 x 7,5 = 52,5m 2 výška 3,00 + střecha 3,/2 = 4,5m Chlévy - 5,5 x 3,5= 19,25m 2, výška 1,5m 4,00m Obestavěný prostor obytné části - 236,25m 3 Obestavěný prostor chléva - 52,94m 3 Celkem 289,19m 3 Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m 3 3 230,05 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) 1,000 Jednotková cena po přepočtu indexy Kč/m 3 3 230,00 Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m 3 3 230,00 Výměra objektu m 3 289,19 Výchozí cena Kč 934 084,00 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 934 084,00 Opotřebení % 95,00 Kč -887 380,00 Časová cena stavba v současném stavu Kč 46 704,00 2.1.2. Venkovní úpravy Věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektu. 2.1.3. Pozemky Za rodinným domem a pod domem č.pop. 39 jsou tyto pozemky: parc.č.657 - výměra pozemku 170m 2 zastavěná plocha a nádvoří Pozemek je v rovině na břehu potoka, ohraničený místní komunikací a sousedními řadovými přízemními domy. V komunikaci jsou vedeny inženýrské sítě, dům nemá přípojky, pouze elektřinu. Možnost napojení na plyn, vodu a kanalizaci. parc.č. 658 výměra 111m 2 zahrada Pozemek je v rovině ohraničen dvorem z východní strany a potokem ze západní strany. Zahrada sousedí na obou stranách s oplocenými zahradami sousedů. 2.1.3.1. Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 900,- až 2 500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 1 500,- Kč/m 2. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 Jednotková cena stavebního pozemku 1500,- Kč/m 2 Celková výměra 281 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 1500,- Kč/m 2 281 m 2 = 421 500,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 421 500,- Kč 2.1.4. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Pozemky Celkem VH 46 704,- Kč 421 500,- Kč 468 204,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 470 000,- Kč 2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a tržním podmínkám v dané lokalitě, nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 2.3. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ 2.3.1. Rodinný dům č.pop. 39 Ochoz u Brna Popis Jedná se o jednobytový dům 1+1 bez příslušenství, s bývalým chlévem a suchým WC ve dvoře. Za dvorem je zahrada. Je přízemní řadový, se sedlovou střechou nepodsklepený. Dům je napojen na elektřinu. Plyn, vodu a kanalizaci je možné napojit z místní komunikace. Pozemky celkem 281m2. 2.3.2. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Ochoze u Brna jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita Velikost Garáž Jiné Oceň. starší objekt v horším technickém stavu, pozemky 281m2, Ochoz u Brna 1+1 ne objekt všechny sítě v ulici (1) (2) (3) (4) (5) 1 Sokolnice 3+1 ne starší objekt v horším technickém stavu, pozemky 173m2, všechny sítě v ulici 2 Sokolnice 3+1 ano starší objekt, po částečné rek., garáž pozemky 234m2, všechny sítě v ulici 3 Šlapanice 2+1 ne starší objekt v horším technickém stavu, pozemky 199m2, všechny sítě v ulici 4 Ochoz u Brna 3+1 ne starší objekt v horším technickém stavu, pozemky 240m2, všechny sítě v ulici Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost garáž stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceňovaného objektu. Kč (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) 1 1 300 000 0,75 975 000 0,95 1,10 1,00 1,05 1,00 1,00 1,10 886 364 2 1 899 901 0,75 1 424 926 0,95 1,10 1,10 1,15 1,00 1,05 1,39 1 025 127 3 1 500 000 0,75 1 125 000 1,05 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1 022 727 4 1 400 000 0,80 1 120 000 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 1,05 1,27 881 890 Celkem průměr Kč 954 027 Minimum Kč 881 890 Maximum Kč 1 025 127 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,75-0,80). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 881 890,- Kč až 1 025 127,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky : klidná lokalita IS v dosahu, nedaleko krajského města chráněná krajinná oblast vyhledávaná pro celoroční rekreaci Uvedený RD má tyto slabší stránky : jedná se o zanedbanou stavbu, dlouhodobě bez údržby chybí napojení na vodu, kanalizaci i plyn chybí příslušenství Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané rodinné domy se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané nemovitosti navržená na 950 000Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 950 000,- Kč (slovy : devětsetpadesáttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 11 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 725 ze dne 04. 08.2011 pro k.ú. Ochoz u Brna v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 725 ze dne 04. 08. 2011 pro k.ú. Ochoz u Brna v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu č.pop. 39 v Ochozi u Brna, okr. Brno - venkov včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 657 s pozemkem parc.č. 657 a 658 včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Ochoz u Brna, obec Ochoz u Brna, okres Brno - venkov, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský, kraj KP Brno - venkov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 23.09.2011, po zaokrouhlení na : 950 000,- Kč (slovy : devětsetpadesáttisíc korun českých). V Brně, dne 21. 10. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 12 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Rodinný dům v Ochozi u Brna č.pop. 39, okr. Brno - venkov Znalecký posudek č. 1990-225/2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1990-225/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 13 621 000 Brno, Brigádnická 241/65
Plán obce
Rodinný dům č. pop. 39, Ochoz u Brna Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop 39 Foto 2: Celkový pohled na objekt č. pop 39 fotodokumentace strana 1
Rodinný dům č. pop. 39, Ochoz u Brna Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 3 : Celkový pohled na objekt č. pop 39 dvorní část Foto č. 4 : Celkový pohled na objekt č. pop 39 dvorní část fotodokumentace strana 2
Rodinný dům č. pop. 39, Ochoz u Brna Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 5 : Zahrada Foto č. 6 : Kuchyně fotodokumentace strana 3
Rodinný dům č. pop. 39, Ochoz u Brna Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 7 : Kuchyně Foto č. 8 : Pokoj fotodokumentace strana 4