ZNALECKÝ POSUDEK č. 5146 240 / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 23382/16-74 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 49720821 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Marek Řezníček, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 23382/16-74 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 26.02.2018. Posudek obsahuje: 37 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 18.05.2018
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 B POSUDEK...4 1 Aplikovaná metoda ocenění...4 2 Ocenění...5 C REKAPITULACE...27 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...28 PŘÍLOHY...28 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 23382/16-74. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitých věcech: Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, plotová branka, zpevněné plochy - situováno na parc.č. 5157. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 11.04.2018 za přítomnosti spoluvlastníka, pana Orsága, který však neumožnil vnitřní prohlídku ani bližší zaměření staveb či identifikaci příslušenství. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření převzala dne 06.03.2018 - viz doručenka v příloze posudku, nijak však nereagovala. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z čelní (uliční) části z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 18.05.2018, což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 220, k.ú. Karolinka, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 26.02.2018 - snímky katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 23382/16-74 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření 3
- záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2018 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2018 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4
2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene L, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Stavba je dle katastru nemovitostí součástí pozemku par.č. 310, nicméně zasahuje i do pozemku parc.č. 311. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné a rekreační domy. Centrum obce Karolinka je ve vzdálenosti 1 600 m, do Vsetína je vzdálenost 21 km. Přístup ke stavbě je možný přes plotovou branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Objekt je přístupný pouze přes pozemek parc.č. 5157 jiných vlastníků. Pozemky parc.č. 509 a 529 se nachází mimo zastavěnou část obce, poblíž železniční trati. Jsou přístupné po nezpevněné komunikaci. Pozemek parc.č. 509 je dle územního plánu obce veden jako návrhová plocha - zastavitelná, určená pro výrobu a skladování, jedná se tedy v budoucnu o potenciálně zastavitelný pozemek. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 80-90 lety; údržba: dobrá Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, ze smíšeného zdiva; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: vápenocementové omítky, dřevěné obklady Schody: dřevěné Dveře: dřevěné hladké, s kovovými i dřevěnými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné Vrata: nejsou Okna: dřevěná s dvojitým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, palubky Vytápění: lokální na tuhá paliva 5
Ohřev teplé vody: zajišťován zásobníkovým el. ohřívačem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: zádveří, kuchyň, schodišťový prostor, koupelna s WC, pokoj 2.NP: chodba, schodišťový prostor, 2 pokoje Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] rodinný dům č.p. 13 77,20 81,10 pozemek potenciálně stavební parc.č. 509 0 175 pozemek zemědělský parc.č. 529 0 178 Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 220 existuje soubor omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6
2.1 Srovnávací nemovité věci (SN) rodinné domy: 1) Rodinný dům Nabídková cena: 400 000,- Kč Lokalita: Drnovice Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+kk. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj s kuchyňským koutem, komora, koupelna s WC a 2 ložnice. Budova: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 90 m 2 Plocha užitná: 125 m 2 Plocha pozemku: 214 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: přiveden k domu Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva Realitní kancelář Dumrealit.cz Development ulice náměstí Míru 174 760 01 Zlín Telefon: +420 571 817 817 www.dumrealit.cz/development 7
2) Rodinný dům Nabídková cena: 585 000,- Kč Lokalita: Tichov Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. Objekt má nová plastová okna a vstupní dveře. V suterénu se nachází technické a skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, spíž, koupelna s WC a dvě ložnice. Na pozemku dále stojí garáž a stodola. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 115 m 2 Plocha užitná: 160 m 2 Plocha pozemku: 736 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: není Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva Realitní kancelář i-makléř Blatnická 4219/4 628 00 Brno - Židenice Telefon: +420 607 786 556 www.i-makler.cz 8
3) Rodinný dům Nabídková cena: 699 000,- Kč Lokalita: Valašská Polanka Popis: Samostatně stojící, nepodsklepený rodinný dům s dispozicí 1+1. V přízemí se nachází sklad, předsíň, kuchyně, komora, koupelna s WC a jeden pokoj. Budova: cihlová Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 86 m 2 Plocha užitná: 60 m 2 Plocha pozemku: 280 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ne Voda: veřejný vodovod Plyn: přiveden k domu Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 9
4) Rodinný dům Nabídková cena: 790 000,- Kč Lokalita: Vizovice Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. V suterénu se nachází skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, komora, koupelna s WC a dvě ložnice. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 100 m 2 Plocha užitná: 140 m 2 Plocha pozemku: 237 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: přiveden k domu Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: lokální na tuhá paliva Realitní kancelář JURIS REAL, spol. s r.o. ulice Šrobárova 2100/49 130 00 Praha - část obce Vinohrady Telefon: +420 601 340 695 www.jurisreal.cz 10
5) Rodinný dům Nabídková cena: 790 000,- Kč Lokalita: Štítná nad Vláří - Popov Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. V suterénu se nachází sklad; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, spíž a koupelna s WC; v podkroví pak komora a ložnice. Na pozemku dále stojí garáž a stodola. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 90 m 2 Plocha užitná: 150 m 2 Plocha pozemku: 1 123 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední plynové Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 11
6) Rodinný dům Nabídková cena: 795 000,- Kč Lokalita: Hodslavice Popis: Samostatně stojící, podsklepený rodinný dům s dispozicí 3+1. Objekt je po částečné rekonstrukci rozvody energií, plastová okna, koupelna. V suterénu se nachází technické a skladové místnosti; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, spíž, koupelna s WC a dvě ložnice. Na dům navazuje stodola s garáží. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 130 m 2 Plocha užitná: 180 m 2 Plocha pozemku: 579 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: přiveden k domu Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva Realitní kancelář KUZO Partners s.r.o. ulice Olbrachtova 599/8 293 01 Mladá Boleslav II Telefon: +420 777 200 181 www.kuzopartners.cz 12
7) Rodinný dům Nabídková cena: 850 000,- Kč Lokalita: Hodslavice Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 6+1. V suterénu se nachází kotelna a sklad; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, spíž a koupelna s WC a 3 pokoje; v podkroví pak dvě ložnice. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: částečná rekonstrukce Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 160 m 2 Plocha užitná: 170 m 2 Plocha pozemku: 772 m 2 Balkón: ne Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: přiveden k domu Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední na tuhá paliva Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 13
8) Rodinný dům Nabídková cena: 950 000,- Kč Lokalita: Ublo Popis: Samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s dispozicí 5+1. V suterénu se nachází kotelna a sklad; v přízemí je obývací pokoj, kuchyně, spíž a koupelna s WC a dva pokoje; v podkroví pak dvě ložnice a balkón. Na pozemku dále stojí dílna. Budova: smíšené zdivo Stav objektu: dobrý Typ domu: přízemní Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 115 m 2 Plocha užitná: 190 m 2 Plocha pozemku: 1 327 m 2 Balkón: ano Terasa: ne Sklep: ano Voda: veřejný vodovod Plyn: veřejný plynovod Odpad: jímka Elektřina: 220/380V Vytápění: ústřední plynové Realitní kancelář MachalaReality, s.r.o. Smetanova 2401, 760 01 Zlín Telefon: +420 731 991 222 www.machalareality.cz 14
2.2 Srovnávací nemovité věci (SN) pozemky stavební komerční: 1) Stavební pozemek o velikosti 41 301 m² Lokalita: Valašské Meziříčí Nabídková cena: 4 089 000,- Kč Upravená nabídková cena: 99,- Kč/m 2 Popis: Pozemek pro průmyslovou výrobu a skladování. Předmětem prodeje je také spoluvlastnický podíl na příjezdové komunikaci sousedící s obecní cestou. Rozvody elektřiny na hranici pozemku, obecní vodovod cca 80 m od hranice. Realitní kancelář Reality Martinka Poláškova 36/4, 757 01 Valašské Meziříčí Telefon: +420 777 876 156, www.reality-martinka.cz 2) Stavební pozemek o velikosti 1 324 m² Lokalita: Frýdek-Místek Nabídková cena: 190 000,- Kč Upravená nabídková cena: 144,- Kč/m 2 Popis: Jedná se o rovinatý pozemek na okraji města, určený pro komerční zástavbu. Realitní kancelář Reality Kocourek Palackého 2205, 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Telefon: +420 571 625 068, www.reality-kocourek.cz 15
3) Stavební pozemek o velikosti 9 003 m² Lokalita: Nový Jičín Nabídková cena: 1 342 000,- Kč Upravená nabídková cena: 149,- Kč/m 2 Popis: Pozemek určený ke komerční zástavbě je situován vedle sídliště na okraji města. Veškeré inženýrské sítě jsou na jeho hranici. Realitní kancelář Signum Reality, s.r.o. Hoblíkova 507/34, 741 01 Nový Jičín Telefon: +420 608 730 174, www.signumreality.cz 4) Stavební pozemek o velikosti 5 805 m² Lokalita: Frenštát pod Radhoštěm Nabídková cena: 871 000,- Kč Upravená nabídková cena: 150,- Kč/m 2 Popis: Pozemek určený pro průmyslovou výstavbu se nachází za areálem firmy Siemens. Veškeré inženýrské sítě jsou na jeho hranici. Realitní kancelář Nemovitosti v Beskydech Hlavní 38, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí - Frýdlant Telefon: +420 725 335 533, www.nemovitostivbeskydech.cz 16
5) Stavební pozemek o velikosti 10 096 m² Lokalita: Lešná - Lhotka nad Bečvou Nabídková cena: 1 817 000,- Kč Upravená nabídková cena: 180,- Kč/m 2 Popis: Prodej stavebních pozemků v průmyslové zóně obce Lešná, vzdálené cca 3km od Valašského Meziříčí. Pozemky jsou rovinaté, situované mezi novým přivaděčem do Valašského Meziříčí a komunikací do průmyslové zóny. Realitní kancelář Reality Kocourek Palackého 2205, 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Telefon: +420 571 625 068, www.reality-kocourek.cz 6) Stavební pozemek o velikosti 11 859 m² Lokalita: Vsetín Nabídková cena: 3 300 000,- Kč Upravená nabídková cena: 278,- Kč/m 2 Popis: Pozemek je situován v průmyslové zóně města. Veškeré inženýrské sítě jsou na jeho hranici. Realitní kancelář RE/MAX Quality Na Příkopě 814, 755 01 Vsetín Telefon: +420 602 161 719, www.reality.remax-czech.cz/re-max-quality Metoda přímého porovnání: 17
2.3 Srovnávací nemovité věci (SN) pozemky zemědělské: 1) Zemědělský pozemek o velikosti 6 363 m² Lokalita: Karolinka Nabídková cena: 83 000,- Kč Upravená nabídková cena: 13,- Kč/m 2 Popis: Jedná se o nevyužívanou louku s náletovými porosty. Realitní kancelář RK NIKA realitní kancelář Sokolská 418, 513 01 Semily Telefon: +420 481 623 417, www.rknika.cz 2) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 14 912 m² Lokalita: Karolinka Nabídková cena: 193 000,- Kč Upravená nabídková cena: 13,- Kč/m 2 Popis: Soubor pozemků v jednom celku je využíván jako pastvina. Realitní kancelář RK NIKA realitní kancelář Sokolská 418, 513 01 Semily Telefon: +420 481 623 417, www.rknika.cz 18
3) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 18 699 m² Lokalita: Vizovice Nabídková cena: 237 000,- Kč Upravená nabídková cena: 13,- Kč/m 2 Popis: Soubor pozemků v jednom celku je využíván jako pastvina. Realitní kancelář Fincentrum Reality, s.r.o. Plzeňská 3217/16, 150 00 Praha - část obce Smíchov Telefon: +420 800 775 577, www.fincentrumreality.com 4) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 46 935 m² Lokalita: Nový Hrozenkov Nabídková cena: 704 000,- Kč Upravená nabídková cena: 15,- Kč/m 2 Popis: Soubor pozemků v jednom celku je využíván jako pastvina. Realitní kancelář RK NIKA realitní kancelář Sokolská 418, 513 01 Semily Telefon: +420 481 623 417, www.rknika.cz 19
5) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 9 311 m² Lokalita: Ústí Nabídková cena: 140 000,- Kč Upravená nabídková cena: 15,- Kč/m 2 Popis: Soubor zemědělsky využívaných pozemků v jednom celku. Realitní kancelář RKplus Dolní náměstí 309, 755 01 Vsetín Telefon: +420 604 920 020, www.rkplus.cz 6) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 26 770 m² Lokalita: Životice u Nového Jičína Nabídková cena: 402 000,- Kč Upravená nabídková cena: 15,- Kč/m 2 Popis: Soubor pozemků v jednom celku je využíván jako pastvina. Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446, www.mmreality.cz 20
7) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 15 961 m² Lokalita: Huslenky Nabídková cena: 255 000,- Kč Upravená nabídková cena: 16,- Kč/m 2 Popis: Zemědělsky využívané pozemky jsou roztroušeny v okolí obce. Realitní kancelář M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 110 00 Praha Telefon: +420 800 100 446, www.mmreality.cz 8) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 5 043 m² Lokalita: Vsetín Nabídková cena: 80 000,- Kč Upravená nabídková cena: 16,- Kč/m 2 Popis: Dva pozemky nedaleko od sebe jsou využívány jako pastvina. Realitní kancelář REALITKA GREEN, s.r.o. Na Příkopě 814, 755 01 Vsetín Telefon: +420 721 760 301, www.realgreen.cz 21
9) Zemědělský pozemek o velikosti 1 226 m² Lokalita: Vsetín Nabídková cena: 24 000,- Kč Upravená nabídková cena: 20,- Kč/m 2 Popis: Pozemek je využíván jako pastvina. Dražební kancelář e-drazby.cz s.r.o. Nerudova 956/24, 500 02 Hradec Králové - Pražské Předměstí Telefon: +420 603 866 579, www.e-drazby.cz 10) Zemědělské pozemky o celkové velikosti 3 171 m² Lokalita: Střítež nad Bečvou Nabídková cena: 63 000,- Kč Upravená nabídková cena: 20,- Kč/m 2 Popis: Jedná se o zemědělsky využívané pozemky v jednom celku. Realitní kancelář BM CONNECT, s.r.o. Kodaňská 1441/46, 101 00 Praha Telefon: +420 732 902 222 22
Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 23
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: a) pozemek parc.č. 310 s rodinným domem č.p. 13 + pozemek parc.č. 311 Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (přístup) Upravená cena [Kč] SN 1 400 000 0,90 1,10 0,85 1,50 0,667 336 768 SN 2 585 000 0,90 1,10 0,75 1,20 0,667 347 664 SN 3 699 000 0,90 1,00 1,20 0,90 0,667 453 178 SN 4 790 000 0,90 0,85 0,85 1,25 0,667 428 295 SN 5 790 000 0,90 1,00 0,80 1,00 0,667 379 390 SN 6 795 000 0,90 0,90 0,80 1,00 0,667 343 612 SN 7 850 000 0,90 0,90 0,85 1,10 0,667 429 380 SN 8 950 000 0,90 0,95 0,70 1,15 0,667 436 125 n: počet srovnávacích nemovitostí 8 Obvyklá cena: 394 302 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 47 628 Minimální hodnota 336 768 AP - SO 346 674 Aritmetický průměr [AP] 394 302 AP + SO 441 930 Maximální hodnota 453 178 Spoluvlastnický podíl: 1 / 2 197 151 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 118 290 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 118 300 24
b) pozemek parc.č. 509 Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 41 301 99,00 0,90 0,80 1,20 1,00 1,00 85,54 SN 2 1 324 144,00 0,90 0,70 1,00 1,00 1,00 90,72 SN 3 9 003 149,00 0,90 0,60 1,00 1,00 1,00 80,46 SN 4 5 805 150,00 0,90 0,80 1,00 1,00 1,00 108,00 SN 5 10 096 180,00 0,90 0,85 0,95 1,00 1,00 130,82 SN 6 11 859 278,00 0,90 0,60 0,95 1,00 1,00 142,61 n: počet srovnávacích nemovitostí 6 Obvyklá cena: 106,36 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 26,00 Minimální hodnota 80,46 AP - SO 80,36 Aritmetický průměr [AP] 106,36 AP + SO 132,36 Maximální hodnota 142,61 Výměra: 175 m 2 18 612,56 Spoluvlastnický podíl: 1 / 2 9 306,28 Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% 8 375,65 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 8 400 c) pozemek parc.č. 529 Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 6 363 13,00 0,90 1,00 0,95 1,00 1,00 11,12 SN 2 14 912 13,00 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 9,48 SN 3 18 699 13,00 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 9,48 SN 4 46 935 15,00 0,90 1,00 0,80 1,00 1,00 10,80 SN 5 9 311 15,00 0,90 0,90 0,95 1,00 1,00 11,54 SN 6 26 770 15,00 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 10,94 SN 7 15 961 16,00 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 12,96 SN 8 5 043 16,00 0,90 0,85 0,95 1,00 1,00 11,63 SN 9 1 226 20,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 19,00 SN 10 3 171 20,00 0,90 0,95 0,95 1,00 1,00 16,25 n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: 12,32 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 3,00 Minimální hodnota 9,48 AP - SO 9,32 Aritmetický průměr [AP] 12,32 AP + SO 15,32 Maximální hodnota 19,00 Výměra: 178 m 2 2 192,60 Spoluvlastnický podíl: 1 / 2 1 096,30 Srážka za spoluvlastnický podíl: -10% 986,67 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 1 000 d) Souhrn a) + b) + c) = 118 300,- Kč + 8 400,- Kč + 1000,- Kč = 127 700,- Kč 25
Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 26
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na nemovitých věcech: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění ve výši: 127 700,- Kč slovy: Jednostodvacetsedmtisícsedmset korun českých Poznámky: Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, plotová branka, zpevněné plochy. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. 27
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5146 240 / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 18.05.2018 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Výřez z územního plánu obce 4. Poštovní doručenka 28
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace
Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 107967385-28595-180523170206, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 37 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 23.05.2018 107967385-28595-180523170206 Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.