Znalecký posudek č. 3668/2012 o ceně obvyklé - 2/12 domu č.p. 6 umístěného na pozemku parc. č. St. 136 a 2/12 pozemků parc. č. St. 136 a parc. č. 836/2 v kat. úz. Brzotice, obec Loket, okres Benešov, ve vlastnictví Matějky Jaroslava. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 5285/08-16 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 6.9.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 21 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 2.10.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 101, vedené Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, kat. úz. Brzotice, obec Loket. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: nemovitost určená k bydlení Brzotice 6 257 65 Loket Region: Středočeský Okres: Benešov Katastrální území: Brzotice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.9.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.10.2012, LV 101 kat. úz. Brzotice, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Benešov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 13.6.2012, mapový list č. X-22-6, měřítko 1:2880, kat. úz. Brzotice - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 5285/08-16 ze dne 14.6.2008 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 5285/08-74 ze dne 30.5.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 101, kat. úz. Brzotice, obec Loket, okres Benešov, ze dne 2.10.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Chladová Alena, Brzotice 6, Loket, 257 68 Dolní Kralovice 10/12 Matějka Jaroslav, Brzotice 6, Loket, 257 68 Dolní Kralovice 2/12 2
oddíl B - nemovitosti: nemovitost určená k bydlení č.p. 6 umístěná na pozemku parc. č. St. 136 pozemek parc. č. St. 136 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 460 m 2 pozemek parc. č. 836/2 - zahrada o výměře 75 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-3215/2008-7 ze dne 06.02.2008. Právní moc ke dni 29.03.2008.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, 110 Ex-401/2008-12 (k 7 Nc 3215/2008-7) ze dne 29.02.2008. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 Nc-3703/2008-4 ze dne 17.04.2008.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-3718/2008-6 ze dne 17.04.2008. Právní moc ke dni 09.07.2008.; uloženo na prac. Benešov - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 7Nc-3718/2008-6. Právní moc ke dni 09.07.2008.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-3530/2008-5 ze dne 28.03.2008.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-3840/2008-4 ze dne 25.04.2008.; uloženo na prac. Benešov - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 7 Nc-3840/2008-4. Právní moc ke dni 09.07.2008.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově čj. 7Nc-4913/2007-6 ze dne 27.11.2007.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-3710/2008-7 ze dne 21.04.2008.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 Nc-3852/2008-7 ze dne 09.05.2008. Právní moc ke dni 29.07.2008.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz JUDr. Ondřej Mareš, soudní exekutor, 124 EX-5383/2008-18 (k 7Nc 3718/2008-6) ze dne 14.06.2008. Právní moc ke dni 09.07.2008. - Exekuční příkaz JUDr. Ondřej Mareš, soudní exekutor, 124 EX-5285/2008-16 (k 7Nc 3703/2008-4) ze dne 14.06.2008. - Exekuční příkaz Mgr. Martin Tunkl, soudní exekutor, 094 EX-04601/2008-010 ze dne 18.06.2008. Právní moc ke dni 20.07.2008. - Exekuční příkaz Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, 110 Ex-1016/2008-14 (k 7 Nc 3852/2008-7) ze dne 30.06.2008. Právní moc ke dni 29.07.2008. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 Nc-4557/2008-4 ze dne 17.07.2008. Právní moc ke dni 05.11.2008.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor, 098 EX-05563/2008-7 (k 7Nc 4557/2008-4) ze dne 05.09.2008. Právní moc ke dni 05.11.2008. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-4751/2008-4 ze dne 01.08.2008.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-5748/2008-6 ze dne 15.10.2008.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz JUDr. Antonín Dohnal, soudní exekutor, 014 EX-91683/2008-10 (k 7 NC 5748/2008-6) ze dne 05.11.2008. 3
- Exekuční příkaz JUDr. Dalimil Mika, soudní exekutor, 120 EX-7005/2008-15 (k 7 Nc 4751/2008-4) ze dne 18.11.2008. - Exekuční příkaz JUDr. Jana Škofová, soudní exekutor, 088 EX-1266/2008-9 (k 7Nc 3710/2008-7) ze dne 06.11.2008. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 Nc-3588/2008 ze dne 07.04.2008.; uloženo na prac. Benešov - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 7 Nc-3588/2008-6. Právní moc ke dni 30.10.2009.; uloženo na prac. Benešov. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-3509/2008-6 ze dne 20.03.2009.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-3463/2008-7 ze dne 19.03.2009.; uloženo na prac. Benešov - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení, 7 Nc-3463/2008-7. Právní moc ke dni 28.10.2009.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 Nc-5610/2008-6 ze dne 01.10.2008.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 Nc-5478/2009-3 ze dne 17.02.2009.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor, 037 Ex-4164/2009-55 (k 7 Nc 5478/2009-3) ze dne 18.06.2009. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 Nc-8148/2009-6 ze dne 07.08.2009.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, Nc-7899/2009-5 ze dne 13.07.2009.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz JUDr. Antonín Dohnal, soudní exekutor, 014 EX-91422/2009-7 (k 7 Nc 8148/2009-6) ze dne 14.09.2009. - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Benešov, 7NC-8515/2009-4 ze dne 01.09.2009.; uloženo na prac. Benešov - Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí 7 Nc-8515/2009-4. Právní moc ke dni 26.11.2009.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Benešov, 7Nc-8640/2009-5 ze dne 15.09.2009.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Arnošt Hofman, soudní exekutor 029 EX- 1932/2009-15 (k č. 7Nc 7899/2009-5) ze dne 22.11.2009. - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Benešov, 7Nc-9290/2009-10 ze dne 19.10.2009.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Mgr. Radek Karafiát, soudní exekutor, 35 EX- 1097/2009-11 (k 7 Nc 9290/2009-10) ze dne 18.12.2009. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 Nc-9151/2009 ze dne 14.10.2009.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Marcel Smékal, soudní exekutor, 081 EX- 22273/2009-7 J (k 7 Nc 9151/2009-7) ze dne 14.12.2009. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7Nc-10243/2009-11 ze dne 30.12.2009.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Arnošt Hofman, soudní exekutor, 029 EX- 3409/2009-13 (k 7 Nc 10243/2009-11) ze dne 02.03.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 EXE-672/2010-8 ze dne 16.03.2010.; uloženo na prac. Benešov 4
- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Arnošt Hofman, soudní exekutor, 029 EX-3409/2009-12 (k 7 Nc 10243/2009-11) ze dne 02.03.2010. Právní moc ke dni 07.04.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7EXE-1021/2010-22, 137EX 4886/10 ze dne 09.04.2010.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor, 137 Ex- 4886/2010-19 (k 7 EXE 1021/2010-22) ze dne 16.08.2010. - Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor, 110 Ex-401/2008-281 ze dne 23.08.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7EXE-3317/2010-22 ze dne 27.08.2010.; uloženo na prac. Benešov - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 EXE-3035/2011-11 ze dne 21.07.2011.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Martin Smékal, soudní exekutor, 081 EX-02997/2010-13 J ze dne 26.02.2011. Právní moc ke dni 14.03.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 7 EXE-4086/2011-21 ze dne 26.09.2011.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Ondřej Mareš, soudní exekutor, 124 EX-5383/2008-78 (k 7 Nc 3718/2008-6) ze dne 03.10.2011. Právní moc ke dni 06.10.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Ondřej Mareš, soudní exekutor, 124 EX-6596/2009-56 (k 7 Nc 8515/2009-4) ze dne 03.10.2011. Právní moc ke dni 10.10.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Ondřej Mareš, soudní exekutor, 124 EX-12827/2011-18 (k 7 EXE 3816/2011-17) ze dne 03.10.2011. Právní moc ke dni 17.10.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Zdeněk Zítka, soudní exekutor, 108 EX-04226/2011-005 (k 7 EXE 3035/2011-11) ze dne 04.08.2011. Právní moc ke dni 20.08.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Mgr. Karafiát Radek, soudní exekutor, 35 EX-1097/2009-23 (k 7 Nc 9290/2009-10) ze dne 30.11.2011. Právní moc ke dni 16.12.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Benešově, 6EXE-85/2011-18 ze dne 28.12.2011.; uloženo na prac. Benešov - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Marcel Smékal, soudní exekutor, 081 EX-14120/2008-200 HeD (k 7 Nc 3588/2008-6) ze dne 20.07.2011. Právní moc ke dni 02.08.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Molák Stanislav Mgr., 050 EX-1686/2011-22 k (7 EXE 4086/2011-21) ze dne 04.10.2011. Právní moc ke dni 27.10.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Kocián Petr JUDr., soudní exekutor, 137 EX-4164/2009-147 (k 7 Nc 5478/2009-3) ze dne 15.05.2012. Právní moc ke dni 18.05.2012. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor, 132 EX- 794/2010-30/R i (k 7 EXE 628/2010-11) ze dne 08.08.2012. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor, 132 EX-794/2010-Ri (k 7 EXE 628/2010-11) ze dne 08.08.2012. Právní moc ke dni 13.08.2012. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., soudní exekutor, 124 EX-5538/2008-43 (k 7 Nc 3840/2008-4) ze dne 05.06.2012. Právní moc ke dni 11.06.2012. 5
- Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti JUDr. Marcel Smékal, soudní exekutor, 081 EX-18169/2008-200 Jta (k 7 Nc 3463/2008-7) ze dne 17.08.2012. Právní moc ke dni 30.08.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 961/1995 ze dne 7.4.1999 - Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 82/1997 ze dne 7.4.1999 - Kupní smlouva V11 2515/2000 ze dne 19.5.2000, právní účinky vkladu ke dni 24.7.2000 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Majitelé spolu s oceňovanými pozemky užívají i pozemek ve vlastnictví obce, který s oceňovanými pozemky tvoří oplocený celek nepravidelného tvaru. Z tohoto důvodu, při místním šetření, nebylo možno přesně určit hranice oceňovaných pozemků. Nájemní smlouva nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti: Brzotice leží ve Středočeském kraji, severovýchodně od spádové obce Loket a jihovýchodně od okresního města Benešov, poblíž exitu 66 D1. V Lokti (cca 1 km) je pouze minimální občanská vybavenost, rozšířená občanská vybavenost v Ledči nad Sázavou (cca 14 km) a Humpolci (cca 26 km), kompletní občanská v Benešově (cca 42 km). Dopravu v obci zajišťují autobusy. Oceňovaná nemovitost se nachází jihozápadně od obydleného území Brzotic a východně od obydleného území Lokte, v těsné blízkosti zemědělského a výrobního areálu. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem, vytápěn lokálně tuhými palivy, napojen na elektrorozvod, voda čerpána z vlastního zdroje, odpadní vody svedeny pravděpodobně do žumpy. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům b) Pozemky b 1 ) Pozemky 6
9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Dům Oceňovaný dům č.p. 6 leží jihozápadně od obydleného území Brzotic a východně od obydleného území Lokte, v těsné blízkosti zemědělského a výrobního areálu. Dům je pravděpodobně nepodsklepený, jednopodlažní s půdním prostorem. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zděná, stropy dřevěné, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytina betonová taška, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy jsou ošetřeny břízolitem, okna jsou převážně dřevěná, ve vstupní předsíni plastová. Dům je přístupný po štěrkové prašné cestě, vytápěn lokálně tuhými palivy, napojen na elektrorozvod, voda čerpána z vlastního zdroje, odpadní vody svedeny pravděpodobně do žumpy. Vzhledem k nesoučinnosti majitele, byly informace o nemovitosti čerpány z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří nemovitosti bylo stanoveno odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Oceňované pozemky leží jihozápadně od obydleného území Brzotic a východně od obydleného území Lokte, okres Benešov, v těsné blízkosti zemědělského a výrobního areálu. Pozemky tvoří celek nepravidelného tvaru, jsou mírně svažité, přístupné ze štěrkem zpevněné prašné cesty, částečně oploceny dřevěnými laťkami na ocelových sloupcích zasazených do betonové podezdívky, plotovými dílci na ocelových sloupcích zasazených do betonové podezdívky a částečně bez oplocení. Pozemky jsou udržované, zatravněny se vzrostlými stromy, užívané jako zahrada, částečně zastavěny domem č.p. 6. Vzhledem k tomu, že společně s oceňovanými pozemky je užíván i pozemek ve vlastnictví obce, nebylo možno přesně určit hranice oceňovaných pozemků. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Dům - 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 819,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5*23 = 115,00 m 2 1.NP: 2,5*6 = 15,00 m 2 7
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 115,00 m 2 3,50 m 1.NP: 15,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: 1.NP: (5*23)*(3,50)+(2,5*6)*(2,5) = 440,00 m 3 zastřešení: = 180,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 620,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 130,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 130,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0,05 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,70 = 0,530 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,01 (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí (např. I -0,05 výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 8
6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,820 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,530 * 0,820 * 0,950 = 0,413 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kč/m 3 * 0,413 = 1 990,25 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 990,25 Kč/m 3 * 620,00 m 3 = 1 233 955,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 233 955,- Kč 1 233 955,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 2 / 12 Dům - zjištěná cena = 205 659,17 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Dům = 205 660,- Kč Cena objektů činí celkem 205 660,- Kč Porovnávací metoda a) Dům a 1 ) dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: plocha užitná Množství jednotek oceňované stavby: 157,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Chotěměřicích, okres Havlíčkův Brod. Samostatně stojící dům na pozemku o výměře 748 m 2 je jednopodlažní, po částečné rekonstrukci, vytápěn 9
lokálně, voda čerpána ze studny, odpadní vody svedeny do jímky. K domu náleží chlév, garáž a dílna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Martinicích u Dolních Kralovic, okres Benešov. Samostatně stojící dům na pozemku o výměře 622 m 2 je jednopodlažní s podkrovím a půdním prostorem, napojen na obecní studnu pro tři nemovitosti, odpadní vody řešeny přepadem. K domu náleží garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláři. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům ve Strojeticích, okres Benešov. Dvougenerační, nepodsklepený dům s půdním prostorem vhodným k půdní vestavbě stojí na pozemku o výměře 1.616 m 2, je vytápěn kotlem na tuhá paliva a krbovými kamny, voda čerpána z vlastní studny, odpad sveden do jímky. K domu náleží dílna s montážní jámou, garáž a udržovaná zahrada. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] RD Chotěměřice 1 200 000,- Kč 0,85 1,00 0,70 0,97 1,00 1,00 80,00 8 657,25 RD Martinice 750 000,- Kč 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 70,00 8 678,57 RD Strojetice 3 999 000,- Kč 0,90 1,00 0,65 0,97 0,50 1,00 140,00 8 104,40 Součet: 25 440,22 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 8 480,07 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 8 104,40 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 8 678,57 Kč/jedn. Základní cena: 8 480,07 Kč 157,00 á 8 480,07 Kč/ = 1 331 370,99 Kč - výsledná cena = 1 331 370,99 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) dům = 1 331 370,- Kč Cena objektů činí celkem 1 331 370,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 136 460,00 35,00 16 100,- Součet 16 100,- Úprava ceny příloha č. 21: 10
2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % 2.6. negativní účinky okolí -4 % Úprava ceny celkem -9 % - 1 449,- Mezisoučet 14 651,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5040 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 47 485,65 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 836/2 75,00 35,00 2 625,- Součet 2 625,- Úprava ceny - příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -5 % 2.6. negativní účinky okolí -4 % Úprava ceny celkem -9 % - 236,25 Mezisoučet 2 388,75 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,5040 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem 3 096,89 50 582,54 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 2 / 12 Pozemky - zjištěná cena = 8 430,42 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 8 430,- Kč Cena pozemků činí celkem 8 430,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena 2/12 nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 205 660,- Kč 8 430,- Kč 214 090,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 1 331 370,- Kč 1 331 370,- Kč 11
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: - v blízkosti nájezd na D1 c) parametry ponižující cenu: - spoluvlastnický podíl - mimo obydlené území obce - v sousedství zemědělského a výrobního areálu - příjezd po prašné štěrkové cestě Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 2/12 nemovitosti ve výši 222.000 Kč. Obvyklá cena 2/12 nemovitosti: 222 000,- Kč slovy: dvě stě dvacet dva tisíc Kč V Praze dne 2.10.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. 12
Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3668/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 356/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 13