ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 105/7855/2017 o obvyklé ceně podílu ve výši 1/6 na pozemcích zapsaných na LV č. 1087, k.ú. Úštěk a podílu ve výši 1/2 na pozemcích zapsaných na LV č. 424, k.ú. Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 105/7855/2017 LV no.: 1087, 424 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl ve výši 1/6 na pozemcích zapsaných na LV č. 1087, k.ú. Úštěk a podíl ve výši 1/2 na pozemcích zapsaných na LV č. 424, k.ú. Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Úštěk 411 45 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: 1.703.835 nebyla stanovena 1.704.000 nebyla stanovena pozemky zapsané na LV č. 1087 a LV č. 424 bez hlavních staveb Market value Tržní hodnota spoluvl. podílů Common price Obvyklá cena spoluvl. podílů Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. 1.700.000 610.000 1.700.000 610.000 nestanoveno viz. LV v příloze posudku Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: bez příslušenství k.ú. Úštěk základní občanská vybavenost v Úštěku MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM viz. LV v příloze posudku viz. LV v příloze posudku 15 / Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitá věc: Built-up area: Zastavěná plocha: Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: / Income: Příjem: Building finished in year : Rok pořízení: Cost: Náklady: Wear : Znehodnocení : % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražební kancelář Dražbyprost, Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem. Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1087 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví SJM Jana a Věry Brabcových (podíl 1/6), Ivany Hájkové (podíl 1/6), Ivy Kuti (podíl 1/6) a Veroniky Landové (podíl 1/6). Podle části A listu vlastnictví č. 424 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví SJM Jana a Věry Brabcových (podíl 1/2) a Ivany Hájkové (podíl 1/2). Restricting conditions / omezující podmínky: V částech C listů vlastnictví č. 1087 a 424 jsou evidována následující omezení: - zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu - nařízení exekuce - exekuční příkazy - zahájení exekuce Další omezující podmínky jsou uvedeny v částech C listů vlastnictví č. 1087 a 424 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 1087 a 424 v příloze posudku. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V částech C listů vlastnictví č. 1087 a 424 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V částech C listů vlastnictví č. 1087 a 424 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu Další zástavní práva jsou uvedena v částech C listů vlastnictví č. 1087 a 424 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 1087 a 424 v příloze posudku. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jde převážně o lesní a zemědělské pozemky, které se nachází mimo zastavěné území obce. Weak points / slabé stránky: - část pozemků ve špatně přístupném terénu Strong points / silné stránky: - umístění v blízkosti města Úštěk - 3 -
Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1087 pro k.ú. a obec Úštěk, prokazující stav evidovaný k datu 16.5.2017, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 424 pro k.ú. a obec Úštěk, prokazující stav evidovaný k datu 23.5.2017, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Úštěk, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o., svolána na 6.6.2017. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen žádný ze spoluvlastníků oceňovaným nem. věcí. Při prohlídce nebylo možné jednoznačně určit hranice oceňovaných pozemků, část pozemků nebyla v terénu přístupná. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 4 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 775533 Název katastrálního území: Úštěk Kód obce: 565814 Název obce: Úštěk Počet obyvatel obce: 2727 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2013 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Mimo zastavěné území obce Infrastructure / infrastruktura: Město Úštěk se nachází ve východní části Ústeckého kraje, v okrese Litoměřice, přibližně 17 km severovýchodně od města Litoměřice a přibližně 25 km jihovýchodně od krajského města Ústí nad Labem. Počet obyvatel je 2 727. Město má základní občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, mateřská a základní škola, pošta, kino, obchody, restaurace apod.), s vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Litoměřice. Po dopravní stránce je město dostupné po silnici I. třídy č. 15 Litoměřice Úštěk Zahrádky. Ve městě se také nachází vlakové nádraží. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí zhruba 1-2 km jižně od města Úštěk, jsou situovány v blízkosti ulice Údolní. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídky oceňovaných pozemků nebyl přítomen žádný ze spoluvlastníků, nebylo tedy možné jednoznačně určit hranice oceňovaných pozemků. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Pozemky zapsané na LV č. 1087, k.ú. Úštěk: Jedná se o pozemky z větší části zarostlé náletovými porosty a stromy. Pozemek čís. parcely 1404 je užíván jako přístupová cesta z ulice Údolní. Blíže viz. ortofotomapa v příloze posudku. Jedná se o podíl ve výši 1/6 na těchto pozemcích: Pozemek čís. par. 1404 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem využití ostatní komunikace. Pozemek čís. par. 1456 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1457 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený k Pozemek čís. par. 1462/1 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1462/2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1462/3 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1470 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený k Pozemek čís. par. 1476 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený k Pozemek čís. par. 1512 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený k Pozemek čís. par. 1513 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený k Pozemek čís. par. 1515 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda. Pozemek čís. par. 1517 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený k Pozemek čís. par. 1519/1 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený - 5 -
Pozemek čís. par. 1539 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1540 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1541 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1542 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1601 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1602 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1603 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1604 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1606 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1630 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1631 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1632 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1633 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemky zapsané na LV č. 424, k.ú. Úštěk: Jedná se o pozemky z části zarostlé náletovými porosty, část pozemků má charakter pole, popř. louky. Blíže viz. ortofotomapa v příloze posudku. Jedná se o podíl ve výši 1/2 na těchto pozemcích: Pozemek čís. par. 1403 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1405 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený, Pozemek čís. par. 1406 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1408 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem vyžití neplodná půda. Pozemek čís. par. 1409 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem vyžití ostatní komunikace. Pozemek čís. par. 1411/2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1447 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1448 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1449 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu ostatní plocha se způsobem vyžití neplodná půda. Pozemek čís. par. 1450 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1451 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1453 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1454 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1455 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1458 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zahrada se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1467 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený - 6 -
Pozemek čís. par. 1468 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1473/1 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1473/2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1473/3 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1555/2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1556 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/36 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/37 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/38 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/39 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/40 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/41 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/42 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/44 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/46 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/47 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/48 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/49 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/50 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/53 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1563/59 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1568 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1569 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1573 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu lesní pozemek se způsobem ochrany pozemek určený Pozemek čís. par. 1574 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1575 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1576 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1577 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1578 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 1579 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 2611 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní - 7 -
Pozemek čís. par. 2612 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 2613/1 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 2613/2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 2615 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 2723/1 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 2723/2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 2723/3 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní Pozemek čís. par. 2723/4 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu trvalý travní porost se způsobem ochrany zemědělský půdní - 8 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 75, resp. 80 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na pozemcích zapsaných na LV č. 1087, k.ú. Úštěk a podílu ve výši 1/2 na pozemcích zapsaných na LV č. 424, k.ú. Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/6 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/6 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na tisíce) 264.240 264.240 x 1/6 = 44.040 44.040 x 75 % = 33.000 Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na tisíce) 1.439.595 1.439.959 x 1/2 = 719.798 719.798 x 80 % = 576.000 Součet obvyklých cen spoluvlastnických podílů (zaokrouhleno na desetitisíce) činí 610.000. - 9 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena podílu ve výši 1/6 na pozemcích zapsaných na LV č. 1087, k.ú. Úštěk a podílu ve výši 1/2 na pozemcích zapsaných na LV č. 424, k.ú. Úštěk, obec Úštěk, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 6. června 2017 610.000,- Slovy: Šestsetdesettisíc Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis části práv a závad evidovaných v částech C listů vlastnictví č. 1087 a 424 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky, další práva a závady jsou uvedena v přiloženém listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č. 1087 a 424. V částech C listů vlastnictví č. 1087 a 424 nejsou evidována žádná věcná břemena. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 105/7855/2017. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 11. června 2017. - 10 -