ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 504-21/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 1340/17 Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Náchod, k.ú. Náchod Nerudova 1340, 547 01 Náchod Jiří Nesejt, Nerudova 1340, 547 01 Náchod, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Prostějov, soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková Dolní 71, 796 01 Prostějov ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jaroslav Dopita Purkyňova 611, 547 01 Náchod IČ: 44498942 telefon: 777581452 DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: e-mail: j.dopita@tiscali.cz Pro účely exekučního řízení 018 EX 07107/14-028 povinný Jiří Nesejt (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: Jiřího Nesejta Počet stran: 20 stran V Náchodě, dne 18.12.2015 650 000 Kč 30.7.2015 Stav ke dni : Počet příloh: 24 Ing. Jaroslav Dopita 30.7.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny - bytové jednotky.č.1340/17 v bytovém domě č.p.1340, postaveného na pozemku parc.č.st.1435, včetně podílu o velikosti 568/6916 na společných částech domu a pozemku. Bytová jednotka je zapsána na LV č. 6306, budova a pozemek na LV č.5773 pro obec Náchod, katastrální území Náchod, okres Náchod. Ocenění je provedeno pro účely exekučního řízení proti povinnému Jiřímu Nesejtovi r.č.850809/3583. Stav nemovitostí je zachycen ke dni místního šetření, tj. 30.7.2015. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí č. 6306 ze dne 31.7.2015 Katastrální mapa Informace z prohlášení vlastníka budovy Databáze nabídek a realizovaných prodejů porovnatelných nemovitostí Fotodokumentace ze dne místního šetření Informace získané při místním šetření Místopis Bytová jednotka je v bytovém domě postaveném jihozápadně od centra města v ulici Nerudova, na stavební parcele č.1435 v k.ú.náchod. Jedná se o lokalitu se zástavbou bytových domů poblíž centra města. Vzdálenost cca 700m od náměstí, zastávka autobusové dopravy je do vzdálenosti 50m, vlakové nádraží je do vzdálenosti 1,2 km. Příjezd k domu je po asfaltové místní komunikaci ul. Nerudova. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ý ostatní nákupní zóna ý voda ý kanalizace ý plyn Přípojky: ý elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna voda kanalizace plyn elektro telefon MHD železnice ý dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba ý autobus ý silnice II.,III.tř Celkový popis Bytový dům č.p.1340, zděný, plně podsklepený se čtyřmi nadzemními podlažími + částečně využité podkroví, zastřešení dřevěným krovem se sedlovou střechou a krytinou z hliníkového plechu. Postavený a zkolaudovaný v roce 1941. Dům je připojen na vodovod, kanalizaci, elektro NN a plyn. Předmětem ocenění je byt v podkroví č.1340/17, dispozičně řešen jako 2+1 s podlahovou plochou 64,28 m2. Orientace bytu je na SV a JZ stranu. Okna jsou dřevěná špaletová, v ložnici a obývacím pokoji jsou okna střešní. Dveře dřevěné do dřevěných zárubní. Vytápění je pomocí plynových topidel WAF, ohřev TUV je pomocí elektrického bojleru. Byt je cca 20 let po kompletní rekonstrukci, udržovaný, plně funkční. Dispoziční uspořádání bytu: předsíň, vpravo koupelna + WC, rovně kuchyň průchozí do ložnice a obývacího pokoje. Silné stránky -2-
byt v osobním vlastnictví ve zděném domě poblíž centra města Slabé stránky Bytový dům v blízkosti gumárenského podniku Rubena - riziko hluku a zápachu. Byt v podkroví nad 4.NP bez výtahu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Na LV č. 6306 v oddíle C - Omezení vlastnického práva je zapsáno: - Zástavní právo exekutorské 5x - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 1x - Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu,a.s. - Zahájení exekuce 7x Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 1340/17 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry předsíň koupelna + WC kuchyň obývací pokoj Obytné prostory Obytné prostory Obytné prostory Obytné prostory Podlahová plocha 3,44 m2 5,04 m2 15,70 m2 25,03 m2-3- Koeficient Užitná plocha 1,00 1,00 1,00 1,00 3,44 m2 5,04 m2 15,70 m2 25,03 m2
15,07 m2 64,28 m2 ložnice Obytné prostory Celková podlahová plocha 1,00 15,07 m2 64,28 m2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH) [m2 ] [Kč/m2 ] Kč % roků roků % Kč Současný stav 64,28 20 000 1 285 600 100,00 74 26 50,00 642 800 Budoucí stav 0,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 0 Kč 0 Kč 642 800 Kč 0 Kč Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je stanovena porovnáním cen obdobných nemovitostí na trhu s nemovitostmi, s ohledem na danou lokalitu. K porovnání bylo využito internetového serveru www.reality.cz a databáze realizovaných prodejů podobných nemovitostí prostřednictvím realitních kanceláří, působících v dané lokalitě. V místě se pohybují jednotkové ceny bytů ve zděných domech v rozmezí od 10.000,-Kč do 18.000,-Kč za 1m2 užitné plochy s ohledem na technický stav, lokalitu a vliv okolí. Obvyklou cenu stávající stanovuji k dolní hranici cenového rozpění (10.112,- Kč/m2 užitné plochy). S byty v osobním vlastnictví se v místě obchoduje dobře, je o ně zájem. Technický stav bytového domu odpovídá jeho stáří. tj. 74 roků při běžné údržbě. Byt je cca 20 let po rekonstrukci, udržovaný, plně funkční. Nevýhody: byt je v blízkosti gumárenského podniku Rubena, je vystaven hluku od jeho provozu a dále umístění v podkroví nad 4.NP bez výtahu, naopak výhodou je byt -4-
v osobním vlastnictví, ve zděném domě, orientovaný na dvě světové strany JZ a SV, dobrá dostupnost centra města. Bytový dům je udržovaný, v dobrém technickém stavu. Možnost parkování na vlastním pozemku za domem - parc.č.st.1435. V Náchodě 18.12.2015 Ing. Jaroslav Dopita Purkyňova 611 547 01 Náchod telefon: 777581452 e-mail: j.dopita@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.3.1999 č.j. Spr. 2131/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 504-21/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 192015. -5-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí č. 6306 ze dne 31.7.2015 Snímek katastrální mapy ze dne 31.7.2015 Fotodokumentace nemovitosti ze dne 30.7.2015 Mapa oblasti Nabývací titul - kupní smlouva ze dne 15.2.2006-6- počet stran A4 příloze 6 1 1 1 3
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
pohled od JZ pohled od SV koupelna + WC kuchyň ložnice obývací pokoj - 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -