ZNALECKÝ POSUDEK č. 5817/66/14 O ceně nemovitosti - podíl 5/24 st.p.č. 29 k.ú. Radotín u Chyší s rodinným domem č.p. 7 s příslušenstvím v obci Chyše, část Radotín, okres Karlovy Vary Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 17.3.2014 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Nejdku 22.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu 5/24 st.p.č. 29 k.ú. Radotín u Chyší s rodinným domem č.p. 7 s příslušenstvím v obci Chyše, část Radotín, okres Karlovy Vary dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Podíl 5/24 st.p.č. 29 k.ú. Radotín u Chyší s rodinným domem č.p. 7 s příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Radotín 7 364 53 Chyše Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Chyše Katastrální území: Chyše Počet obyvatel: 584 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce III 0,85 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 564,35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.3.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 274 k.ú. Radotín u Chyší ze dne 17.3.2014 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - informace sdělené zástupcem vlastníků 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Radotín u Chyší z listu vlastnictví č. 274 ze dne 17.3.2014 jsou vlastníky st.p.č. 29 o výměře 497 m 2 vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a objektu bydlení č.p. 7 na st.p.č. 29 : Bukovjanová Lenka, Trnovanská 1330/67, Trnovany 41501 Teplice podíl 1/12 Kotek František, Thámova 529/8, Trnovany, 41501 Teplice podíl 5/24 Kotek Roman, Prosetická 215/4, Prosetice, 41501 Teplice podíl 5/24 Nývlt Josef, Jana Koziny 1492/28, Trnovany, 41501 Teplice podíl 1/2-2 -
6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníků za účasti zástupce vlastníků. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňován je podíl 5/24 samostatně stojícího rodinného domu č.p. 7 se st.p.č. 29 k.ú. Radotín u Chyší situovaného v obci Chyše v samostatné části obce Radotín. Rodinný dům sestává z vlastního rodinného domu a na něj navazující původní hospodářské části, na pozemku se dále nachází studna, venkovní úpravy (oplocení, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, žumpa) a trvalé porosty. RD je napojen na veřejný rozvod elektřiny, možnost napojení na veřejný vodovod, na kanalizaci a na plynovod v místě není. Nemovitost je přístupná ze zpevněné komunikace. Část Radotín je zcela bez občanské vybavenosti a bez veřejné dopravy. 8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Podíl 5/24 a) Ocenění staveb a 1 ) Rodinný dům č.p. 7 a 2 ) Hospodářská část a 3 ) Studna a 4 ) Venkovní úpravy b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 29 k.ú. Radotín u Chyší c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty - 3 -
Podíl 5/24 a) Ocenění staveb a 1 ) Rodinný dům č.p. 7 Zděný rodinný dům č.p. 7 je částečně podsklepen, dále obsahuje 1. NP a podkroví. V 1. PP je schodiště, chodba a 2x sklep. V 1. NP je chodba, schodiště, kuchyň, 3x pokoj, koupelna a WC. V podkroví je chodba, 2x pokoj a půdní prostor. Stáří rodinného domu je asi 100 roků, asi v roce 1980 byla provedena částečná rekonstrukce (výměna klempířských konstrukcí, oprava fasády, výměna oken, dveří, elektroinstalace, rozvodů vody, koupelna, WC a krb). Ke dni ocenění vykazuje RD zanedbanou údržbu, fasádní omítky jsou narušené, klempířské konstrukce zkorodované, krytina narušená, zdivo 1. PP a částečně 1. NP vlhké, ve zdivu jsou drobné trhliny. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti III -0,02-4 -
3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,731 Koeficient pp = I T * I P = 0,687 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (3,68*2,28+4,28*4,05+2,48*1,15+1,06*2,30)*1,20 = 37,22 1. NP 13,40*8,00 = 107,20 podkroví 13,40*8,00 = 107,20 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 37,22 m 2 2,10 m 1. NP 107,20 m 2 2,90 m podkroví 107,20 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba (3,68*2,28+4,28*4,05+2,48*1,15+1,06*2,30)*1,2 = 78,16 m 3 0*(2,10) vrchní stavba (13,40*8,00)*(2,90) = 310,88 m 3 zastřešení (13,40*8,00)*(1,40+3,10/2) = 316,24 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor spodní stavba PP 78,16 m 3 vrchní stavba NP 310,88 m 3-5 -
zastřešení Z 316,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 705,28 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy bez izolací proti zemní vlhkosti P 100 2. Zdivo zděné v tl. 30-45 cm P 100 3. Stropy s rovnými podhledy S 80 3. Stropy klenuté P 20 4. Střecha sedlová S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky štukové S 100 8. Fasádní omítky hrubé P 100 9. Vnější obklady ne C 100 10. Vnitřní obklady částečné keramické obklady P 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností dřevěné P 100 15. Podlahy ostatních místností dřevěné, betonové, P 80 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 20 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace od všech zařizovacích předmětů S 100 23. Vybavení kuchyně PB sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní krb S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy S 7,90 80 1,00 6,32 3. Stropy P 7,90 20 0,46 0,73 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 Část [%] - 6 -
7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2,80 100 0,46 1,29 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady P 2,30 100 0,46 1,06 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 80 0,46 0,37 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 20 1,00 0,20 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní S 3,40 100 1,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 74,49 Koeficient vybavení K 4 : 0,7449 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 5,07 100 150 66,67 3,3802 2. Zdivo P 21,20 100,00 0,46 9,75 13,09 100 140 71,43 9,3502 3. Stropy S 7,90 80,00 1,00 6,32 8,48 100 140 71,43 6,0573 3. Stropy P 7,90 20,00 0,46 0,73 0,98 100 140 71,43 0,7000 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 9,80 100 140 71,43 7,0001 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 4,56 60 70 85,71 3,9084 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,21 34 40 85,00 1,0285 7. Vnitřní omítky S 5,80 70,00 1,00 4,06 5,45 60 80 75,00 4,0875 7. Vnitřní omítky S 5,80 30,00 1,00 1,74 2,34 60 65 92,31 2,1601 8. Fasádní omítky P 2,80 100,00 0,46 1,29 1,73 60 70 85,71 1,4828 10. Vnitřní obklady P 2,30 100,00 0,46 1,06 1,42 34 40 85,00 1,2070 11. Schody S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,34 100 140 71,43 0,9572 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,30 34 50 68,00 2,9240 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,98 34 50 68,00 4,7464 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,36 60 80 75,00 1,0200 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 80,00 0,46 0,37 0,50 60 80 75,00 0,3750 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 20,00 1,00 0,20 0,27 34 50 68,00 0,1836 16. Vytápění P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,21 30 40 75,00 2,4075 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,77 34 50 68,00 3,9236-7 -
19. Rozvod vody S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,30 34 40 85,00 3,6550 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,55 10 20 50,00 1,2750 22. Kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,16 34 50 68,00 2,8288 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,67 20 30 66,67 0,4467 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 5,50 34 40 85,00 4,6750 25. Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,40 34 40 85,00 0,3400 26. Ostatní S 3,40 100,00 1,00 3,40 4,56 34 45 75,56 3,4455 Opotřebení: 73,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7449 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1260 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 249,41 Plná cena: 705,28 m 3 * 3 249,41 Kč/m 3 = 2 291 743,88 Kč Koeficient opotřebení: (1-73,6 % /100) * 0,264 Nákladová cena stavby CS N = 605 020,38 Kč Koeficient pp * 0,687 Cena stavby CS = 415 649,- Kč Rodinný dům č.p. 7 - zjištěná cena = 415 649,- Kč a 2 ) Hospodářská část Zděná hospodářská část rodinného domu č.p. 7 obsahuje 1. NP a částečně půdní prostor. Stáří je shodné s rodinným domem asi 100 roků. Ke dni ocenění vykazuje zanedbanou údržbu, fasádní omítky jsou narušené, klempířské konstrukce zkorodované, krytina částečně narušená, ve zdivu jsou drobné trhliny. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00-8 -
záplav Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - III -0,02 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,731 Koeficient pp = I T * I P = 0,687 11 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 9,50*8,00 = 76,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha 1. NP 76,00 m 2 2,90 m Obestavěný prostor - 9 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba (9,50*8,00)*(2,90) = 220,40 m 3 zastřešení (9,50*8,00)*(1,40+3,10/2) = 224,20 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor vrchní stavba NP 220,40 m 3 zastřešení Z 224,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 444,60 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy bez izolací proti zemní vlhkosti P 100 2. Obvodové stěny zděné v tl. 30-45 cm P 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov sedlový S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů hrubá omítka S 50 7. Úprava povrchů není C 50 8. Schodiště chybí C 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy dřevěná a betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 6,20 100 0,46 2,85 2. Obvodové stěny P 30,40 100 0,46 13,98 3. Stropy S 19,30 100 1,00 19,30 4. Krov S 10,80 100 1,00 10,80 5. Krytina S 6,90 100 1,00 6,90 6. Klempířské práce S 1,90 100 1,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4,90 50 1,00 2,45 7. Úprava povrchů C 4,90 50 0,00 0,00 8. Schodiště C 3,80 100 0,00 0,00 9. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 10. Okna C 1,00 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 6,80 100 1,00 6,80 12. Elektroinstalace S 4,90 100 1,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 72,98 Koeficient vybavení K 4 : 0,7298 Část [%] - 10 -
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 6,20 100,00 0,46 2,85 3,91 100 150 66,67 2,6068 2. Obvodové stěny P 30,40 100,00 0,46 13,98 19,15 100 140 71,43 13,6788 3. Stropy S 19,30 100,00 1,00 19,30 26,44 100 130 76,92 20,3376 4. Krov S 10,80 100,00 1,00 10,80 14,80 100 140 71,43 10,5716 5. Krytina S 6,90 100,00 1,00 6,90 9,45 60 70 85,71 8,0996 6. Klempířské práce S 1,90 100,00 1,00 1,90 2,60 34 40 85,00 2,2100 7. Úprava povrchů S 4,90 35,00 1,00 1,72 2,36 60 80 75,00 1,7700 7. Úprava povrchů S 4,90 15,00 1,00 0,74 1,01 60 65 92,31 0,9323 9. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,25 34 50 68,00 2,8900 11. Podlahy S 6,80 100,00 1,00 6,80 9,32 60 80 75,00 6,9900 12. Elektroinstalace S 4,90 100,00 1,00 4,90 6,71 34 50 68,00 4,5628 Opotřebení: 74,6 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7298 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 514,34 Plná cena: 444,60 m 3 * 1 514,34 Kč/m 3 = 673 275,56 Kč Koeficient opotřebení: (1-74,6 % /100) * 0,254 Nákladová cena stavby CS N = 171 011,99 Kč Koeficient pp * 0,687 Cena stavby CS = 117 485,24 Kč Hospodářská část - zjištěná cena = 117 485,24 Kč a 3 ) Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 8,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00-11 -
4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - III -0,02 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,731 Koeficient pp = I T * I P = 0,687 11 i = 2 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m + 11 430,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena celkem = 31 960,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = 58 857,54 Kč - 12 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Nákladová cena stavby CS N = 9 829,21 Kč Koeficient pp * 0,687 Cena stavby CS = 6 752,67 Kč Studna - zjištěná cena = 6 752,67 Kč a 4 ) Venkovní úpravy Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č.p. 7 Hospodářská část Celkem Cena stavby 415 649,00 Kč 117 485,24 Kč 533 134,24 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 533 134,24 3,00 % z ceny staveb * 0,0300 Nákladová cena stavby CS N = 0,- Kč Koeficient pp * 0,687 Cena stavby CS = 0,- Kč Venkovní úpravy - zjištěná cena = 15 994,03Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 29 k.ú. Radotín u Chyší Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 4 odst. 1 vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00-13 -
4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je bez dalších omezujících vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi 6 i = 1 Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - III -0,02 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I -0,10 vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,731 11 i = 2-14 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,731 = 0,687 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 564,35 0,687 387,71 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 stavební 29 497,00 387,71 192 691,87 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 192 691,87 St.p.č. 29 k.ú. Radotín u Chyší - zjištěná cena = 192 691,87 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 192 691,87 Celková výměra pozemku m 2 497 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 15 Cena pokryvné plochy porostů Kč 5 815,65 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 378,02 Trvalé porosty - zjištěná cena = 378,02 Kč B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti : Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Rodinný dům Rodinný dům v obci Mokrá, užitná 750 000 Kč Nabídka RK Lepší- - 15 -
plocha 91 m 2, zastavěná plocha 91 m 2, RD po částečné rekonstrukci, ústřední topení reality.cz Rodinný dům Rodinný dům v obci Pšov, část Chlum, zastavěná plocha 150 m 2,Dům je po částečné rekonstrukci v udržovaném stavu, ústřední topení, pozemek 650 m2. 890 000 Kč Nabídka RK AAA BYTY.CZ, a.s. Rodinný dům Rodinný dům v obciratiboř u Žlutic, užitná plocha 180 m 2, plocha pozemku 1200 m2., Dům je podsklepený a má obytné přízemí a podkroví. V přízemí se nachází kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC, technická místnost s bojlerem a kotlem, dále velký přístavek se skladem dřeva a uhlí. V podkroví je předsíň, dvě ložnice Dům je rozdělen na obytnou a bývalou hospodářskou část. Součástí nemovitosti je větší zděná garáž s montážní jámou a oplocená zahrada. Vybavení: rozvod elektro 220/380V, veřejný vodovod, kanalizace do jímky, ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV elektrickým bojlerem nebo kotlem. 650 000 Kč Nabídka RK Ing. Jan Koutný - RK Realika V současné době je na trhu s nemovitostmi poptávka výrazně nižší než nabídka. V lokalitě jsou nabízeny obdobné nemovitosti, jsou známé nabídkové ceny. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi je předpoklad pro případný prodej snížení nabídkových cen o 10 až 15 %. Na základě porovnání s nabízenými obdobnými nemovitostmi, stavebnětechnickému stavu RD a stavu na trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu st.p.č. 29 k.ú Radotín u Chyší s rodinným domem č.p. 7 s příslušenstvím na 600.000,- Kč. U nemovitostí uvedeného typu, t.j. spoluvlastnický podíl o velikosti 5/24 rodinného domu s příslušenstvím, uvedeného vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, je poptávka podstatně nižší než nabídka, nemovitost je velmi obtížně obchodovatelná. Vlastnictví podílu 5/24 pro dalšího spoluvlastníka přináší zejména povinnost podílet se finančně na správě a údržbě nemovitosti s omezenou možnosti užívání prostorů v domě. Z tohoto důvodu má zakoupení oceňovaného podílu význam pouze pro stávající vlastníky nemovitosti, ale za minimální cenu. Vzhledem k těmto skutečnostem odhaduji obvyklou cenu podílu 5/24 st.p.č. 29 k.ú. Radotín u Chyší s rodinným domem č.p. 7 s příslušenstvím na 50.000,- Kč - 16 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných zjištěných cen - podíl 5/24 a) Ocenění staveb a 1 ) Rodinný dům č.p. 7 415 649,- Kč a 2 ) Hospodářská část 117 485,20 Kč a 3 ) Studna 6 752,70 Kč a 4 ) Venkovní úpravy 15 994,- Kč a) Ocenění staveb celkem 555 880,90 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 29 k.ú. Radotín u Chyší 192 691,90 Kč b) Ocenění pozemků celkem 192 691,90 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty 378,- Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 378,- Kč Podíl 5/24 celkem 748 950,80 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 5 / 24 Rekapitulace výsledných cen, celkem 156 031,40 Kč Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle 50: 156 030,- Kč slovy: Jednostopadesátšesttisíctřicet Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem 50 000,- Kč slovy: padesáttisíc Kč V Nejdku 22.3.2014 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek - 17 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5817/66/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 66/14. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 274 ze dne 17.3.2014 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 1-18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -