ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 137-10.15 NEMOVITÁ VĚC: Budova č.p.29 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Kutná Hora, obec Kutná Hora, k.ú. Kutná Hora Adresa nemovité věci: Barborská 29, 284 01 Kutná Hora-Vnitřní Město Vlastníci stavby: 791024/0844, Martin Matura, Týniště 13, 284 01 Malešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 780718/0832, Michal Matura, Týniště 13, 284 01 Malešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 791024/0844, Martin Matura, Týniště 13, 284 01 Malešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 780718/0832, Michal Matura, Týniště 13, 284 01 Malešov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Aukční centrum Bussmark, s.r.o. Adresa objednavatele: Štúrova 1701/55, 14200 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324, 253 01 Hostivice ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 5 400 000 Kč Datum místního šetření: 30.1.2015 Stav ke dni : 30.1.2015 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 3 V Hostivici, dne 12.2.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková
NÁLEZ Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitostí LV 10527, k.ú. Kutná Hora vyhotovený dne 9.1.2014. - Snímek z katastrální mapy - projektová dokumentace osvětlení a vnitřní silnoproudé rozvody -Znalecký posudek č.1291-146/2010 vyhotovený panem Ing. arch. Libor Ferbr dne 6.10.2010 - Údaje z internetového serveru o nabídkách prodeje nemovitostí - Skutečnosti zjištěné na místě dne 30.1.2015. Místopis Kutná Hora-Vnitřní Město je část města Kutná Hora v okrese Kutná Hora. Je zde evidováno 681 adres. Trvale zde žije 2470 obyvatel. Kutná Hora-Vnitřní Město leží v katastrálním území Kutná Hora o výměře 14,45 km2. Mezi nejvýznamnější pamětihodnosti Vnitřního města patří: Chrám svaté Barbory, Kaple Božího Těla, Jezuitská kolej, Hrádek (sídlo Českého muzea stříbra), Kostel sv. Jakuba Staršího a arciděkanství, Vlašský dvůr, Kamenná kašna, Kostel svatého Jana Nepomuckého, Morový sloup, Kamenný dům (sídlo Českého muzea stříbra), Sankturinovský dům (sídlo Muzea Alchymie), Kostel Matky Boží Na Náměti, Klášter řádu sv. Voršily (sídlo Církevního gymnázia sv. Voršily), Tylův dům - rodný dům Josefa Kajetána Tyla autora české národní hymny. Oceňovaná nemovitost se nachází v historickém centru Kutné Hory v ulici Barborská. Ulice Barborská je hlavní spojnice mezi náměstím Komenského a Katedrálou sv. Barbory. Od objektu č.p. 29 je ke Katedrále sv. Barbory jen 250m. Jedná se o historický objekt, první zmínka je z roku 1497 a vždy byl využíván jako hostinec. Objekt slouží jako restaurace, v patře je salónek, který je využíván na svatební obřady. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Budova č.p.29: Jedná se o historický městský řadový koncový dům. Je podsklepený a má dvě nadzemní podlaží. Základy jsou kamenné, suterén je v několika úrovních s kamennými klenbami, kde se skladují sudy piva a odkud vede výtah na sudy. Střecha je sedlová, s živičnou krytinou. Stropní konstrukce jsou dřevěné trámové. Dveře jsou dřevěné plné, částečně prosklené. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy místností v 1NP a 2NP jsou dlažby, v suterénu zámková dlažba s podlahovým vytápěním. Vytápění je plynovým kotlem, ohřev TUV elektrickým bojlerem. Rozvod vody v mědi. Objekt byl postaven v roce cca 1497, cca v roce 1890 byl znovu vystavěn a v roce 2000 prošel citlivou celkovou rekonstrukcí včetně příslušenství a vybavení. Součástí objektu je přístavba, dřevěná jednopodlažní, nepodsklepená stavba postavená v roce 2000. - 2 -
Dispozice domu (dle výkresové dokumentace): PP: - sklepy 1NP: - kuchyň - jídelna - bar - výčep - salonek - sklad - sklad - jídelna - výčep - úklidová komora - sklad - sklad odpadků - wc muži - wc ženy Mezipatro: - kancelář - wc 2NP: - pokoj se sociálním zařízení - pokoj se sociálním zařízení - bar - salonek - salonek - šatna - wc Ostatní venkovní úpravy: Jedná se o přípojky inženýrských sítí - vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Byla k dispozici projektová dokumentace osvětlení a vnitřní silnoproudé rozvody. Výměry byly převzaty částečně z projektové dokumentace a částečně ze znaleckého posudku a byly ověřeny na místě dne 30.1.2015. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p.29 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova č.p.29 OBSAH - 3 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p.29 Věcná hodnota dle THU Z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2015 - jedná se o budovu občanské výstavby - Budovy pro obchod a společné stravování, průměrná cena cena 6 466kč/m³. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1PP 76,50 m 2 3,95 m 1NP 238,15 m 2 3,95 m 2NP 210,90 m 2 5,05 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1PP (76,50)*(3,95) = 302,18 m 3 1NP (238,15)*(3,95) = 940,69 m 3 2NP (210,90)*(5,05) = 1 065,05 m 3 zastřešení (210,90)*(5,05/2) = 532,52 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1PP 302,18 m 3 1NP 940,69 m 3 2NP 1 065,05 m 3 zastřešení 532,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 840,44 m 3 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,18 100,00 6,18 6,17 125 175 71,43 4,4072 2. Svislé konstrukce S 15,50 100,00 15,50 15,49 125 140 89,29 13,8310 3. Stropy S 8,21 100,00 8,21 8,21 125 140 89,29 7,3307 4. Krov, střecha S 6,28 100,00 6,28 6,28 125 140 89,29 5,6074 5. Krytiny střech S 2,94 100,00 2,94 2,94 15 60 25,00 0,7350 6. Klempířské konstrukce S 0,61 100,00 0,61 0,61 15 55 27,27 0,1663 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,40 100,00 7,40 7,40 15 65 23,08 1,7079-4 -
8. Úprava vnějších povrchů S 3,34 100,00 3,34 3,34 15 45 33,33 1,1132 9. Vnitřní obklady keramické S 3,24 100,00 3,24 3,24 15 40 37,50 1,2150 10. Schody S 2,74 100,00 2,74 2,74 15 140 10,71 0,2935 11. Dveře S 3,75 100,00 3,75 3,75 15 65 23,08 0,8655 13. Okna S 5,88 100,00 5,88 5,88 15 65 23,08 1,3571 14. Povrchy podlah S 3,34 100,00 3,34 3,34 15 47 31,91 1,0658 15. Vytápění S 4,86 100,00 4,86 4,86 15 35 42,86 2,0830 16. Elektroinstalace S 5,98 100,00 5,98 5,98 15 37 40,54 2,4243 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 0,30 0,30 15 40 37,50 0,1125 18. Vnitřní vodovod S 3,24 100,00 3,24 3,24 15 35 42,86 1,3887 19. Vnitřní kanalizace S 3,14 100,00 3,14 3,14 15 45 33,33 1,0466 20. Vnitřní plynovod S 0,41 100,00 0,41 0,41 15 35 42,86 0,1757 21. Ohřev teplé vody S 2,03 100,00 2,03 2,03 15 30 50,00 1,0150 22. Vybavení kuchyní S 1,93 100,00 1,93 1,93 15 22 68,18 1,3159 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,26 100,00 4,26 4,26 15 45 33,33 1,4199 25. Ostatní S 4,46 100,00 4,46 4,46 15 55 27,27 1,2162 Součet upravených objemových podílů: 100,02 Opotřebení: 51,9000 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 238 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 423 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 2 840,44 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 6 382 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 6 382 Reprodukční hodnota [Kč] 18 127 656 (RC * OP) Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 51,90 Věcná hodnota (VH) [Kč] 8 719 403 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek parc.č.324 nachází se v obci Kutná Hora, k.ú. Kutná Hora, okres Kutná Hora je zastavěn stavbou č.p.29. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci. Pozemek: - parc.č.324 - zastavěná plocha a nádvoří o rozloze 331 m 2-5 -
Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Lokalita: Kutná Hora Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 1,30 KPP: 1,30 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,15 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 18 619 21 504 945 1 155,00 1,85 2 132,51 Popis pozemku: Prodej stavebních pozemků v centru Kutné Hory. Pozemky navazující na stávající rezidenční výstavbu tvoří celek, na kterém je plánovaná obytná zóna s vydaným právoplatným územním rozhodnutím a stavebním povolením pro výstavbu bytových domů. Inženýrské sítě budou napojeny na stávající technickou infrastrukturu města. Lokalita: Kutná Hora - Sedlec KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,50 KDD: 1,05 KMZ: 1,10 KIV: 1,10 KVP: 1,05 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 415 1 386 700 980,00 2,00 1 956,11 Popis pozemku: Nabízím rovinatý stavební pozemek o výměře 1415 m2 v Kutné Hoře - Sedlec. Z parcely je krásný výhled do krajiny. Nabízí bydlení v Kutné Hoře a zároveň v těsné blízkosti přírody...sítě: elektřina, obecní vodovod a kanalizace. Lokalita: Kutná Hora - centrum KRC: 0,95 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,10 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 338 695 000 2 056,21 1,05 2 148,74 Popis pozemku: Prodej stavební parcely v centru Kutné Hory o CP 338 m2. Parcela se nachází 7 minut pěšky od náměstí, v zeleni pod novou silnicí. Voda a elektřina na pozemku, plyn a kanalizace na hranici pozemku. Polovina pozemku je svažitá, zbytek rovinatý. Celý pozemek je oplocen. Průměrná jednotková cena 2 079,12 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 324 331 2 079 688 149 Celková výměra pozemků 331 Hodnota pozemků celkem 688 149 3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova č.p.29 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 423,00 m 2 Obestavěný prostor: 2 840,44 m 3 Zastavěná plocha: 238,15 m 2 Plocha pozemku: 331,00 m 2-6 -
Popisy porovnatelných nemovitých věcí Komerční objekt (Restaurace) Zruč nad Sázavou Prodej komerčního objektu v centru Zruče nad Sázavou, v současné chvíli využívaného jako restaurace. Jedná se o dvoupodlažní objekt, který prošel rekonstrukcí v r. 2010 a od té doby je dobře udržován. V roce 2014 nová fasáda. V přízemí je sklad, kuchyň, restaurace, šatna, WC, úklidová místnost. V 1. patře je sklad, 2x WC, chodba, salonek a další skladovací prostory. Při prodeji bude objekt vyklizen, případně dle domluvy se současným nájemcem lze odkoupit vybavení nebo se domluvit na prodloužení nájemní smlouvy s nájemcem. Je vybudována vzduchotechnika, vytápění pomocí plynového kotle. Vhodné i jako prodejní či skladovací prostory. Komerční objekt (Restaurace) Kutná Hora - Kutná Hora-Vnitřní Město Restaurace včetně zařízení. Stále v plném provozu. Areál se skládá především z dobře zavedené restaurace(50 míst) a letní zahrádky(60 míst), samostatné prodejny trafiky, bytu 2+1 s velkou terasou, penzionem(až 10lůžek), kancelářským prostorem 1+1,chlazeným pivním sklepem a skladovacích prostor včetně sklepů, dvora s v jezdem a dílnou s prostorem pro dvě auta. Samostatný přístup má i 1 ubytovací budova penzionu. Areál má vlastní studnu i přípojku městské vody, plynu a el. en. Vše po rekonstrukci, nebo nově instalované v 2003.Restaurace je situována na frekventovaném místě, 100m od nádraží město, městské plovárny, zimního stadionu a 10minut do středu centra města. Prodej: Komerční objekt (Restaurace) Čestín - Kamenná Lhota Popis nemovitosti Prodej zavedené restaurace a penzionu v obci Kamenná Lhota u Čestína. Jedná se o uzavřený komplex několika zděných, dřevem obložených staveb. Jsou zde tři apartmány, každý se sedmi lůžky, vlastním sociálním zařízením a obývacím pokojem. Zařízená restaurace se salonkem a velikou kuchyní. Součástí jsou okolní pozemky, venkovní posezení a další hospodářská stavení. Srovnatelné nemovité věci Název: Komerční objekt (Restaurace) Zruč nad Sázavou Lokalita Kutná Hora - Zruč nad Sázavou. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 13 020 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 330,00 m 2 330 m 2 4 500 000 Kč 13 636 Kč/m 2-7 -
Název: Komerční objekt (Restaurace) Kutná Hora - Kutná Hora-Vnitřní Město Lokalita Kutná Hora - Kutná Hora - Kutná Hora-Vnitřní Město, Čáslavská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 12 886 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 440,00 m 2 549 m 2 6 300 000 Kč 14 318 Kč/m 2 Název: Prodej: Komerční objekt (Restaurace) Čestín - Kamenná Lhota Lokalita Kutná Hora - Čestín - Kamenná Lhota Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 12 589 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 350,00 m 2 2 915 m 2 4 800 000 Kč 13 714 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 12 589 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 12 832 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 13 020 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 12 832 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 423,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 5 427 936 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p.29 8 719 403,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 688 100,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova č.p.29 5 427 936,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 5 427 936 Kč 9 407 552 Kč 688 149 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena 5 400 000 Kč slovy: Pětmilionůčtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Obvyklá cena (ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) je cenou, kterou by bylo možno dosáhnout při prodejích stejného nebo obdobného majetku, případně při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Nejčastějším způsobem zjištění obvyklé ceny je porovnávací způsob. Cena věci zjištěná porovnáním vychází z porovnání ceny obdobné věci k datu ocenění v daném místě. Porovnání u nemovitostí zohledňuje, zejména druh nemovitosti, místo stavby, velikost, využitelnost a vybavenost apod. Pro objektivizaci obvyklé ceny objektu je vedle porovnávacího způsobu ocenění provedeno ocenění věcnou hodnotou. Věcná hodnota (nákladová) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení. Reprodukční cena je v tomto případě zjištěna z cenového ukazatele ve stavebnictví pro rok 2015 (URS Praha). - 9 -
Na základě výše uvedených zjištění a propočtů je stanovena obvyklá cena nemovitosti - budovy č.p. 29 na pozemku parc.č.324 s pozemkem parc.č.324 a příslušenstvím, vše k.ú. Kutná Hora, obec Kutná Hora, okres Kutná Hora ve výši porovnávací hodnoty 5 400 000,- Kč Slovy: pětmilionůčtyřistatisíc Kč V Hostivici, 12.2.2015 Ing. Jaroslava Luňáčková Jarní 1324 253 01 Hostivice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 9.prosince 2011 č.j. Spr 4076/2010 pro základní obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací na oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 137-10.15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 137-10.15. - 10 -
pohled od vstupu do restaurace pohled z ulice Barborská výčep 1NP a suterén - 11 -
kuchyň sklad kotelna wc wc výtah na sudy suterén suterén - 12 -
2NP salonek salonek chodba schodiště bar schodiště - 13 -