ZNALECKÝ POSUDEK ev.č. 2-2178-15 Předmět posudku: o obvyklé ceně rekreačního domku - Horní Rozmyšl ev.č. 8, obec Dolní Nivy - včetně příslušenství a pozemků č.j. 97EX 11947/10-13 Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO-MĚSTO JUDr.Karel Urban, soudní exekutor Minská 54, 616 00 Brno Účel posudku: k exekučnímu řízení Zhotovitel posudku: Kupka Ladislav Alšova 1743, 35601 Sokolov email - kupkaladislav@volny.cz mob. 602 188 626 Datum, k němuž je provedeno ocenění: 09.01.2015 Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Pomocně ---Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb, k provedení zákona o oceňování majetku Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 211. Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dne 20.1.2015 vlastní aktualizovaná databáze prodaných a nabízených podobných nemovitostí Informace pamětníků Sokolov, dne 24.01.2015 1
1. NÁLEZ M.1. Horní Rozmyšl ev.č. 8 Kód katastrálního území: 629901 Název katastrálního území: Horní Rozmyšl Kód obce: 560341 Název obce: Dolní Nivy Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o volně stojící rekreační dům v oplocené zahradě s porosty. Je napojený na EL, VO, KA svedená do vlastní žumpy, částečně podsklepený, s 2NP a půdou. Přístup a příjezd je po místní zpevněné komunikaci. Technický stav odpovídá stáří cca 90 roků a podprůměrné, silně zanedbané, údržbě. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. pozemky M.1.2. rekreační dům ev.č. 8 M.1.3. porovnávací způsob ocenění M.1.1. pozemky Ocenění podle 3 Základní cena ZC určena dle 3 písm. b): ZC = ZC v * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 Úprava základních cen stavebních pozemků určena dle přílohy č.2 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Velikost obce podle počtu obyvatel V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 3 Poloha obce V. V ostatních případech 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby - základní sortiment) ZC v = 750,00 Kč/m 2 ZC = 750,00 * 0,50 * 0,60 * 0,80 * 1,00 * 0,90 * 0,85 = 137,70 Kč/m 2 Soupis parcel Parcela: 87 - zastavěná plocha a nádvoří Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 2
Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + 0,00) = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Geometrický tvar a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; orientace SV, 0,00 S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Celkem 0,00 Index omezení I O = 1 + Suma(P i ) I O = 1 + 0,00 = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 1,01 obyvatel včetně 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,03 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) -0,02 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě II. Pozemek lze napojit na některé sítě v obci 0,00 obce 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná -0,05 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - -0,06 špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,01 * ( 1 + -0,12) = 0,889 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 1,000 * 1,000 * 0,889 = 0,889 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 137,70 * 0,889 = 122,42 Kč/m 2 Parcela: 770/5 - zahrada Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 1,000 * 1,000 * 0,889 = 0,889 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 137,70 * 0,889 = 122,42 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 87 zastavěná plocha a nádvoří 257,00 122,42 31 461,94 770/5 zahrada 738,00 122,42 90 345,96 Celkem 995,00 121 807,90 3
pozemky - celkem: Zjištěná cena 121 808 Kč M.1.2. rekreační dům ev.č. 8 Ocenění rodinných domů, rekreačních chalup a rekr. domů porovnávacím způsobem podle 35 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 0,00 stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( 1 + -0,06) = 0,940 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích do 2000 1,01 obyvatel včetně 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,03 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) -0,02 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě III. Pozemek lze napojit na některé sítě v obci 0,00 obce 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná -0,05 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - -0,06 špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,01 * ( 1 + -0,12) = 0,889 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.24 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklep nebo podsklep do 1/2 ZP - se šikmou 0,00 nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvodových stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 0,02 13,8+105,38+105,38)/105,38 = 2,13 4
5 Napojení na sítě (přípojky) III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do 0,00 žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva -0,08 7 Základní příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstandní -0,05 nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící příslušen. k RD II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zast. ploše 0,00 nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou III. Nad 800 m2 celkem 0,01 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 Celkem -0,10 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu-předpoklad 0,65 provedení rozsáhlejších stav. úprav y Stáří stavby y Stáří stavby v rocích, max = 80 80,00 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 13 * (1-0,005 * y) I V = (1 + -0,10) * 0,65 * (1-0,005 * 80) = 0,351 Obestavěný prostor OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Spodní stavba 1 13,80 2,40 33,12 3*4.60 Vrchní stavba 2 105,38 3,65 769,27 7.8*12.10+2.2*5 Zastřešení 1 260,15 (12.1*4)/6*(2*12.1+8.05) Celkem 1 062,54 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.24 tab č.1 rod. dům, Karlovarský kraj, do 2000 obyv. ZC = 2036 Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * I V ZCU = 2036,00 * 0,351 = 714,64 Kč/m 3 obestavěného prostoru Cena stavby porovnáním CS p = OP * ZCU * I T * I P CS p = 1062,54 * 714,64 * 0,940 * 0,889 = 634 545 Kč rekreační dům ev.č. 8 - celkem: Zjištěná cena 634 545 Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) pozemky 121 808 rekreační dům ev.č. 8 634 545 Vyhlášková cena 756 353 5
M.1.4. porovnávací způsob ocenění Zákon 151/97 Sb, 2 Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnou okolností trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Přímá metoda Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných domů v místě pohybuje kolem 800 000,-Kč. Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. Nabídka v regionu je větší než poptávka. 1- Habartov Kluč - užitná plocha 210m2, pozemky 1510m2, nabídka za 900 000,-Kč - 2- Svatava Pohr. stráže - užitná plocha 250m2, pozemky 660m2, nabídka za 790 000,-Kč - 3- Svatava - užitná plocha 130m2, pozemky 680 m2 nabídka za 820 000,-Kč - Porovnávací hodnota : 790 000 Kč Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů 756 353 790 000 Kč Silné stránky nemovitosti : Dobrý přístup i příjezd Tiché místo s velkou zahradou Slabé stránky nemovitosti : Starý dům se zanedbanou údržbou Vysoké náklady na uvedení do standardního stavu Silně poškozená část mansardové střechy - zatéká Dům ev.č. 8 Horní Rozmyšl po zohlednění silných a slabých stránek - celkem : Obvyklá cena : 420 000 6
ZÁVĚR Obvyklá odhadnutá cena domu Horní Rozmyšl ev.č.8, včetně příslušenství a pozemků je 420 000,-Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 17.12.1968 č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu č.1. Příloha : LV č. 211 fotodokumentace 7
8
9
10
11
12