- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2514-2009 o ceně rodinného domu č.p.321 se staveb.parc.č.322 a zahradou č.3364/2, 3364/5 v obci a k.ú.chodová Planá, okres Tachov (LV č.317) Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor, JUDr.Karel Urban, Cejl 99, 602 00 Brno Účel posudku: zjištění ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení- viz Exekuční příkaz č.j.97ex 6509/07-11 a Usnesení-č.j.97EX 6509/07-87 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 3.4.2009 posudek vypracoval: Ing. Josef Červený Lesní ul. 1557 347 01 Tachov Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tachově 15.5.2009
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol o ceně rodinného domu č.p.321 se staveb.parc.č.322 a zahradou č.3364/2, 3364/5 v obci a k.ú.chodová Planá, okres Tachov 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Výškovská 321 348 13 Chodová Planá Kraj: Plzeňský Okres: Tachov Obec: Chodová Planá Katastrální území: Chodová Planá Počet obyvatel: 1 786 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 40,8274 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 122,48 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.4.2009 za přítomnosti p.rampase a p.rampasové. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení - stanovení znalce, č.j.97ex 6509/07-87 - exekuční příkaz, č.j.97ex 6509/07-11 - výpis z KN - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje podle LV č.317 pro obec a k.ú.chodová Planá je vlastníkem oceňované nemovitosti: Rampas Jiří, Výškovská 207, 348 13 Chodová Planá, r.č.620417/2359, podíl 1/4 Rampas Václav, Otín 10, 348 15 Planá u Mariánských Lázní, r.č.591201/1479, podíl 1/4 Rampasová Eva, Výškovská 321, 348 13 Chodová planá, r.č.385901/953, podíl 1/2 6. Dokumentace a skutečnost žádná projektová a ani jiná dokumentace nebyla k dispozici
- 3-7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost č.p.321 - rodinný dům v rekonstrukci se staveb.parc.č.322 a zahradou č.3364/2, 3364/5 se nachází na východním okraji zastavěného území obce Chodová Planá, vpravo od komunikace ve směru jízdy z obce směrem na Výškov. Přístup je z veřejné zpevněné komunikace, v místě je veřejný rozvod el.energie, vody, kanalizace a plynu. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p.321 b) Pozemky b 1 ) Pozemek - stav.parc.č.322, zahrada č.3364/2, 3364/5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p.321-26a Vlastní rodinný dům je přízemní, nepodsklepený, zastřešen je sedlovou střechou s eternitovou krytinou. Vstup do domu je v přízemí přes nově přistavovanou verandu, v domě je předsíň,, kuchyň a 3 pokoje. Dům je postaven v klasické zděné technologii, v posledních 5 letech se provádí jeho rekonstrukce (plynofikace včetně nového ÚT s plynovým kotlem, výměna oken za plastová, rekonstrukce instalací, nové omítky, podlahy a obklady, výměna dveří - dýhované do obložek, nová kuchyně, nové zařizovací předměty v koupelně a pod.) a odvodnění s odizolováním RD z vnější strany. Stáří domu není dokladováno odhaduje se na cca 50-55 roků, uvnitř po rekonstrukci, nedostavěná veranda, chybí oprava fasády a úprava okolí rod.domu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Rodinný dům Plzeňský kraj - do 2 000 obyvatel 50 roků
- 4 - Základní cena ZC (příloha č. 20a): 3 299,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,50*11,20+3,0*2,47 = 102,61 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 102,61 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: 1.NP: (8,50*11,20+3,0*2,47)*(2,90) = 297,57 m 3 zastřešení + podezdívka: 8,50*11,20*2,10 = 199,92 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 497,49 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,61 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 102,61 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,01 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 - Rod.dům uvnitř je ve velmi dobrém stavu (rekonstrukce). Koeficient pro stáří 50 let: 0,8 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,8 = 0,899 i = 1
- 5 - Index polohy: Název znaku č. P i 1. Úřady v obci - obecní úřad, pošta III 0,02 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. III 0,04 měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Pracovní příležitosti - omezené pracovní možnosti v obci nebo okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu III 0,10 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,160 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu - Dobrá poloha pro bydlení. II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,899 * 1,160 * 1,000 = 1,043 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 3 299,- Kč/m 3 * 1,043 = 3 440,86 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 3 440,86 Kč/m 3 * 497,49 m 3 = 1 711 793,44 Kč Rodinný dům č.p.321 - zjištěná cena = 1 711 793,44 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek - stav.parc.č.322, zahrada č.3364/2, 3364/5-27 - 32 Jde o zastavěnou plochu pod vlast.rda okolí - zahrad kolem RD. V místě je veřejný rozvod el.energie, vody, plynu, kanalizace do žumpy. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha 322 310,00 122,48 37 968,80
- 6 - Součet 37 968,80 Úprava ceny příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % + 1 139,06 Mezisoučet 39 107,86 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8740 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 73 214,14 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 122,48 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 3364/2 483,00 122,48 59 157,84 zahrada 3364/5 201,00 122,48 24 618,48 Součet 83 776,32 Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % + 2 513,29 Mezisoučet 86 289,61 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8740 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1420 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem 64 617,39 Pozemek - stav.parc.č.322, zahrada č.3364/2, 3364/5 - zjištěná cena = 137 831,53 Kč C. Rekapitulace Výsledná cena: a) Rodinný dům č.p.321 = 1 711 793,44 Kč a) Pozemek - stav.parc.č.322, zahrada č.3364/2, 3364/5 = 137 831,53 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 849 624,97 Kč 1 849 620,- Kč slovy: jedenmilionosmsetčtyřicetdevěttisícšestsetdvacet Kč
- 7 - Závěr - stanovení ceny obvyklé: Městys Chodová Planá je obcí rozvojovou (s novou výstavbou rodinných domů) a s poptávkou po objektech pro bydlení, má dobré dopravní spojení. Umístění oceňované nemovitosti je v místě vhodném pro bydlení, v daném regionu je trvalá poptávka po obdobných nemovitostech. S ohledem na vypočtenou cenu, polohu nemovitosti (mezi Planou a Mariánskými Lázněmi), na celkový tech.stav a velikost nemovitosti včetně pozemku, stanovuji: obvyklou cenu nemovitosti č.p.321 ve výši 1 800 000,-Kč, slovy: jedenmilionosmsettisíc Kč. V Tachově, 15.5.2009 Ing. Josef Červený Lesní ul. 1557 347 01 Tachov D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 28. dubna 1971, č.j. Spr. 4086/70 pro základní obory ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2514-2009 znaleckého deníku.