Výtisk č.: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2108/18/2014 o ceně dále uvedených pozemků ( PK ) z LV č. 568, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj Katastrální pracoviště Tábor v k. ú. R a t i b o ř i c e u T á b o r a, obec Ratibořské Hory a o ceně trvalých porostů na těchto pozemcích, včetně případných závad. Posudek vyžádal: Účel posudku: Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek F r a n k Tovární 197 381 01 Č e s k ý K r u m l o v Ocenění nemovitosti ve výlučném vlastnictví povinného Jana Smejkala. Posudek vypracoval: Ing. Kliment Václav J. Bendy 1309/12 370 05 České Budějovice Specifické požadavky zadavatele: Podklady pro vypracování posudku: Stanovení ceny výše uvedené nemovitosti včetně práv a závad cenou v čase a místě obvyklou k datu vydání usnesení. - usnesení čj. 125 EX 427/06-239 VS ze dne 20. 03. 2014 - výpis z katastru nemovitostí z LV č. 568 k. ú. Ratibořice u Tábora 13 stran - ortosnímky M 1:5000 se zákresem pozemků - porostní mapa M cca 1:10000 se zákresem pozemků - typologická mapa M cca 1:10000 se zákresem pozemků - lesní hospodářská osnova ( LHO ) vypracovaná pro LHO Tábor Mladá Vožice, ORP Tábor s platností od 01. 01. 2011 do 31. 12. 2020 Datum provedení místního šetření: 11. 04. 2014 Datum, ke kterému se ocenění provádí: 20. 03. 2014 Cenový předpis, podle něhož se ocenění provádí: Zákon č. 151/1997 Sb.o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů a vyhláška ministerstva financí č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku ( oceňovací vyhláška )
2 Stanovení ceny obvyklé: Cenou obvyklou, ve smyslu definice dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů 2, odst. ( 1 ) se rozumí cena, které by bylo dosaženo při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stanovení ceny tržní ( místně obvyklé ) je vyjádřením snahy znalce odhadnout skutečnou tržní cenu dříve než se uskuteční prodej nemovitosti. Jediná skutečně tržní cena je cena uvedená na kupní smlouvě, která nebyla uzavřena v tísni za nevýhodných podmínek, tedy až po uzavření obchodu. Pro určení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou musí mít znalec dostatečnou databázi realizovaných cen kvalitativně srovnatelných pozemků ( porostů ) v dané oblasti v Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že tuto databázi není v možnostech znalce z mnoha důvodů získat, lze vycházet z nabídkových cen realitních kanceláří z poslední doby při vyloučení jak nízkých, tak zjevně nadhodnocených nabídek. Obzvláště u porostů je nutné znát jejich charakter roztříštěnost či celistvost nabízených lesních pozemků, dřevinnou skladbu, věk, přístupnost, možnosti eventuelní těžby a pod., což z nabídkových inzerátu nelze vždy odhadnout. V Jihočeském kraji je v současné době na stránkách realitních kanceláří k dispozici několik nabídek lesních pozemků s porosty s cenou mezi 7 20 Kč/m 2. V okrese Tábor 3 nabídky s návrhem ceny dohodou. Z toho důvodu je tato metoda jako nerelevantní pro stanovení ceny v čase a místě obvyklé nepoužita. Pro stanovení ceny obvyklé musí znalec nejprve provést ocenění cenou dle platné vyhlášky, tj. cenou úřední od které se odvíjí další postup směřující k ocenění požadovanými metodami pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé. Pro ocenění je z části použit program Z N A L E C 4.4. 0 DAMASK. Ocenění pozemků dle 7, odst. ( 1 ) ( 5 ) viz příloha str. 1; pomocné ocenění porostů dle 40, odst. ( 1 ) ( 6 ) metodou věkových hodnotových faktorů s úpravou srážkami a koeficienty dle 42, odst. ( 1 ) ( 2 ) viz příloha str. 2. Požadovaná cena obvyklá se dále stanovuje metodou odhadu tržního ocenění lesa viz příloha str. 3. Přílohy jsou nedílnou součástí posudku. Údaje o pozemcích: Předmětem ocenění jsou dále uvedené pozemky ve výlučném vlastnictví povinného Jana Smejkala ( 741130/1491 ), bytem Červená Řečice 19, PSČ 394 46.
Parcela PK Druh pozemku KN Výměra m 2 842 863 871 1014 1015 1040 3438 306 162 3183 144 3632 Celkem k. ú. Ratibořice u Tábora LV č. 568 10865 3 Cena pozemků: viz příloha str. 1. Lesní pozemky se oceňují dle 7, odst. ( 1 ) ( 5 ) vyhl. č. 441/2013 Sb. podle plošně převládajícího souboru lesního typu v porostní skupině. Pozemky se nachází ve dvou lokalitách v SZ části katastrálního území, vzdálených od sebe cca 1 500 m. Skupina parcel 842, 863 a 871 v Z části cca 1 600 m od osady Ratibořice parcely 863 a 871 na prudkém západně exponovaném svahu k rybníku Rousek, Z část pozemku 842 rovněž svah do nivy pod rybníkem. Druhá skupina parcel 1014, 1015 a 1040 na severně exponovaném svahu k Malenínskému potoku cca 700 m severně od osady Ratibořice. Dle přílohy č. 7, č. pol. 7. se u SLT s číslicí 9 ( 3S9, 3K9 ) na třetím místě zleva uplatňuje srážka 40% ( prudký svah ); u edafické kategorie O se na části pozemku 1015 a 1040 ( SLT 4O ) dle pol. č. 6.1 uplatňuje srážka 20% z titulu zhoršených odtokových poměrů. Údaje o lesních porostech: Porosty jsou součástí porostních skupin s označením oddělení 51, dílce ( porostu ) A a skupin n5, n12, i9 a e3 na západní části katastru, dílce ( porostu ) C se skupinou r1 a D se skupinami d2 a d11 na severní části katastru.. Taxační údaje LHO převážně akceptovány s aktualizací věku navýšením o 2 roky k datu ocenění. U porostní skupiny n5 pro ocenění zvolena diferenciace I a II, přičemž jako I označená nekvalitní větevnatá borovice s několika smrkovými obrostliky, jako II mladší dubová tyčovina v SV okraji pozemku. U staršího smrku uplatněna srážka na výskyt hniloby v dolní části kmene dle pol č. 5.2 v rozmezí 14 17%. Základní cena za 1 m 2 porostu je konstruována dle vzorců: H a = [ ( A u - c ) x f a + c ] x B a x K v ( pro obmýtí 80 a 120 let ) H a = [ ( A u - c ) x f a x 1/ fuv + c ] x B a x K v ( pro obmýtí 70 a 110 let ) kde H a = cena skupiny dřevin ve věku ke dni ocenění A u = cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku obmýtí u pro příslušný bonitní stupeň c = náklady na zajištěnou kulturu f a = věkový hodnotový faktor pro obmýtí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň 1/ fuv = opravný faktor pro obmýtí B a = zakmenění ve věku ke dni ocenění K v = věkový koeficient lesního porostu K v = 1 [ ( obmýtí věk ) x 0,005 ]
4 Ocenění trvalých porostů: 40, odst. ( 1 ) ( 6 ) cena úřední viz příloha str. 2. 42, odst. ( 1 ) ( 2 ) Stanovení ceny obvyklé metodou hodnotovou: Způsob ocenění podle jmenovité, účetní či kurzové hodnoty jak je citováno v 2, odst. ( 3 ) zákona č. 151/1997 Sb. nelze v našem případě aplikovat. Požadavek stanovení hodnoty majetku ve výši obvyklé ceny řešen metodou odhadu tržního ocenění lesa dle Ing. Dohnanského viz příloha str. 3. C th = [ ( H a x K th ) + C SLT ] x f K th = ( A u max c ) x f a A u max Kde: C th = tržní cena H a = úřední cena dle vyhlášky 40 42 C SLT = cena lesních pozemků a nelesních pozemků s lesním porostem K th = koeficient tržní hodnoty skupiny dřevin A u max = maximálně možná hodnota skupiny dřevin v době obmýtí c = náklady na zajištění kultury dle vyhlášky f a = věkový hodnotový faktor dle vyhlášky Úprava tržní hodnoty: f = faktor velikosti majetku ( dle Ing. Zadrapy ) Rekapitulace obvyklé ceny lesního majetku: Cena lesního majetku celkem 83 603 Kč z a o k r o u h l e n o ( dle 50 ). 83 600 Kč tj. s l o v y osmdesáttřitisícšestset..kč tj. 7,69 Kč/m 2. V Českých Budějovicích, dne 12. dubna 2014. Ing. Kliment Václav J. Bendy 1309/12 370 05 České Budějovice 2 tel. 602 140 386 Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojenými např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo nebylo provedeno, jelikož nemovitost ( pozemek ) je zatížený pouze nařízením exekuce a zástavním právem k zajištění pohledávek věřitelů.
5 Z n a l e c k á d o l o ž k a. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 27. 11. 1990, čj. 2049/90 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady pozemků, trvalých porostů a ostatní zeleně mimo les. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2108/18/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu účtuji podle připojené likvidace. Tento posudek obsahuje 5 stran textu a tabulek, v příloze 3 strany výpočtů, 2 strany kopie usnesení, 1 stranu výpisu z KN z LV č. 568 pro k. ú. Ratibořice u Tábora, 2 strany ortosnímků v M 1:5000 s vyznačením oceňovaných pozemků ( www.cuzk.cz ), 1 stranu kopie porostní mapy a 1 stranu barevné kopie typologické mapy obojí M cca 1:10000 OPRL ( www.uhul.cz ). Celkem 15 stran. Posudek se předává ve třech vyhotoveních zadavateli. Výtisk č. 4 zůstává v archivu znalce.