ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1342/2014 Ocenění nemovitých věcí: St. parcela č. 66 o výměře 408 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Oselce, č.p. 14, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 66, Parcela č. 77/2 o výměře 7 m2 zahrada, Parcela č. 78/1 o výměře 828 m2 zahrada, zapsané na LV č. 475, pro k.ú. Oselce, obec Oselce, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 17.04.2014 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 16 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 23.04.2014
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: St. parcela č. 66 o výměře 408 m2 zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Oselce, č.p. 14, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č. St. 66, Parcela č. 77/2 o výměře 7 m2 zahrada, parcela č. 78/1 o výměře 828 m2 zahrada, zapsané na LV č. 475, pro k.ú. Oselce, obec Oselce, okres Plzeň-jih, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih. 1.2. Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 475 pro k.ú. Oselce ze dne 28.03.2014 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 475 pro k.ú. Oselce ze dne 23.04.2014 Kopie katastrální mapy ze dne 23.04.2014 Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky a měření na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. 2.2. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 475 ze dne 23.04.2014 pro k.ú. Oselce Měřičková Miluška, č.p. 14, 33546 Oselce Adresa nemovité věci: Oselce č.p. 14 Název katastrálního území: Oselce Název obce: Oselce Název okresu: Plzeň jih List vlastnictví: LV č. 475 4
3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 475 pro k.ú. Oselce v příloze) Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká. 3.1.3. Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům při místní částečně zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce Oselce, v okrajové, severovýchodní části. Bezprostřední okolí je prostorné, v okolí jsou převážně rodinné domy a bývalé zemědělské usedlosti. Oceňovaný rodinný dům na pozemku st.parc.č. 14 je samostatně stojící, obdélníkového půdorysu s verandou, zastřešený sedlovou střechou. Vstup na pozemek vraty a vrátky ze západní strany, vstup do domu verandou. Odkanalizování splaškových vod do obecní ČOV, pitná voda z veřejného řadu a ze studny, elektroinstalace provedena, plyn zaveden. Severně, do písmene L navazuje na rodinný dům stodola s chlívky. Oselce patří územě do okresu Plzeň jih a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Nepomuk. Obec Oselce se rozkládá asi čtyřicetčtyři kilometrů jihovýchodně od centra Plzně a devět kilometrů jihovýchodně od města Nepomuk. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 360 obyvatel. Oselce se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Kotouň, Nová Ves a Oselce. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Oselce je jeden zubař. Kromě toho je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Popis a stav objektů Rodinný dům Jedná se o rodinný dům nepodsklepený, přízemní bez podkroví. Dispozičně: 1 NP (přízemí): veranda (9,00m2, PVC), chodba (9,000m2, PVC, koberec), sociální zařízení (8,80m2, vana, umyvadlo, WC), kuchyně (19,00m2, plovoucí), z kuchyně obývací pokoj (21,00m2, koberec), z chodby ložnice (19,00m2, koberec na prošlapaných prknech). Celkem 2+1, užitná plocha 86m2, zastavěná plocha 133m2, obestavěný prostor 800m3. Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva, stropní konstrukce zřejmě dřevěné trámové, v ložnici klenbové, konstrukce krovu dřevěná vaznicová, schody na půdu nejsou (žebřík ze stodoly), krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, omítky štukové, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, okna dřevěná, dveře náplňové, v kuchyni kuchyňská linka se sporákem, ohřev teplé vody bojlerem, vytápění lokální kamny WAW a kamny na tuhá paliva (typu Petry ), el. instalace provedena. Doklady ani dokumentace nebyly předloženy, stáří rodinného domu je dle sdělení od roku 1930, již dříve byly prováděny průběžně rekonstrukce (sociální zařízení, vytápění, střešní krytina, přístavba verandy apod.), převážně je rodinný dům v původním stavu, stavebně technický stav odpovídající, dobrý, morálně zastaralé. Rodinný dům je trvale užíván k bydlení. 5
Stodola Navazuje severně na rodinný dům do L, je přízemní, nepodsklepená, se sedlovou střechou, nosná konstrukce je provedena na mělkých základech, svislé konstrukce smíšené, stropní konstrukce klenbové, střecha sedlová, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy hliněné a betonové, omítky vápenné, vrata dřevěná, ostatní chybí. Stodola je předpokládaného stáří jako rodinný dům, tj. od roku 1930, v původním, odpovídajícím celkem dobrém stavu. Do stodoly jsou vestavěny dva chlívky a sklad. Zastavěná plocha 130m2, užitná plocha 90m2, obestavěný prostor 550m3. Studna Původní kopaná studna, hloubky 10m. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, zpevněné plochy okolo domu, oplocení z pletiva do ocel. sloupků, ocelová vrata a vrátka, vše již převážně dožilé. Pozemky Parcela st.parc.č. 66 o výměře 408m 2 (zastavěná plocha a nádvoří) - zastavěná částečně rodinným domem a stodolou, nezastavěná část je dvorkem mezi objekty, parc.č. 77/2 o výměře 7m2 a parc.č. 78/1 o výměře 828m2, obojí zahrada východně za rodinným domem, zahrada je mírně svažitá jižně, zatravněná, oplocená s trvalými porosty (převážně ovocné stromy v běžných druzích), v horní části je zahrada užívána pro chov slepic. Porosty Jedná se trvalé porosty v běžných druzích (ovocné stromy a okrasné keře), udržované. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 86m RD 133 m2 1243 m2 Stodola 90m2 Stodola 130 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost rodinného domu, který je trvale užíván k bydlení, v celkem dobrém, ale morálně zastaralém stavu. K bydlení pro rodinu svou velikostí 2+1 spíše menší. 6
3.2. Výpočet 3.2.1. Porovnání 1) Kasejovice, okr. Plzeň jih 990 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 990 000 Kč za nemovitost Adresa: Kasejovice (okres Plzeň-jih) Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 14-0053 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 112 m 2 Plocha užitná: 112 m 2 Plocha podlahová: 112 m 2 Plocha pozemku: 600 m 2 Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná analizace Elektřina: 400V Doprava: Autobus Zařízeno: Ano Popis: Prodáme RD se zahradou a předzahrádkou v Kasejovicích na klidném místě kousek od centra obce. Dům je kompletně podsklepený. Obytná část má vstupní chodbu /10m2 /, v pravé části domu je samostatný pokoj /13m2/, koupelna s vanou /7m2/ a samostatné WC /1,2 m2/.v levé části je kuchyně /18m2/, ložnice /21m2/,větší pokoj /24m2/ a menší pokoj/ 18m2/.Stropy v těchto pokojích mají ručně obložené stropy kvalitním dřevem, dům je částečně zařízen starším nábytkem. Na konci chodby jsou dvě dřevěná schodiště spojující půdu, a spodní část domu se sklepy a garáží. Obytnou část lze případně rozšířit o dalších 90m2 jako podkrovní místnosti. Topení je plynové / WAW/, kuchyně má navíc samostatná kamna,komín se dá využít pro krbová kamna do obývacího pokoje. Je zde i možnost obnovit ústřední topení a napojení na kotel na pevná paliva, případně nově, na kotel plynový. Voda je napojena na vodovodní řád a navíc má dům vlastní studnu. V obci je základní občanská vybavenost, škola, školka, zdravotnická zařízení a možnosti sportovního využití v místním oddíle. Okolní příroda a zajímavé turistické cíle nabízejí vše pro milovníky přírody, turistiky a cyklistiky. Dobré dopravní spojení do okolních větších měst. 2) Novotníky, okr. Plzeň jih 750 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 750 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Prádlo - Novotníky (okres Plzeň-jih) Datum aktualizace: 24.03.2014 ID zakázky: 367283 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 148 m 2 Plocha užitná: 70 m 2 Plocha podlahová: 70 m 2 Plocha pozemku: 903 m 2 Balkón: Ano Parkovací stání: 1x Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Částečně Popis: Prodej rodinného domu 2+1 v obci Novotníky, Prádlo, 2 km od Nepomuka. Podsklepený, suchý dům, kolaudovaný v roce 1964. Veranda, chodba, koupelna, samostatné WC, obývací pokoj, ložnice, kuchyně. Možnost půdní vestavby. Voda z vlastní studny, napojení na kanalizaci. Pozemek o celkové výměře 903 m2. Okraj obce, dům vhodný k rekreaci i trvalému bydlení. Případné financování hypotékou vyřídíme. 3) Nepomuk, okr. Plzeň jih 800 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 800 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Úzká, Nepomuk Datum aktualizace: 10.04.2014 ID zakázky: 050307 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 143 m 2 Plocha užitná: 84 m 2 Plocha podlahová: 84 m 2 Plocha pozemku: 251 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Zařízeno: Částečně Popis: Dům vyzděný z plných cihel a kamene nabízí klid a soukromí v centru Nepomuku pouhých pár kroků od náměstí. V současnosti je obytné přízemí, kde je z chodby (21,5 m²) vstup do průchozí místnosti s klenutými stropy a technickým zázemím (16,5 m²), odtud dále do kuchyně (11,5 m²) nebo obývacího pokoje (28,5 m²). V přízemní je rovněž koupelna se sprchovým koutem (5 m²) a samostatné WC (1 m²). Zatím nevyužité podkroví poskytuje dostatečný prostor pro další rozšíření obytné plochy domu. V domě je elektřina 230/400 V, kanalizace a obecní vodovod. Vytápění je zajištěno elektrokotlem a kamny na TP, k domu je možné zbudovat plynovou přípojku. Na travnatém dvorku za domem, který je oddělený od sousedů zdí, je dostatečné soukromí a nachází se zde kůlna i dřevník. 7
4) Srby, okr. Plzeň jih 880 000,- Kč Nabídková cena Celková cena: 880 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Srby (okres Plzeň-jih) Datum aktualizace: 14.04.2014 ID zakázky: 373990 Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 140 m 2 Plocha užitná: 88 m 2 Plocha podlahová: 95 m 2 Plocha pozemku: 364 m 2 Sklep: 40 m 2 Parkovací stání: 1x Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Vlak Zařízeno: Částečně Popis: Prodej RD o dispozici2+1 v Srbech u Nepomuka a celkové výměře 364 m2. Vhodný pro trvalé bydlení i rekreaci. Parkování na dvoře. Vlastní vodovod. Nově zrekonstruovaná elektřina, voda, odpady, podlahy. Samostatné WC. Vytápění krbová kamna. Možnost vybudování podkroví. Z 1/2 podsklepený. Nová plastová okna. Prosklené zápraží. OV Nepomuk a Blovice. Vlaková zastávka. Doporučujeme prohlídku. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1 RD Kasejovice, okr. Plzeň jih 0,90 1,00 1,05 1,00 1,00 0,80 0,95 8839 6348 2 RD Novotníky, okr. Plzeň jih 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 0,80 0,95 10714 8550 3 RD Nepomuk, okr. Plzeň jih 0,90 1,00 1,05 1,00 0,95 0,80 0,95 9524 6498 4. RD Srby, okr. Plzeň jih 1,00 1,00 1,05 1,00 0,90 0,80 0,95 11000 7900 maximum 8500 minimum 6348 průměr 7324 užitná plocha m2 86 porovnávací hodnota 629870 Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 630 000,00 Kč Slovy: šestsettřicettisíc Kč 8
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota: 630 000,00 Kč slovy: šestsettřicettisíc Kč Jedná se o rodinný dům, který byl postaven jako obytný. Poloha je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení a k rekreaci. Oceňované nemovité věci, vzhledem k jejich dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení ev. k rekreaci Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky klidná poloha. Slabé stránky morálně zastaralé, pro bydlení spíše menší, poptávka po obdobných nemovitých věcech velmi malá, nabídka je velká. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 17.04.2014 Slovy: šestsettřicet tisíc korun českých ve výši: 630 000,00 Kč V Plzni, 23.04.2014 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1342/2014 znaleckého deníku. 9
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 10
vstup zádveří chodba sociální zařízení 11
sociální zařízení obývací pokoj kuchyně ložnice krov stodola s chlívky a skladem 12
pohled severovýchodní pohled severní pohled jihovýchodní pohled západní pohled západní pohled jihozápadní 13
5.3. Doklady 14
15
16