ZNALECKÝ POSUDEK č. 157/20257/2016 O ceně nemovitostí - domu čp. 106 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 105 a p.p.č. 104/5, k. ú. a obec Prackovice nad Labem, okres Litoměřice Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 B r n o Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 29.9.2016 znalecký posudek vypracoval: Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/8 418 01 Bílina Telefon: 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině 2.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - domu čp. 106 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 105 a p.p.č. 104/5, k. ú. a obec Prackovice nad Labem, okres Litoměřice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dům čp. 106 spolu s příslušenstvím, porosty a pozemky st.p.č. 105 a p.p.č. 104/5 Adresa předmětu ocenění: Prackovice nad Labem 106 411 33 Prackovice nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Prackovice nad Labem Katastrální území: Prackovice nad Labem Počet obyvatel: 603 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 438,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.9.2016 za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j.: 97 EX 1088/13-69 ze dne 9.9.2016 ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 55 pro k. ú. a obec Prackovice nad Labem vyhotovený objednatelem s datem 9.9.2016 týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Prackovice nad Labem vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne 9.9.2016 se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří jednotlivých součástí nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - výslech majitelů sousední nemovitosti (st.p.č. 104) - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. - 2 -
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, sloužící k obytným účelům s příslušenstvím, takto byl také postaven, je dosud užíván a jako takový jej proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v nepravidelné zástavbě ulice bez názvu, u místní komunikace, procházející obcí, v její okrajové části. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp. 106. Kromě níže uvedených staveb jsou dalšími součástmi nemovitosti porosty a pozemky st.p.č. 105, zastavěná plocha, o výměře 197 m 2 p.p.č. 104/5, zahrada, o výměře 270 m 2, vše k. ú. a obec Prackovice nad Labem, okres Litoměřice. Příslušenství tvoří kolny, zpevněné plochy, oplocení s vraty a vrátky, přípojky sítí apod. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byli znalcem písemně vyzváni spolumajitelé nemovitosti pan Radek Dlouhý a pan Petr Hořínek, ti sice písemnou výzvu znalce převzali, avšak na místě odhadu nebyli a znalci prohlídku a zaměření tedy neumožnili. Na základě výše uvedených skutečností jsem proto provedl prohlídku nemovitosti zvenku, a dále jsem provedl výslech u majitelů sousední nemovitosti na st.p.č. 104. Ti znalci vybavení domu stručně popsali. Rozměry a vybavení oceňované nemovitosti proto uvažuji s omezenou přesností. Napojení nemovitosti na inž. sítě je provedeno na síť elektro, vodovodu, kanalizace a plynu. 8. Základní pojmy a metody ocenění Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v 2004 - odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až 2004 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům čp. 106 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolny 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,01 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-4 -
Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 0,949 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. dům čp. 106 11 i = 2 Jde o přízemní, částečně podsklepený objekt, se sedlovou střechou, s využitím podkrovními místnostmi. Objekt je zděný ze smíšeného či cihelného zdiva, stropy 1.PP uvažuji klenuté, jinak rovné, dřevěné trámové, opatřené podhledem, krytina střechy je z pálených tašek, klempířské konstrukce tvořeny okapy a svody z pozink. plechu, vnější omítky jsou vápenné, uzemnění objektu hromosvodem provedeno není. Vytápění objektu uvažuji etážové s elektrokotlem a radiátory, okna plastová, dveře dřevěné plné, část. prosklené do kovových či dřevěných obíjených zárubní, podlahy betonové či prkenné s PVC, resp. keramická dlažba, vybavení domu uvažuji koupelnou s vanou a umyvadlem a el. boilerem, záchod splachovací, kuchyň s linkou a s běžným sporákem, a dále obklady stěn apod. Objekt je využit k obytným účelům, je zde 1 b. j. zřejmě 4 + 1 (?) s příslušenstvím, 2 + 1 v 1.NP a 2 obytné místnosti (?) v podkroví, objekt lze tedy charakterizovat jako rodinný dům. Stáří domu uvažuji cca z roku 1900. Stáří objektu tedy uvažuji 2016-1900 = 116 let. Technický stav objektu jako celku uvažuji, že je průměrný. Prvky dlouhodobé životnosti uvažuji, že jsou převážně ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, stav dřevěných prvků stropů a krovů je však může být i horší, technický stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji rovněž průměrný, některé z těchto prvků či instalací jsou staršího data provedení s omezenou další životností, některé mohou být naopak novější. Na základě vyjádření nebyl objekt domu v posledních letech modernizován (pouze plastová okna), údržbu objektu předpokládám spíše podprůměrnou. Ve zdivu objektu se částečně může projevovat vzlínavost zemní vlhkosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 116 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 324,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 6,20*5,00 = 31,00 m 2 1.NP: 6,20*10,40+6,20*4,25 = 90,83 m 2 Podkroví (2.NP): 6,20*10,40+6,20*4,25 = 90,83 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 31,00 m 2 2,10 m 1.NP: 90,83 m 2 3,10 m Podkroví (2.NP): 90,83 m 2 2,80 m - 5 -
Obestavěný prostor 1.PP: (6,20*5,00)*(2,10) = 65,10 m 3 1.NP: (6,20*10,40+6,20*4,25)*(3,10) = 281,57 m 3 Střecha vč. podkroví (6,20*10,40)*(0,70+3,50)/2+(6,20*4,25)*(3,00 = 214,46 m 3 (2.NP): ) Obestavěný prostor - celkem: = 561,13 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 90,83 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 212,66 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,34 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 116 let: s = 1-0,005 * 116 = 0,420 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,510 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 324,- Kč/m 3 * 0,510 = 675,24 Kč/m 3-6 -
CS P = OP * ZCU * I T * I P = 561,13 m 3 * 675,24 Kč/m 3 * 0,940 * 1,010= 359 725,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 359 725,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. kolny Předpokládám, že jde o přízemní, nepodsklepený zděný objekt jednoduché konstrukce. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 3,30*6,95 = 22,94 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 22,94 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (3,30*6,95)*(3,00) = 68,81 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 68,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 68,81 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80-7 -
4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů P 6,10 100 0,46 2,81 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře P 3,00 100 0,46 1,38 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,06 Koeficient vybavení K 4 : 0,8206 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8206 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 713,- Plná cena: 68,81 m 3 * 1 713,- Kč/m 3 = 117 872,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 65 = 61,5 % Koeficient opotřebení: (1-61,5 % / 100) * 0,385 Nákladová cena stavby CS N = 45 381,- Kč Koeficient pp * 0,949 Cena stavby CS = 43 066,57 Kč Kolny - zjištěná cena = 43 066,57 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemky Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,010 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00-8 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,02 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,980 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 0,980 * 1,010 = 0,930 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 438,- 0,930 407,34 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast. plocha 105 197,00 407,34 80 245,98 4 odst. 1 zahrada 104/5 270,00 407,34 109 981,80 Stavební pozemky - celkem 467,00 190 227,78 Pozemky - zjištěná cena = 190 227,78 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty Na pozemcích se nachází několik okrasných a ovocných porostů. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 190 227,78 Celková výměra pozemku m 2 467,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 20 367,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 1 324,00 Porosty - zjištěná cena = 1 324,- Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. dům čp. 106 359 725,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. kolny 43 067,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 402 792,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky 190 228,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem 190 228,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. porosty 1 324,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 324,- Kč Celkem 594 344,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 594 344,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 594 340,- Kč slovy: Pětsetdevadesátčtyřitisíctřistačtyřicet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, a dále zahájení exekuce. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Nemovitost není pronajata, je užívaná vlastníkem. Na LV je vyznačená plomba, nemám informace z jakých důvodů, lze předpokládat, že na Kat. úřad byla doručena dlaší listina, týkající se omezení v části C... Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době nižší než nabídka. V současné době jsou na serveru sreality nabízeny celkem 4 nemovitosti v Prackovicích, nejlépe srovnatelná nemovitost za cenu 770 000.- Kč, ta je však kvalitnější. Navíc jde o nabídku u které je předpoklad podstatného snížení ceny. - 10 -
Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí dle LV č. 55 - domu čp. 106 spolu s příslušenstvím, poroty a pozemky st.p.č. 105 a p.p.č. 104/5, k. ú. a obec Prackovice nad Labem, okres Litoměřice, ve výši 500 000.- Kč. V Bílině 2.10.2016 Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/8 418 01 Bílina Telefon: 604734409 e-mail: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.4.1987 pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 157/20257/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 157/20257/2016. - 11 -
- 12 -