ZNALECKÝ POSUDEK č. 3889-053/18 o obvyklé ceně (tržní hodnotě) 1/31 spoluvlastnického podílu nemovitých věcí - obytného domu č.p. 193 včetně součásti a příslušenství, katastrální území Nečtiny, obec Nečtiny, území okresu Plzeň - sever Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň-město č.j. 106 EX 289/18 (cena 157 900,-Kč) Radyňská 9 23600 Plzeň Pro potřebu objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 20.11.2018 znalecký posudek vypracoval: Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň Znalecký posudek obsahuje 17 stran včetně titulního listu (z toho 6 stran příloh). Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních + CD. V Plzni 30.11.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol ocenění nemovité věci - 1/31 spoluvlastnického podílu nemovitých věcí - obytného domu č.p. 193 včetně součásti a příslušenství, katastrální území Nečtiny, obec Nečtiny, území okresu Plzeň - sever Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficielní metodika ani obligatorní ustanovení vyjma Komentáře k určování obvyklé ceny MFČR. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficielní metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec ustanovení. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne 8.6.2004 č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu koeficientu prodejnosti, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase, o + 30% a po novelizaci i použití porovnávacích metod u staveb a BJ, obdobně pak i použití indexace upravující základní cenu pozemků přibližující se trhu. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, vyjma 2 cit. zákona, kde po novelizaci je obligatorně obvyklá cena jako hodnota věci určena porovnáním. K jejímu určování vydalo MF ČR Komentář k určování obvyklé ceny ze dne 25.9.2014, který podmiňuje porovnávací postup jen z průkazně zjištěných realizovaných smluvních cen srovnatelných nemovitostí o 8-15 statisticky významných vzorků. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, nahrazuje se zjištěnou cenou podle cenových přepisů. Takovéto ustanovení pak v případech, kdy porovnání pro nedostatek relevantních a přezkoumatelných podkladů nelze použít, vylučovalo stanovení obvyklé ceny ve smyslu ustanovení zákona o oceňování majetku v platném znění i když z důvodové zprávy k doplnění 2 lze odvozovat, že je chápána ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů, (IVS) ve kterých je zakotvena podmínka běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá - 2 -
přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Přitom se předpokládá, že majetek byl na trhu prezentován nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, (vyjma snad Komentáře k určování obvyklé ceny vydaného MF ČR), která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. Tento postup a způsob pro odhad ceny obvyklé byl použit v tomto znaleckém posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dům č.p. 193 Adresa předmětu ocenění: Nečtiny 193 331 62 Nečtiny LV: 678 Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Nečtiny Katastrální území: Nečtiny Počet obyvatel: 615 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.11.2018 za přítomnosti p. Baláka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN LV 678 - snímek katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - informace zjištěné na OÚ Uněšov - stavební úřad - situace - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Daniel Balák, č. p. 188, 331 62 Nečtiny, podíl: 1 / 31 Jindřich Balák, č. p. 193, 331 62 Nečtiny, podíl: 1 / 31 Adriana Baláková, č. p. 188, 331 62 Nečtiny, podíl: 1 / 31 SJM Fillinger Miloš a Fillingerová Jana, č. p. 196, 331 62 Nečtiny, podíl: 5 / 31 Kateřina Fischerová, Domašín 11, 364 52 Štědrá, podíl: 5 / 31 Martina Mikšovská, č. p. 193, 331 62 Nečtiny, podíl: 3 / 31 Radka Pšeničková, č. p. 221, 331 62 Manětín, podíl: 5 / 31 SJM Štýbr Jaroslav a Štýbrová Alena, č. p. 193, 331 62 Nečtiny, podíl: 5 / 31 Jiří Tragan, č. p. 193, 331 62 Nečtiny, podíl: 5 / 31 6. Dokumentace a skutečnost ověřena dle možností na místě - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc je při pravé straně silnice do Manětína, při konci obce. Jedná se o volně stojící obytný dům venkovského typu. Příjezd a příchod po zpevněné místní komunikaci. V místě je přívod elektro, obecní vodovod a kanalizace. Stáří podle informace a podkladů je 55 let, údržba domu mírně zanedbána. Dům je třípodlažní, kde jsou v 1. NP vchod do domu, společné prostory a 1 byt, v 2. a 3. NP 6 bytů. Technický popis je podle možnosti popsán v tabulce Konstrukce a vybavení domu. Pozemek není předmětem ocenění - jiný vlastník. Příslušenství - přípojky elektro, vody a kanalizace 8. Obsah znaleckého posudku 1. Dům č.p. 193-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci I -0,03 pozemku a stavby) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,609 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,940 i = 1-5 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,980 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,597 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,921-6 -
1. Dům č.p. 193 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Nemovitá věc je součástí pozemku Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP-veranda 15,50*31,00 = 480,50 2.NP 15,50*31,00 = 480,50 3.NP 15,50*31,00 = 480,50 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP-veranda 480,50 m 2 3,15 m 1 513,58 2.NP 480,50 m 2 3,15 m 1 513,58 3.NP 480,50 m 2 3,25 m 1 561,63 Součet 1 441,50 m 2 4 588,79 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 4 588,79 / 1 441,50 = 3,18 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 1 441,50 / 3 = 480,50 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP-veranda (15,50*31,00)*(3,15) = 1 513,58 m 3 2.NP (15,50*31,00)*(3,15) = 1 513,58 m 3 3.NP (15,50*31,00)*(3,25) = 1 561,63 m 3 krov (15,50*31,00)*(1,20/2) = 288,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP-veranda NP 1 513,58 m 3 2.NP NP 1 513,58 m 3 3.NP NP 1 561,63 m 3 krov Z 288,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 4 877,09 m 3-7 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce zděné, S 100 3. Stropy betonové S 100 4. Krov, střecha sedlový S 100 5. Krytiny střech pozinkovaný vlnitý plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná zdvojená okna a plastová S 100 14. Povrchy podlah standardní S 100 15. Vytápění standardní S 100 16. Elektroinstalace světelná P 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod rozvod vody S 100 19. Vnitřní kanalizace ano S 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody el. bojler P 100 22. Vybavení kuchyní linka S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadlo S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40-8 -
14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace P 5,20 100 0,46 2,39 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody P 2,10 100 0,46 0,97 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,96 Koeficient vybavení K 4 : 0,9396 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 150,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9337 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9604 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9396 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 948,87 Plná cena: 4 877,09 m 3 * 2 948,87 Kč/m 3 = 14 381 904,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 90 = 61,1 % Koeficient opotřebení: (1-61,1 % / 100) * 0,389 = 5 594 560,81 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Srážka za morální opotřebení: 5 594 560,81 * 5 % = - 279 728,04 Kč Nákladová cena stavby CS N = 5 314 832,77 Kč Koeficient pp * 0,921 Cena stavby CS = 4 894 960,98 Kč Dům č.p. 193 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 4 894 960,98 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 31 Dům č.p. 193 - zjištěná cena = 157 901,97 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE 1. Dům č.p. 193 157 902,- Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jednostopadesátsedmtisícdevětset Kč 157 902,- Kč 157 900,- Kč Úkolem znalce bylo ocenit obvyklou cenou (tržní hodnotou) ocenění 1/31 spoluvlastnického podílu nemovitých věcí - obytného domu č.p. 193 včetně součásti a příslušenství, katastrální území Nečtiny, obec Nečtiny, území okresu Plzeň-město, ke dni místního šetření tj. 20.11.2018 podle usnesení Exekutorského úřadu Plzeň - město č.j. 106 EX 289/18 Oceňovaná nemovitá věc je při pravé straně silnice do Manětína, při konci obce. Jedná se o volně stojící obytný dům venkovského typu. Příjezd a příchod po zpevněné místní komunikaci. V místě je přívod elektro, obecní vodovod a kanalizace. Stáří podle informace a podkladů je 55 let, údržba domu mírně zanedbána. Dům je třípodlažní, kde jsou v 1. NP vchod do domu, společné prostory a 1 byt, v 2. a 3. NP 6 bytů. Technický popis je podle možnosti popsán v tabulce Konstrukce a vybavení domu. Pozemek není předmětem ocenění - jiný vlastník. Ocenění předmětné nemovité věci s ohledem na vlastnické poměry (oceňuje se 1/31 spoluvlastnického podílu nemovitosti) a také z toho důvodu, aby nebyli ostatní spoluvlastníci znevýhodněni, lze vypracovat pouze podpůrně podle platného cenového předpisu (nelze použít porovnávací cenu, věcnou hodnotu nemovitosti a příp. výnosovou hodnotu). Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebylo z dostupných podkladů zjištěno. Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly zjištěny. Na základě všech uvedených skutečností v ocenění a použitých metod stanovuje se obvyklá cena (tržní hodnota) 1/31 vlastnického podílu nemovitých věcí zapsaných na LV 678 ve výši 157 900,-Kč - 10 -
V Plzni 30.11.2018 Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne 22.5.1981, č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3889-053/18 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z KN LV 678 Snímek katastrální mapy Situace - 11 -