ZNALECKÝ POSUDEK č. 4565-364/2015 O ceně bytové jednotky č.457/1 v obci Klášterec nad Ohří, část Miřetice u Klášterce nad Ohří, ulice Jana Ámose Komenského 457, vč.příslušenství a podílu o velikosti 603/82544 na společných částech domu a pozemcích p.č.1704/9-14, vše zapsáno na LV č.2879 pro k.ú.miřetice u Klášterce nad Ohří Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 1097/12-34 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 9.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 9.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.457/1 v obci Klášterec nad Ohří, část Miřetice u Klášterce nad Ohří, ulice Jana Ámose Komenského 457, vč.příslušenství a podílu o velikosti 603/82544 na společných částech domu a pozemcích p.č.1704/9-14, vše zapsáno na LV č.2879 pro k.ú.miřetice u Klášterce nad Ohří 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.457/1 Adresa předmětu ocenění: Jana Ámose Komenského 455 431 51 Klášterec nad Ohří Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Klášterec nad Ohří Katastrální území: Miřetice u Klášterce nad Ohří Počet obyvatel: 14 902 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00-2 -
O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) I 1,00 II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 815,25 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2015 za přítomnosti znalce a pověřené domovnice, p.anny Záblacké. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2879 pro k.ú.miřetice u Klášterce nad Ohří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 880709/2701, Pan Milan Krotil, Jana Ámose Komenského 455, 43151 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 880709/2701, Pan Milan Krotil, Jana Ámose Komenského 455, 43151 Klášterec nad Ohří, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu s devíti nadzemními podlažími (přízemí je technické). Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená s obkladem z plastových lamel, okna jsou dřevěná zdvojená. Vnitřní dveře jsou náplňové, podlahy jsou z koberců, PVC a parket. WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Kuchyň je s linkou, plynový sporák. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Výtah v domě je původní, schody jsou s terasovým povrchem. Dům je starý přes 40 roků, stav bytu je zhoršený, údržba je nedostatečná. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00-5 -
ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce III 0,00-6 -
8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,060 = 0,954 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 815,25 0,954 777,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/9 228,00 777,75 177 327,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/10 226,00 777,75 175 771,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/11 226,00 777,75 175 771,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/12 226,00 777,75 175 771,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/13 226,00 777,75 175 771,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1704/14 228,00 777,75 177 327,- nádvoří Stavební pozemky - celkem 1 360,00 m 2 1 057 740,- Pozemky - zjištěná cena = 1 057 740,- Kč - 7 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 1 057 740,-Kč 1 057 740,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 057 740,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 43 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 6 753,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy WC: 0,95 * 1,00 = 0,95 m 2 chodba: 8,54 * 1,00 = 8,54 m 2 kuchyň: 12,49 * 1,00 = 12,49 m 2 koupelna: 2,56 * 1,00 = 2,56 m 2 pokoj: 20,39 * 1,00 = 20,39 m 2 pokoj: 16,45 * 1,00 = 16,45 m 2 lodžie: 4,19 * 0,20 = 0,84 m 2 sklepní koje-odhad: 2,0 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 62,42 m 2-8 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: s = 1-0,005 * 43 = 0,785 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,785 = 0,654 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-9 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,060 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 6 753,- Kč/m 2 * 0,654 = 4 416,46 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 62,42 m 2 * 4 416,46 Kč/m 2 * 0,900 * 1,060= 262 994,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 262 994,36 Kč - 10 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 057 740,- Kč Spoluvlastnický podíl: 603 / 82 544 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 057 740,- Kč * 603 / 82 544 = 7 727,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 7 727,- Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 270 721,36 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 270 721,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 270 721,40 Kč Celkem 270 721,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 270 721,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 270 721,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 270 721,40 Kč Celkem 270 721,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 270 721,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 270 720,- Kč slovy: Dvěstěsedmdesáttisícsedmsetdvacet Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 250.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 150.000,- Kč - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 400.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 240.000,- Kč - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1.592,- Kč s příslušenstvím - Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha 2, Vinohrady, 120 00 Praha 2, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 124.952,- Kč - Intrum Justitia Czech, s.r.o., Klimentská 1216/46, Nové Město, 11000 Praha 1, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 413.846,80 Kč - Českomoravská stavební spořitelna, a.s., Vinohradská 3218/169, Praha 10, Strašnice, 100 00 Praha 10, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 52.430,- Kč a příslušenství - Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Braník, 140 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 4.200,- Kč s příslušenstvím - ČESKÁ TELEVIZE, Na hřebenech II 1132/4, Podolí, 14700 Praha, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 045EX-4847/2010-19 ze dne 1.3.2011, Nařízení exekuce 10EXE-11530/2011-8 ze dne 15.7.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX-23206/2011-016 ze dne 2.8.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 139EX-11041/2011-010 ze dne 10.8.2011, Nařízení exekuce 10EXE-15134/2011-12 ze dne 3.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 014EX-94656/2011-16 ze dne 25.1.2012, Nařízení exekuce 26EXE-10965/2011-8 ze dne 17.6.2011, Zahájení exekuce 121EX-3673/2014-14 ze dne 20.6.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 121EX-3673/2014-16 ze dne 20.6.2014, Zahájení exekuce 067EX-1037/2015-7 ze dne 2.3.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 067EX-1037/2015-35 ze dne 16.4.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 13 -
Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 a celkovém rozměru 62 m2 v 7. patře zatepleného panelového domu, Družstevní, Klášterec nad Ohří. Bytové jádro je umakartové. V ceně bytu je i zařízení. Kuchyň je zařízena rohovou kuchyňskou linkou s plynovým sporákem a lednicí. V obývacím pokoji je obývací stěna, sedací souprava, konferenční stolek, v ložnici je dvoulůžko a ložnicová skříň. V koupelně je automatická pračka. Lodžie v mezipatře. K příslušenství bytu patří sklepní kóje. Vchod je čistý, udržovaný a klidný. Veškerá občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Požadovaná cena 359 000 Kč za nemovitost (k jednání). - 14 -
prodej bytu 2+1 - ul. Královéhradecká 428 v Klášterci nad Ohří, o celkové rozloze 64 m2. Byt v osobním vlastnictví se nachází v 5.patře osmipatrového panelového domu s výtahem. Jeho součástí je balkon, bezpečnostní dveře a sklepní kóje. Byt je v původním, ale udržovaném stavu, zůstane částečně vybaven elektrospotřebiči. Celá budova je zateplena, v bytech instalována plastová okna. Možnost parkování před domem. Veškerá občanská vybavenost v dosahu - škola, školka, park, nákupní centrum, dětské hřiště, pošta. Požadovaná cena 280 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1, 17. listopadu, Klášterec nad Ohří - Miřetice u Klášterce nad Ohří. Byt je v původním stavu, vhodný k rekonstrukci. Dům je zateplen, plastová okna. V okolí se nachází obchody, lékař, škola a školka. V okolí cyklotrasy, možnost výletů do přírody. Požadovaná cena 325.000,- Kč. - 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 270.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 270.000,- Kč. Slovy: Dvěstěsedmdesáttisíc Kč V Tršicích 9.11.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4565-364/2015 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2879 ze dne 9.10.2015 6 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -