ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 7015/75/2015 o ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 117, ul. Metlov s příslušenstvím, stavební plocha p.č. 286 v obci Tlumačov, k.ú. Tlumačov na Moravě, okres Zlín Objednavatel posudku: Účel posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Stanovení vyvolávací ceny pro veřejnou dražbu Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014. Oceněno ke dni: 3.června 2015 Posudek vypracoval: Ing. Havránek Zdeněk Bělidla 1123 Bystřice pod Hostýnem Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran. V Bystřici pod Hostýnem, dne 3.června 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v okrajové části zastavěného obvodu obce ve směru na Otrokovice a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Dům je přízemní s podkrovím stavebně upraveným a funkčně využívaným, volně stojící v řadové zástavbě. Svým stavebním uspořádáním dům vyhovuje dle 2 odst.a2) vyhlášky MMR č. 501/2006 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu charakteru rodinného domu. O stáří domu nejsou doklady, ale podle sdělení spoluvlastníka byl postaven v roce 1959, v dalších letech byla prováděna pouze pravidelná stavební údržba s výměnou prvků krátkodobé životnosti. Naproti domu na pozemku parc.č. 291 se nachází sklad (zast.plocha 8,82 m 2 ). Pozemek je částečně oplocen plotem vlastníků, není osázen trvalými porosty. Z venkovních úprav k domu náleží vodovodní a kanalizační přípojka, zpevněná plocha, venkovní schody a plotová vrátka. Dispozice domu : 1.NP - chodba, schodiště, obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, komora, WC 2.NP - schodiště, chodba, 2 pokoje, koupelna s WC Veškeré údaje nutné k provedení ocenění byly získány při místním šetření a výpovědi spoluvlastníka. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Tlumačov na Moravě, obec Tlumačov, okres Zlín, list vlastnictví č. 1854, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Zlín dne 31.3.2015 Katastrální mapa z geografického informačního systému ze dne 25.5.2015 v měřítku 1:500 Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 2.6.2015 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti (p. Koláříkové). 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 1854 pro k.ú. Tlumačov na Moravě, obec Tlumačov zapsáni SJM Kolářík Radek a Koláříková Zuzana Metlov 117 Tlumačov 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek parc.č. 286 2) Stavební pozemek parc.č. 287 3) Stavební pozemek parc.č. 291 4) Stavební pozemek parc.č. 292 5) Rodinný dům čp. 117-2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek parc.č. 286 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.1.1 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.388 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.388 2.1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.1.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka - 3 -
2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * -0.07 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.07) x 0.95 = 0.884 2.1.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2-0.10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.01 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 0 0.00 Vlivy snižující cenu Celkem * -0.14 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.14) x 1 = 0.860 2.1.5 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 582,- ZC = ZCv x Iu = 1500 Kč x 0.388 = 582 Kč - 4 -
Index cenového porovnání x 0.7600 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.884 x 0.860 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 442,32 Cena za celou výměru 62.00 m 2 = Kč 27.423,84 Stavební pozemek parc.č. 286 Cena celkem Kč 27.424,- 2.2 Stavební pozemek parc.č. 287 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.2.1 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.388 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.388 2.2.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000-5 -
2.2.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * -0.07 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.07) x 0.95 = 0.884 2.2.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2-0.10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.01 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 0 0.00 Vlivy snižující cenu Celkem * -0.14 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává - 6 -
Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.14) x 1 = 0.860 2.2.5 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 582,- ZC = ZCv x Iu = 1500 Kč x 0.388 = 582 Kč Index cenového porovnání x 0.7600 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.884 x 0.860 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 442,32 Cena za celou výměru 42.00 m 2 = Kč 18.577,44 Stavební pozemek parc.č. 287 Cena celkem Kč 18.577,- 2.3 Stavební pozemek parc.č. 291 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.3.1 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.388 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.388 2.3.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání - 7 -
6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.3.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * -0.07 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.07) x 0.95 = 0.884 2.3.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2-0.10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.01 Vyšší než je průměr v kraji - 8 -
11. Vlivy ostatní neuvedené 0 0.00 Vlivy snižující cenu Celkem * -0.14 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.14) x 1 = 0.860 2.3.5 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 582,- ZC = ZCv x Iu = 1500 Kč x 0.388 = 582 Kč Index cenového porovnání x 0.7600 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.884 x 0.860 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 442,32 Cena za celou výměru 68.00 m 2 = Kč 30.077,76 Stavební pozemek parc.č. 291 Cena celkem Kč 30.078,- 2.4 Stavební pozemek parc.č. 292 Oceněno podle 3 vyhlášky. 2.4.1 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.85 2001-5000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Součin hodnot 0.388 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.388 2.4.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky 3 0.00-9 -
Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma 1 0.00 Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 2.4.3 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * -0.07 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.07) x 0.95 = 0.884 2.4.4 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2-0.10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00-10 -
Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.01 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 0 0.00 Vlivy snižující cenu Celkem * -0.14 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.14) x 1 = 0.860 2.4.5 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 582,- ZC = ZCv x Iu = 1500 Kč x 0.388 = 582 Kč Index cenového porovnání x 0.7600 I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.884 x 0.860 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 442,32 Cena za celou výměru 63.00 m 2 = Kč 27.866,16 Stavební pozemek parc.č. 292 Cena celkem Kč 27.866,- 2.5 Rodinný dům čp. 117 Oceněno podle 35 vyhlášky. 2.5.1 Popis Zděný objekt, tl. zdiva přízemí 60 cm a podkroví 45 cm, střecha sedlová, krytina bonský šindel, fasádní omítka vápenná, schody do podkroví dřevěné s podstupnicemi, okna dřevěná zdvojen, lokální vytápění na elektřinu - přímotopy, okapy + svody + parapety z pozink.plechu, rozvod teplé a studené vody, el.boiler, dveře hladké, rozvod 230 + 400 V, bez hromosvodu, stropy dřevěné trámové s podhledem. 2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.5.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 8.0*5.8*5.4+1.7*6.5*5.5 = 311.33 m 3 Zastřešení 8.0*5.8*1.3/2 = 30.16 m 3 2.5.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení - 11 - celkem = 341.50 m 3 Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 16. Vytápění
podstandard 0.05200 100% -0.052 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852-0.1446 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.1446) = 0.9219 2.5.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Cen.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 56 150 0.08894 100% 3.3204% 2. Svislé konstrukce 56 80 0.22995 100% 16.0965% 3. Stropy 56 80 0.08569 100% 5.9983% 4. Zastřešení mimo krytinu 56 70 0.07918 100% 6.3344% 5. Krytiny střech 18 40 0.03688 100% 1.6596% 6. Klempířské konstrukce 18 30 0.00976 100% 0.5856% 7. Vnitřní omítky 18 50 0.06291 100% 2.2648% 8. Fasádní omítky 20 30 0.03037 100% 2.0247% 9. Vnější obklady 0.00000 100% 10. Vnitřní obklady 7 30 0.02495 100% 0.5822% 11. Schody 56 80 0.01085 100% 0.7595% 12. Dveře 18 50 0.03471 100% 1.2496% 13. Okna 18 50 0.05640 100% 2.0304% 14. Podlahy obytných místností 18 18 0.02386 100% 2.386% 15. Podlahy ostatních místností 18 50 0.00759 70% 0.2732% 7 30 0.00325 30% 0.0758% 16. Vytápění 18 20 0.02595 100% 2.3355% 17. Elektroinstalace - 12 -
18 25 0.04664 100% 3.3581% 18. Bleskosvod 0.00000 100% 19. Rozvod vody 18 20 0.03471 100% 3.1239% 20. Zdroj teplé vody 7 20 0.02061 100% 0.7213% 21. Instalace plynu 0.00000 100% 22. Kanalizace 56 60 0.03363 100% 3.1388% 23. Vybavení kuchyní 18 20 0.00543 100% 0.4887% 24. Vnitřní hygienické vybavení 7 30 0.04448 100% 1.0379% 25. Záchod 7 30 0.00326 100% 0.0761% 26. Ostatní 0.00000 100% 59.9212% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 59.9212%. 2.5.6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 1-0.06 Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 3-0.01 Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * -0.07 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.07) x 0.95 = 0.884 2.5.7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3-0.05-13 -
Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 2-0.10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2-0.01 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 2-0.01 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 0.00 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 1-0.01 Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 0 0.00 Vlivy snižující cenu Celkem * -0.14 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.14) x 1 = 0.860 2.5.8 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 2 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) 4 0.04 Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby 2-0.04 Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2-0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 1-0.01 Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m 2-14 -
12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.6120 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.72+0 pro stáří 56 let) Celkem * -0.03 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.03) x 0.612 = 0.594 2.5.9 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.649,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.594 It: index trhu x 0.884 Ip: index polohy x 0.860 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 745,35 Cena za celý obestavěný prostor 341.50 m 3 = Kč 254.536,34 Rodinný dům čp. 117 Cena celkem Kč 254.537,- - 15 -
3. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek parc.č. 286 Kč 27.424,- 2) Stavební pozemek parc.č. 287 Kč 18.577,- 3) Stavební pozemek parc.č. 291 Kč 30.078,- 4) Stavební pozemek parc.č. 292 Kč 27.866,- 5) Rodinný dům čp. 117 Kč 254.537,- Zjištěná výsledná cena Kč 358.482,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 358.480,- Slovy: Třistapadesátosmtisícčtyřistaosmdesát Kč V Bystřici pod Hostýnem, dne 3.června 2015... vypracoval - 16 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ (OBECNÉ, TRŽNÍ) CENY porovnávacím způsobem a ze sjednaných cen Zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění : 2 Způsoby oceňování majetku a služeb Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná Pozemek Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená cena plocha cena cena celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Tlumačov 90,00 93 400 000 4 444 1,00 4 440 Domeček v Tlumačově. Dům má 61 m², je to přízemní 1+1 s atypicky vyřešeným interiérem. Jedná se o nenáročné bydlí za dobrou cenu. Dalo by se říct, že jde o byt 1+1. U domu není žádný pozemek, pouze zastřešený vstup. Tlumačov 82,00 132 400 000 4 878 1,00 4 880 Domeček 2+kk v Tlumačově. Jedná se o malý dům s obytným podkrovím. V přízemí je jedna místnost a sociální zázemí, na patře je příprava pro ložnici. Dům je po částečné rekonstrukci a je potřeba ji dokončit. U domu není žádná zahrada. Jedná se o malé a levné bydlení. Mysločovice 162,00 414 950 000 5 964 0,90 5 280 Rodinný dům 4+1 v obci Mysločovice (10 km od Zlína). Dispozice: chodba, prostorná kuchyň, 3 pokoje, WC, koupelna, veranda. K domu náleží garáž, hospodářské stavení, udírna a prostorný dvůr. Půda nabízí potenciál k rozšířeni bydlení. Vytápění plynovým kotlem, bojler na ohřev vody a elektřina. Výhodou domu je poloha v centru obce s veškerou občanskou vybaveností a dopravní dostupnost. Průměrná cena 4 870 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 92,00 m 2 Porovnávací hodnota 448 040 Kč - 17 -
Při posouzení ceny obvyklé se musí vzít v patrnost rozsah údržby, úpravy okolí a investic vložených do objektu. S ohledem na náklady, které jsou nutné k modernizaci objektu se jeví jako určující hodnota porovnávací ceny. Na základě výše uvedených skutečností, zjištěných porovnáním obchodovaných cen, která ve své podstatě zohledňují průnik všech působících cenotvorných faktorů, s přihlédnutím ke skutečnosti, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši : 450 000,- Kč slovy : čtyřistapadesáttisíckorunčeských - 18 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 10.7.1985, č.j. Spr. 2479/85, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 7015/75/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Havránek Zdeněk software PC.System Olomouc - 19 -