ZNALECKÝ POSUDEK č. 2372/8 O obvyklé ceně ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 pozemků parc.č. 118, 347/2 a 347/7 s příslušenstvím a rod. domu čp. 95 v kat. území Kublov, obec Kublov, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 26601 Beroun Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni 11.3.2014, znalecký posudek vypracoval:
Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice telefon: 608241023 e-mail: alois.macek@email.cz Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hořovicích 14.3.2014-2 -
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 pozemků s příslušenstvím a rod. domu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 118, 347/2 a 347/7 Adresa předmětu ocenění: Kublov 95 267 41 Kublov Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Kublov Katastrální území: Kublov Počet obyvatel: 634 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci III 0,70 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci V 0,85 Základní cena stavebního pozemku dle vyhl.č. 441/2013 Sb. ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 363,85 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.3.2014 za přítomnosti paní Evy Pelcové, Nad Stadionem 349, 267 01 Králův Dvůr. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - usnesení o ustanovení znalce ze dne 14.2.2014 - informace zjištěné na OÚ Kublov - informace získané od paní Evy Pelcové - informace získané na SREALITY.cz - prohlídka porovnávaných nemovitostí - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace staveb se nedochovala. - 3 -
Určení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 pozemků parc.č. 118, 347/2 a 347/7 s příslušenstvím a rod. domu čp. 95, vše na LV č. 517, v kat. území Kublov, obec Kublov, o. Beroun, kraj Středočeský. Rodinný dům čp. 95 na pozemku parc.č. 118 byl postaven před cca 100 lety a je využíván jako objekt pro bydlení. Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt se sedlovou střechou bez využitého půdního prostoru. Na dům navazují vedl. stavby původní chlívek a sklad. Přístup a příjezd k domu je po nezpevněné místní komunikaci. V přízemí domu jsou chodba, koupelna s WC, kuchyně a dvě místnosti. V podkroví byl původně jeden pokoj, dnes není podkroví využíváno. Nosné stěny domu jsou zděné z kamene, cihel a nepál. zdících prvků. Strop nad přízemím je dřevěný trámový s rovným podhledem a strop nad podkrovím je tvořen konstrukcí krovu. Střecha je sedlová s krytinou z vlnitého eternitu bez klemp. konstrukcí. Do střechy hřebenem i lokálně zatéká. Okna domu jsou dřevěná zdvojená a špaletová, dvě okna jsou nová plastová. Vnitřní omítky jsou vápenocementové štukové v jedné místnosti a v kuchyni, ostatní omítky jsou původní ve špatném tech. stavu. Podlahy jsou betonové a v koupelně z ker. dlažeb. Fasáda domu je vápenocementová hrubá silně poškozená. V posledních letech byla zbudována koupelna se sprch. koutem a WC. Dům je napojen na elektro, veř. vodovod a splaškové vody jsou svedeny do obecní kanalizace. Objekt je vytápěn lokálně kamny na pevná paliva. Celkově tech. stav konstrukcí a prací je špatný, bez celkové rekonstrukce není možno dům standardně využívat. Na dům navazuje chlívek a sklad, stavby jsou rovněž ve špatném tech. stavu. Na pozemcích jsou ještě zděná kolna a část starého kamenného zděného sklepa, tyto objekty jsou v havarijním stavu. Pozemky parc.č. 118, 347/2 a 347/7 jsou velmi svažité bez oplocení (prudká stráň) a ze severní strany navazují na lesní porost. Dům je postaven v zářezu stráně a celkově pozemky nejsou udržovány, zpevněny opěrnými zdmi a bez stavebních úprav jsou problematicky využitelné. Nemovitost je zapsána na listu vlastnictví č. 517 pro katastrální území Kublov, obec Kublov, o. Beroun, kraj Středočeský. V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému - 4 -
stavu a právním skutečnostem platným k 11.3.2014. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro další jednání. Dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 1237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. se majetek a služba oceňují obvyklou cenou. Tím se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnání je založeno na srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly anebo jsou nabízené na trhu s nemovitostmi a jsou známé. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem. Předmětem určení 1/4 obvyklé ceny jsou pozemky parc.č. 118,347/2 a 347/7 s příslušenstvím a rod. dům čp. 95 (OP 470 m3). Jakýkoliv jiný majetek, jako je vnitřní vybavení a příp.technologie nesouvisející s budovami a pozemkem nejsou předmětem ocenění. Určení obvyklé ceny nemovitosti jako celku. Pro určení obvyklé ceny pozemků parc.č. 118, 347/2 a 347/7 s příslušenstvím a rod. domu čp. 95 použiji porovnání s nemovitostmi, které jsou nabízené na trhu s nemovitostmi. (SREALITY.cz). Pro určení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vybral a vzal v úvahu k porovnání pozemky parc.č. 138, 53/4 a rodinný dům čp. 105 v Kublově, pozemky parc.č. 518/1, 129/1 a rod. dům čp. 33 ve Svaté a pozemek parc.č. 52 a rod. dům čp. 41 v Líšné. Obec Kublov je vzdálena od obce Svatá 7 km a od obce Líšná 10 km. Všechny obce jsou cca stejné velikosti a jsou v rozsáhlém chráněném území. Porovnávané rod. domy jsou obdobného stáří, velikosti a jsou všechny ve špatném tech. stavu. Nemovitosti se nacházejí u místních komunikací. - 5 -
Nemovitosti jsou nabízeny k prodeji a tuto skutečnost jsem zohlednil koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, velikost domů, vybavení a další. Ceny stavebních pozemků v obci Kublov, Líšná a okolí jsou v průměrné výši 700,- Kč/m2, v obci Svatá ve výši 850,- Kč/m2, vzhledem k tomu, že pozemky u porovnávaných nemovitostí jsou již zastavěny stavbami, uvažuji cenu pozemků ve výši 60% průměrné ceny, tj. v obcích Kublov a Líšná 420,-Kč/m2 a v obci Svatá 510,-Kč/m2. Popis porovnávaných rod. domů: 1. Rod. dům čp. 105 v Kublově přízemní částečně podsklepený RD 6+1 s využitým podkrovím, stáří cca 100 let, rekonstrukce v r. 1950, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva, sedlová střecha s polovalbami, krytina tašková, klemp. konstrukce z pozink. plechu, voda, elektro, splaškové vody do kanalizace, vytápění lokální elektrické, dřevěná zdvojená okna, koupelna, OP domu 780 m3, vedl. stavby tvaru L, studna, u místní komunikace, pozemky parc.č. 138 a 53/4 o výměře 474 m2, ploty, dům k opravám do současných standardů. 2. Rod. dům čp. 33 ve Svaté přízemní RD 2+1, stáří cca 100 let, vše původní, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva, sedlová střecha, na dům navazuje vedl. stavba, tašková krytina, klemp. konstrukce z pozink. plechu, napojen na elektro a vlastní studnu, není sociální zařízení, vytápění lokální na pevná paliva, okna dřevěná zdvojená, OP domu 442 m3, u místní komunikace, vedl. stavba, pozemky parc.č. 518/1 a 129/1 o výměře 878 m2, studna, ploty, dům k rekonstrukci, špatný tech. stav. 3. Rod. dům čp. 41 v Líšné přízemní částečně podsklepený RD 2+1 bez využitého půdního prostoru, stáří cca 100 let, nosné stěny ze smíšeného zdiva, sedlová střecha s krytinou z et. šablon, klemp. konstrukce z pozink. plechu, na dům navazuje vedl. stavba, voda, elektro, plyn, splaškové vody do žumpy, studna, vytápění lokální plynové a ÚV s kotlem na pevná paliva, koupelna, okna dřevěná dvojitá, OP domu 555 m3, vedl. stavby, na návsi u místní komunikace, pozemek parc.č. 52 o výměře 333 m2, ploty, dům k opravám do současných standardů. - 6 -
Tabulka 1 - Majetek jako celek Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 Název nemovitosti RD čp. 95 RD čp. 105 RD čp. 33 RD čp. 41 Obec Kublov Kublov Svatá Líšná Okres Beroun Beroun Beroun Rokycany B. Základní údaj pro porovnání m3 OP OP domu 470,00 780,00 442,00 555,00 Prodejní cena celkem X 1 490 000,00 980 000,00 1 790 000,00 Výměra pozemku 988,00 474,00 878,00 333,00 Cena pozemků /m2 420,00 420,00 510,00 420,00 Cena pozemku celkem 199 080,00 447 780,00 139 860,00 Prodejní cena bez pozemku 1 290 920,00 532 220,00 1 650 140,00 Cena za 1 porovnávací jednotku bez pozemku 1 655,03 1 204,12 2 973,23 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Převod Korekce 0,85 0,85 0,85 Upravená hodnota 1406,77 1023,50 2527,24 Existence věcných břemen ne ne ne ne Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 1406,77 1023,50 2527,24 D. Technické parametry Lokalita špatná lepší dobrá lepší Korekce 0,90 0,80 0,90 Upravená hodnota 1266,09 818,80 2274,52 Technický stav objektu špatný lepší špatný lepší Korekce 0,80 1,00 0,90 Upravená hodnota 1012,88 818,80 2047,07 Technické vybavení lepší průměrné není průměrné Korekce 1,05 1,10 1,05 Upravená hodnota 1063,52 900,68 2149,42 Funkce využitelnosti budovy horší lepší horší horší Korekce 0,90 1,00 1,00 Upravená hodnota 957,17 900,68 2149,42 Dopravní dostupnost a parkování horší lepší lepší lepší Korekce 0,90 0,90 0,80 Upravená hodnota 861,45 810,61 1719,54 Atraktivita objektu špatná lepší špatná lepší Korekce 0,90 1,00 0,90 Upravená hodnota 775,31 810,61 1547,58 Napojení na inž.sítě voda,elek.,kanalizace voda,elek.,kanalizace voda,elektro voda,plyn,elektro Korekce 1,00 1,10 1,05 Upravená hodnota 775,31 891,67 1624,96-7 -
Nosné zdivo smíšené smíšené smíšené smíšené Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 775,31 891,67 1624,96 Vytápění lokální pevná paliva lokální elektrické lokální pevná paliva lok.plyn.,úv pevná Korekce 0,95 1,00 0,80 Upravená hodnota 736,54 891,67 1299,97 Životní prostředí dobré dobré horší dobré Korekce 1,00 1,10 1,00 Upravená hodnota 736,54 980,84 1299,97 E. Ostatní parametry Přístupová komunikace nezpevněná zpevněná zpevněná zpevněná Korekce 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 662,89 882,76 1169,97 Stáří nemovitosti obdobné obdobné obdobné Korekce 1,00 1,00 1,00 Upravená hodnota 662,89 882,76 1169,97 Vedlejší stavba ano ano ano ano Korekce 0,95 0,95 0,80 Upravená hodnota 629,74 838,62 935,98 Svažitost velká menší menší rovina Korekce 0,80 0,80 0,70 Upravená hodnota 503,79 670,89 655,18 Studna ne ano ano ano Korekce 0,90 0,90 0,90 Upravená hodnota 453,41 603,81 589,67 Dokončeny ploty, zpevněné plochy, úpravy zahrady ne ano ano ano Korekce 0,95 0,85 0,85 Upravená hodnota 430,74 513,23 501,22 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 482 431 513 501 Porovnávací (bez. Poz.) hodnota celkem 226 414 Hodnota pozemku 414 960 Celková porovnávací hodnota 641 374 Kč Obvyklá cena pozemků parc.č. 118, 347/2, 347/7 a RD čp. 95 641 374,- Kč Obvyklá 1/4 ceny pozemků parc.č. 118, 347/2, 347/7 a RD čp. 95 160 000,- Kč - 8 -
Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemků parc.č. 118, 347/2, 347/7 s příslušenstvím a rod. domu čp. 95 činí 160.000,- Kč slovy: stošedesáttisíc Kč V Hořovicích 14.3.2014 Ing. Alois Macek Valdecká 765/24 268 01 Hořovice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 31.8.1987 č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2372/8 znaleckého deníku. - 9 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Pozemky parc.č. 118, 347/2, 347/7 a rod. dům čp. 95 (LV č. 517) 1 Dtto 1 Dtto 1 Porovnávané nemovitosti 1 Dtto 1-10 -
LV č. 517 Pohled severní Zbytek zemního sklepa Pohled ze zahrady Pohled na zahradu s převýšením Zděná kolna Pohled na dům ze zahrady - 11 -
LV č. 517 Zahrady Koupelna Kuchyně Chodba Pokoj Pokoj - 12 -
LV č. 517 Půda Chlívek Střešní krytina z půdy - zatékání Pohled na vedl. stavby Čelní pohled na dům Pohled ze dvora na zahradu - 13 -
Rod. dům čp. 105 Kublov Rod. dům čp. 33 Svatá - 14 -
Rod. dům čp. 41 Líšná - 15 -