ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 98/11/2012 o ceně nemovitostí 1. domu č.p. 143 na st.parc.č.752 se součástmi a příslušenstvím v kat.území Hanušovice, okr.šumperk 2.stav.parc.č. 87, 88 v kat.území Hynčice nad. Mor., okr.šumperk Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Oceněno ke dni: 20.listopadu 2012 Posudek vypracoval: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD JESENÍK Soudní exekutor JUDr.Antonín Dohnal Otakara Březiny 229 790 01 J e s e n í k Zjištění administrativní a obvyklé ceny nemovitosti k č.j.55/10-34 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Ivan Irovský Josefa Hory 1293 790 01 J e s e n í k Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran a přílohy. V Jeseníku, dne 7.prosince 2012
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti 1. Objekt č.p.143 - jsou to nemovitosti situované v samém centru zastavěné části obce, těsně u státní komunikace, u ZŠ. V místě jsou inženýrské sítě, objekt je napojen, pozemek je pouze pod stavbou, hlavní stavba je v užívání cca 40 let, je bez údržby, ve stavu odpovídajícímu stáří a užitým prvkům dlouhodobé životnosti. Objekt slouží jako obchody a služby pro obyvatelstvo. Vstupy do objektu jsou ze zpevnéných chodníků a v zadní části z obslužné místní komunikace. 2. Pozemky p.č.87,88 jsou to pozemky zastavěné rodinným domem jiného vlastníka, situované poblíž komunikace, v zástavbě rod.domů v odloučené místní části Hanušovic. V místě nejsou inž.sítě. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - snímek katastrální mapy, - výpis z katastru nemovitostí LV č.383 - prohlídka nemovitosti se zaměřením bez účastí povinné dne 20.11.2012 - část kupní smlouvy z r.2008 - (Město Hanušovice -- povinná) - konzultace s Rel.kancelářemi v regionu - zjištění obvyklé ceny - literatůra: o Zákon č.151/1997 Sb. a provádějící vyhlášky o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí o Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I, II 1.3 Vlastnictví oceňované nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví - 1. LV č. 594 Vémolová Zdeňka, Hanušovice Hynčice nad. Mor. 41 podíl 1381/10000 a spol. a jsou evidovány v kat.území, Hanušovice, okr. Šumperk 2. LV č. 306 Vémolová Zdeňka, Hanušovice Hynčice nad. Mor. 41 podíl ½ a spol. a jsou evidovány v kat.území Hynčice nad. Mor., okr. Šumperk 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Budova LV č. 594 2) Stavební pozemek - p.č.752 LV č. 594 3) Stavební pozemek - p.č.87 LV č. 306 4) Stavební pozemek - p.č.88 LV č. 306 2.1 Budova Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1.1 Popis je to nepodsklepený, přízemní, zděný objekt s plochou střechou, krytina plech a IPA. Fasáda břizolit. Vytápění je z centrálního zdroje v sídlišti, každá část objektu má vlastní - 2 -
sociální zařízení, elektřinu. Odpadní vody do městské kanalizace. V uliční fasádě jsou prosklené portály s vstupními dveřmi do jednotlivých částí. V zadní části je krytá nákladní rampa. Objekt je v užívání cca 40 let, je bez větší údržby. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 123 SKP: 46.21.14.2..1 Typ podle účelu užití: H - budovy pro obchod (společné stravování) Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor Vrchní stavba 636,0*3,73 = 2372.28 m 3 2.1.4 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí 636,0 636.00 m 2 2.80 m 3.10 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 636.00 m 2 a prům.výška podlaží je 3.10 m. /* výška odvozena ze sv.výšky 2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 10. Schody chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 20. Vnitřní plynovod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 22. Vybavení kuchyní chybí 0.01900 100% -0.019*1.852 24. Výtahy chybí 0.01300 100% -0.013*1.852 25. Ostatní podstandard 0.04400 100% -0.044 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.16068) = 0.9132-0.16068 2.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 40 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 40%. 2.1.7 Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) - 3 -
Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.669,- K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x 0.9390 K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 636.00 m 2 PZP) x 0.9304 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.10 m PV) + 0.30 x 0.9774 K4: podle vybavení stavby x 0.9132 K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1520 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7550 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.381,52 Cena za celý obestavěný prostor 2372.28 m 3 = Kč 8.021.912,27 Cena stavby bez opotřebení = Kč 8.021.912,27 Snížení ceny za opotřebení 40% - Kč 3.208.764,91 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 4.813.147,36 Započtení spoluvl.podílu 1382/10000 = Kč 665.176,97 Budova Cena celkem Kč 665.177,- 2.2 Stavební pozemek - p.č.752 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.2.1 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) 20% Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) 20% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 53,33 (35 + (3472-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 40.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 74,66 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 82,13 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1520 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7550 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 133,44 Cena za celou výměru 636.00 m 2 = Kč 84.866,96 Započtení spoluvl.podílu 1382/10000 = Kč 11.728,61 Stavební pozemek - p.č.752 Cena celkem Kč 11.729,- REKAPITULACE 1. 1) Budova Kč 665.177,- 2) Stavební pozemek - p.č.752 Kč 11.729,- Zjištěná výsledná administrativní cena Kč 676.906,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 676.910,- Slovy: Šestsetsedmdesátšesttisícdevětsetdeset Kč - 4 -
2.3 Stavební pozemek - p.č.87 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Popis Je to pozemek, na kterém je stavba jiného vlastníka. 2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 53,33 (35 + (3472-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 53,33 Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 53,33 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.9210 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 105,85 Cena za celou výměru 71.00 m 2 = Kč 7.515,14 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 3.757,57 Stavební pozemek - p.č.87 Cena celkem Kč 3.758,- 2.4 Stavební pozemek - p.č.88 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.4.1 Popis Je to pozemek, na kterém je stavba jiného vlastníka. 2.4.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 53,33 (35 + (3472-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 53,33 Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 53,33 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.9210 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 105,85 Cena za celou výměru 75.00 m 2 = Kč 7.938,52 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 3.969,26 Stavební pozemek - p.č.88 Cena celkem Kč 3.969,- - 5 -
REKAPITULACE 2. 3) Stavební pozemek - p.č.87 Kč 3.758,- 4) Stavební pozemek - p.č.88 Kč 3.969,- Zjištěná výsledná administrativní cena podílu 1/2 Kč 7.727,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 7.730,- Slovy: sedmtisícsedmsettřicet Kč 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 9.9.1980 č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 98/2012. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu. V Jeseníku, dne 7.prosince 2012 Ivan Irovský Josefa Hory 1293 790 01 J e s e n í k - 6 -
STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY Formulace obvyklé ceny Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O oceňování majetku". Dle 2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předpoklady stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, břemen či zadlužení. Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji definovat jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Volba oceňovacích metod Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná se o standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České republiky, Šumperska a Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi - a) srovnávací hodnoty b) věcné hodnoty c) výnosové metody s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních podmínek trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných. V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná - administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Tato reprodukční - administrativní cena 1. podílu 1382/10000 na nemovitostech činí 676.910,- Kč LV č. 594 2. podílu ½ na nemovitostech činí 7.730,- Kč LV č. 306 Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Téměř žádný výnos, v obci se obdobné objekty nepronajímají. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Ocenění - Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než event.hodnota výnosová a vzhledem ke stavu, k věcné hodnotě nižší. Jak již bylo výše řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty porovnávací. Oceňovaný podíl na nemovitostech LV č.594, byl v r.2008 převeden z obce Hanušovice za 236.681,- Kč. (administr.cena dle ZP) - 7 -
Oceňovaná nemovitost je situována v centru obce, poblíž státní silnice, jsou sítě a teplovod z centrál.kotelny. Po provedené analýze trhu lze konstatovat, že se nepodařilo získat dostatečné množství informací o realizovaných prodejích a nabídkách k prodeji srovnatelných nemovitostí. K porovnání jsou orientačně použity informace z vlastní databáze znalce o prodejích realizovaných během posledních 18 měsíců a aktuální nabídky realitních kanceláří působících na Šumpersku a Jesenicku, (Gambit Reality, All Reality, DeltaReal, Reality Jeseník, atd.). S ohledem na výše citované skutečnosti, stanovuji tržní hodnotu podílu 1382/10000 max. na - 400.000,- Kč PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ nemovitost je zatížena usnesením Okresního soudu o nařízení exekuce, pro které je zpracováno toto ocenění. REKAPITULACE CEN 1.a) Dům č.p. 143 - (se souč.a přísl. LV č. 594) administrativní cena podílu 1382/10000 zaokr. Slovy: Šestsetsedmdesátšesttisícdevětsetdeset Kč 1.b) Dům č.p. 143 - (se souč.a přísl. LV č. 594) obvyklá, tržní cena podílu 1382/10000 Slovy:čtyřistatisíc Kč 2.a) Pozemky ( LV č.306) administrativní cena podílu 1/2 zaokr. 2.b) Pozemky ( LV č.306) obvyklá, tržní cena podílu 1/2 zaokr. 676.910,- Kč 400.000,- Kč 7.730,- Kč 20.000,- Kč 3. Práva a závady na nemovitosti 0,- Kč Jeseník, 7.12.2012 Ivan Irovský Horova 1293 790 01 J e s e n í k - 8 -
Dům č.p.143 na st.p.č.752 pohled od hlavní silnice pohled ze sídliště pohled na část užívanou povinnou - 9 -