ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1657-132/14 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek parc.č. St. 21 jehož součástí je stavba bydlení č.p. 16 a pozemky parc.č. 40 a PK č. 1018/3. Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Kounov, k.ú. Kounov u Rakovníka Adresa nemovité věci: Kounov 16, 270 06 Vlastník stavby: Lenka Smolová, Kounov 16, 27006, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Lenka Smolová, Kounov 16, 27006, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Adresa objednavatele: Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail: volek@odhady-posudky.cz Stanovení obvyklé hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení sp.zn. KSPH 67 INS 7193/2014 Datum místního šetření: 2.9.2014 Stav ke dni : 17.12.2014 Počet stran: 19 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 Ve Velaticích, dne 20.12.2014 Ing. Tomáš Volek
NÁLEZ Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 66, k.ú. Kounov u Rakovníka, ve vlastnictví paní Lenky Smolové. Jedná se o pozemek parc.č. St. 21 jehož součástí je stavba bydlení (rodinný dům) č.p. 16, pozemek parc.č. 40 a o pozemek ve zjednodušené evidenci - parcely původ pozemkový katastr PK č. 1018/3, vše včetně součástí a příslušenství. Úkolem je zpracovat znalecký posudek o obvyklé, obecné, tržní ceně těchto nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení a to k datu získaní posledních relevantních podkladů, tj. k 17.12.2014. Zvolené metody pro ocenění I. Ve výpočtu je jako první metoda vypočtena věcná hodnota staveb. Pro stanovení věcné hodnoty je použito výpočtu ceny nákladovým způsobem podle cenového předpisu bez koeficientu prodejnosti. (podle ÚRS/2014). Tato metoda je zde uvedena pouze jako podpůrná, s informativním významem pro případné pojištění nemovitosti. II. Pro stanovení obecné, obvyklé, tržní hodnoty nemovitostí volím v tomto konkrétním případě metodu srovnávací (porovnání obchodovatelných cen) a to proto, že vycházím z úvahy, že tato metoda má největší vypovídací schopnost o aktuální poptávce a nabídce daného typu nemovitostí. Tyto metody výpočtu volím proto, že disponují dostatečnou vypovídací schopností o stavu trhu a investičním možnostem v daném regionu v oblasti s obdobným typem realit. Přehled podkladů a) Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 66, k.ú. Kounov u Rakovníka ze dne 21.8.2014. b) Kopie katastrální mapy s vyznačením nemovitostí pro k.ú. Kounov u Rakovníka. c) Vyhláška MF č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. d) Informace a podklady získané od objednatele ocenění. - 2 -
e) Mapa obce Kounov a okolí. f) Informace a sdělení získána z internetového serveru (www.obce-mesta.info, místních realitních kanceláří, vlastní databáze a databáze spolupracujících znalců. g) Místní šetření, provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Volkem, dne 2.9.2014 za přítomnosti otce vlastníka, pana Smoly. h) Fotodokumentace pořízená při místním šetření. i) Knihovna znalce. Místopis Vesnice Kounov spadá do okresu Rakovník a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Rakovník. Obec Kounov se rozkládá asi patnáct kilometrů severně od Rakovníku. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 600 obyvatel. Na školní docházku využívají děti v obci základní školu vyššího stupně a pro děti jež do školy ještě nechodí, je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Kounov má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. (zdroj:www.obce-mesta.info) Celkový popis Předmětem ocenění je rodinný dům situovaný v centrální části obce, při hlavní komunikaci procházející obcí. Rodinný dům je situován v zástavbě rodinných domů jako samostatně stojící objekt, postavený v přední části pozemku směrem k přístupové komunikaci. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 16, který je součástí pozemku parc.č. St.21, dále pozemky parc.č. 40, PK.č. 1018/3. Příslušenství tvoří garáž na parc.č. St. 21 (neevidovaná v dokumentech katastru nemovitostí), vedlejší stavby (uhelna, zemní sklep, kůlna) a venkovní úpravy standardního rozsahu. Jedná se o přípojky IS (vody, kanalizace do jímky, el.nn), studnu hl. 5,5 m, jímku, zpevněné plochy, oplocení, bránu, branku. Technická hodnota příslušenství má vzhledem ke svému rozsahu nízkou hodnotu a k oceňovanému objektu má jen doplňkovou funkci. Stavebně technický stav příslušenství je průměrný. Pro účely ocenění není cena příslušenství samostatně vyjadřována, je pouze zohledněna v navržené výsledné obvyklé ceně. Rodinný dům je osazen do mírně svažitého terénu se severovýchodní orientací. V přední části pozemku parc.č. St. 21, směrem k příjezdové komunikaci je na severovýchodní straně postavený rodinný dům a na severozápadní straně stavba garáže (přízemní stavba se sedlovou střechou ve zhoršeném technickém stavu), na kterou navazuje směrem do dvora vedlejší stavba uhelny. Přibližně v polovině pozemku parc.č. st. 21 je postavena stavba zemního sklepa a kůlny. Veškeré vedlejší stavby jsou v podprůměrném technickém stavu. Na pozemek parc.č. St. 21 navazuje zahrada parc.č. 40, která tvoří s rodinným domem jednotný funkční celek. Součástí zahrady jsou trvalé porosty standardního rozsahu, bez vlivu na cenu obvyklou. Přístup k nemovitosti je po veřejné zpevněné komunikaci na parc.č. 2006/1, silnice (parcela nezapsaná na LV). Silné stránky - poloha v centrální části obce, dostatečné pozemkové zázemí, částečná rekonstrukce RD. Slabé stránky - neatraktivní, méně žádaná lokalita s vysokou mírou nezaměstnaností. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na parc.č. St. 21 je postavena stavba garáže, která není evidována v dokumentech katastru nemovitostí. (nebylo provedeno prověření vlastnických práv). Skutečný půdorysný tvar rodinného domu neodpovídá zákresu v katastrální mapě (není zakresleno vstupní zádveří). Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na LV č. 66 k.ú. Kounov u Rakovníka ze dne 21.82014 jsou uvedena následující omezení vlastnického práva: Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Smolová Lenka Zástavní právo smluvní Další věcná břemena vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl žádnou osobou upozorněn. Shora uvedená omezení zanikají nejpozději zpeněžením předmětu prodeje v rámci insolvenčního řízení, pokud nezaniknou nebo již nezanikla dříve, tudíž neovlivňují hodnotu nemovitosti. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na základě dostupných informací na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění není uzavřena žádná nájemní smlouva. V opačném případě by bylo nutno vypracovat nové tržní ocenění. 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 16 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 16 OBSAH - 4 -
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota je vypočtena podle rozpočtových ukazatelů stavebních objektů ÚRS/2014. 1.1 Rodinný dům č.p. 16 Rodinný dům je samostatně stojící, nepodsklepený, má dvě nadzemní podlaží a půdní prostor pod sedlovou střechou. Celkový půdorysný tvar domu je obdélníkový s přístavbou zádveří na západní straně. Rodinný dům obsahuje jeden byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Dispoziční řešení: 1.NP - vstupní zádveří, chodba se schodištěm, komora, pokoj na uliční straně, kuchyň, koupelna vybavena umyvadlem, sprchovým koutem, samostatné WC, spíž ve středové části, kotelna na straně do dvora. 2.NP - chodba se schodištěm a vstupem na terasu, pokoj na straně do ulice, pokoj na straně do dvora, půda. - terasa (nad zádveřím). Stavebně konstrukční charakteristika: Objekt je postavený na betonových základech proložených kamenem s částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Nosné konstrukce jsou smíšené (kámen, cihla) tl. 80 cm. Stropní konstrukce jsou trámové s rovným podhledem v kotelně klenbové. Střecha je sedlová, krov dřevěný s pálenou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé, fasáda je vápenocementová hladká. Vnitřní keramický obklad je proveden v kuchyni, koupelně na WC ve standardu. Podlahy jsou z keramické dlažby, laminátové plovoucí nebo PVC. Okna jsou převážně plastová v části dřevěná dvojitá. Dveře jsou dřevěné plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění je teplovodní radiátory, z kotle na dřevoplyn. Ohřev TUV je zajištěn el. bojlerem. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová. Rozvody vody jsou provedeny teplé i studené. Kanalizace je svedena do jímky. Kuchyň je vybavena linkou s dřezem, sporákem na PB. Hygienické vybavení tvoří sprchový kout, umyvadlo, WC. Ostatní vybavení chybí. Stáří a technický stav: Dle sdělení vlastníka byl rodinný dům postavený přibližně před 100 lety. Stavební povolení, kolaudační rozhodnutí ani jiná dokumentace prokazující přesné stáři nebyla znalci předložena. Během životnosti byla prováděna běžná údržba. V roce 2000 byla provedena rekonstrukce fasády a nová střešní krytina. V roce 2007 nová plastová okna, rekonstrukce koupelny a část vnitřních omítek. Celkový technický stav je průměrný. Opotřebení je stanoveno odborným odhadem. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 145,08 m 2 2,50 m Výčet místností: Byt 3+1 71,30 m 2 1,00 71,30 m 2 kotelna 18,66 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 71,30 m 2-5 -
2.NP 137,95 m 2 2,60 m Výčet místností: Byt 65,71 m 2 1,00 65,71 m 2 Užitná plocha celkem: 65,71 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (6,70*20,59+1,55*4,60)*(2,50) = 362,71 m 3 2.NP (6,70*20,59)*(2,60) = 358,68 m 3 Zastřešení (6,70*20,59)*(4,50/2) = 310,39 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 362,71 m 3 2.NP 358,68 m 3 Zastřešení 310,39 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 031,78 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 145 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 137 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 031,78 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 699 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 699 Reprodukční hodnota [Kč] 4 848 332 (RC * OP) Stáří roků 100 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 181 749 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Parc.č. St. 21, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1199 m 2. Parc.č. 40, zahrada o výměře 381 m 2. PK č. 1018/3, o výměře 50 m 2. Pozemky parc.č. St. 21 a parc.č. 40 jsou uceleného přibližně obdélníkového tvaru, mírně svažité se severovýchodní orientací. V přední části směrem k příjezdové komunikaci je na parc.č. St. 21 postavena stavba rodinného domu a garáž. Ve středové části jsou postavené vedlejší stavby. Na tento pozemek navazuje zahrada na parc.č. 40, využívaná ve funkčním celku se stavbami. - 6 -
Pozemek lze napojit na hlavní řady IS (voda, el.nn). Pozemek ve zjednodušené evidenci PK č. 1018/3 je situovaný v jižním extravilánu obce. Pozn. přesná poloha pozemku není vlastníkovi známa, jedná se o pozemek bez vlivu na cenu obvyklou. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Výpočet obecné hodnoty Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mně známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnával jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru (www.cscom.cz, www.sreality.cz ). Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 50,- až 150,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, výměře a funkčnímu využití navrhuji obvyklou hodnotu stavebních pozemků ve středním pásmu daného rozpětí, tj. na 100,- Kč/m 2, zahrady na 50,-Kč/m 2 a pozemku ve zjednodušené evidenci na 10,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 21 1 199 100 119 900 nádvoří zahrada 40 381 50 19 050 PK 1018/3 50 10 500 Celková výměra pozemků 1 630 Hodnota celkem 139 450-7 -
3. Porovnávací ocenění Definice : Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Proto s přihlédnutím k velikosti nemovitosti, technickému stavu a pozemkovému zázemí jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je v současné době průměrně obchodovatelná. 3.1 Rodinný dům č.p. 16 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 137,01 m 2 Obestavěný prostor: 1 031,78 m 3 Zastavěná plocha: 145,08 m 2 Plocha pozemku: 1 630,00 m 2 Odůvodnění srovnávací metody: Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda porovnání na základě standardní jednotkové tržní ceny SJTC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena jednotková tržní cena (např. za m 2 užitné plochy, m 2 zastavěné plochy všech podlaží, atd.). Tato jednotková cena, získaná následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom přepočtena na jednotkovou cenu objektu; po vynásobení výměrou objektu je potom získána jeho porovnávací hodnota. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Popisy porovnatelných nemovitých věcí č.1 Rakovnicko Hředle, nabízíme ke koupi větší rodinný dům se dvěma byty (3+1 v přízemí a 4+1 v patře). Zastavěná plocha domu je 142 m2, pozemek 570 m2. Každý byt má vlastní koupelnu a WC. Částečné podsklepení. Dům byl kompletně zrekonstruován v 70. letech a nová střecha v roce 1980. Veřejný vodovod vybudován v roce 2007 + vlastní kopaná studna (možnost volby). El. 220/380 V. Žumpa. Ústřední topení, nový plynový kotel + kotel na pevná paliva z roku 2008 s možností přepínání (úspora při vytápění). Pevná telefonní linka. Středisková obec s velmi dobrou dostupností do okresního města (8 km). Praha 50 km převážně po dálnici Praha KV, komunikace Praha KV 1,5 km. Dobré autobusové spojení Rakovník, Kladno, Praha, Louny, Žatec. V obci OÚ, základní škola, školka, pošta, prodejna CooP, restaurace. - 8 -
Zdroj: www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/hredle--/2459250780#img=0&fullscreen=false č.2 Nabízíme k prodeji dům, využívaný jako chalupa, v obci Mutějovice. V obytné části 2+1, soc. zařízení, půda vhodná k vestavbě, částečně podsklepeno. Na pozemku přístavek se 2 místnostmi, vhodnými na úpravu jako obytné. V hospodářské části garáž a dílna (bývalé chlévy), v patře prostor propojený s půdou obytného domu, vhodný pro obytnou vestavbu. Zdroj: www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/mutejovice-mutejovice-na-rybnicku/809562204#img=0&fullscreen=false č.3 jedná se o prodej RD 3+kk, o zastavěné ploše 125m2 na vlastním pozemku 483m2 v obci Svojetín u Rakovníka. Obytná plocha domu je 145m2 rozložena do dvou pater. Dům jako celek prodělal kompletní rekonstrukci : elektrorozvody v mědi ( 220/400V ), rozvod topení a radiátory, vnitřní omítky, podlahy-lamino, fasáda domu, zateplení a izolování podkroví / střešní laťovky, fólie, tepelná izolace/, rozvody vody plast, odpady - plastová certifikovaná jímka 6m3. Podkroví k využití obytné místnosti o velikosti 75m2. V přízemí domu 2x pokoj / á 25m2 /, kde jeden z pokojů rozdělen na kuchyňskou část - nová kuchyňská linka, koupelna s novým bojlerem 100l - záruka 2 roky - noční proud, vstupní chodba 12m2. Vytápění domu zajišťují krbová kamna Wamsler / 7,5 KW / s výměníkem - šetrné na životní prostředí. Částečné podsklepení domu 2x 10m2. Obvodové zdivo o tloušťce 60cm. Na pozemku kamenná budova 24m2 - v minulosti sloužící jako dílna. V okolí možno využít cyklostezky / křivoklátské lesy /, přírodní koupaliště, sportovní areál, jízda na koni, tenis. Dopravní spojení - vlaková stanice, BUS - Rakovník, Praha. Možno využít hypotéky. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/svojetin-svojetin-/1233989724#img=2&fullscreen=false č.4 Nabídka prodeje rodinného domu o velikosti 3+1 o celkové podlahové ploše 110m2 v obci Mutějovice vzdálené 10km od Rakovníka. Dům je využíván převážně k rekreaci. Vytápění zajišťují kachlová kamna v hlavní místnosti s průduchy do ostatních pokojů, ohřev vody zajišťuje bojler. Dům stojí na prameni, je napojen na obecní vodovod (vybudovaná i vlastní studna) a odpady jsou řešené žumpou. Na pozemku stojí ještě další domek a menší hospodářská budova. Celková plocha pozemku je 2479m2. V obci potraviny, pošta, soukromý pivovar, základní škola. 40min od okraje Prahy. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/mutejovice-lhota-pod-dzbanem-/3213156444#img=19&fullscreen=false Srovnatelné nemovité věci Název: č.1 Lokalita Hředle, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Vliv pozemku 1,02 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,92 Upravená j. cena Kč/m 2 6 268 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 145,00 m 2 570 m 2 990 000 Kč 6 828 Kč/m 2-9 -
Název: č.2 Lokalita Na Rybníčku, Mutějovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 0,90 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Vliv pozemku - obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 9 306 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 94,00 m 2 1 890 m 2 1 080 000 Kč 11 489 Kč/m 2 Název: č.3 Lokalita Svojetín, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 0,95 K3 Provedení a vybavení 0,95 K4 Vliv pozemku 1,02 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - inzerce; Poloha - nepatrně lepší; Provedení a vybavení - lepší po rek.; Vliv pozemku - menší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 6 857 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 145,00 m 2 483 m 2 1 200 000 Kč 8 276 Kč/m 2 Název: č.4 Lokalita Mutějovice - Lhota pod Džbánem, okres Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Vliv pozemku 0,80 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 8 837 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 2 479 m 2 1 350 000 Kč 12 273 Kč/m 2-10 -
Pozn.: koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se v daném kritériu OCEŇOVANÁ nemovitost cenově LEPŠÍ, je koeficient větší než 1. Jeví-li se OCEŇOVANÁ HORŠÍ je menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 6.268,- Kč/m 2 až 9.306,- Kč/m 2 podlahové plochy. Srovnávací hodnota : Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména velikost objektu, k poloze, stavebně technickému stavu, velikosti a poptávce realitního trhu, pro zadanou nemovitost navržena ve středním pásmu výše zmiňovaného intervalu, tj. 7.817,- Kč/m 2. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 6 268 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 817 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 9 306 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 817 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 137,01 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 071 007 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 16 2 181 750,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 139 500,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům č.p. 16 1 071 010,00 Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 1 071 007 Kč 2 321 199 Kč 139 450 Kč 1 070 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.5-11 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda ocenění. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich hodnotu. Vzhledem k stavebně technickému stavu, velikosti a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji: obvyklou, obecnou, tržní cenu nemovitých věcí - pozemku parc.č. St. 21 jehož součástí je stavba bydlení (rodinný dům) č.p. 16, pozemků parc.č. 40 a PK č. 1018/3 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Kounov u Rakovníka, obec Kounov, okres Rakovník, vše zapsáno na LV č. 66, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby insolvenčního řízení, k datu ocenění 17.12.2014, po zaokrouhlení na: 1 070 000,- Kč Slovy: jedenmilionsedmdesáttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 20.12.2014 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Prohlašuji v souladu s ust. 127a zákona č. 99/1963 Sb., ve znění zákona č. 218/2011 Sb., že tento znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1657-132/14 znaleckého deníku. - 12 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 66 2 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 1 4. Mapa polohy nemovitosti 1-13 -
LV - 14 -
- 15 -
KM - 16 -
Fotodokumentace - 17 -
- 18 -
Mapa polohy nemovitosti - 19 -