ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 192/7662/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely St. 2431 a bytovém domě č.p. 1183 s příslušenstvím, k.ú. Duchcov, v ulici Malinovského v Duchcově, okres Teplice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 192/7662/2016 LV no.: 2279 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely St. 2431 a bytovém domě č.p. 1183 s příslušenstvím, k.ú. Duchcov, v ulici Malinovského v Duchcově, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Duchcov, Malinovského ul. č.p. 1183, 419 01 Duchcov GPS: 50.6085697N, 13.7441472E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura za celek: za spoluvl. podíl: za celek: za spoluvl. podíl: 2.331.372 Kč nebyla stanovena 1.980.000 Kč nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/4 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/4 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK bytový dům část obce Duchcov občanská vybavenost odpovídá velikosti a významu města Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh Unit price: Jednotková cena 350.000 Kč 350.000 Kč nestanoveno St. 2431 zastavěná plocha a nádvoří 147 m 2 800 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 147 m 2 Resident area: Bytové plochy: 375 m 2 Storage area: Skladové plochy: 1 235 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 3 868 1955 55 % Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: 220 m 2 220 m 2 m 2 m 2 198 000 Kč 99 000 Kč 5,0 % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 2279 jsou evidované oceňované nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví: - Buštíková Eva, bytem Malinovského 1183/5, 41901 Duchcov (podíl o velikosti ¼) - Černochová Brigita, bytem Malinovského 1183/5, 41901 Duchcov (podíl o velikosti ¼) - Špeciánová Kateřina, bytem Na bělidle 83/14, 41901 Duchcov (podíl o velikosti ¼) - Walterová Eva, bytem Lysec 17, 41501 Bžany (podíl o velikosti ¼). Pozn.: Spoluvlastnický podíl Evy Buštíkové se vztahuje k užívání bytu č. 2 v přízemí vpravo. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 2279 nejsou evidována žádná omezení. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 2279 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 2279 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 1183 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům stavebně technicky uspořádán a užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Jde tedy o bytový dům. Weak points / slabé stránky: - nebyly zjištěny Strong points / silné stránky: - klidná, avšak dobře dostupná lokalita - zděný bytový dům Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 2279 pro k.ú. Duchcov a obec Duchcov, prokazující stav evidovaný k datu 12.07.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Duchcov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené spoluvlastníkem nemovitých věcí, p. Brigitou Černochovou d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 09.08.2016, v 15.00 hodin, na základě písemného oznámení společností Dražbyprost,s.r.o. Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostorů domu ani bytů v domě, byla prohlídka domu byla provedena pouze zvnějšku za přítomnosti spoluvlastnice paní Brigity Černochové. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 633712 Název katastrálního území: Duchcov Kód obce: 567515 Název obce: Duchcov Počet obyvatel obce: 8439 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2015 Kód okresu: CZ0426 Název okresu: Teplice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Duchcov Infrastructure / infrastruktura: Město Duchcov se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Teplice, přibližně 7 km jihozápadně od města Teplice a přibližně 25 km jihozápadně od města Ústí nad Labem. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má město, včetně svých částí, 8439 obyvatel. Město má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (městský úřad, střední školu, základní škola, mateřská školka, zdravotnické zařízení, pošta, obchody, restaurace apod.), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Teplice. Po dopravní stránce je město dobře dostupné, v těsné blízkosti města prochází silnice I/13 (E442 Most Teplice Ústí nad Labem), město je také napojeno na železniční dopravu tratěmi ČD ve směrech Most, Teplice, Ústí n. L., Praha, příměstskou dopravu osob a MHD. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v severozápadní části města Duchcov, v Malinovského ulici kolmo navazující na Oseckou ulici, procházející městem severozápadním směrem, v lokalitě zastavěné převážně bytovými a rodinnými domy nedaleko městské nemocnice. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 1183: Bytový dům č.p. 1183 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 2431, k.ú. Duchcov. Vzhledem k neumožnění prohlídky vnitřních prostor je vnitřní dispozice odvozena z dostupných údajů a prohlídky zvenku. Dispoziční řešení (předpokládané): Bytový dům je samostatně stojící stavba s jedním podzemním podlažím (suterén) a dvěma nadzemními podlažími (přízemí a 1.patro). Lze předpokládat, že vnitřní dispozice domu je tvořena čtyřmi byty, v přízemí o velikosti 2+1, v 1.patře o velikosti 3+1. V suterénu se nachází společné prostory, sklepy apod. Konstrukční řešení a vybavení: Vzhledem k neumožnění prohlídky vnitřních prostor domu a bytů je popis proveden v omezeném rozsahu na základě vnější obhlídky. Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na základových pasech pravděpodobně z betonu, stropy jsou pravděpodobně z betonových stropnic, střecha je valbová, opatřená krytinou z plechových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je pravděpodobně železobetonové, okna jsou plastová s izolačním zasklením, dveře jsou pravděpodobně dřevěné do kovových zárubní, vnitřní povrchy stěn jsou zřejmě štukové, vnější povrch jsou břízolitové. štítové stěny jsou opatřeny dodatečně provedenou tepelnou izolací krytou svislými lamelami. Dům má rozvody el. proudu, vody, kanalizace a plynu, topení je ústřední teplovodní s radiátory a kotli na plyn, kuchyně jsou vybaveny kuchyňskými linkami, kuchyňské sporáky v kuchyních jsou pravděpodobně kombinované PBL+elektrika, sociální zařízení jsou vybavena standardními zařizovacími předměty (vana/sprchový kout, umývadlo a splachovací záchod). Stáří a stavební stav: Dům pochází z období kolem roku 1955, jeho stáří je přibližně 60 let. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Dům je po částečné rekonstrukci, která proběhla před cca 18 lety, jednalo se o výměnu střešní krytiny a klempířských konstrukcí, výměna původních dřevěných oken za plastová, nové vnější omítky. Další stavby v příslušenství: Jde o přípojky inženýrských sítí a zpevněné plochy okapových chodníčků a přístupy ke vstupům.cena staveb příslušenství je zahrnuta ve výsledné obvyklé ceně (tržní hodnotě). - 4 -
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 2431, k.ú. Duchcov, o výměře 147 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný stavbou bytového domu č.p. 1183. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 2430/1, k.ú. Duchcov (ostatní plocha ostatní komunikace, vlastník město Duchcov). - 5 -
ANALÝZA OCENĚNÍ Platný oceňovací předpis, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou (pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování). Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou ( 2 odst. 5 cit. zákona). Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/4 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, jsou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu je poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu je proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na pozemku čís. parcely St. 2431 a bytovém domě č.p. 1183 s příslušenstvím, k.ú. Duchcov, obec Duchcov, okres Teplice, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/4 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech 2.000.000 Kč 2.000.000 x 1/4 = 500.000 Kč 500.000 x 70 % = 350.000 Kč - 6 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 podílu na pozemku čís. parcely St. 2431 a bytovém domě č.p. 1183 s příslušenstvím, k.ú. Duchcov, v ulici Malinovského v Duchcově, okres Teplice,, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 9. srpna 2016 celkem Slovy: Třistapadesáttisíc Kč 350.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 2279 nejsou evidována žádná omezení. Ke stanovené obvyklé ceně podílu na výše uvedených nemovitých věcech se nevztahují žádná omezení ani závady. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 192/7662/2016. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 19. srpna 2016-7 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 192/7662/2016 LV no.: 2279 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 bytový dům č.p. 1183 1235 3 868 4 776 206 55,0 2 149 293 2 příslušenství 64 479 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 2 213 772 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 2431 zastavěná plocha a nádvoří 147 800 117 600 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 117 600 Comments Komentář součástí je stavba: Duchcov, č.p. 1183, bydlení Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 331 372 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč % Kč % Kč 1 Pronajímatelné plochy 4 byty 220,00 1 200 264 000 25 198 000 50 99 000 5,0 1 980 000 2 3 Yeld value Výnosová hodnota 1 980 000 Kč Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 2 3 Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,331 mil.kč 1,980 mil.kč není stanovena 2,000 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti