Odborné vyjádření k aktuální ceně nemovitostí (spoluvlastnických podílů) na realitním trhu - garáže bez čp/če na pozemku č. parc 21/6 a pozemku č.parc. 21/6 zapsaných na listu vlastnictví č. 1174; pozemků č.parc. 1537/56, 1623/7, 1624/2, 1680/3, 1680/7, 1680/14, 1683/4, 1686/6, 1683/7, 1840/1, 1840/16, 1846/1, 2020/5, 2300/2, 2300/3, 2349/15 zapsaných na listu vlastnictví č. 1389, okres Příbram, obec Březnice, katastrální území Březnice; pozemku č.parc. 55/3 zapsaného na listu vlastnictví č. 1547, okres Příbram, obec Březnice, katastrální území Přední Poříčí Objednatel: Berger - insolvenční správce a spol. Bělocerkevská 1037/38 100 00 Praha 10 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 20.6.2010 vyjádření vypracovala: Ing. Dana Tollingerová, Ph.D. K Loučkám 1349 436 01 Litvínov
- 2-1. Úkol Vypracovat odborného vyjádření k aktuální ceně nemovitostí (spoluvlastnických podílů) na realitním trhu pana Langmajera dle přiložených LV. Uvedené vyjádření slouží k rozhodnutí insolvenčního soudu o způsobu oddlužení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Garáž a pozemky Adresa nemovitosti: 262 72 Březnice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Březnice Katastrální území: Březnice Počet obyvatel: 3 622 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 54,4395 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 54,44 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti nebylo provedeno. 4. Podklady pro vypracování posudku a) podklady předané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví 1174, Katastrální území 614271 Březnice, obec Březnice, okres Příbram, vyhotoveno dálkovým přístupem, dne 12.5.2010 (kopie viz příloha). Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví 1389, Katastrální území 614271 Březnice, obec Březnice, okres Příbram, vyhotoveno dálkovým přístupem, dne 12.5.2010 (kopie viz příloha). Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví 1389, Katastrální území 614319 Přední Poříčí, obec Březnice, okres Příbram, vyhotoveno dálkovým přístupem, dne 12.5.2010 (kopie viz příloha). b) další podklady získané znalcem Informace a údaje sdělené objednatelem posudku při ústním jednání. ČÚZK, 2010. Nahlížení do katastru nemovitostí. [Online] 2004 2010. Dostupné z URL <http://nahlizenidokn.cuzk.cz> [cit. 20.6.2010]. Bezrealitky.cz. 2010 [Online] 20.6.2010] 2007-2010. Dostupné z URL <http://bezrealitky.cz> [cit. Sezmam.cz, a.s. 2010. [Online] 1996-2010. Dostupné z URL <http://www.sreality.cz> [cit. 20.6.2010] Ort, P. a spol. 2009. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Verlag Dashofer nakladatelství, s.r.o., 2009. ISSN 1803 5159.
- 3 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 5. Použitá literatura: Rešerše V zákoně č. 157/1997 Sb., o oceňování majetku v 2 je stanoveno: Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (2) Službou je poskytování činností nebo hmotně zachytitelných výsledků činností. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Ocenění je tedy prováděno na základě porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně obchodovanými věcmi. Vzhledem ke skutečnosti, že na nemovitost je pohlíženo, jako na věc nepřemístitelnou, je její cena úzce spjata s její polohou. Výši ceny dále např. určuje i typ nemovitosti, její velikost a způsob využití či charakter a rozsah jejích součástí a příslušenství. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že obvyklou cenu je ve své podstatě možné získat zprůměrováním dosažených cen za prodej věci srovnatelného druhu, vlastností, případně stáří, tj. cen dosažených za prodej obdobných rodinných domů. Přitom se při odvozování obvyklé ceny z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci. Nepřihlíží se např. ke stavu tísně, ani k tzv. ceně zvláštní obliby, tj. významu, který může mít vlastnictví a užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu.
- 4 - Obvyklá cena se tedy většinou zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase. Při multikriteriální porovnávací metodice ocenění se zohledňuje řada hledisek: podlahová plocha a tvar, způsob a míra využití, poloha v kontextu okolí tedy i dopravní obslužnost či vlivy okolí, způsob zjištění ceny a její věrohodnost. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou dokladovány výpisem z katastru nemovitostí v příloze znaleckého posudku. Zpracovatelka nepřebírá zodpovědnost za právní validitu těchto dokladů. 7. Dokumentace a skutečnost: Předložená dokumentace je neúplná. Ocenění je provedeno podle této dokumentace. 8. Celkový popis nemovitosti: Obec Březnice leží v Jižních Čechách v blízkosti města Příbram. Oceňované nemovitosti, v tomto případě pozemky, netvoří ucelený komplex, ale jsou rozmístěny v blízkosti města. Větší část pozemků se nalézá východně od Březnice v blízkosti silničního obchvatu. Největší z pozemků (č.parc. 1840/1) se pak nachází v místech kde je plánováno rozšiřování lesních porostů. Je možné se domnívat, že hranice oceňovaných pozemků je v terénu neznatelná. Vyjma pozemku č.parc. 21/6, který je zastavěn garáží. Na pozemcích č.parc. 1538/56, 2300/2, 2300/3 zapsaných na listu vlastnictví č. 1389 vázne věcné břemeno zřízení a provozování vytl. plynovodu DN 300 a dále věcné břemeno spočívající v oprávnění zřídit a provozovat stavbu STL plynovod Březnice - I stavba včetně jeho příslušenství, v rozsahu ochranného pásma. Smlouvy nebyly předloženy. 9. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž b) Ocenění porovnávacím způsobem b 1 ) Garáž c) Pozemky c 1 ) Zemědělské pozemky c 2 ) Lení pozemky c 3 ) Vodní plocha c 4 ) Ostatní plocha c 5 ) Ostatní plocha 10. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž Při ocenění je bráno v úvahu standardní vybavení a stavebně technický stav stavby.
- 5 - b) Pozemky b 1 ) Zemědělské pozemky b 2 ) Lení pozemky b 3 ) Vodní plocha b 4 ) Ostatní plocha b 5 ) Ostatní plocha B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Garáž Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m2 Množství jednotek oceňované stavby: 28,00 Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] Garáž A 60 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,60 1,00 1,00 28,00 1 285,71 Garáž B 45 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,60 1,00 1,00 20,00 1 350,00 Garáž C 65 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,60 1,00 1,00 22,00 1 772,73 Součet: 4 408,44 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 1 469,48 Kč/jedn.
- 6 - Minimální jednotková cena: 1 285,71 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 1 772,73 Kč/jedn. Základní cena: 1 469,48 Kč 28,00 á 1 469,48 Kč/ = 41 145,44 Kč Garáž - výsledná cena = 41 145,44 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Garáž = 41 150,- Kč objektů činí celkem 41 150,- Kč Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky - 27-32 Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC 1538/56 55001 8495 6,21 40,00 8,69 73 821,55 1623/7 53201 6219 5,76 40,00 8,06 50 125,14 1623/7 57001 754 2,39 40,00 3,35 2 525,90 1623/7 55001 4243 6,21 40,00 8,69 36 871,67 1680/7 54600 43 7,79 40,00 10,91 469,13 1683/4 54600 235 7,79 40,00 10,91 2 563,85 1683/6 55001 5678 6,21 40,00 8,69 49 341,82 1683/6 54600 3037 7,79 40,00 10,91 33 133,67 1683/7 57001 320 2,39 40,00 3,35 1 072,00 1683/7 54600 6804 7,79 40,00 10,91 74 231,64 1840/1 54610 540 6,32 40,00 8,85 4 779,00 1840/1 54600 2149 7,79 40,00 10,91 23 445,59 1840/1 55001 18203 6,21 40,00 8,69 158 184,07 1840/1 53211 25545 5,01 40,00 7,01 179 070,45 Výměra celkem 82265 Mezisoučet 689 635,48 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 689 635,48 Zemědělské pozemky - zjištěná cena = 689 635,48 Kč
- 7 - a 2 ) Lení pozemky - 27-32 Lesní pozemky oceněné dle 30. Ocenění: Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava UC 1846/1 129,00 2,57 2,57 331,53 2020/5 27,00 2,57 2,57 69,39 Mezisoučet 400,92 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39): * 1,0000 Lesní pozemky oceněné dle 30 - celkem 400,92 Lení pozemky - zjištěná cena = 400,92 Kč a 3 ) Vodní plocha - 27-32 Pozemky oceněné dle 31 odst. 5. Základní cena = cena dle 28 odst. 1 písm. a) až l) * 0,07 = 54,44 * 0,07 = 3,81 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena 1840/16 2 3,81 pozemku nesmí být podle 31 odst. 6 nižší než 10 Kč / m 2 20,- 2349/15 540 3,81 pozemku nesmí být podle 31 odst. 6 nižší než 10 Kč / m 2 5 400,- Součet 5 420,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemky oceněné dle 31 odst. 5 - celkem 5 420,- Vodní plocha - zjištěná cena = 5 420,- Kč a 4 ) Ostatní plocha - 27-32 Pozemky oceněné dle 28 odst. 7 a) se zpevněným neprašným povrchem. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena Max. cena 2300/2 315,00 54,44 2,2670 0,7870 0 97,13 32,66 97,99 30 595,95 2300/3 6,00 54,44 2,2670 0,7870 0 97,13 32,66 97,99 582,78 Pozemky oceněné dle 28 odst. 7 a) se zpevněným 31 178,73 neprašným povrchem - celkem
- 8 - Pozemky oceněné dle 32 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra JC Koef. Srážka UC 1624/2 541 54,44 0,09 0 10,00 5 410,- 1680/3 919 54,44 0,09 0 10,00 9 190,- 1680/14 60 54,44 0,09 0 10,00 600,- Součet 15 200,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemky oceněné dle 32 odst. 4 - celkem 15 200,- Ostatní plocha - zjištěná cena = 46 378,73 Kč a 5 ) Ostatní plocha - 27-32 Pozemek oceněný dle 32 odst. 4. Název Parcelní číslo Výměra JC Koef. Srážka UC 55/3 31 54,44 0,09 0 10,00 310,- Součet 310,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0000 Pozemek oceněný dle 32 odst. 4 - celkem 310,- Ostatní plocha - zjištěná cena = 310,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky a 1 ) Zemědělské pozemky = 689 640,- Kč a 2 ) Lení pozemky = 400,- Kč a 3 ) Vodní plocha = 5 420,- Kč a 4 ) Ostatní plocha = 46 380,- Kč a 5 ) Ostatní plocha = 310,- Kč pozemků činí celkem 742 150,- Kč
- 9 - C. Rekapitulace Ze získaných informací je zřejmé, že se s obdobnými pozemky v dané lokalitě takřka neobchoduje. Obecně lze říci, že v posledních letech zaznamenal objem obchodu významný pokles. Pozemky jsou sice ve výhodné poloze v blízkosti Březnice. Účel využití a skutečný stav pozemků však neodpovídá poptávce současného trhu. V době ocenění bylo v katastrálním území Březnice a okolí minimálně obchodováno s pozemky. Ceny na realitním trhu se pohybovaly pro zemědělské pozemky okolo 18,- Kč/m 2. Ceny stavebních pozemků pak okolo 300 Kč/m 2. Vodní plochy, lesní pozemky či ostatní plochy pak nebyly obchodovány vůbec. Objem obchodovaných garáží v okrese Příbram byl jen o málo větší než počet obchodovaných pozemků. Kdy průměrná cena garáží se pohybovala okolo 2.450,- Kč/m 2 zastavěné plochy. U výše uvedených cen je třeba zohlednit skutečnost, že se jedná o nabídkové ceny realitních serverů. Vlastní ceny při realizaci obchodu dosahují obvykle pouze 60% hodnoty původně požadované prodejní ceny. Dále je nutné zohlednit i skutečnost, že porovnávané nemovitosti netvoří statisticky významný soubor. Neopomenutelnou skutečností je i fakt, že veškeré nemovitosti, vyjma garáže a pozemku č.parc. 21/6, jsou ve spoluvlastnickém podílu. Nezanedbatelná jsou i věcná břemena váznoucí na třech z předmětných pozemků. Z výše uvedeného vyplývá, že předmětná garáž by byla pravděpodobně zobchodovatelná za 40.000,- Kč. Předmětné pozemky na listu vlastnictví č. 1389 a 1547 by pak bylo možné zobchodovat jako celek za 700.000,- Kč. Při zohlednění vlastnických podílů tj. za 350.000,- Kč pro vlastníka Aloise Langmajera. V Litvínově, dne 20.7.2010 Ing. Dana Tollingerová, Ph.D. K Loučkám 1349 436 01 Litvínov