ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 92/4252/2015 o ceně obvyklé podílu o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 57 (stavební parcela č. 76-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba, Ohrazenice, čp. 187, bydlení a pozemková parcela č. 44/33-zahrada) pro obec Pardubice a katastrální území Ohrazenice, kraj Pardubický a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 4/14 - zjištění ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Oceněno ke dni: 28.srpna 2015 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 6 stran textu a 9 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 9.listopadu 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Předmětem zjištění ceny obvyklé je podíl o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 57 (stavební parcela č. 76-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba, Ohrazenice, čp. 187, bydlení a pozemková parcela č. 44/33-zahrada) pro obec Pardubice a katastrální území Ohrazenice, kraj Pardubický a příslušenství. Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části Pardubic - Ohrazenicích, v ulici Hrabalova. Jedná se o klidnou lokalitu. Dům je napojen na el. energii, vodovod, kanalizaci a u domu se nachází pilíř pro HUP s přípojkou plynu. Dle informací povinného byl dům postaven v letech 1950-2. Od té doby byly provedeny malé stavební úpravy. V současné době je prováděna rekonstrukce koupelny a WC. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby (kolna a slepičárna), studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, kanalizační jímka, přípojka plynu, pilíř pro HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána, plotová branka a samostatný zemní sklep) a trvalé porosty. Údržba objektu je na průměrné úrovni, modernizace vnitřního vybavení probíhá v současné době. Dům čp. 187 je přízemní s částečným podsklepením se sedlovou střechou, v podkroví je půda. Vstup je do chodby, z které jsou přístupny koupelna s místností s WC, kuchyně a tři pokoje. Vedle vstupu do domu se nachází sklad se schody na půdu ( sklad s obytnou částí tvoří jeden celek). Obvodové kce jsou zděné, stropy dřevěné s podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vaznicový, krytina tašková, v kuchyni plynový sporák, kuchyňská linka, obklady, v obývacím pokoji plovoucí podlaha (před cca 10 lety), okna dřevěná zdvojená, plynový kotel v koupelně, el. boiler v současné době není, v ložnici beton a PVC, vytápění provedeno v roce 1984 uhelný kotel, na plyn provedeno v roce 1987, v kuchyni dlažba (před cca 15 lety). Fasáda byla provedena před 10 lety. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 4/14-30 ze dne 12.8.2015 - Výpis z KN, LV č. 57 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 28.8.2015 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 28.8.2015 - kopie katastrální mapy - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 28.8.2015 - prohlídka a zaměření dne 28.8.2015-2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 57 pro katastrální území Ohrazenice, obec Pardubice, zapsáni: Miloš Kopecký, nar. 29.1.1959-1/4 Marta Půlpánová, nar. 4.4.1956-3/4 1.4 Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou Podíl o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 57 (stavební parcela č. 76- zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba, Ohrazenice, čp. 187, bydlení a pozemková parcela č. 44/33-zahrada) pro obec Pardubice a katastrální území Ohrazenice, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavby (kolna a slepičárna), studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, kanalizační jímka, přípojka plynu, pilíř pro HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána, plotová branka a samostatný zemní sklep) a trvalé porosty. 2. OBVYKLÁ CENA OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č. 57 (stavební parcela č. 76-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba, Ohrazenice, čp. 187, bydlení a pozemková parcela č. 44/33-zahrada) pro obec Pardubice a katastrální území Ohrazenice, kraj Pardubický a příslušenství nejsou zapsána žádná věcná břemena, nájemní, pachtovní a předkupní práva, ani výměnky. V části CLV jsou zapsány Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Zástavní právo exekutorské, Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a Zahájení exekucí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. Věcné břemeno: 0,- Kč - 3 -
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé je podíl o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 57 (stavební parcela č. 76-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba, Ohrazenice, čp. 187, bydlení a pozemková parcela č. 44/33-zahrada) pro obec Pardubice a katastrální území Ohrazenice, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavby (kolna a slepičárna), studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, kanalizační jímka, přípojka plynu, pilíř pro HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána, plotová branka a samostatný zemní sklep) a trvalé porosty. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu) POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: A) Realizované prodeje srovnatelných rodinných domů: 1) Rodinný dům přízemní v Kostelci nad Orlicí, zastavěná plocha 120 m 2, pozemky 830 m 2, dům po částečné modernizaci, cena obvyklá stanovena na částku 1.570.000,-Kč, prodáno za částku 1.320.000,-Kč, březen 2014. 2) Rodinný dům přízemní s podkrovím v Novém Městě nad Metují, zastavěná plocha 96 m 2, pozemky 492 m 2, dům z roku 1950 v původním stavu, cena obvyklá - 4 -
stanovena na částku 1.800.000,-Kč, prodáno za částku 1.780.000,-Kč, červen 2015. B) Nabídky rodinných domů v Pardubicích: V nabídkách RK je celkem 70 samostatných rodinných domů. Nabídkové ceny jsou převážně mezi 2,5 mil. Kč do 3,5 mil. Kč. Dle informací realitních makléřů se jedná převážně o nereálné ceny. 1) Pardubice Svítkov, ulice Přerovská, venkovský rodinný dům, pozemky 879 m 2, před rekonstrukcí, obytná část, stodola, garáž. Nabídková cena: 3.440.000,-Kč Realitní makléř: Petr Čeřovský investiční skupina, Lázně Bělohrad Dle informací má v nabídce velice dlouhou dobu (přes rok), prodávající nechce snížit cenu, dle realitního makléře cena obvyklá ve výši cca 2 mil. Kč. Realizované ceny jsou jako jinde v Pardubickém kraji a i Královéhradeckém kraji ve stejných cenových relacích. 2) Pardubice Bílé Předměstí, ulice Dašická, rodinný dům 3+1, pozemky 291 m 2, před rekonstrukcí. Nabídková cena: 2.900.000,-Kč Realitní makléř: Oblíbené reality, Hradec Králové 3) Pardubice Svítkov, rodinný dům 4+kk, pozemky 400 m 2, po částečné rekonstrukci, nová fasáda. Nabídková cena: 3.290.000,-Kč Realitní makléř: M&M reality holding, Praha 4) Pardubice Svítkov, rodinný dům 5+1, pozemky 502 m 2, po částečné rekonstrukci. Nabídková cena: 3.499.000,-Kč Realitní makléř: Realitní kancelář Reality IQ, a.s. Pardubice Toto je statistika ze dne 27.10.2015. Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca 2.550 realitních kanceláří a developerských firem. Z Pardubického kraje je to cca 150 realitních kanceláří a firem. Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji resp. dražbě (realizaci převodu). - 5 -
ZÁVĚR: Porovnávacím způsobem jsem došel k názoru, že cena obvyklá nemovitosti jako celku je ve výši cca 2.150.000,-Kč. Cena obvyklá podílu o velikosti ¼ celku uvažuji nižší než aritmetický podíl. Podíl na nemovitosti je vždy těžší prodat a cena je vždy nižší. Stanovuji obvyklou cenu podílu o velikosti 1/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 57 (stavební parcela č. 76-zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba, Ohrazenice, čp. 187, bydlení a pozemková parcela č. 44/33-zahrada) pro obec Pardubice a katastrální území Ohrazenice, kraj Pardubický a příslušenství, tj. vedlejší stavby (kolna a slepičárna), studna, venkovní úpravy (přípojky elektro, vody, kanalizace, kanalizační jímka, přípojka plynu, pilíř pro HUP, zpevněné plochy, oplocení, plotová brána, plotová branka a samostatný zemní sklep) a trvalé porosty, ve výši: 450.000,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 9.listopadu 2015... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 92/4252/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 6 -
Objekt bydlení čp. 187 v obci Pardubice a katastrální území Ohrazenice, kraj Pardubický Vstup na pozemek a do domu čp. 187 Štít domu od zahrady Kuchyně - 7 -
Výstavba koupelny (za dveřmi původní WC) Pokoj Pokoj Sklep - 8 -
Vstup na půdu ze skladu vedle vstupu do domu Krov Kurník - 9 -
Zemní sklep Zemní sklep Zahrada - 10 -