Z N A L E C K Ý č. 1928 / 2014 / 11 P O S U D E K 6 NEMOVITOST: Garáž, řadová garáž vnitřní ve stávající zastavbě řadových garáží v Prachovicích Adresa nemovitosti: Prachovice Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Chrudim, obec Prachovice, k.ú. Prachovice, kód k.ú. 732800, LV 172 Ostatní stavby: Pozemky: st. 388 Vlastník stavby: Ladislav Pekárčik, Zahradní 164, Prachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Ladislav Pekárčik, Zahradní 164, Prachovice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorký úřad Pardubice; č. obj.:, Sladkovského 592, 530 02 Pardubice IČ: 131 81 89 9 telefon: 466531130, 606050465 e-mail: podatelna@exekucepardubice.cz DIČ: CZ 43 02 02 141 fax: ZHOTOVITEL : Stanislava Ehrenbergerová Adresa zhotovitele: Fortenská 138, 537 01 Chrudim 1 IČ: 11032308 telefon: 604239765 e-mail: ersre@tiscali.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Prodej nemovitosti v exekučním řízení (ocenění stávajícího stavu) Čj. 052 EX 343/3-9 ze dne 25.4.2013 OBVYKLÁ CENA Současný stav 45 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 27.12.2013 Datum zpracování : 3.1.2014 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 7 V Chrudimi, dne 3.1.2014 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1970 změna stavby v r. rekonstrukce v r.
Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Počet obyvatel: 1 462 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců GARÁŽ Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 29 / 0 1 32 62 29 100,00 / 32 0 0 ZP KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 35 000 Kč stavba byla obchodována v roce 1998 v ceně 35 000,00 Kč. od roku 2006 je stavba uzavřena a její vlastník je odstěhován neznámo kde. REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 44 689 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 11 117 Kč 0 Kč Věcná hodnota 128 384 Kč 0 Kč Obvyklá cena 45 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 600 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 177 943 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 177 943 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy v dané době a čase je v lokalitě Prachovice s ohledem na velký počet nepřizpůsobivých občanů cena nemovitostí výrazně klesá a zájem trhu o tuto lokalitu je malý. ANALÝZA OCENĚNÍ - 2 -
Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tj.metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti: - stavba dokončená, využívána k účelům garážování - dobrá dostupnost do města Chrudim, v místě je zastávka autobusová i vlaková - nemovitosti přístupné pouze z nezpevněné komunikace pro lokalitu - stavba je napojena na elektro společnou přípojkou pro dvě stavby Slabé stránky nemovitosti: - zájem trhu o nemovitosti v této obci výrazně klesá - stavba je již 8 roků bez základní údržby - vlastník stavby je odstěhován v jiné lokalitě - výnosová metoda v daném případě nemá vypovídající hodnoty NÁLEZ Situace Přehled podkladů - výpis z KN a LV v Č. 172 ze dne 12.12.2013 Katastrálního úřadu pro kraj Pardubický, Katastrální pracoviště Chrudim - mapa lokality - snímek z pozemkové mapy - kupní smlouva - archiv OÚ Prachovice Charakteristika obce Obec Prachovice leží v horském údolí na severní hranici regionu Železných hor mezi mìsty Heømanùv Mìstec a Tøemošnice v Pardubickém kraji a žije zde 1471 obyvatel (údaj k 1.1.2009). Rozloha katastru obce je 5,33 km2, její nadmoøská výška se pohybuje kolem 450 m n.m. a zemìpisná poloha: 49 53 36" s.š., 15 37 45"v.d. Nad obcí se vypíná nìkolik vrcholù z nichž nejvyšší je zalesnìná hora Buèina (606 m n.m.) a 8 km od obce se rozkládá Seèská pøehrada, známá rekreaèní oblast. Na rozvoji obce se podílí i geologické ložisko velice kvalitního silurskodevonského vápence a život obyvatel byl a je, i když již ne v takové míøe, stále spjat se zdejším lomem, cementárnou a vápenkou. Pøíkladem spolupráce s místní cementárnou je vybudování parku s dìtským høištìm na sídlišti Buèina a výstavba tenisových kurtù. V obci sídlí i nìkolik dalších firem, které dávají možnost pracovního uplatnìní. Vìtšina obyvatel však dojíždí do zamìstnání mimo obec. Obec Prachovice je vybavena vodovodem, kanalizací s èistièkou a je plynofikována. Obyvatelé mohou využívat informací prostøednictvím rozvodu kabelové televize a obecního rozhlasu. Mùžeme zde navštívit - 3 -
saunu, sportovní areály, dìti mohou navštìvovat místní mateøskou a základní školu. V domì s peèovatelskou službou mají starší obèané k dispozici 16 bytù. Mezi základní obèanskou vybavenost patøí obecní úøad, pošta (PSÈ 538 04), ordinace dìtského a praktického lékaøe, lékárna, základní obchodní sí, nìkolik restaurací s možností stravování, kadeønictví, rehabilitace a kosmetické služby. Poloha nemovitosti řadová garáž je umístěna v okrajové části obce v blízkosti u cemnetárny Holcim. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: na stavbě vázne zástavní a exekuční právo RIZIKO Ostatní rizika: NE Nemovitost není pronajímána ANO Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: stavba je cca 8 roků neužívána. Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení jedná se o zděnou řadovou garáž cca z roku 1970, která slouží pro garážování os. automobilu. garáž je vybudována s plochou střešní konstrukcí a je vybavena elektroinstalace. Je provedena ve standartním vybavení a její stavebně-technický stav odpovídá jejímu stáří. garážování os. automobilu Konstrukce Popis 1. Základy betonové pásy 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-20 cm 3. Stropy dřevěné 4. Krov chybí 5. Krytina asfaltové pásy 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Úpravy povrchů omítky 8. Dveře chybí 9. Okna chybí 10. Vrata plechová 11. Podlahy betonové 12. Elektroinstalace světelná a motorová Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ - 4 -
Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 388 32 50 1 600 Celková výměra pozemků 32 Hodnota pozemků celkem 1 600 Výpočet věcné hodnoty staveb jedná se o vnitřní řadovou garáž vybudovanou jako zděnou s plochou střešní konstrukcí. stavba je opatřena příčným odvětráním, vrata jsou plechová dvoukřídloví, okna chybí, podlaha je z betonové mazaniny, stropní konstrukce je ze skořepinových panelů. součástí stavby je elektroinstalace vždy společná pro dvě garáže. stavba nemá klempířské prvky. venkovní omítky jsou hrubé. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Užitná plocha podlaží 1. Np 29,04 m 2 29,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha 1. Np 29,00 m 2 1,00 29,00m 2 1. Np - celkem 29,00 m 2 29,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1. Np (4,40x6,60)x(2,15) = 62,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 62,44 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 29 Obestavěný prostor [m 3 ] 62,44 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 850 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 177 943 Stáří roků 23 Další životnost roků 57 Opotřebení % 28,75 Věcná hodnota (VH) Kč 126 784 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Hlinsko 23,00 23 80 000 3 478 0,39 1 356-5 -
Lokalita: Hlinsko, okr. Chrudim Cena: 99 000 Kc Popis: Prodej zdené garáže v lokalite Rataje - Hlinsko. CP 23 m2. Garáž je na vlastním pozemku, udržovaná a suchá. Podlaha beton, vrata drevená. Pred tremi roky nový lepenkový potah strechy. Rozmerove je to nejvetší a nejdelší garáž v radových garážích. Vlastnictví: Neuvedeno Plochy: celk. plocha: 23 m2 užit. plocha: 22 m2 Vybavení: Dopravní spojení Parkování Príjezd Typ konstrukce zděný Izolace proti vlhku Stav vlhkosti Podlahy Príjezd osobním autem, Autobusy, CSAD, Príjezd nákladním autem Garáž - 1 auto Obecní, Príjezd je Zdená cihlová Omítka Izolovaný Beton Slatiňany 19,00 20 85 000 4 474 0,33 1 476 Lokalita: Slatinany, okr. Chrudim Cena: 97 000 Kc Popis: Prodej zdené radové garáže ve Slatinanech. Celková plocha je 20 m2. Dobrý technický stav. Zaveden elektrický proud. K dispozici ihned. Vlastnictví: Neuvedeno Plochy: celk. plocha: 20 m2 užit. plocha: 19 m2 Vybavení: Elektrický proud Zdroj vody Dopravní spojení Parkování Príjezd Zavedené inž. síte Typ konstrukce zděný Druh krytiny IPA 230 (220) V Garáž - 1 auto Obecní, Zpevnený Elektrický proud Zdená cihlová Asfaltová krytina Třemošnice 19,00 19 85 000 4 474 0,40 1 790-6 -
Lokalita: Pøíèná, Tøemošnice [Chrudim] Cena: 100 000 Kè (cena vè. provize a kompletního servisu) Èíslo nabídky: 280614 Popis: Prodej zdìnné garáže v Tøemošnici. U Lihovaru. Velmi dobrý stav s pøípojkou elektrické energie. Volné ihned. Doplòující vlastnosti Typ objektu: Garáž Stav objektu: velmi dobrý Konstrukce: Cihla Celková plocha: 19 m 2 Užitková plocha: 19 m 2 Kanalizace: Dešová Elektrický proud: 230 (220) V Variační koeficient před úpravami: 11,34 % Variační koeficient po úpravách: 11,87 % Průměrná cena 1 541 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 29,00 m 2 Porovnávací hodnota 44 689 Kč Výpočet výnosové hodnoty Analýza tržního nájemného Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů výpočet proveden na základě simulovaného nájemného. V dané lokalitě není běžný pronájem takovýchto staveb. č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1. Ostatní prostory 1. Np 29 124 300 3 596 Celkový výnos za rok: 3 596 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 29 Reprodukční cena RC Kč 177 943 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) 124 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 3 596 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 3 416 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 80 Pojištění 0,00 % x RC Kč/rok 0 Opravy a údržba na stavbě není v časovém úseku 8 roků 1,50 % x RC Kč/rok 2 669-7 -
prováděna základní běžná údržba Správa nemovitosti 0,00 % x RC Kč/rok 0 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 2 749 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 667 Míra kapitalizace % 6,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota Cv Kč 11 117 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy ze dne. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 172 ze dne.12.12.2013 2 Mapa oblasti. 1 kupní smlouva 3 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Hradci Králové dne 16.12.1987, č.j. Spr. 1981/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1928/2014/11 znaleckého deníku. - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -