- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 680/115/2011 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 1156/4, v budově č.p. 1156 na pozemku č. parc. 2061/288, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1156 a pozemku č. parc. 2061/288 o velikosti 714/20496, zapsáno na LV č. 4943, LV č. 4849, k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a 14700 Praha 4 č. j. 132 EX 5200/10-28/Ku Podle stavu ke dni 27.4. 2011 posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 10 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy 29.4.2011
- 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka Adresa nemovitosti: Prachatická 1156 370 01 České Budějovice Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: České Budějovice 2 Počet obyvatel: 94 865 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.4.2011 za přítomnosti p. Romana Eismanna, spolumajitele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4943 ze dne 7.1.2011, k.ú. České Budějovice 2 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. České Budějovice 2 3) Usnesení č. j. 132 EX 5200/10-28/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne 27.4.2011 Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, byt byl prohlédnut a zaměřen. Obsah posudku OBVYKLÁ CENA bytové jednotky č. 1156/4, v budově č.p. 1156 na pozemku č. parc. 2061/288, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1156 a pozemku č. parc. 2061/288 o velikosti 714/20496, zapsáno na LV č. 4943, LV č. 4849, k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice vlastníci bytu: vlastníci pozemku: Podíl ½: Eismann Roman, Prachatická 1156/2, 370 05 České Budějovice Podíl ½: Vacková Petra, Fr. Ondříčka 977/4, 370 11 České Budějovice Podíl ½: Eismann Roman, Prachatická 1156/2, 370 05 České Budějovice Podíl ½: Vacková Petra, Fr. Ondříčka 977/4, 370 11 České Budějovice
- 3 - katastrální úřad: pro Jihočeský kraj KP České Budějovice prohlídka dne: 27.4. 2011 katastrální území: České Budějovice 2 LV č.: 4943, 4849 obec: České Budějovice počet obyvatel: 94 865 ulice: Prachatická č.p. 1156 Bytová jednotka č. 1156/4 spoluvl. podíl na budově a pozemku 714/20496 na pozemku parc.č. 2061/288 druh pozemků: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - stáří objektu: cca 40 let způsob využití byt. dům Oceňované nemovitosti jsou v Českých Budějovicích, ulice Prachatická. Jedná se o velké město ležící na jihu Čech, cca 100 km jižně od Prahy, jedná se o správní centrum Jihočeského kraje.ve městě je kompletní občanská vybavenost včetně několika středních a vysokých škol, kulturních a sportovních zařízení. Oceňovaná bytová jednotka č. 1156/4 je v panelovém bytovém domě situovaném v západní zastavěné okrajové části města. Jedná se o sídliště převážně vysokopodlažních panelových domů. V docházkové vzdálenosti je základní občanská vybavenost, zastávka MHD. Dům č.p. 1156 je krajní segment velkého bytového domu dům má půdorys do písmene L a skládá se z 8mi segmentů každý má své číslo popisné a svůj samostatný vchod. Popis budovy a jednotky Druh konstrukce panelová montovaná Počet podlaží nadzemních 9 Podkroví ne podzemních 0 Podsklepeno [%] 0 Počet bytových jednotek 32 nebytových jednotek 0 garážových stání 0 Popis budovy Bytový dům č.p. 1156 je krajní segment na jižní straně bytového domu. Dům má 9 NP se společnými prostorami a byty. Dům je panelový montovaný, má plochou střechu, střešní krytina svařované asfaltové pásy. Schodiště je betonové prefabrikované. V domě je výtah. Vstupní dveře jsou plastové, okna plastová, fasáda je zateplena polystyrénovým zateplovacím systémem, je členěna lodžiemi. Přípojky: elektro, kanalizace, vodovod, dálkové vytápění a teplá voda. Stavebně technický stav: stavba domu je po rekonstrukci, zateplena, nová fasáda, plastová okna, nový výtah. Podlahová plocha [m 2 jednotky 71,4 m 2 balkony,lodžie,terasy 3 m 2 přísl. mimo ] jednotku Typ jednotky 3+1 Podlaží 2.NP Orientace V Z 2 sklepní kóje Druh vytápění Popis jednotky ústřední dálkové Byt č. 1156/4 je ve 2.NP. Jedná se o byt 3+1. Byt je převážně v původním stavu bytové jádro je původní umakartové v koupelně je vana s umyvadlem, WC je samostatné. V je kuchyni elektrický sporák a standardní kuchyňská linka. Povrchy podlah PVC, koberec. Vnitřní dveře jsou náplňové do ocelových zárubní. Okna jsou nová plastová. Topení je ústřední dálkové vč. dodávky teplé vody. Dispoziční řešení: předsíň 4,3 m2, chodba 9,7 m2, kuchyň 8,2 m2, obývací pokoj 19,8 m2,
- 4 - koupelna 2,9 m2, WC 1,0 m2, pokoj 12,0 m2, pokoj 13,5 m2. Lodžie 3,0 m2. K bytu patří 2 sklepní kóje v 1. NP. Stavebně technický stav: BJ je udržovaná, bez zásadní rekonstrukce. Vedlejší stavby a příslušenství Popis Podíl na společných částech domu č.p. 1156 a podíl na zastavěném pozemku č. parc. 2061/288, (zastavěná plocha a nádvoří, 374 m2) o velikosti 714/20496. Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius není stavba bytového domu v ohrožení zaplavením ani zatopením. Nebyla zjištěna. Z ulice Prachatická č. parc. 2061/371 (ostatní komunikace, Stat. město Č. Budějovice) přes pozemek č. parc. 2061/360 (ostatní plocha, Stat. město Č. Budějovice). Bez rizika. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Stavba domu je udržovaná, rekonstruovaná. Bytová jednotka je Technický stav stavby bez podstatné rekonstrukce, udržovaná. Bytová zóna, občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti, Poloha vzhledem k užívání pro bydlení vhodné. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN Užívání nemovitosti a skutečností. Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 4939, k.ú. České Budějovice 2 Omezení vlastnických práv 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 4939, k.ú. České Budějovice 2 Zahrnuta v ceně obvyklé 1), 2) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé Stav zápisu katastru nemovitostí Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 4943, 4849 k.ú. a skutečnosti B. Budějovice 2 a skutečností zjištěnou při místním šetření.
- 5 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná BJ č. 1: České Budějovice 2, BJ 3+1, 70 m 2 ul. Vodňanská, sídl. Vltava, byt se nachází ve 2. NP z celkem 9 NP. V bytě je původní bytové jádro, nová kuchyňská linka, nové radiátory s měřiči tepla. Dům je po rekonstrukci - nová plastová okna, zateplená fasáda, zrenovované společné prostory. Nabídková cena: 1 520 000 Kč, tj. 21 700 Kč /m 2, 04/2011 Porovnatelná BJ č. 2: České Budějovice 2, BJ 3+1, 78 m 2 ul. K. Chocholy, BJ je v 7. NP z celkem 9. NP, v BD je nový výtah a zateplení fasády domu. Byt je slunný, nová kuch. linka. Ve zrekonstruované koupelně je nový sprchový hydromasážní kout. Nabídková cena: 1 300 000 Kč, tj. 16 670 Kč/ m 2, 04/ 2011 Porovnatelná BJ č. 3: České Budějovice 2, BJ 3+1, 74 m 2 ul. N.Frýda, 7.NP z celkem 9. NP, dispozičně 3+1+balkon a sklep. Byt je v původním udržovaném stavu.orientace na východ a západ. Internet a kabelová TV v domě. Dům je po kompletní rekonstrukci : zateplení, nová střecha, plastová okna, nový výtah. Nabídková cena: 1 290 000 Kč, tj. 17 430 Kč/m 2, 04/2011 VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY 1 150 000 Kč
- 6 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Panelová technologie výstavby, bytový dům s velkým počtem bytů, omezené možnosti parkování v okolí domu. V místě je základní občanská vybavenost, bytový dům je udržovaný v dobrém stavu. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Obvyklá cena bytové jednotky č. 1156/4, v budově č.p. 1156 na pozemku č. parc. 2061/288, vč. příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1156 a pozemku č. parc. 2061/288 o velikosti 714/20496, zapsáno na LV č. 4943, LV č. 4849, k.ú. České Budějovice 2, obec České Budějovice, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice 1 150 000 Kč podíl ½ pro Eismann Roman: 575 000 Kč V Mníšku pod Brdy, 29.4.2011 Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem 1023 252 10 Mníšek pod Brdy tel.: 739 147 476 e-mail: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 6.12.2006 č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 680/115/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/115/2011.
- 7 - Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni 27.4.2011, Nahlížení do KN, k.ú. České Budějovice 2 2) Situace, fotodokumentace ze dne 27.4.2011 3) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4943 ze dne 27.4.2011, k.ú. České Budějovice 2 Situace, fotodokumentace ze dne 27.4.2011
- 8 -