ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2611/231/15 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, pozemek st.parc.č. 79 se stavbou č.p. 77 a poz.parc.č. 99 vše v k.ú. Miletín Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Miletín, k.ú. Miletín Adresa nemovité věci: Palackého 77, 507 71 Miletín OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 520 000 Kč Datum místního šetření: 27.12.2015 Stav ke dni : 27.12.2015 Za přítomnosti: pana Tomáše Krnáče Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 10.12.2015 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 3.3.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.138 pro k.ú. Miletín Sdělení pana Tomáše Krnáče dne 27.12.2015 Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 27.12.2015 v době od 15,00 do 15,25 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Místopis Město Miletín se nachází v okrese Jičín a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořice. Miletín se rozkládá asi 26 kilometrů východně od Jičína a 6 kilometrů severovýchodně od Hořic. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. V obci žije 900 obyvatel. Je zde základní škola vyššího stupně a mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. V Miletíně mají lékařskou ordinaci dva praktičtí lékaři a jeden stomatolog, je zde umístěn i domov s pečovatelskou službou. Z další občanské vybavenosti je zde poštovní úřad, několik prodejen a restaurací. Z inženýrských sítí je v obci elektrorozvodná síť, rozvod zemního plynu a veřejný vodovod. Nemovitost je přístupná z veřejné komunikace z ul. Palackého. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1277/1 Královéhradecký kraj/ostatní plocha-silnice 1277/14 Město Miletín/ostatní plocha-ostatní komunikace - 2 -
Celkový popis Nebyla předložena projektové dokumentace, údaje a provedení a stavebně technickém stavu bylo čerpáno ze svědectví pana Tomáše Krnáče a z prohlídky nemovitosti. Stáří domu 89 let Samostatně stojící přízemní částečně podsklepený rodinný dům bez podkroví na st.parc.č. 79 je zděné konstrukce, střecha je sedlová s taškovou krytinou. V domě je jedna bytová jednotka 2+1, která slouží k trvalému bydlení vlastníků. Nemovitost je přístupná z veřejné komunikace. Povodňové riziko je na st.1. Silné stránky Lokalita vhodná k bydlení - tichá čtvrť města, malá vzdálenost na náměstí, napojení na inženýrské sítě, malá vzdálenost do Hořic (místo s pracovními příležitostmi). Možnost budoucího využití půdního prostoru k bydlení. Slabé stránky Starší dům se zhoršeným stavebně technickým stavem, vytápění akumulačními kamny, není přípojka plynu, chybí garáž, malý pozemek, nižší úroveň občanské vybavenosti, malý počet pracovních příležitostí v místě (malá vzdálenost do Hořic tuto nevýhodu zmírňuje). RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) Věcné břemeno zřizování a provozování vedení ČEZ Distribuce, a. s., Teplická 874/8, Děčín IV-Podmokly, 40502 Děčín Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost ke dni místního šetření sloužila k trvalému bydlení vlastníků. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Hodnota pozemku byla čerpána z databáze znalce. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 79 185 500,00 92 500 nádvoří zastavěná plocha a 99 168 500,00 84 000 nádvoří Celková výměra pozemků 353 Hodnota pozemků celkem 176 500 Dům č.p. 77 Výpočet věcné hodnoty stavby Věcná hodnota dle THU Samostatně stojící přízemní částečně podsklepený rodinný dům bez podkroví na st.parc.č. 79 je zděné konstrukce, střecha je sedlová s taškovou krytinou. Stropy jsou trámové, okna jsou dřevěná špaletová a zdvojená, dveře jsou dřevěné náplňové. Podlahy jsou betonové a prkenné, v koupelně a na WC je dlažba. Vytápění je elektrickými akumulačními kamny. Ohřev vody je bojlerem, který je umístěn v koupelně. V kuchyni je elektrický sporák s plotýnkami. Opotřebení prvků krátkodobé životnosti je zvýšené, opotřebení prvků dlouhodobé životnosti odpovídá jejich stáří. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 7,22 m 2 1,60 m Výčet místností: sklep 4,63 m 2 1,00 4,63 m 2 Užitná plocha celkem: 4,63 m 2 I.NP 121,64 m 2 3,56 m Výčet místností: pokoj 18,89 m 2 1,00 18,89 m 2 ložnice 20,28 m 2 1,00 20,28 m 2 chodba 7,26 m 2 1,00 7,26 m 2 kuchyň 11,23 m 2 1,00 11,23 m 2 koupelna 7,42 m 2 1,00 7,42 m 2 WC 1,03 m 2 1,00 1,03 m 2 komora 2,50 m 2 1,00 2,50 m 2 hlavní chodba 11,41 m 2 1,00 11,41 m 2 Užitná plocha celkem: 80,02 m 2 zastřešení 89,35 m 2 2,20 m - 4 -
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] sklep (7,22)*(1,60) = 11,55 m 3 I.NP (8,22*10,87)*3,56+(5,20*6,21)*(2,86+1,34*1/2) = 432,08 m 3 zastřešení (8,22*10,87)*(2,20*1/2) = 98,29 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor sklep 11,55 m 3 I.NP 432,08 m 3 zastřešení 98,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 541,92 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné a betonové 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina betonová taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady pískovcová podezdívka 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody kamenné 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných prkenná + dlažba místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění akumulační 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 5 -
Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 122 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 85 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 541,92 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 082 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] 17 082 Reprodukční hodnota [Kč] 1 445 991 (RC * UP) Stáří roků 89 Další životnost roků 31 Opotřebení % 74,20 Věcná hodnota (VH) [Kč] 373 066 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 84,65 m 2 Obestavěný prostor: 541,92 m 3 Zastavěná plocha: 121,64 m 2 Plocha pozemku: 353,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Rodinný dům 3+1 781 m2 v obci Miletín. Dispozice: chodba, dvě obytné místnost, kuchyně s jídelnou a spíž, koupelna a samostatné WC. V patře ložnice, technická místnost, balkón a půdní prostor vhodný k vestavbě dalších pokojů. Součástí je garáž a velká dílna. Klidné místo k trvalému bydlení, rekonstrukce nutná. Lokalita Miletín, 10.května Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,92 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - + garáž u domu; Vliv pozemku - + větší výměra; Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m 2 6 918 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 98,00 m 2 781 m 2 999 000 Kč 10 194 Kč/m 2-6 -
Název: Bývalá hospodářská usedlost K prodeji hospodářská usedlost vhodná k rekreaci nebo k trvalému pobytu. Obytná část se skládá ze dvou velkých místností, kuchyně s jídelním koutem, centrální prostorné chodby, samostatného WC a koupelny. K usedlosti patří stáje, hospodářské budovy a dílna. Dům je v klidné části obce s veškerou občanskou vybaveností. Lokalita Třebihošť Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,96 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,96 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,84 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Velikosti objektu - + větší užitná plocha; Poloha - nižší úroveň občanské vybavenosti; Provedení a vybavení - + dobře udržovaný dům; Celkový stav - + součástí jsou další hospodářské objekty, možnost garážování; Vliv pozemku - + větší výměra; - 7 - Celkový koef. K C 0,57 Upravená j. cena Kč/m 2 6 878 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 650 m 2 1 450 000 Kč 12 083 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Rodinný dům, vila na prodej v lázeňském městě Lázně Bělohrad, okr. Jičín. Dům je kombinované konstrukce, třípodlažní, s valbovou střechou, stojící v zástavbě typově obdobných rodinných domů. Dispozice budovy: sklepní prostory, menší částí zapuštěné v terénu, se nachází pod celým objektem a jsou přístupné vnitřním schodištěm a ze zahrady, členěny na bývalou prádelnu a tři sklepy, v jednou se nachází domácí vodárna. Přízemí je přístupné předloženým schodištěm do vchodu s verandou ze zahrady, a předním vchodem se zádveřím, kde se nachází WC, schodiště do sklepa a dále schody do přízemí, chodba, kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, spíž a schodiště do podkroví: 3x obytný pokoj a půdní komora. Přípojky: voda z vlastní studny, veřejný vodovod na hranici pozemku, kanalizace veřejná, elektřina 220/400, vytápění lokální plynová topidla WAW + kamna na PP, teplá voda průtokový, plynový ohřívač. Vedlejší stavba je zděná víceúčelová stavba (garáž, skladovací prostory), Pozemek je rovinatý, se zpevněnými plochami, udržovaný, spíše okrasný, celý oplocený, přístupný z veřejné komunikace. Lokalita Lázně Bělohrad Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 0,96 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85
Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + poblíž středu lázeňského města; Celkový stav - +garáž u domu,; Vliv pozemku - +větší výměra, přípojka plynu; Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m 2 5 106 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m 2 892 m 2 1 400 000 Kč 8 750 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Zděný, patrový RD 3+kk s terasou garáží, dílnou a ovocnou zahradou v okrajové části města Hořic. Realitní společnost České spořitelny si Vám dovoluje nabídnout k prodeji zděný RD o velikosti 3+kk s terasou, garáží, menší dílnou a ovocnou zahradou v okrajové části města Hořic. Dům je celý podsklepený a je určen k rekonstrukci. Ovocná zahrada o výměře 1371 m2 je situovaná na jih.dispozice domu: chodba, vlevo jsou dvě místnosti, vpravo WC, průchod do koupelny, do garáže, schody do sklepa a na půdu, kde se nabízí možnost vestavby. Dále kuchyně s jídelnou a vchod na terasu s možností relaxace a posezení. Z terasy vedou schody přímo do zahrady. Dům je napojen na městskou kanalizaci a vodovodní řád.topení ÚT-plynové a lokální na TP. Pro klidnou lokalitu je možnost využití k trvalému i rekreačnímu bydlení. V této okrajové části města je spoj MHD, vlak a autobus. Veškerá občanská vybavenost v místě. Lokalita Hořice, Janákova ul. Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,79 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - + vyšší úroveň občanské vybavenosti; Provedení a vybavení - + ústřední topení; Celkový stav - + garáž u domu; Vliv pozemku - + větší výměra; Celkový koef. K C 0,52 Upravená j. cena Kč/m 2 5 537 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 0 m 2 1 290 000 Kč 10 750 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 106 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 110 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 918 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 110 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 84,65 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 517 212 Kč - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 517 212 Kč 549 566 Kč 176 500 Kč Obvyklá cena 520 000 Kč slovy: Pětsetdvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláři. Při stanovení ceny obvyklé oceňované nemovitosti bylo přihlédnuto hlavně k poloze nemovitosti, užitné ploše a stavebně technickému stavu domu. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 517.212,- Kč, zaokr.... 520.000,- Kč. V Ohavči 10.12.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2611/231/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2611/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 6 Mapa oblasti 1 Riziko záplav 1-10 -
pohled z ulice - 11 -
pohled ze zahrady dvorek - 12 -
schody do sklepa vodoměr ve sklepě - 13 -
kuchyně v I.NP pokoj v I.NP - 14 -
pokoj v I.NP pokoj v I.NP - 15 -
koupelna v I.NP koupelna v I.NP - 16 -
WC - 17 -
- 18 -