ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 940-142/2018 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 5, Lysec, Bžany, původní zemědělská usedlost, vybydlená nemovitost v horším stavu Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Bžany, k.ú. Lysec Adresa nemovité věci: Lysec 5, 417 63 Bžany Vlastnické údaje: SJM Džudža Emil a Džudžová Dorota, Lysec 5, 415 01 Bžany, podíl 1 / 1 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Děčín, RČ/IČO: 66254949, pan Mgr. Zdeněk Pánek Prokopa Holého 130/15, 405 02 Děčín IV-Podmokly ZHOTOVITEL : Ing. Zdeněk Ješeta Adresa zhotovitele: Thunská 1810/7 b, 405 02 Děčín 6 IČ: 104 099 21 telefon: e-mail: DIČ: CZ6205060400 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Určení obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 112 EX 3349/08-126 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA URČENÁ 450 000 Kč (podíl ½ 225.000,- Kč) Stav ke dni : 16.11.2018 Datum místního šetření: 16.11.2018 Za přítomnosti: samostatně s nájemníkem, bez vstupu a se zákazem vstupu na pozemek Počet stran: 41 stran Počet příloh: 26 Počet vyhotovení: 2 V Děčíně, dne 20.11.2018 Ing. Zdeněk Ješeta
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je pro potřeby exekučního řízení ocenit nemovitosti uvedené v příloze LV, včetně jejich součástí a příslušenství, včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými a to cenou obvyklou. Základní pojmy a metody ocenění Administrativní cena dle oceňovací vyhlášky hlavních staveb a pozemků jako pomocná informativní hodnota pro analýzu určení obvyklé ceny. Porovnávací cena se srovnatelnými nemovitými věcmi, úpravou koeficienty odlišnosti podle typu nemovitosti, stavby, pozemky, jednotky dle charakteristických vlastností nemovitostí t.j. plochy užitné, zastavěné, OP, výměry pozemku, celku. Na základě výsledných hodnot určení obvyklé ceny pro exekuční řízení. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č.155, k.ú. Lysec a obec Bžany Kopie katastrální mapy k.ú. Lysec Mapové podklady a situace na mapě, mapa s KM, ortofotomapa Soulad s územním plánem, případně povodňová mapa Listinná dokumentace, pasport domu není, pouze zaměření vně domu, bez přístupu Fotodokumentace ext. staveb Místní šetření-prohlídka a zaměření Srovnatelné obdobné nemovité věci v blízké lokalitě a okolí Místopis bec Bžany se nachází v okrese Teplice, kraj Ústecký. V obci žije cca 900obyvatel a jsou v ní evidovány tři ulice.bžany se nachází v severozápadním podhůří Českého středohoří, napravo od řeky Bíliny na jejím přítoku Lučním potoku. Leží asi 7 km od centra Teplic a 14 km od centra Ústí nad Labem. Severně od Bžan se zvedá Bžanský vrch a západně protéká řeka Bílina. Na jižním okraji obce býval hnědouhelný důl Karolína. Počet částí obce je celkem 8- Bžany. Lbín, Hradiště, Pytlíkov, Bukovice, Mošnov, Lysec, Lhenice.V obci je pošta, bez školy, bez zdravotnického zařízení a bez policie. V části je kanalizace s ČOV, vodovod a plynofikace, v místě stavby pouze elektro a voda. Obec s rozšířenou působností jsou Teplice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: zhoršená místní, obecní pozemek Celkový popis Starší rodinný dům ve zhoršeném stavu obývaný méně přizpůsobivými občany. V době zaměření nájemník ve 2.NP mě vykázal z pozemku a neumožnil prohlídku ani vnitřní zaměření a posouzení konstrukcí a vybavení. Jedná se o dvoupodlažní dům bez obytného podkroví se sedlovou střechou a polovalbou. Střecha je téměř bez krytiny, jen překryta lepenkou a PE folií, bez klempířských prvků. - 2 -
Vybavení a konstrukce se předpokládají spíše podstandardní nebo nižšího standardu, či chybějící vybavení a rozvody. Prvky dlouhodobé životnosti jsou téměř na konci obvyklé životnosti - základy s vlhkostí, stav svislých, vodorovných konstrukcí, krovu a schodiště. Obvodový plášť obytné části je téměř bez krytiny a úpravy povrchů stěn a podlah. Přiléhající hospodářský objekt v horším stavu, poškozená krytina, bez omítek, rozvodů a vybavení v dezolátním stavu. Přístřešky podél komunikace uvedené v obrysovém schéma pozemku jsou již zbořeništěm k odstranění. Kolem domu a na dalším pozemku navazujícím odložené zbytky materiálu, vraků a odpadu, nepořádek bez oplocení. Navazující zemědělské pozemky k trati ČD bez údržby a sečení. Bez dalšího ocenitelného příslušenství, bez venkovních úprav a oplocení, popadané včetně vrat a vrátek. Bez udržovaných porostů. Pouze přípojka elektro a vody nebo vlastní. Silné stránky Nezjištěny. Slabé stránky Obývání méně přizpůsobivými vlastníky i známými, stav domu bez minimální údržby, pořádek a odpady po celém pozemku. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Komentář: Pro účely ocenění nezjišťována další rizika, omezení vlastnického práva a zápisy exekučních řízení na LV v příloze. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: ANO Demograficky negativně zatížená lokalita Komentář: Méně přizpůsobiví občané v lokalitě. Ostatní rizika: NE Nemovitá věc není pronajímána ANO Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem ANO Stavby dlouhou dobu neužívané Komentář: Přední část užívána a údajně dle sdělení přítomného obyvatele zde v nájmu, najímána pouze dle ústního sdělení. Stav špatný, zadní čast na st,.p.č. 11 spíše k demolici. Nebyl zajištěn přístup do objektu. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Rodinný dům č.p. 11, Lysec, Bžany, zhoršená stav, obtížně obyvatelný, bez přístupu 2. Stodola, odkládací a skladový prostor 3. Pozemky dle LV č.155, k.ú. Lysec Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Rodinný dům, zemědělská usedlost č.p. 5, Lysec, Bžany v SJM - 3 -
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Název předmětu ocenění: vybydlená nemovitost v horším stavu Adresa předmětu ocenění: Lysec 5 417 63 Bžany LV: 155 Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Bžany Katastrální území: Lysec Počet obyvatel: 877 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 075,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a II 0,95 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 279,00 Kč/m 2 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody) I 0,70-4 -
7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území V 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,544 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,658 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,15 okolí 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Nezjištěny. II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,626 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,341-5 -
V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,412 1. Rodinný dům č.p. 11, Lysec, Bžany, zhoršená stav, obtížně obyvatelný, bez přístupu Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Nemovitá věc je součástí pozemku 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1:NP 13,26*6,57 = 87,12 2.NP 13,26*6,57 = 87,12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná Konstr. výška plocha 1:NP 87,12 m 2 2,90 m 2.NP 87,12 m 2 2,85 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1:NP (13,26*6,57)*(2,90) = 252,64 m 3 2.NP (13,26*6,57)*(2,85) = 248,29 m 3 zastřešení (13,26*6,57)*2,6/2 = 113,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1:NP NP 252,64 m 3 2.NP NP 248,29 m 3 zastřešení NP 113,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 614,18 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4-6 -
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce C 0,80 100 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 6,20 50 1,00 3,10 7. Vnitřní omítky P 6,20 25 0,46 0,71 7. Vnitřní omítky C 6,20 25 0,00 0,00 8. Fasádní omítky P 3,10 50 0,46 0,71 8. Fasádní omítky C 3,10 50 0,00 0,00 9. Vnější obklady C 0,40 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody P 2,40 100 0,46 1,10 12. Dveře S 3,30 50 1,00 1,65 12. Dveře P 3,30 50 0,46 0,76 13. Okna S 5,20 50 1,00 2,60 13. Okna P 5,20 50 0,46 1,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 50 1,00 1,10 14. Podlahy obytných místností S 2,20 50 1,00 1,10 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 100 0,46 0,51 16. Vytápění P 4,40 50 0,46 1,01 16. Vytápění C 4,40 50 0,00 0,00 17. Elektroinstalace P 4,10 100 0,46 1,89 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody P 3,00 50 0,46 0,69 19. Rozvod vody C 3,00 50 0,00 0,00 20. Zdroj teplé vody C 1,80 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 0,23 24. Vnitřní vybavení P 5,10 100 0,46 2,35 25. Záchod P 0,40 100 0,46 0,18 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 66,06 Koeficient vybavení K4: 0,6606 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,6606 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1920 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 287,90 Plná cena: 614,18 m 3 * 2 287,90 Kč/m 3 = 1 405 182,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků - 7 -
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,0 % Koeficient opotřebení: (1-85,0 % / 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 210 777,36 Kč Koeficient pp * 0,412 Cena stavby CS = 86 840,27 Kč Rodinný dům č.p. 11, Lysec, Bžany, zhoršená stav, obtížně obyvatelný, bez přístupu - zjištěná cena = 86 840,27 Kč 2. Stodola, odkládací a skladový prostor Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Nemovitá věc je součástí pozemku typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 13,71*7,05 = 96,66 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. výška Název plocha 1.NP 96,66 m 2 3,15 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (13,71*7,05)*(3,15) = 304,46 m 3 zastřešení (13,71*7,05)*(3,85/2) = 186,06 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 304,46 m 3 zastřešení Z 186,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 490,52 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, - 8 -
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy P 19,80 50 0,46 4,55 3. Stropy C 19,80 50 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina P 8,10 100 0,46 3,73 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,00 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 54,42 Koeficient vybavení K4: 0,5442 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5442 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1420 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 165,68 Plná cena: 490,52 m 3 * 1 165,68 Kč/m 3 = 571 789,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 90 = 88,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 85 768,40 Kč Koeficient pp * 0,412 Cena stavby CS = 35 336,58 Kč Stodola, odkládací a skladový prostor - zjištěná cena = 35 336,58 Kč 3. Pozemky dle LV č.155, k.ú. Lysec Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,658 Index polohy pozemku IP = 0,626-9 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,658 * 1,000 * 0,626 = 0,412 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 279,- 0,412 114,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st. 11 1 003 114,95 115 294,85 Stavební pozemek - celkem 1 003 115 294,85 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 117/4 16000 7 15,05 15,05 105,35 porost trvalý travní porost 117/4 12804 1 158 5,56 5,56 6 438,48 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 165 m 2 6 543,83 Pozemky dle LV č.155, k.ú. Lysec - zjištěná cena = 121 838,68 Kč Tržní ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota - 10 -
1.1. Rodinný dům, zemědělská usedlost č.p. 5, Lysec, Bžany v SJM Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 130,68 m 2 Obestavěný prostor: 1 104,70 m 3 Zastavěná plocha: 183,78 m 2 Plocha pozemku: 2 168,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Rodinný dům 001 Lokalita: Bžany Popis: Dle přílohy a nabídky z databáze RK, cena požadovaná upravená koeficienty odlišnosti. Užitná plocha: 120,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha, využitelnost a přístup, komunikace 0,90 K3 Provedení a vybavení, napojení na sítě 0,90 K4 Celkový stavebně technický stav 0,80 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-11 - Zdroj: Nabídka RK Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 799 999 120,00 6 667 0,50 3 305 Název: Rodinný dům 002 Lokalita: Ohníč Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Dle přílohy a nabídky z databáze RK, cena požadovaná upravená koeficienty odlišnosti. Užitná plocha: 70,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha, využitelnost a přístup, komunikace 0,80 K3 Provedení a vybavení, napojení na sítě 0,85 K4 Celkový stavebně technický stav 0,75 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Nabídka RK Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 1 099 000 70,00 15 700 0,37 5 785 Název: Rodinný dům 003 Lokalita: Žalany Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Dle přílohy a nabídky z databáze RK, cena požadovaná upravená koeficienty odlišnosti. Užitná plocha: 84,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 Zdroj: Nabídka RK
K2 Poloha, využitelnost a přístup, komunikace 0,85 K3 Provedení a vybavení, napojení na sítě 0,90 K4 Celkový stavebně technický stav 0,80 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 940 000 84,00 11 190 0,47 5 239 Název: Rodinný dům 004 Lokalita: Bořislav Popis: Dle přílohy a nabídky z databáze RK, cena požadovaná upravená koeficienty odlišnosti. Užitná plocha: 200,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha, využitelnost a přístup, komunikace 0,80 K3 Provedení a vybavení, napojení na sítě 0,80 K4 Celkový stavebně technický stav 0,75 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Nabídka RK Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 1 200 000 200,00 6 000 0,35 2 081 Název: Rodinný dům 005 Lokalita: Teplice, Žim Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Dle přílohy a nabídky z databáze RK, cena požadovaná upravená koeficienty odlišnosti. Užitná plocha: 250,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha, využitelnost a přístup, komunikace 0,80 K3 Provedení a vybavení, napojení na sítě 0,80 K4 Celkový stavebně technický stav 0,75 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Zdroj: Nabídka RK Cena Užitná plocha Jedn. cena Celkový koef. [Kč] [m 2 ] Kč/m 2 KC 1 500 000 250,00 6 000 0,35 2 081 Název: Rodinný dům 006 Lokalita: Žalany, Černčice Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Dle přílohy a nabídky z databáze RK, cena požadovaná upravená koeficienty odlišnosti. Užitná plocha: 189,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 Zdroj: Nabídka RK - 12 -
K2 Poloha, využitelnost a přístup, komunikace 0,75 K3 Provedení a vybavení, napojení na sítě 0,80 K4 Celkový stavebně technický stav 0,75 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 1 500 000 189,00 7 937 0,31 2 429 Minimální jednotková porovnávací cena 2 081 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 3 487 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 785 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Průměrná jednotková cena 3 487 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 130,68 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Rodinný dům č.p. 11, Lysec, Bžany, zhoršená stav, obtížně 455 681 Kč 86 840,30 Kč obyvatelný, bez přístupu 2. Stodola, odkládací a skladový prostor 35 336,60 Kč 3. Pozemky dle LV č.155, k.ú. Lysec 121 838,70 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvěstěčtyřicetčtyřitisícdvacet Kč 244 015,60 Kč 244 020,- Kč Cena zjištěná dle cenového předpisu 244 020 Kč slovy: Dvěstěčtyřicetčtyřitisícdvacet Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací hodnota 1.1. Rodinný dům, zemědělská usedlost č.p. 5, Lysec, Bžany v SJM 455 681,20 Kč Porovnávací hodnota 455 681 Kč Obvyklá cena určená 450 000 Kč slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč - 13 -
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.12 Závěr Obvyklou hodnotu nemovité věci, staršího domu s přiléhající hospodářskou částí, původní zemědělské usedlosti ve špatném stavu sevřené obecní komunikací a tělesem ČD, navíc v záplavovém území určuji ve výši cca 450.000,- Kč; cena může být upřesněna po zpřístupnění nemovité věci. Nepředpokládá se vyšší hodnota vzhledem k ohledání pozemků a stavu budovy vně - plášť, fasáda, stav krovu, bez střešní krytiny, stav omítek. V Děčíně 20.11.2018 Ing. Zdeněk Ješeta Thunská 1810/7 b 405 02 Děčín 6 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 28.5.2001, č.j. Spr. 3454/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 940-142/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 940/2018. - 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Kopie výpisu z KN, LV č. 155, k.ú. Lysec, obec Bžany 12 Kopie katastrální mapy, k.ú. a obec, Lysec a Bžany 1 Ortomapy s KM, povodňová mapa 2 Fotomapa 1 Situace na mapě obce 1 Fotodokumentace 3 Srovnatelné nemovité věci 6-15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -