ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 102-5083/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 391/2 se stavbou rodinného domu č.p. 578, součásti a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Jaroměřice nad Rokytnou, k.ú. Jaroměřice nad Rokytnou Adresa nemovité Jaroměřice nad Rokytnou 578, 675 51 věci: Vlastník stavby: Stanislav Kuba, Lázeňská 578, 675 51 Jaroměřice nad Rokytnou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Stanislav Kuba, Lázeňská 578, 675 51 Jaroměřice nad Rokytnou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 1149/2014-D Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: Dražba OBVYKLÁ CENA 420 000 Kč Datum místního šetření: 16.9.2015 Stav ke dni : 16.9.2015 Za přítomnosti: pouze znalce Počet stran: 17 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 21.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé - k č.j. 1149/2014-D ze dne 26.8.2015 Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 490 kú Jaroměřice nad Rokytnou - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 199/2014 Sb. - vlastní prohlídka znalcem - venkovní ohledání - dílčí projekt rekonstrukce a stavební povolení - údaje a podklady z MěÚ Jaroměřice nad Rokytnou - podklady z veřejně dostupných stránek na internetu - údaje z realitní inzerce sreality.cz Místopis Město Jaroměřice nad Rokytnou v okrese Třebíč se 4 170 obyvateli leží v kraji Vysočina v jižní části okresu Třebíč. Je obcí s pověřeným obecním úřadem, obcí s rozšířenou působností je Třebíč. V obci je dobrá občanská vybavenost (MŠ, ZŠ 1-9 ročník, restaurační a ubytovací zařízení, sportovní zařízení, kulturní zařízení, policie ČR, ordinace praktických i odborných lékařů, stomatologie, lékárna). Dopravní obslužnost autobus, vlak, v obci je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. V lokalitě je mírně zvýšená nezaměstnanost. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3228/4 Město Jaroměřice nad Rokytnou Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 391/2- zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 578. Příslušenství tvoří zřejmě jen venkovní úpravy v běžném rozsahu. Pozemek je v ulici Lázeňská, je svažitý s orientací průčelí na jih, svažitý na sever. Objekt je napojen na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. Hlavní objekt rodinného domu je řadový, vnitřní, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Obsahuje byt 2+1 s verandou a hygienickým příslušenstvím. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, bez hydroizolace, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková. Stáří odhadem 90 roků, v roce 1992 povolena rekonstrukce původní části, přístavba verandy, koupelny a WC ve dvorní části, kanalizace a plynofikace celého objektu. Objekt není pronajímán, údajně je užívaný majitelem. Znalci nebyl umožněn přístup do objektu ani na pozemek, ocenění je provedeno na základě jednak venkovního ohledání a dále z podkladů získaných na MěÚ Jaroměřice nad Rokytnou pracovníky stavebního úřadu a jejich informací. - 2 -
Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci pozemku p.č. St. 391/12 se stavbou rodinného domu čp. 578 v obci Jaroměřice nad Rokytnou, včetně všech součástí a příslušenství bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací III. Zpracovatel vycházel z poznatků zjištěných venkovním ohledáním, do objektu mu nebyl umožněn vstup. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci Silné stránky Zastavěné území města s dobrou občanskou vybaveností Slabé stránky Znační stáří objektu, vysoké morální i technické opotřebení, malý pozemek RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, prohlášení konkurzu, nařízení dražebního jednání. V ocenění není k těmto skutečnostem brán zřetel. Ostatní rizika: nejsou - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, svažitý, na sever s možností napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a plyn, v okrajové části obce s dobrou občanskou vybaveností, v místě je na realitním trhu minimální nabídka obdobných pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Jaroměřice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 800,00 1,00 800,00 Popis pozemku: Stavební pozemek Průměrná jednotková cena 800,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v lokalitě je základě informací RK 800 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 391/2 175 800,00 140 000 nádvoří Celková výměra pozemků 175 Hodnota pozemků celkem 140 000 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům řadový, vnitřní, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Obsahuje byt 2+1 s hygienickým příslušenstvím. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, bez hydroizolace, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková. Stáří odhadem 90 roků, v roce 1992 povolena rekonstrukce původní části, přístavba verandy, koupelny a WC ve dvorní části, kanalizace a plynofikace celého objektu. Technický stav dle vnějších znaků špatný (střecha, krytina okna, omítky, absence hydroizolace). předpokládaná další životnost odhadem znalce 30 roků. - 4 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1,pp 20,00 m 2 2,20 m 1.np 115,51 m 2 2,90 m Výčet místností: předsíň 2,58 m 2 1,00 2,58 m 2 chodba+kotel 3,68 m 2 1,00 3,68 m 2 kuchyň 14,50 m 2 1,00 14,50 m 2 dětský pokoj 11,00 m 2 1,00 11,00 m 2 pokoj 17,00 m 2 1,00 17,00 m 2 komora 2,08 m 2 1,00 2,08 m 2 chodba 13,24 m 2 1,00 13,24 m 2 předsíň 1,21 m 2 1,00 1,21 m 2 koupelna 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 Užitná plocha celkem: 72,49 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1,pp (20,00)*(2,20) = 44,00 m 3 1.np (14,05*6,20)*3,00+(4,00*4,80+4,60*2,00)*(2,9 = 343,69 m 3 0) zastřešení 14,05*6,20*3,10/2 = 135,02 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1,pp 44,00 m 3 1.np 343,69 m 3 zastřešení 135,02 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 522,71 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné, z větší části neizolované 2. Zdivo smíšené zdivo 3. Stropy s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenné 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady keramické obklady 11. Schody betonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře náplňové - 5 -
13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění ústřední topení plyn 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace z hygienického příslušenství a kuchyně do jímky 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 116 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 88 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 522,71 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 460 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 460 Reprodukční hodnota [Kč] 1 808 578 (RC * OP) Stáří roků 90 Další životnost roků 30 Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 452 145 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 88,49 m 2 Obestavěný prostor: 522,71 m 3 Zastavěná plocha: 115,51 m 2 Plocha pozemku: 175,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Řadový dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím s bytem 2+1. Je proveden rozvod NN, vodovod, kanalizace, rozvod plynu. Po částečné rekonstrukci. Zhoršený technický stav. - 6 -
Srovnatelné nemovité věci Název: RD I RD v Jaroměřicích nad Rokytnou. Zastavěná plocha 80m2. Celková ploch pozemku 157m2. Dům je před rekonstrukcí, v původním stavu. Dispozice domu - velká kuchyň, 2 obytné místnosti, koupelna s vanou a umyvadlem. Topení je pevnými palivy. Ohřev vody je zajištěn el. bojlerem. Za domem se nachází dvorek, na který je možno zajet autem Lokalita: Jaroměřice nad Rokytnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - možnost zajet do dvora; Celkový koef. KC 0,94 Upravená j. cena Kč/ks 471 319 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 157 m 2 500 000 Kč 500 000 Kč/ks Název: RD II RD - rekreační chalupa 1+1 v Jaroměřicích nad Rokytnou s krásným výhledem na místní zámek. Obytná část: kuchyně s linkou, pokoj, koupelna a delší chodba. Rekonstrukce RD proběhla v r. 2002: nová elektřina 220V, nové rozvody vody a odpadů, nová plynová přípojka. Na RD navazuje uzavřený vydlážděný dvorek, kde jsou postaveny dva dřevníky a suché WC. Nemovitost je průběžně udržovaná, je dobrém technickém stavu a ihned volná. Vhodné na trvalé bydlení i rekreaci. Lokalita: Jaroměřice nad Rokytnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - menší; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - Celkový koef. KC 0,96 Upravená j. cena Kč/ks 356 643-7 -
mírně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - po částečné rekonstrukci; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 119 m 2 370 000 Kč 370 000 Kč/ks Název: RD III Samostatně stojící RD 4+1 s garáží a zahradou v klidné části města Jaroměřice nad Rokytnou. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s novými plastovými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 227 m2, obytná je cca 110 m2.v přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou a samostatná toaleta. V podkroví je prostorná půda. Majitelé v domě ponechají kuchyňskou linku. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž a kůlna. Lokalita: Jaroměřice nad Rokytnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - garáž; Celkový koef. KC 0,82 Upravená j. cena Kč/ks 524 710 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 227 m 2 639 000 Kč 639 000 Kč/ks Název: RD IV Částečně podsklepený rodinný dům v klidné části obce. Přízemí: kuchyň, jídelna, 2 pokoje, koupelna + WC, podkroví: 1 pokoj (nevytápěný). U domu garáž, dvorek, dům je napojený na vešk. inž. sítě, zateplené stropy, zachovalý krov. Lokalita: Jaroměřice nad Rokytnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95-8 -
Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový koef. KC Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a 0,86 vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - garáž; Upravená j. cena Kč/ks 342 000 Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m 3 176 m 2 400 000 Kč 400 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota 342 000 Kč/ks 423 668 Kč/ks 524 710 Kč/ks 423 668 Kč/ks 423 668 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 423 668 Kč 0 Kč 592 145 Kč 140 000 Kč Obvyklá cena 420 000 Kč slovy: Čtyřistadvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14 Komentář ke stanovení výsledné ceny Menší město s dobrou občanskou vybaveností v okrese Třebíč, rodinný dům ve zhoršeném technickém stavu, vyšší morální i technické opotřebení. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 420 000 Kč. - 9 -
Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé. Majitelem nebyla nemovitost znalci zpřístupněna, podklady k ocenění byly získány na MěÚ Jaroměřice nad Rokytnou. V Moravském Krumlově 21.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 102-5083/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 107/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Stavební dokumentace 3-10 -
Snímek katastrální mapy - 11 -
Mapa města - 12 -
Mapa oblasti - 13 -
Pohled z ulice - 14 -
Situace - 15 -
Půdorys 1.NP - 16 -
Stavební povolení - 17 -