ZNALECKÝ POSUDEK č. 1479-12/2013 O ceně rodinného domu - původní zem. usedlost čp. 67, v Lodhéřově. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Vít Novozámský Bratislavská 73 602 00 Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a stanovení ceny obvyklé. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., a stanovení ceny obvyklé (tržní), podle stavu ke dni 22.5.2013, znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec telefon: 384326943,602888581 e-mail: jan.brychta@email.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Jindřichově Hradci 24.5.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol 1) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 056 EX 3873/10-13 ze dne 01.09.2010, 2) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitost za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Lodhéřov 67 378 26 Lodhéřov Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Lodhéřov Katastrální území: Lodhéřov Počet obyvatel: 647 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j): ZC = C p * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.5.2013 za přítomnosti paní Čížkové - matky povinného Milana Čížka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Ustanovení znalcem Ex. úřadem Brno - viz. čj. 056 EX 3873/10-80 2) Výpis z katastru nemovitostí z 22.4.2013 3) Exekuční příkaz čj. 56 EX 3873/10 4) Snímek pozemkové mapy pořízený dálkovým přístupem - z 22.4.2013 5) Prohlídka, ohledání a zaměření provedené dne 22.5.2013 6) Cenový předpis MF ČR č. 350/2012 Sb. 7) Databáze cen stejných nebo podobných nemovitostí - vlastní, konzultace s real. kancelářemi a realizovanými nebo nabídkovými cenami nemovitostí na trhu, pro srovnávací metodu ocenění. 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána na LV č.439, výhradního vlastníka nemovitosti a pozemku p. Milana Čížka, Lodhéřov čp. 67. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace od nemovitosti předložena nebyla, potřebné údaje byly ohledány na místě nebo sděleny vlastníkem. - 2 -
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost sestává z bývalé obytné části zemědělské usedlosti, ke které patřily chlévy a stodola. Obytná část je původní a čítá byt o vel. 1+3, nemá podsklepení, ani podkroví. Dle 3, vyhl. 137/1998 Sb. se jedná o rodinný dům, neboť je stavbou pro bydlení a nemá více jak 3 samostatné byty, nemá nejvýše 2 nadzemní podlaží a jedno podzemní a podkroví. Nemovitost je v obci, která je založením vystavěna kolem místní komunikace a místního Lodhéřovského potoka a čítá délku 3 km (německý model zástavby). Nemovitost se spíše nachází k okrajové části obce. Je napojená na veřejný vodovod, veřejný rozvod el.,současné napojení kanalizace je do žumpy. V obci se provádí veřejná kanalizace. Nemovitost lze napojit na veřejný rozvod plynu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 1.2.2. Oplocení dvora 1.2.3. Vrata v oplocení dvora 1.2.4. Žumpa 1.2.5. Oplocení předzahrádky 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty A)OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Obytná část zemědělské usedlosti je stáří přes 80 roků. Je stavěná do L, s přístavbou verandy - 3 -
do dvora. Za touto obytnou částí, která čítá 3+1 s WC a koupelnou, které jsou vestavěny do přistavěné verandy se nacházely chlévy. V současné době je zde skladovací prostor - kolna. Dočasně tento prostor sloužil jako kotelna pro umístění kotle na ÚT, se skladem paliva. V současné době ÚT neexistuje, kotel i radiátory a trubní rozvody jsou odstraněny a vytápění místností je kamny na t.p. Kuchyně má sporák na PB, kuchyňská linka má do dřezu jen výtok studené vody. Koupelna má vanu obezděnou, pro ohřev TUV slouží koupelnová kamna, je zde i umyvadlo s výtokem st. vody. WC je v samostatné místnosti, bez obkladu a umyvadle, vedle koupelny. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké a prosklené. Podlahy mají Linoleum. Je den obytný pokoj je ve stádiu stavebních úprav, hrubě nanesené omítky, betonová podlaha. Dům má sedlovou střechu s taškami pálenými drážkovými, s klempířskými konstrukcemi z pozink. plechu. Vnější omítky hladké. Do půdního prostoru je přístup stodolou po žebříku. Tl. zdiva je cca 80 cm, stropy jsou dřevěné. Dům je neudržovaný, nečistý, značného stáří, ale na dobrém místě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] Přízemí 14,5*5,5+4,25*4,05+10,3*2,95 = 127,35 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Přízemí 127,35 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí a zastřešení 14,5*5,5*(3,25+3,5/2)+4,05*4,25*3,25+5*3,5*3, 5/2+5*3,5/2*2,7/3+10,3*2,95*2,5+9,5*5*0,25 = 581,03 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí a zastřešení NP 581,03 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 581,03 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) - 4 -
Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy mělké založení bez izolace P 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky břízolitové stříkané S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody C 100 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená voda P 100 20. Zdroj teplé vody koupelnová kamna P 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace žumpa P 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 Upravený obj. podíl - 5 -
19. Rozvod vody P 3,20 100 0,46 1,47 20. Zdroj teplé vody P 1,90 100 0,46 0,87 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,33 Koeficient vybavení K 4 : 0,8233 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8233 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 917,11 Plná cena: 581,03 m 3 * 3 917,11 Kč/m 3 = 2 275 958,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % - 1 934 564,66 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 341 393,76 Kč 1.1.2. Stodola Popis: Stodola uzavírá dvůr z třetí strany. Je zděná z kamene, zastřešená sedlovou střechou s krovem tesařským s krytinou z vlnitého eternitu. Má vrata do dvora, omítky vápenné, podlaha mlat, bez elinstalace. Stáří jako dům. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] Přízemí 17*10 = 170,00-6 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin Přízemí 170,00 m2 3,00 m 510,00 Součet 170,00 510,00 Průměrná výška podlaží: PVP = 510,00 / 170,00 = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 170,00 / 1 = 170,00 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí a zastřešení 170*(3,2+4/2) = 884,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí a zastřešení NP 884,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 884,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy C 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech osinkocementové S 100 6. Klempířské konstrukce C 100 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody C 100 11. Dveře C 100 12. Vrata kovová S 100 13. Okna C 100 14. Povrchy podlah chybí C 100 15. Vytápění X 100 16. Elektroinstalace C 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod X 100 19. Vnitřní kanalizace X 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody X 100 Část - 7 -
22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. X 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13,10 100 0,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30,40 100 1,00 30,40 3. Stropy C 13,80 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 7,00 100 1,00 7,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,70 100 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,90 100 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100 1,00 2,70 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 1,80 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,40 100 0,00 0,00 12. Vrata S 3,00 100 1,00 3,00 13. Okna C 3,40 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah C 3,00 100 0,00 0,00 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace C 6,10 100 0,00 0,00 17. Bleskosvod C 0,40 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 55,93 Koeficient vybavení K 4 : 0,5593 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 115,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9588 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) * 0,5593 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1650 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) * 0,3690 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 723,19 Plná cena: 884,00 m 3 * 723,19 Kč/m 3 = 639 299,96 Kč - 8 -
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % - 543 404,97 Kč Stodola - zjištěná cena = 95 894,99 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna Popis: Kolna navazuje, v prodloužení obvodového zdiva a zastřešení na obytnou část zem. usedlosti. Zdivo smíšené tl. 80 cm, strop klenutý, elinstalace i motorová, podlahy betonové, dveře dřevěné hladké. Technický stav neutěšený, omítky narušené, podlahy a instalace potřebují renovace. Stáří jako dům, max. opotřebení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] Přízemí 5,45*5,5 = 29,98 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Přízemí 29,98 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí a zastřešení 29,98*(3,2+3,5/2) = 148,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí a zastřešení NP 148,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 148,40 m 3-9 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy klenba S 100 4. Krov dřevěný neumožňující podkroví P 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna zdvojená S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov P 7,30 100 0,46 3,36 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 96,06 Koeficient vybavení K 4 : 0,9606 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9606 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3690 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 788,26 Plná cena: 148,40 m 3 * 788,26 Kč/m 3 = 116 977,78 Kč Část Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků - 10 -
Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % - 99 431,11 Kč Kolna - zjištěná cena = 17 546,67 Kč 1.2.2. Oplocení dvora Popis: Oplocení dvora je provedeno ze zdiva, z cihel a tvárnic, vně jsou omítky hrubé, uvnitř dvora je oplocení bez omítek, ukončeno je taškami. Údržba zanedbaná. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 13.8. Plot zděný tl. 20-30 cm, betonový základ, omítka nebo spárování Výměra: (7,5+17)*2 = 49,00 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 49,00 m 2 * 1 135,- Kč / m 2 = 55 615,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3690 Plná cena: = 37 434,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,923 % - 28 795,40 Kč Oplocení dvora - zjištěná cena = 8 638,66Kč 1.2.3. Vrata v oplocení dvora Popis: Vrata jsou dřevěná, zavěšená na zděných sloupcích, jsou neudržovaná, nedoléhají, nutné opravy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků Výměra: 1,00 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 300,- Kč / ks = 3 300,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460-11 -
Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3690 Plná cena: = 2 221,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 65 = 84,615 % - 1 879,48 Kč Vrata v oplocení dvora - zjištěná cena = 341,73Kč 1.2.4. Žumpa Popis: Žumpa se nachází na dvoře, je betonová, zakrytá betonovými deskami. Po dokončení kanalizace v obci, bude vyřazena z provozu a systém kanalizace ze soc. zařízení domu, bude na ni napojen. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 2.3.1. Žumpa z monolitického i montovaného betonu Výměra: 3*3*2 = 18,00 m 3 obestavěného prostoru Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,00 m 3 * 2 300,- Kč / m 3 = 41 400,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3690 Plná cena: = 30 047,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 70 = 78,571 % - 23 608,65 Kč Žumpa - zjištěná cena = 6 438,89Kč 1.2.5. Oplocení předzahrádky Popis: Oplocení předzahrádky je provedeno z oc. sloupků a pletiva, nebo profilů, je nerovné, vychýlené, nátěr dožilý. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: 13.1. Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr - 12 -
Výměra: 9,5+2*7,5 = 24,50 m 2 pohledové plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 24,50 m 2 * 240,- Kč / m 2 = 5 880,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3690 Plná cena: = 3 957,79 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 60 = 91,667 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 3 364,12 Kč Oplocení předzahrádky - zjištěná cena = 593,67Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Stavební pozemek a pozemek ostatní plochy tvoří jednotný funkční celek se stavbou. Pozemky jsou rovinné, dobře přístupné, s možností napojení na plyn, v souč. době jsou napojeny na rozvod el. a vody. V blízkém čase bude možnost napojení i na kanalizaci - je ve výstavbě. Parcela č. 270 je využívána jako předzahrádka s osázenými drobnými keři a angrešty a rybízy. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.5. Nepříznivé docházkové vzdálenosti do zastávky veřejné dopravy - -5 % více než 1,5 km (neuvažuje se, je-li v místě městská doprava): 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5 % Úprava cen: -7 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Přirážky ani srážky se neuplatňují. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,3690 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1650 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 70,- 1,00 2,1650 0,3690-7,00 52,01-13 -
28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 70,- 0,40 2,1650 0,3690-7,00 20,80 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha a 98 490,00 52,01 25 484,90 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 270 70,00 20,80 1 456,- Stavební pozemky - celkem 26 940,90 Pozemky - zjištěná cena = 26 940,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis: Porosty jsou neošetřované, a tvoří cca 30 m 2 pokryvné plochy. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 26 940,90 Celková výměra pozemku m 2 560 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 30 Cena pokryvné plochy porostů Kč 1 443,26 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 93,81 Trvalé porosty - zjištěná cena 93,81 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2 275 958,40 Kč 1.1.2. Stodola 639 300,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 116 977,80 Kč 1.2.2. Oplocení dvora 37 434,10 Kč 1.2.3. Vrata v oplocení dvora 2 221,20 Kč 1.2.4. Žumpa 30 047,50 Kč 1.2.5. Oplocení předzahrádky 3 957,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 3 105 896,80 Kč - 14 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 26 940,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 26 940,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 93,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 93,80 Kč Celkem 3 132 931,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 132 931,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 341 393,80 Kč 1.1.2. Stodola 95 895,- Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kolna 17 546,70 Kč 1.2.2. Oplocení dvora 8 638,70 Kč 1.2.3. Vrata v oplocení dvora 341,70 Kč 1.2.4. Žumpa 6 438,90 Kč 1.2.5. Oplocení předzahrádky 593,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 470 848,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 26 940,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 26 940,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 93,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 93,80 Kč Celkem 497 883,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 497 883,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 497 880,- Kč - 15 -
slovy: Čtyřistadevadesátsedmtisícosmsetosmdesát Kč B) ZJIŠTĚNÍ CENY OBVYKLÉ (TRŽNÍ) Při stanovení obvyklé ceny použijeme zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č.121/2000 Sb., č.237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. 2 způsob oceňování majetku a služeb Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího a kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Při oceňování tímto zákonem nebo na jeho základě jde v podstatě o tři způsoby: a) nákladový způsob, vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). c) porovnávací způsob, který vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Popis a výměry jsou uvedeny v části A/ ocenění dle cenového předpisu. VÝPOČET OBVYKLÉ CENY a) nákladový způsob Hodnotu nemovitosti stanovenou nákladovým způsobem lze převzít z ocenění dle vyhl. MF ČR, který je uveden v přední části posudku činí ( po zaokrouhlení): Dle cenového předpisu činí cena vypočítaná nákl. způsobem 497 880,- Kč - 16 -
b) výnosový způsob Tento způsob vychází z možného výnosu, např. z pronájmu a p. Jelikož ceny těchto aktivit nejsou na potřebné výši, aby výpočty dosahovaly uspokojivých výsledků, tak tento způsob neprovádím, nedává reálný obraz o obvyklé ceně, ani v místě se takovéto stavby s úspěchem nepronajímají. b) porovnávací způsob Pro stanovení ceny porovnávacím způsobem byly použity vlastní databáze ze zjišťování cen na trhu, ze sledování nabídek realitních kanceláří a z konzultací s pracovníky v oboru a znalci. Provedeno ve zjednodušené formě. S nemovitostmi tohoto charakteru se v okolí dané lokality obchoduje. Pro srovnávací potřebu nabídek a stanovení obvyklé ceny bude prováděno srovnání stejného nebo podobného charakteru nemovitosti, stejné nebo podobné kapacity, stejného nebo podobného stáří, stejných nebo podobných situování v prostředí a p. Srovnáváme vesnické domy, které byly, jako oceňovaný, zemědělského charakteru. Kunžak vesnický RD o vel. 2+1 o zast. ploše 223m2, s vedlejšími stavbami dílnou, garáží s prádelnou, s celkovou plochou pozemků 661 m2. Vytápění je kamny na t.p., má el. sv. i motorový, vodovod a kanalizace napojeny na veř. sítě, plynová přípojka. Vlastní kopaná studna ve sklepě. Nabídková cena 749 000,- Kč Člunek Kunějov chalupa o vel. 3+1 o zastavěné ploše 234 m2, zdivo kamenné a smíšené. Další objekty na uskladnění dřeva. Vytápění kotlem na t.p., obyt. plocha 100 m2. Nabídková cena 850 000,- Kč Ratiboř RD o vel.1+2, o obyt. ploše 80 m2, zastavěná plocha 140 m2, pozemek o výměře 522 m2, topení lokální, podlahy PVC, bet. dlažba, parkety. Napojen je na veřejný vodovod a kanalizaci, má vlastní studnu. Po rekonstrukci je kuchyně a pokoj, v dalším pokoji je třeba dokončit podlahy. Nabídková cena 790 000,- Kč Zahrádky RD 1+2 o podlahové ploše 120 m2. Napojen na veř. vodovod a kanalizaci, vytápění el. přímotopy a kamny na t.p. Má doplňkové objekty zem. charakteru. Nabídková cena 890 000,- Kč V nabídkách realitních kancelářích jsou další nemovitosti na prodej. Pro srovnání jsou vybrány pouze stejné nebo podobné nemovitosti, v podobně velkých vesnicích v okrese J. Hradec a v blízkosti lokality Lodhéřov. Tyto nemovitosti, jak výše uvedeno, mají i stejnou nabídkovou cenu, která je v průměru cca 820 000,- Kč. Jelikož jsou to ceny z nabídek RK, které vždy mírně navyšují cenu, aby bylo možno provést slevu při prodeji, provedeme korekci její výše o cca 10 %. Po korekci určuji cenu obvyklou (tržní) nemovitosti ve výši 750 000,- Kč Slovy: Sedmsetpadesáttisíckorunčeských - 17 -
Zdůvodnění: Cena obvyklá je větší než dle cenového předpisu z důvodu, že se jedná o velmi dobrou polohu v obci dobře přístupnou z místní komunikace, se zastávkou veřejné hromadné dopravy, s obcí, která má vlastní obecní úřad, obchod, restauraci a zdravotní středisko. Kolem domu protéká místní potok a dům je možno napojit na veřejný plynovod. Obvodové zdivo je suché a po dopracování započatých stavebních úprav, dovybavení např. zdrojem teplé užitkové vody, eventuelně provedením ÚT (již bylo zde instalováno), bude dům plnohodnotný s napojením na budovanou veřejnou kanalizaci, se značně navýšenou prodejní cenou. Jednotlivá práva a závady váznoucí na nemovitosti se mi nepodařilo zjistit, z jednání při ohledání nemovitosti s pí. Čížkovou, toto zjištěno nebylo. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 28.4.1978, pod čj.spr.1052/78, z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1479-12/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1479-12/2013. V Jindřichově Hradci 24.5.2013 Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec - 18 -