ZNALECKÝ POSUDEK č. 2822-04/18 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 68 na pozemku p.č. 345 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Klečůvka, obec Zlín, okres Zlín s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Cejl 494/25 602 00 Brno Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci Č.j. 169 EX 997/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 16. 3. 2018 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Počet stran: 30 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Olomouci 18. 3. 2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 68 na pozemku p.č. 345 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Klečůvka, obec Zlín, okres Zlín s pozemky a s příslušenstvím v ceně obvyklé a v podílu id. 1/8 k celku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Klečůvka 68 760 01 Zlín LV: 67 Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Klečůvka Počet obyvatel: 75 117 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 312,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.12.2017 za přítomnosti znalce, povinný, ač řádně vyzván se k místnímu šetření nedostavil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 67 ze dne 20.9.2017 - informace a údaje sdělené při místním šetření - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 4.12.2017 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 67, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 20.9.2017 je majitelem předmětné nemovitosti : Brezinová Helena 525524/007 1/8 Doleželová Zdenka 465301/434 5/8 Kubas Rostislav 611121/1381 1/8 Ujčíková Marie 515312/002 1/8 6. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům 2. Pozemky 3. Cena obvyklá - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Pi) = 0,756 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08-3 -
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,880 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,665 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,665 1. Rodinný dům Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 68 je situovaná na pozemku p.č. 345 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Klečůvka, obec Zlín, okres Zlín. Jedná se o samostatně stojící objekt s jedním nadzemním podlažím, částečným podsklepením a částečným podkrovím. Vzhledem k tomu, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku nemovitosti, předpokládám standardní provedení. Opotřebení krátkodobých stavebních prvků a konstrukcí a taktéž některých dlouhodobých stavebních prvků a konstrukcí je na konci své životnosti. Taktéž je vidno, že nemovitost hořela. Dle sdělení místních obyvatel je vnitřní vybavení na konci své životnosti a objekt je odpojen od veškerých inženýrských sítí. Konstrukce a vnitřní vybavení pouze předpokládám z výše uvedených důvodů. Základové konstrukce betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné o tl. zdiva 45 cm. Stropy s rovným podhledem, krov dřevěný sedlový s vlnitou krytinou onduline, která je místy prohnutá. Z klempířských konstrukcí provedeno oplechování parapetů, jinak chybí. Fasádní omítky jen z části, obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady, schody, dveře, podlahy, vytápění elektroinstalace, rozvody vody, zdroj teplé vody, instalace plynu atd. lze pouze předpokládat. Z tohoto důvodu uvádím, že současný stav nemovitosti je špatný a bude třeba rozsáhlejších stavebních úprav. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlín Stáří stavby: 88 let - 4 -
Základní cena ZC (příloha č. 24): 3 054,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] I.N.P.: 9,00*8,64 = 77,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 77,76 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba: 8,64*9,00*4,00 = 311,04 m 3 Zastřešení: ((9,00*3,50)/2)*8,64 = 136,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 447,12 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 77,76 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 77,76 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 88 let: s = 1-0,005 * 88 = 0,560 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. Index vybavení IV = (1 + V i) * V13 * 0,600 = 0,343 12-5 -
i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,880 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 3 054,- Kč/m 3 * 0,343 = 1 047,52 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 447,12 m 3 * 1 047,52 Kč/m 3 * 1,000 * 0,880= 412 163,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 412 163,09 Kč 2. Pozemky Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem LV č. 67 ze dne 20.9.2017. Pozemky p.č. 346 zahrada a p.č. 347 ostatní plocha tvoří se stavbou jednotný funkční celek a proto jsou i takto oceněny. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 135,00 m 2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 135,00) / 1 135,00 = 0,976 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,880 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Celý pozemek p.č. 347 ostatní plocha je zavezen rumiskem. Velké finanční náklady na uvedení pozemku do původního stavu. I -0,30 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 0,700 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,700 * 0,880 = 0,616 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 6 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 312,- 0,616 808,19 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 345 118 808,19 95 366,42 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 346 318 808,19 Redukční koeficient R = 0,976 788,79 250 835,22 4 odst. 1 ostatní plocha 347 817 808,19 Redukční koeficient R = 0,976 788,79 644 441,43 Stavební pozemky celkem 1 253 990 643,07 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - vlastní území: 200 % Celková úprava ceny: 200,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost 350/13 62411 12 7,16 200,00 21,48 257,76 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 12 m 2 257,76 Pozemky - zjištěná cena = 990 900,83 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE 1. Rodinný dům 412 163,10 Kč 2. Pozemky 990 900,80 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jedenmiliončtyřistatřitisícšedesát Kč 1 403 063,90 Kč 1 403 060,- Kč - 8 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena - zástavním právem soudcovským ve výši 8.290,- Kč, pro pořadí je rozhodující datum 8.12.2006, na spoluvlastnický podíl id. 1/8, Okresní správa sociálního zabezpečení Zlín, tř. Tomáše Bati 3792, Zlín - zástavním právem soudcovským ve výši 19.949,- Kč, pro pořadí je rozhodující den 8.12.2006, na spoluvlastnický podíl id. 1/8, Okresní správa sociálního zabezpečení Zlín, tř. Tomáše Bati 3792, Zlín - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu vydané soudním exekutorem JUDr. Janem Fendrychem se sídlem v Praze pohledávka ve výši 842,- Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení na spoluvlastnický podíl id. 1/8, České dráhy, a.s., nábř. Ludvíka Svobody 1222/12, Praha - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu, soudní exekutor JUDr. Ivo Dědek se sídlem ve Zlíně k zajištění pohledávky ve výši 101.303,- Kč s příslušenstvím a náklady oprávněného k vymáhání nároků na spoluvlastnický podíl id. 1/8, VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 2020/4, Praha - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 16.936,70 Kč na spoluvlastnický podíl id. 1/8, Česká republika, Finanční úřad pro Zlínský kraj, tř. Tomáše Bati 21, Zlín. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k zajištění pohledávky ve výši 2.350,30 Kč s příslušenstvím a náklady oprávněného na spoluvlastnický podíl id. 1/8, E.ON Energie, a.s., F.A. Gerstnera 2151/6, České Budějovice - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k zajištění pohledávky ve výši 41.533,- Kč s příslušenstvím a náklady oprávněného k vymáhání nároků na spoluvlastnický podíl id. 1/8, VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY, Orlická 2020/4, Praha - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k zajištění pohledávky ve výši 66.051,- Kč s příslušenstvím a náklady oprávněného k vymáhání nároků, Česká republika, Okresní soud ve Zlíně, Dlouhé díly 351, Zlín - dále jsou uvedeny exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a nařízení exekuce Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. - 9 -
Toto omezení vlastnického práva uvedené v katastru nemovitostí není při ocenění z výše uvedených důvodů oceněno. Závady stavebně technického charakteru - střešní plášť chybně položen, prohýbá se - chybí klempířské práce (žlaby, svody, oplechování střechy atd.) Uvádím pouze viditelné vady. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna. Poloha Předmětná nemovitost je situována v obci Zlín, katastrální území Klečůvka. Obec Zlín s veškerou občanskou vybaveností. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období, byly tyto obdobné nemovitosti v daném místě a čase obchodovány a nabízeny v realitních kancelářích. Při odhadu ceny obvyklé jsem použil metodu porovnání pomocí standardní jednotkové tržní ceny, dle Teorie oceňování nemovitostí Prof. A. Bradáč, DrSc., za použití zjištěných, prodejů a nabídek v daném místě a čase. - prodej jednopodlažního rodinného domu v Újezdu, okres Zlín, samostatně stojící dispozičně 4+1, z části půdy vybudovaná obytná místnost, zastavěná plocha 270 m 2, plocha pozemku 720 m 2. topení lokální plynové, el. energie světelná i motorová, voda na obecní vodovod, odpad do obecní kanalizace. Cena: 1.900.000,- Kč Foto Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru (způsobu využití) dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v úvahu, použije se k = 1,00 Objekt č. 1 Obec Újezd Příp. Rozmezí Č. Kritérium popis koef. k pol. Adresa okr. Zlín kritéria min. max. Popis objektu A - OBEC Hodno-cení objektu Poloha (řadový ) samostatný 1 Velikost obce - obyvatel: 0,85 1,25 1,08 Konstrukce zděná 2 Správní funkce 0,97 1,03 0,99 Počet PP 3 Poptávka nemovitosti 0,90 1,10 0,98-10 -
Počet NP 1 4 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,00 Podkroví ano 5 Obchod a služby 0,94 1,06 1,00 Pozemky celkem m 2 720 6 Školství 0,94 1,06 0,99 Zastavění plocha hlavního objektu m 2 155 7 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,96 Poměr pozemků 8 Kultura, sport 0,94 1,06 1,00 OP celkem m 3 9 Hotely apod. 0,98 1,02 1,00 ZP podlaží celkem m 2 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0,98 PP podlaží celkem m 2 11 Životní prostředí 0,94 1,06 1,00 PUH celkem m 2 PUČ celkem m 2 B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha k centru 0,94 1,06 1,00 Výtah ano/ne ne 13 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,00 Přípojky voda, kan., el 14 Orientace ke svět. stranám 0,94 1,06 1,00 Technický stav dobrý 15 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,00 Příslušenství 16 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,00 Garáž ne 17 Parkovací možnosti 0,94 1,06 1,00 Stáří roků 18 Obyvatelstvo v okolí 0,94 1,06 1,00 Požadovaná cena Kč 1900000 19 Územní plán 0,94 1,06 1,00 Pramen zjištění 0,97 20 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,04 Koef. úpravy ceny 1 C - VLASTNÍ NEMOVITOST Cena po úpravě Kč 1843000 21 Typ stavby 0,94 1,06 1,00 Jednotkové ceny JTC srovnávací objekt 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,05 za Objekt 23 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,00 - za ZP (Kč/m 2 ) 24 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,00 25 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,00 Jednotkové ceny SJTC po přepočtení Is 26 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 0,95 - za ZP (Kč/m2) 0,00 Kč 27 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,01 - za objekt 1 579 074,69 Kč 28 Technická hodnota stáří roků 0,20 1,00 0,90 Jednotková cena 30 1 579 074,69 Kč 29 Údržba stavby 0,85 1,10 0,95 Pozemky k objektu celkem.. x ZP 0,85 1,15 0,98 D - SPECIFICKÁ KRITÉRIA - NÁZOR ODHADCE 31 Názor odhadce 0,90 1,10 1 Součin dílčích koeficientů - index 0,86 - prodej rodinného domu Lhotsko, okres Zlín. Samostatně stojící dvě nadzemní podlaží. Umístění v centru obce. Zastavěná plocha 229m 2, plocha pozemku 1.104 m 2. Voda z vlastního zdroje. Vytápění kotel na zemní plyn. Připojení na obecní vodovod, nebo vlastní studna. Odpad do žumpy na vyvážení. Cena 1.690.000,- Kč - 11 -
Foto Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru (způsobu využití) dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v úvahu, použije se k = 1,00 Objekt č. 2 Obec Lhotsko Příp. Rozmezí Č. Kritérium popis koef. k pol. Adresa okr. Zlín kritéria min. max. Popis objektu A - OBEC Hodno-cení objektu Poloha (řadový ) samostatný 1 Velikost obce - obyvatel: 0,85 1,25 0,91 Konstrukce zděná 2 Správní funkce 0,97 1,03 0,97 Počet PP 3 Poptávka nemovitosti 0,90 1,10 0,98 Počet NP 1 4 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,00 Podkroví ano 5 Obchod a služby 0,94 1,06 0,98 Pozemky celkem m 2 1104 6 Školství 0,94 1,06 0,94 Zastavění plocha hlavního objektu m 2 229 7 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,94 Poměr pozemků 8 Kultura, sport 0,94 1,06 0,99 OP celkem 9 Hotely apod. 0,98 1,02 1,00 m 3 ZP podlaží celkem m 2 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,00 PP podlaží celkem m 2 11 Životní prostředí 0,94 1,06 1,02 PUH celkem m 2 PUČ celkem m 2-12 - B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha k centru 0,94 1,06 1,00 Výtah ano/ne ne 13 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,00 Přípojky kan., plyn 14 Orientace ke svět. stranám 0,94 1,06 1,00 Technický stav dobrý 15 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,00 Příslušenství 16 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,03 Garáž 17 Parkovací možnosti 0,94 1,06 1,02 Stáří roků 18 Obyvatelstvo v okolí 0,94 1,06 1,00 Požadovaná cena Kč 1690000 19 Územní plán 0,94 1,06 1,00 Pramen zjištění 0,97 20 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,00 Koef. úpravy ceny 1 C - VLASTNÍ NEMOVITOST Cena po úpravě Kč 1639300 21 Typ stavby 0,94 1,06 1,00 Jednotkové ceny JTC srovnávací objekt 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,05 - za Objekt 23 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,00 - za ZP (Kč/m 2 ) 24 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,00 25 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,00 Jednotkové ceny SJTC po přepočtení Is 26 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,00 - za ZP (Kč/m2) 0 27 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,01
- za objekt 1323955,572 28 Technická hodnota stáří roků 0,20 1,00 0,88 Jednotková cena 30 1 323 955,57 Kč 29 Údržba stavby 0,85 1,10 0,99 Pozemky k objektu celkem.. x ZP 0,85 1,15 1,10 D - SPECIFICKÁ KRITÉRIA - NÁZOR ODHADCE 31 Názor odhadce 0,90 1,10 1 Součin dílčích koeficientů - index 0,81 - prodej rodinného domu Mysločovice, okres Zlín, jednopodlažní bez podkroví a bez podsklepení. ÚT s kotlem na tuhá paliva i kotel na zemní plyn. Koupelna s vanou a samostatné WC. Za domem hospodářské budovy. Voda z vlastní studny a nebo obecní vodovod. Kanalizace obecní. Cena 1.190.000,- Kč. Foto Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru (způsobu využití) dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v úvahu, použije se k = 1,00 Objekt č. 3 Obec Mysločovice Příp. Rozmezí Č. Kritérium popis koef. k pol. Adresa okr. Zlín kritéria min. max. Popis objektu A - OBEC Hodno-cení objektu Poloha (řadový ) samostatný 1 Velikost obce - obyvatel: 0,85 1,25 1,06 Konstrukce zděná 2 Správní funkce 0,97 1,03 1,00 Počet PP 3 Poptávka nemovitosti 0,90 1,10 1,00 Počet NP 1 4 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,00 Podkroví ne 5 Obchod a služby 0,94 1,06 1,01 Pozemky celkem m 2 477 6 Školství 0,94 1,06 1,01 Zastavění plocha hlavního objektu m 2 90 7 Zdravotnictví 0,94 1,06 1,00 Poměr pozemků 8 Kultura, sport 0,94 1,06 1,00 OP celkem m 3 9 Hotely apod. 0,98 1,02 1,00 ZP podlaží celkem m 2 90 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,00 PP podlaží celkem m 2 11 Životní prostředí 0,94 1,06 1,02 PUH celkem m 2 PUČ celkem m 2 B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha k centru 0,94 1,06 1,00 Výtah ano/ne ne 13 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,00-13 -
Přípojky voda, kan., plyn 14 Orientace ke svět. stranám 0,94 1,06 1,00 Technický stav dobrý 15 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,00 Příslušenství 16 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,00 Garáž 17 Parkovací možnosti 0,94 1,06 1,04 Stáří roků 18 Obyvatelstvo v okolí 0,94 1,06 1,01 Požadovaná cena Kč 1190000 19 Územní plán 0,94 1,06 1,01 Pramen zjištění 0,97 20 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,05 Koef. úpravy ceny 1 C - VLASTNÍ NEMOVITOST Cena po úpravě Kč 1154300 21 Typ stavby 0,94 1,06 1,03 Jednotkové ceny JTC srovnávací objekt 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,05 za Objekt 23 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,00 - za ZP (Kč/m 2 ) 24 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,00 25 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,00 Jednotkové ceny SJTC po přepočtení Is 26 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,00 - za ZP (Kč/m2) 27 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,00 - za objekt 1118116,144 28 Technická hodnota stáří roků 0,20 1,00 0,90 Jednotková cena 30 1 118 116,14 Kč 29 Údržba stavby 0,85 1,10 0,90 Pozemky k objektu celkem.. x ZP 0,85 1,15 0,90 D - SPECIFICKÁ KRITERIA - NÁZOR ODHADCE 31 Názor odhadce 0,90 1,10 1 Součin dílčích koeficientů - index 0,97 - prodej rodinného domu Ublo, okres Zlín. Samostatně stojící, podsklepený, jednopodlaží s podkrovím. V I.N.P. 3+1, v podkroví dvě obytné místnosti. Objekt napojen na inženýrské sítě vody, kanalizace, zemní plyn. Plocha pozemku 1.327 m2, zastavěná plocha 393 m 2. Cena 1.200.000,- Kč Foto Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru (způsobu využití) dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v úvahu, použije se k = 1,00 Objekt č. 4 Obec Ublo Příp. Rozmezí Č. Kritérium popis koef. k pol. Adresa okr. Zlín kritéria min. max. Popis objektu A - OBEC Hodno-cení objektu Poloha (řadový ) samostatný 1 Velikost obce - obyvatel: 0,85 1,25 0,99 Konstrukce zděná 2 Správní funkce 0,97 1,03 0,99-14 -
Počet PP 3 Poptávka nemovitosti 0,90 1,10 1,00 Počet NP 1 4 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,06 Podkroví ano 5 Obchod a služby 0,94 1,06 1,00 Pozemky celkem m 2 1327 6 Školství 0,94 1,06 0,99 Zastavění plocha hlavního objektu m 2 392 7 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,94 Poměr pozemků 8 Kultura, sport 0,94 1,06 1,00 OP celkem m 3 9 Hotely apod. 0,98 1,02 1,00 ZP podlaží celkem m 2 220 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,00 PP podlaží celkem m 2 11 Životní prostředí 0,94 1,06 1,06 PUH celkem m 2 PUČ celkem m 2 B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha k centru 0,94 1,06 1,03 Výtah ano/ne 13 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,00 Přípojky 14 Orientace ke svět. stranám 0,94 1,06 1,00 Technický stav dobrý 15 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,00 Příslušenství 16 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,00 Garáž ne 17 Parkovací možnosti 0,94 1,06 1,05 Stáří roků 18 Obyvatelstvo v okolí 0,94 1,06 1,06 Požadovaná cena Kč 1200000 19 Územní plán 0,94 1,06 1,03 Pramen zjištění 0,97 20 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,02 Koef. úpravy ceny 1 C - VLASTNÍ NEMOVITOST Cena po úpravě Kč 1164000 21 Typ stavby 0,94 1,06 1,03 Jednotkové ceny JTC srovnávací objekt 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,05 - za Objekt 23 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,00 - za ZP (Kč/m 2 ) 24 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,00 25 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,00 Jednotkové ceny SJTC po přepočtení Is 26 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,05 - za ZP (Kč/m2) 0 27 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,02 - za objekt 1576634,628 28 Technická hodnota stáří roků 0,20 1,00 0,87 Jednotková cena 30 1 576 634,63 Kč 29 Údržba stavby 0,85 1,10 0,99 Pozemky k objektu celkem.. x ZP 0,85 1,15 1,10 D -SPECIFICKÁ KRITERIA - NÁZOR ODHADCE 31 Názor odhadce 0,90 1,10 1 Součin dílčích koeficientů - index 1,35 - prodej rodinného domu v obci Lípa, okres Zlín. Samostatně stojící, zastavěná plocha 56 m 2, plocha pozemku 537 m 2. Napojen na místní vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Cena 1.500.000,- Kč - 15 -
Foto Hodnotí se vždy s přihlédnutím k charakteru (způsobu využití) dané nemovitosti. Pokud u daného druhu kritérium nepřichází v úvahu, použije se k = 1,00 Objekt č. 5 Obec Lípa Příp. Rozmezí Č. Kritérium popis koef. k pol. Adresa okr. Zlín kritéria min. max. Popis objektu A - OBEC Hodno-cení objektu Poloha (řadový ) samostatný 1 Velikost obce - obyvatel: 0,85 1,25 1,01 Konstrukce Zděné 2 Správní funkce 0,97 1,03 1,00 Počet PP 3 Poptávka nemovitosti 0,90 1,10 1,00 Počet NP 1 4 Přírodní okolí 0,94 1,06 1,06 Podkroví nbe 5 Obchod a služby 0,94 1,06 1,00 Pozemky celkem m 2 537 6 Školství 0,94 1,06 0,99 Zastavění plocha hlavního objektu m 2 56 7 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,99 Poměr pozemků 8 Kultura, sport 0,94 1,06 1,00 OP celkem 9 Hotely apod. 0,98 1,02 1,00 m 3 ZP podlaží celkem m 2 56 10 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 1,00 PP podlaží celkem m 2 11 Životní prostředí 0,94 1,06 1,06 PUH celkem m 2 PUČ celkem m 2 B - UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha k centru 0,94 1,06 1,00 Výtah ano/ne ne 13 Dopravní podmínky 0,94 1,06 1,00 Přípojky voda, plyn,kanal. 14 Orientace ke svět. stranám 0,94 1,06 1,00 Technický stav dobrý 15 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,00 Příslušenství 16 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,00 Garáž ne 17 Parkovací možnosti 0,94 1,06 1,00 Stáří roků 18 Obyvatelstvo v okolí 0,94 1,06 1,00 Požadovaná cena Kč 1500000 19 Územní plán 0,94 1,06 1,00 Pramen zjištění 0,97 20 Inženýrské sítě 0,60 1,05 1,05 Koef. úpravy ceny 1 C - VLASTNÍ NEMOVITOST Cena po úpravě Kč 1455000 21 Typ stavby 0,94 1,06 1,00 Jednotkové ceny JTC srovnávací objekt 22 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,05 - za OP (Kč/m 3 ) 23 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,00 - za ZP (Kč/m 2 ) 24 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,00 25 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 1,00 Jednotkové ceny SJTC po přepočtení Is 26 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,00-16 -
- za ZP (Kč/m2) 27 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 1,00 - za objekt 1417016,697 28 Technická hodnota stáří roků 0,20 1,00 0,88 Součin průměru dílčích koeficientů: 30 1 417 016,70 Kč 29 Údržba stavby 0,85 1,10 0,95 Pozemky k objektu celkem.. x ZP 0,85 1,15 0,95 D -SPECIFICKÁ KRITERIA - NÁZOR ODHADCE 31 Názor odhadce 0,90 1,10 1 Součin dílčích koeficientů - index 0,97 Porovnání cen obvyklých ZP Min. Max. Průměr: 1 118 116,14 Kč 1 579 074,69 Kč 1 402 959,55 Kč Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti Odhad obvyklé ceny za celek RD 1 402 959,55 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem id. 1/8 k celku 1 402 959,55 x 1/8 = 175 369,94,- Kč po zaokrouhlení 175 370,- Kč Redukce ceny Odhad ceny obvyklé podílu id. 1/8 Vzhledem k tomu, že se jedná o stanovení obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu 1/8 k celku, nelze toto stanovit jen početně, jako matematický podíl, neboť na trhu s nemovitostmi v současné době neexistuje žádná poptávka tohoto typu. Z těchto důvodů je třeba tuto cenu upravit, redukovat. Redukci ceny upravené vlastnickým podílem odhaduji na 20%. Cena upravená vlastnickým podílem 175 370,- Kč Redukce 20% 175 370 x 0,80 = 140 296,- Kč po zaokrouhlení: 140 300,- Kč - 17 -
Odhad obvyklé ceny id. 1/8 RD 140 300,- Kč Rekapitulace Rodinný dům Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu id. 1/8 k celku rodinného domu včetně příslušenství a pozemků na : Obvyklá cena celkem id. 1/8 140 300,- Kč Slovy: jednostočtyřicettisíctřistakč V Olomouci 18. 3. 2018 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2822-04/18 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18004. - 18 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Foto 1 Výpis z kn 11 Klečůvka č.p. 68-19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -