ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12943-223/11 o ceně bytové jednotky č.2827/9 umístěné v domě č.p.2827 na parc.č.2202/58, katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava, okres Ostrava - město. (LV č.6747) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Vlastník nemovitosti: Kubenková Marcela Lechowiczova 2827/11 Ostrava-Moravská Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.ex 735/10 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011. Oceněno ke dni: 29.června 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 20.července 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Ostravě, dne 24.května 2011, LV č.6747. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 30.5.2011 pod č.j. 043 EX 735/10. Kopie katastrální mapy pro kat.území Moravská Ostrava. Cenová mapa stavebních pozemků na území města Ostravy. Doplňující údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 29.června 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. (LV č.6747 a 6372) Snímek z katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.2827/9 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.2827/9 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.2827/9 o velikosti 3+1, umístěná ve 4.nadzemním podlaží domu čp.2827. Bytový dům je proveden z plošných panelů. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - sporák plynový vč.připojovacího potrubí - vana vč.napojení na vnitřní kanalizaci - umývadlo vč.napojení na vnitřní kanalizaci - WC mísa s nádrží - míchací baterie 2 ks - ventilátor bytového jádra - listovní schránka - zvonek K vlastnictví jednotky dále patří: - nášlapná vrstva podlah - nenosné příčky - vstupní dveře do bytu, dveře nacházející se uvnitř bytu a vnitřní části oken - vnitřní elektroinstalace vč.bytových pojistek nebo jističů Jednotka je ohraničena: - vstupními dveřmi do jednotky vč.zárubně - uzavíracím kohoutem plynu pro jednotku, el.pojistkami nebo jističi - vnitřními plochami stěnových plášťů vč.oken. Součástí jednotky dále jsou: - rozvody ÚT vč.otopných těles a uzavíracích armatur - rozvody teplé a studené vody vč.bytových vodoměrů a armatur - rozvody plynu vč.uzavíracího kohoutu pro jednotku - vnitřní kanalizace po napojení na svislý rozvod budovy Součástí nemovitosti je rovněž spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 7004/158167. Společnými částmi domu jsou: - základy vč.izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody, schodiště, chodby - okna a dveře vyjma vstupní dveře do bytů a jejich příslušenství, přímo přístupné ze společných částí - rozvody a přípojky tepla, teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, STA - hromosvod - společné technické zařízení Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.9 70,04 70.04 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 70.04 m 2-3 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnitřní obklady keramické podstandard 0.01300 100% -0.013 13. Okna nadstandard 0.05300 100% 0.053 0.04 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.04) = 1.0216 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000-4 -
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 2 0.00 Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 1-0.07 Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou železnic, letiště, skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd. 4. Dopravní spojení 2 0.00 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezené 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.07 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.07 = 0.930 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 3 0.05 2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2-0.01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - 5 -
8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 35 let) Celkem 0.04 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.04) x 0.6800 = 0.707 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč 20.914,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.6580 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.930 x 0.707 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 13.761,41 Cena za celou podlahovou plochu 70.04 m 2 = Kč 963.849,30 Byty v domech vícebytových-jednotka č.2827/9 Cena celkem Kč 963.849,- 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle 27 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.2202/58 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 271 m 2 Na území města Ostravy je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 600,- Kč/m 2. Výpočet ceny stavebního pozemku ( 27 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 600,- Cena za celou výměru 271.00 m 2 = Kč 162.600,- Započtení spoluvl.podílu 7004/158167 = Kč 7.200,30 Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Cena celkem Kč 7.200,- - 6 -
C. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.2827/9 Kč 963.849,- 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Kč 7.200,- Zjištěná výsledná cena Kč 971.049,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 971.050,- Slovy: Devětsetsedmdesátjedentisícpadesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.6747 pro katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, 043 Ex 735/10 ( k č.j. 51 EXE 11002/2010) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v zastavěné části obce Ostrava, katastrální území Moravská Ostrava, místní části Fifejdy, v lokalitě bytových domů se základní občanskou vybaveností. Dům čp.2827 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Dům je sedmipodlažní s plochou střechou. Nemovitost je situovaná poblíž olejových lagun bývalé firmy Ostramo s negativními vlivy na životní prostředí. - 7 -
V obci Ostrava a bezprostředním okolí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. Mor.Ostrava, ul.lechowiczova byt o velikosti 3+1 s lodžií, užitná plocha 70 m2 v 6.nadz.podlaží z celk.12, dům po revitalizaci, byt v původním tech.stavu, bez rekonstrukce budova panelová cena 900 000,- Kč 2. Mor.Ostrava, ul.lechowiczova, byt o velikosti 3+1, užitná plocha 72 m2 v 5.nadz.podlaží z celk.12, dům po revitalizaci, byt v původním tech.stavu, budova panelová cena 899 000,- Kč 3. Mor.Ostrava, ul.lechowiczova, byt o velikosti 3+1 s lodžií, užitná plocha 90 m2 v 2.nadz.podlaží z celk.8, dům po revitalizaci, byt po celkové rekonstrukci, budova panelová cena 1 060 000,- Kč 4. Mor.Ostrava, ul.ahepjukova, byt o velikosti 3+1, užitná plocha 74 m2 ve 3.nadz.podlaží z celk.8, byt po část.rekonstrukci, okna plastová, nová kuchyň, plovoucí podlahy, sprchový kout a keramické obklady, panelový dům po revitalizaci, cena 910 000,- Kč - 8 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že se nemovitost nachází v průměrném technickém stavu, a je situován v lokalitě s narušeným životním prostředím, odhaduji cenu obvyklou bytové jednotky č.2827/9 zapsané na LV č.6747 ve výši 900 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 20.července 2011 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12943-223/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -